31RS0016-01-2022-003679-48 № 2-3103/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Белгород 22.12.2022

Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе:

председательствующего судьи Вавиловой Н.В.

при секретаре Косимовой М.В.

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителей ответчика ФИО3, ФИО4, представителя третьего лица ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к АО «Домостроительная компания» - «Специализированный застройщик» об устранении недостатков, взыскании судебных расходов,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском о взыскании с АО «Домостроительная компания» - «Специализированный застройщик» денежных средств на устранение недостатков – 715263,6 руб., неустойки за период с 08.02.2022 по 15.03.2022 в размере 257494,9 руб., штрафа, расходов на проведение экспертизы – 40000 руб., расходов на оплату услуг представителя – 35000 руб.

В обоснование заявленных требований указала, что 22.09.2015 заключила с ответчиком договор долевого участия в строительстве на приобретение квартиры по адресу: <адрес>. В период пятилетнего гарантийного срока в процессе эксплуатации выявились недостатки в виде течи конструкции витражного остекления балкона. Несмотря на неоднократные обращения, недостатки устранены не были. Для расчета стоимости их устранения она обратилась к специалистам Центра судебной строительно-технической экспертизы и проектирования, оплатив 40000 руб. Согласно заключению и дополнению к нему стоимость устранения недостатков составила 715263 руб. 01.02.2022 ответчику направлена претензия об устранении недостатков, определенных специалистом, в течение 30 дней, оставленная без ответа. Полагает, что в соответствии с частью 6 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) имеет право на взыскание неустойки в размере 1% от стоимости устранения недостатков за каждый день просрочки, начиная с 08.02.2022 (получение претензии ответчиком) до 15.03.2022, что составит 257494,9 руб. Также ею понесены расходы на оплату юридических услуг в размере 35000 руб., которые также подлежат взысканию с ответчика.

Впоследствии ФИО1 уточнила требования, просила возложить на ответчика обязанность устранить недостатки в балконном остеклении размером 568 см. на 305 см., выявленные судебной экспертизой, а именно – произвести замену герметизирующей ленты и прижимных планок в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу; взыскать с застройщика расходы на проведение досудебного исследования – 40000 руб. и на оплату услуг представителя – 35000 руб.

В судебном заседании истица ФИО1 и ее представитель ФИО2 поддержали заявленные требования по изложенным в уточненном иске основаниям.

Представители ответчика АО «Домостроительная компания» - «Специализированный застройщик», ФИО4, ФИО3 возражали относительно удовлетворения заявленных требований, указали, что имеющие место протечки на лоджии истицы не связаны с выявленными экспертом дефектами витражного остекления; конструкция, где выявлены дефекты, относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома, не является объектом долевого строительства, а потому и обращение в суд может иметь место только от имени всех собственников жилых помещений; недостатков, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, либо делающих такой объект непригодным для предусмотренного законом использования, не выявлено.

Представитель третьего лица управляющей компании ООО СП ДСК «Центр» ФИО5 также полагал заявленные требования необоснованными, указал, что по заявке собственников квартир такие недостатки устраняются управляющей компанией, однако истица к ним не обращалась.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным доказательствам, заслушав объяснения истицы и ее представителя, суд приходит к следующему.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, по договору долевого участия от 22.09.2015 ФИО6 приобрела у ОАО «Домостроительная компания» квартиру № в доме <адрес>.

Гарантийный срок на переданное жилое помещение составляет 5 лет (пункт 3.1 договора).

Квартира передана ФИО1 по акту приема-передачи 30.12.2016.

Ссылаясь на те обстоятельства, что в процессе эксплуатации квартиры в период гарантийного срока выявились недостатки в виде протекания остекления лоджии, ФИО1 28.04.2021 обратилась с претензией к застройщику об устранении выявленных недостатков по гарантии.

Однако, как пояснила истица в судебном заседании, ей порекомендовали обратиться в управляющую компанию. Стеклопакеты были заменены, но течь не прекратилась.

При обращении к экспертам Центра судебной строительно-технической экспертизы и проектирования БГТУ им. В.Г. Шухова составлено заключение и дополнение к нему, согласно которым в ходе обследования принадлежащей истице квартиры установлены следы протечек на элементах конструкции витражного остекления в верхней части помещения балкона, что является нарушением основных эксплуатационно-технических требований ограждающих конструкций – водонепроницаемости, а также отклонением от требований СП 426.1325800.2020. Выявленные отклонения согласно выводам экспертов возникли ввиду использования некачественного герметизирующего состава для герметизации стыков стеклопакетов и профилей каркаса светопрозрачной конструкции, наличие зазоров между торцевой частью штапика с герметизирующей лентой и стойкой каркаса. Даны рекомендации по устранению недостатков и представлена смета расчетов стоимости работ и материалов, составившая 715263,6 руб.

