Дело № 62RS0004-01-2023-002615-13
(производство № 2-2774/2023)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Рязань 09 ноября 2023 года
Советский районный суд г. Рязани в составе председательствующего судьи Ерофеевой Л.В.,
при секретаре Мамедовой А.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительными соглашений о перераспределении долей в праве общей собственности на жилой дом и о выкупе доли в праве общей собственности на жилой дом,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском к ФИО2, ФИО3, мотивируя тем, что ей и ответчикам принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с кадастровым номером <...>, категория земель – земли населенных пунктов, почтовый адрес ориентира: <...>, с расположенным на нём жилым домом с кадастровым номером <...> площадью 41,8 кв.м по адресу: <адрес>; доли в земельном участке распределены: ФИО3 – 9/18, ФИО1 – 4/18, ФИО2 – 5/18, доли в жилом доме распределены: ФИО3 – 7/18, ФИО1 – 4/18, ФИО2 РТ.Ф. – 7/18. ФИО3 обратилась в Советский районный суд г. Рязани с иском о выделении доли в указанном выше земельном участке, представив в качестве доказательств Соглашение о выкупе доли в праве общей собственности на жилой дом от дд.мм.гггг. и Соглашение о перераспределении долей в праве общей собственности на жилой дом от дд.мм.гггг., заключенные между ФИО3 и ФИО2, переход права собственности по которым в Росреестре не произведен. В соответствии с Соглашением от дд.мм.гггг. доли ФИО2 и ФИО3 в жилом доме перераспределены следующим образом: ФИО2 – 13/18, ФИО3 – 1/18; согласно Соглашению от дд.мм.гггг., ФИО2 выкупает у ФИО3 1/18 доли в жилом доме за 37 000 руб., при этом в соглашении указано, что стороны действуют на основании ранее заключенного Соглашения от дд.мм.гггг..
Истец считает, что в соответствии со ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости, ст.ст. 10, 163, 168, 209, 246 ГК РФ указанные Соглашения являются ничтожными, так как ответчиками не соблюдена нотариальная форма сделок с долями в недвижимом имуществе, сделки совершены без согласия всех сособственников недвижимого имущества, в обход закона, устанавливающего порядок распоряжения общим имуществом; ответчики злоупотребляют своими правами, совершив две взаимосвязанные сделки с общим имуществом без согласия истца и без соблюдения нотариальной формы сделки.
На основании изложенных обстоятельств истец просила: признать недействительным соглашение о выкупе доли в праве общей собственности на жилой дом от дд.мм.гггг., заключенное ФИО3 и ФИО2; признать недействительным соглашение о перераспределении долей в праве общей собственности на жилой дом от дд.мм.гггг., заключенное ФИО3 и ФИО2
В судебное заседание истец ФИО1, её представитель ФИО4, извещённые о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, не явились, от представителя истца поступило ходатайство о проведении судебного заедания в их отсутствие.
В ходе производства по делу представитель истца ФИО4 исковые требования ФИО1 просил удовлетворить, ссылаясь также на то, что при совершении оспариваемых сделок нарушены принципиальные положения Земельного кодекса РФ о единстве судьбы земельного участка и расположенного на нём объекта недвижимости, поскольку в результате заключения оспариваемых соглашений в собственности ФИО3 оказалась доля в праве собственности на земельный участок при отсутствии доли в праве собственности на жилой дом, расположенный на данном земельном участке.
Ответчик ФИО3, извещённая о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суд не известила, об отложении судебного разбирательства не просила. В письменных возражениях на исковое заявление просила в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать, мотивируя тем, что изменение долей ответчиков в праве собственности на жилой дом, являющийся для них наследственным имуществом, произведено исходя из их правомочий собственника и не нарушает права истца, так как её доля данным соглашением не перераспределяется и перераспределение долей не влияет на размер жилого дома; истец стороной соглашения не является, поэтому для неё правовые последствия его заключения распространяются лишь с момента его государственной регистрации, которая не произведена; распоряжение долями в праве общей собственности нельзя назвать сделкой по отчуждению доли, поскольку доля как объект права перестает существовать в силу прекращения долевой собственности у всех сособственников либо у выделившегося собственника, в связи с чем положения ч. 1.1 ст. 42 ФЗ «№ 218-ФЗ в данном случае неприменимы; нотариального удостоверения Соглашений не требовалось, поскольку они заключались в рамках распределения наследственного имущества; истец не является заинтересованным лицом по смыслу статьи 3 ГПК РФ и статьи 166 ГК РФ, поскольку стороной сделки не является и удовлетворение заявленных требований к восстановлению каких-либо её прав не приведет.
Ответчик ФИО2, извещённая о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суд не известила, об отложении судебного разбирательства дела не просила.
Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, и подтверждается исследованными письменными доказательствами, что истец ФИО1 и ответчики ФИО3 и ФИО2 являются участниками общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером 62:29:015:004:502, 1927 года постройки, общей площадью 41,8 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>,
ФИО1 принадлежат 4/18 доли в праве общей долевой собственности на данный жилой дом в порядке наследования по закону после смерти ФИО6, умершей дд.мм.гггг., ФИО3 и ФИО2 принадлежат по 7/18 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом в порядке наследования по закону после смерти отца ФИО7, умершего дд.мм.гггг., и после смерти матери ФИО6, умершей дд.мм.гггг..
Постановлением администрации г. Рязани № от дд.мм.гггг. ФИО1, ФИО3 и ФИО2 был предоставлен в общую долевую собственность земельный участок с кадастровым номером <...> площадью 1800 кв.м для обслуживания вышеуказанного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
дд.мм.гггг. сторонами заключено Соглашение об изменении (перераспределении) долей в праве общей собственности на указанный земельный участок, на основании которого за ФИО1 зарегистрировано 400/1800 доли, за ФИО3 – 900/1800, за ФИО2 – 500/1800 доли в праве общей долевой собственности на данный земельный участок.
дд.мм.гггг. ФИО2 и ФИО3 заключено в письменной форме соглашение о перераспределении долей в праве общей собственности на жилой дом с кадастровым номером <...> по адресу: <адрес>, в котором указано, что ФИО2 понесла расходы по организации водопроводно-канализационного обустройства жилого дома, произвела за свой счёт ремонт жилого дома, чем было улучшено его состояние, поэтому стороны договорились об увеличении доли ФИО2 и уменьшении доли ФИО3 и перераспределили доли в праве общей собственности следующим образом: ФИО2 – 13/18 доли, ФИО3 – 1/18 доли, ФИО1 – 2/9 доли в праве общей собственности на жилой дом.
дд.мм.гггг. ФИО3 и ФИО2 заключили в письменной форме соглашение о выкупе доли в праве общей собственности на жилой дом с кадастровым номером <...> по адресу: <адрес>, по которому ФИО2 выкупает у ФИО3 принадлежащую последней 1/18 доли в жилом доме, установленную соглашением о перераспределении долей в праве общей собственности на жилой дом от дд.мм.гггг., за 37 тысяч рублей.
Впоследствии ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО1 и ФИО2 о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, и выделе в натуре доли в праве общей собственности на земельный участок путём передачи ей в собственность свободного земельного участка площадью 900 кв.м, с оставлением изменённого земельного участка площадью 900 кв.м, образованного после выдела её доли, с расположенным на нем жилым домом в собственности ФИО1 и ФИО2
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно статье 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса (закрепляющих право преимущественной покупки доли в праве общей собственности на имущество).
В силу пункта 1 статьи 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Пунктом 2 статьи 245 ГК РФ предусмотрено, что соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество (пункт 3 статьи 245 ГК РФ).
Из системного толкования пункта 3 статьи 245 и пункта 1 статьи 247 ГК РФ следует, что участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество, если они были произведены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества, то есть при достижении согласия его участников.
Таким образом, законом установлено последствие создания с согласия других сособственников неотделимых улучшений имущества, находящегося в долевой собственности, в виде увеличения доли лица, произведшего неотделимые улучшения, в праве на общее имущество.
В соответствии со статьёй 153 ГК РФ действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, признаются сделками.
Согласно статье 158 ГК РФ, сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку.
В силу положений пункта 1 статьи 160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.
В пункте 1 статьи 163 ГК РФ закреплено, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.
Нотариальное удостоверение сделок обязательно, в частности, в случаях, указанных в законе (подпункт 1 пункта 2 статьи 163 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 163 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Частью 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
Согласно пункту 1 статьи 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Поскольку заключенные ФИО2 и ФИО3 соглашение о перераспределении долей в праве общей собственности на жилой дом от дд.мм.гггг. и соглашение о выкупе доли в праве общей собственности на жилой дом направлены на изменение гражданских прав и обязанностей участников общей собственности на жилой дом по адресу: <адрес>, объём которых зависит от размера долей сособственников в праве собственности, данные соглашения являются сделками.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В пункте 2 статьи 166 ГК РФ закреплено, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).
Общие положения о последствиях недействительности сделки закреплены в статье 167 ГК РФ, согласно пункту 1 которой недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).
В силу разъяснений, содержащихся в пункте 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Соглашение о перераспределении долей в праве общей собственности на жилой дом с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <адрес>, заключенное ответчиками, не соответствует требованиям закона – взаимосвязанных положений статей 245 и 247 ГК РФ, поскольку заключено двумя из трёх участников общей долевой собственности на данный жилой дом.