Не согласившись с причиной протечек, ответчик заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

По результатам проведенного исследования представлено заключение №БК-22-1230 от 23.09.2022, согласно выводам которого на поверхности облицовки внутренней части плиты перекрытия балкона обнаружены следы разводов и протечек от воды, прижимные планки на стыках стеклопакетов неплотно прилегают друг к другу, обнаружены зазоры между торцами горизонтальной прижимной планки с герметизирующей лентой и стойкой каркаса от 8 до 12 мм, что является нарушением требований пункта 1.5.10.2 Инструкции по изготовлению и монтажу ПХ 25021.00571 «Конструкции фасадные светопрозрачные серии ТП 50300», в соответствии с которым зазор между горизонтальными и вертикальными элементами не должен превышать 5 мм; из-под прижимных планок на отдельных участках выступает герметизирующая лента. Данный факт является нарушением требований пункта 1.5.9 названной Инструкции. Указанное не относится к конструктивным требованиям, имеет эстетический характер, так как портит внешний вид фасада.

Экспертами сделан вывод, что перечисленные нарушения в витражном остеклении не являются причиной попадания влаги внутрь помещения лоджии спорной квартиры, поскольку следы потеков расположены в верхней части балкона.

Дефекты являются производственными, стоимость их устранения согласно локальной смете составит 46860 руб.

Истица, несмотря на выводы судебной экспертизы, настаивала на причинно-следственной связи между имеющимися дефектами остекления и возникающими протечками.

По ходатайству обеих сторон в судебном заседании опрошены эксперты ФИО7 и ФИО8, проводившие исследование в рамках судебной экспертиз, которые пояснили, что витражная ограждающая конструкция является единой, обслуживающей множество жилых помещений, относится к общедомовому имуществу, на эксплуатационные свойства жилого помещения выявленные недостатки не влияют; указали, что осмотр проводился после дождя, протечек в местах выявленных дефектов не установлено; в качестве вероятной причины возникновения потеков указали на течь из вышерасположенных помещений.

Суд принимает в качестве доказательства представленное заключение, поскольку оно сомнений не вызывает, содержит последовательные мотивированные выводы по существу поставленных судом вопросов, выполнено экспертами, имеющими надлежащую квалификацию и опыт работы, предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доводы стороны истца о значительном расхождении в стоимости устранения недостатков между досудебным исследованием и судебной экспертизой сами по себе не свидетельствуют о недостоверности выводов последней, как и не являются основанием для назначения повторной экспертизы в указанной части (статья 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом участии), данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Требования, предъявляемые к качеству объекта долевого строительства, критерии недостатков, признаваемых существенными, а также права участника долевого строительства и требования, которые он может предъявить к застройщику в связи с выявлением ненадлежащего качества объекта долевого строительства, предусмотрены положениями Закона о долевом строительстве.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных выше обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 названной статьи).

В соответствии с технической документацией (технический паспорт по состоянию на 06.06.2016) помещение, примыкающее к квартире истицы, где, по ее утверждению, наблюдаются протечки, является лоджией.

Многоквартирный жилой дом по <адрес> введен в эксплуатацию 29.09.2016 (разрешение №RU31-301000-075-2016), до ввода в эксплуатацию, 15.09.2016 управлением государственного строительного надзора Белгородской области выдано заключение №21-68-16 о соответствии дома требованиям технических регламентов и проектной документации. Ограждающая конструкция, примыкающая к лоджиям, предусмотрена проектной документацией.

Поскольку основанием для обращения ФИО1 в суд явилось наличие протечек вследствие некачественного остекления застройщиком ограждающей конструкции, примыкающей к ее лоджии, на чем она настаивала и после уточнения требований, данный факт своего подтверждения в ходе рассмотрения дела не нашел, опровергается выводами судебной экспертизы, а суд разрешает спор по заявленным требованиям, исходя из предмета и основания иска, целью судебного разбирательства является восстановление нарушенного права, а не выявление каких-либо иных недостатков в объекте долевого строительства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Доводы ответчика о том, что с заявленными требованиями истица не вправе обращаться, поскольку необходимо в данном случае решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о необходимости ремонта общего имущества собственников дома или устранения строительных недостатков, допущенных застройщиком, т.к. затронуты интересы иных лиц - собственников общего имущества в многоквартирном доме, а также о том, что лицом, ответственным за устранение заявленных истицей недостатков является управляющая компания, отклоняются судом.

Проанализировав положения статьи 8, пункта 1 статьи 218, пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 5 статьей 7, 16 Закона об участии в долевом строительстве, пунктов 1 и 3 части 1 статьи 36, статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также правовую природу спорных правоотношений, суд приходит к выводу о том, что вопрос о проведении работ по устранению строительных недостатков жилых и нежилых помещений многоквартирного жилого дома, выявленных в период гарантийного срока для объекта долевого строительства, не относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В настоящем споре собственники жилых помещений и иного общего имущества многоквартирного жилого дома, гарантийный срок на которые не истек, вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов). При этом решения общего собрания собственников по этому вопросу или иного совместного решения собственников помещений не требуется, поскольку это противоречит требованиям Закона об участии в долевом строительстве и нарушает права собственников помещений как участников долевого строительства на реализацию своих прав на предъявление требований относительно качества объектов долевого строительства в период гарантийного срока, который в настоящем деле не истек.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1, <данные изъяты>, к АО «Домостроительная компания» - «Специализированный застройщик», ОГРН <***>, об устранении недостатков, взыскании судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в Белгородский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Белгорода.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 23.12.2022.

Решение26.12.2022