При этом, вопреки позиции ответчика ФИО3, изложенной в письменных возражениях на исковое заявление, указанное соглашение нарушает права ФИО1 – сособственника жилого дома, не являющейся стороной данной сделки, так как из его содержания следует, что размер доли ФИО2 в праве собственности на жилой дом увеличивается в связи с улучшением общего имущества только за её счёт, что возможно лишь при наличии согласованной воли всех участников долевой собственности, в том числе истца ФИО1
Таким образом, иск ФИО1 о признании недействительным в силу его ничтожности соглашения о перераспределении долей в праве общей собственности на жилой дом, заключенного ответчиками дд.мм.гггг., является обоснованным и подлежит удовлетворению.
Вместе с тем, оснований для признания указанного соглашения ничтожной сделкой ввиду несоблюдения нотариальной её формы суд не усматривает, поскольку перераспределение долей в праве общей собственности на жилой дом между сособственниками не является отчуждением долей в праве общей собственности.
Изложенный в письменных возражениях на иск довод ответчика ФИО3 о том, что соглашение от дд.мм.гггг. не влияет на права и интересы истца, поскольку не прошло государственную регистрацию, является несостоятельным, поскольку законом государственная регистрация такого рода сделок не предусмотрена В данном случае в соответствии с частью 2 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в сведения Единого государственного реестра недвижимости подлежат внесению изменения в части размера долей в праве общей собственности на основании заявления всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности изменяются, на основании документа, содержащего сведения о размере долей.
Такие изменения в ЕГРН внесены не были.
Рассматривая вопрос о наличии оснований для признания недействительным соглашения о выкупе доли в праве общей собственности на жилой дом, заключенного между ФИО3 и ФИО2 дд.мм.гггг., суд исходит из положений статьи 431 ГК РФ, согласно которым при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений; буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из содержания соглашения от дд.мм.гггг. следует, что ФИО3 производится возмездное отчуждение принадлежащей ей 1/18 доли в праве общей собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, в пользу ФИО2 за 37 000 руб. Таким образом, данное соглашение по существу является договором купли-продажи доли в праве общей собственности на жилой дом.
При этом на момент заключения данного соглашения в Едином государственном реестре недвижимости имелась запись о принадлежности ФИО3 7/8 долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанный жилой дом.
Соглашение от дд.мм.гггг. об уменьшении доли ФИО3 в праве общей собственности на жилой дом по адресу: <адрес> до 1/18 и увеличении доли ФИО2 до 13/18 не повлекло соответствующего изменения размера долей сособственников в праве общей собственности на данный жилой дом в силу его ничтожности.
Доводы письменных возражений ФИО3 о том, что при заключении соглашения от дд.мм.гггг. она воспользовалась положениями пункта 4 статьи 252 ГК РФ, предусматривающего право участника долевой собственности, доля которого в праве общей собственности незначительна, на получение денежной компенсации в размере стоимости его доли взамен выдела доли в натуре, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку противоречат содержанию данного соглашения, с учётом того, что компенсация стоимости доли выделяющемуся собственнику в силу указанной нормы подлежит выплате всеми оставшимися участниками долевой собственности, а не одним из них.
Как было указано выше, в соответствии с положениями пункта 1, подпункта 1 пункта 2 статьи 163 ГК РФ, части 1.1 статьи 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, при этом нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.
Исключений из данного правила в отношении сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых между сособственниками, законом не установлено.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что соглашение о выкупе доли в праве общей собственности на жилой дом, заключенное между ФИО3 и ФИО2 дд.мм.гггг., является ничтожной сделкой в соответствии с пунктом 3 статьи 163 ГК РФ – в связи с несоблюдением её нотариальной формы.
Кроме того, при заключении указанного соглашения ответчиками нарушается закреплённый в пункте 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Указанный принцип выражается, в частности, в регулировании отчуждения участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение, предусмотренным абзацем 8 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположено здание
Поскольку согласно условиям соглашения от дд.мм.гггг. ФИО3 отчуждается в пользу ФИО2 принадлежащая ей доля в праве общей собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, без принадлежащей ей же 900/1800 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <...>, на котором данный жилой дом расположен, в результате чего её право собственности на жилой дом прекращается, а право собственности на земельный участок сохраняется, указанное соглашение в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», является ничтожным ввиду противоречия его условий существу законодательного регулирования соответствующих правоотношений и нарушения при её совершении явно выраженного законодательного запрета на отчуждение недвижимости без отчуждения земельного участка, на котором недвижимость расположена.
Следовательно, в указанной части иск ФИО1 также является обоснованным и подлежит удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО1 (<...>) к ФИО2 (<...>), ФИО3 (<...>) удовлетворить.
Признать недействительным соглашение о перераспределении долей в праве общей собственности на жилой дом с кадастровым номером <...>, заключенное ФИО3 и ФИО2 дд.мм.гггг..
Признать недействительным соглашение о выкупе доли в праве общей собственности на жилой дом с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <...>, заключенное ФИО3 и ФИО2 дд.мм.гггг..
На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Советский районный суд г. Рязани в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья - подпись