РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
15 декабря 2022 года адрес
Лефортовский районный суд адрес в составе:
председательствующего судьи Войцехович Н.В.,
при секретаре судебного заседания фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5690/2022 (УИД 77RS0014-02-2022-010861-09) по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании расходов по оплате государственной пошлины,
УСТАНОВИЛ:
истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании расходов по оплате государственной пошлины, указывая в обоснование своих требований, что 29 декабря 2021 года сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: адрес, общей площадью 71,2 кв.м., кадастровый номер 77:04:0001009:5902. Указанный договор был зарегистрирован Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 14.01.2022 за № 70:04:0001009:5902-77/072/2022-5. В настоящее время титульным собственником квартиры является ответчик. В соответствии с п. 4 договора купли-продажи квартиры от 29.12.2021 по обоюдному согласию квартира оценена сторонами в сумма Согласно п. 5 договора купли-продажи квартиры от 29.12.2021 покупатель купил у продавца квартиру за сумма, указанную сумму покупатель обязуется выплатить продавцу в день подписания настоящего договора. Свои обязательства по договору купли-продажи квартиры истец выполнил в полном объеме, однако до настоящего времени ответчиком не исполнено обязательство по выплате продавцу денежных средств за приобретенную квартиру. 20 июля 2022 года истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о выплате ему денежных средств за приобретенную квартиру в размере сумма 08 августа 2022 года истцом получен ответ на претензию от 20.07.2022, в котором ответчик указал, что денежные средства по договору купли-продажи истцу не передавались и в настоящее время удовлетворить его претензию от не имеет возможности в связи с изменением финансового положения и отсутствием денежных средств. Соглашение о добровольном расторжении договора купли-продажи сторонами не достигнуто.
На основании изложенного истец просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры № 298 по адресу: адрес, заключенный 29 декабря 2021 года между ФИО1 и ФИО2 и зарегистрированный Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 14.01.2022 за № 70:04:0001009:5902-77/072/2022-5; прекратить право собственности ФИО2 на указанную квартиру с погашением записи в ЕГРН о государственной регистрации права собственности; признать за ФИО1 право собственности на указанную квартиру; взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, обеспечил явку в судебное заседание своего представителя по доверенности фио, который исковые требования поддержал.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом судебной повесткой, представил в суд заявление о признании исковых требований, в соответствии с которым просил о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д. 25).
Третье лицо Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве своего представителя в судебное заседание не направило, о дате, времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Воскресенска Н.Л. в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований.
Представитель привлеченной судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, фио по доверенности фио в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных истцом требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск.
Выслушав лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, изучив письменные материалы дела, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, с учетом требований ст. 56 ГПК РФ и по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается (п. 3 ст. 10 ГК РФ).
На основании ст. 153 ГК РФ сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ст. 421 ГК РФ).
Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
На основании ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Как установлено ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25 от 23 июня 2015 года "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" статья 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.
На основании ч. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре.
В соответствии со ст. 556 ГК РФ главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем при исполнении договора купли-продажи недвижимости, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество.
Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества.
Такое же правило действует и в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости.
Согласно ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В ходе судебного разбирательства установлено и следует из материалов дела, что 05 февраля 2016 года между ООО «Перспектива Инвест Групп» как застройщиком и ФИО1 как участником долевого строительства был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (с использованием кредитных средств) № СИМ-275, в соответствии с которым застройщик обязался с привлечением других лиц в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства при условии надлежащего исполнения последним своих обязательств (п. 2.1 договора). Объектом долевого строительства является квартира (жилое помещение), 2-комнатная, расположенная в многоквартирном доме (корпус № 28, строящийся по адресу: адрес, 45, 64-66, 71), в секции 7 на 9 этаже, тип 6, со строительным номером 26.01.02.298. В соответствии с п. 3.3 договора участия в долевом строительстве (в редакции дополнительного соглашения от 11.12.2019) участник долевого строительства в рамках строительства (создания) объекта долевого строительства уплачивает застройщику цену договора в размере сумма Согласно п. 4.7 договора, оплата цены договора осуществляется как за счет собственных средств, так и за счет кредитных средств, полученных участником по кредитному договору, заключенному с Банком ВТБ 24 (ПАО). Для оплаты цены договора участия в долевом строительстве ФИО1 был заключен кредитный договор №634/1225-0000949 с Банком ВТБ 24 (ПАО), в соответствии с которым заемщику была предоставлена сумма кредита в размере сумма.
11 декабря 2019 года между ООО «Перспектива Инвест Групп» был подписан акт приема-передачи по договору №СИМ-275 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 05 февраля 2016 года, в соответствии с которым застройщик передал, а участник принял квартиру № 298, расположенную на 9 этаже, по адресу: адрес, фактической площадью 72,5 кв.м.
Право собственности фио на спорную квартиру было зарегистрировано Управлением Росреестра по адрес 18 июня 2020 года, о чем в ЕГРН составлена запись о государственной регистрации № 77:04:0001009:5902:77/017/2020-1.
29 декабря 2021 года между ФИО1 как продавцом и ФИО2 как покупателем был заключен договор купли-продажи квартиры, находящейся на 9 этаже по адресу: адрес, общей площадью 71,2 кв.м., кадастровый номер 77:04:0001009:5902. По обоюдному согласию квартира оценена сторонами в сумма (п. 4 договора).
Согласно п. 5 договора купли-продажи покупатель купил у продавца квартиру за сумма, указанную сумму покупатель обязуется выплатить продавцу в день подписания настоящего договора. В соответствии с п. 2 ст. 408 ГК РФ продавец обязуется выдать покупателю расписку в получении указанной в данном пункте договора денежной суммы полностью.
В соответствии с п. 9 договора купли-продажи передача квартиры производится после исполнения покупателем принятых на себя обязательств по оплате квартиры путем подписания сторонами согласно ст. 556 ГК РФ передаточного акта в сроки, установленные договором.
Договор купли-продажи квартиры, заключенный сторонами, зарегистрирован Управлением Росреестра по адрес 14 января 2022 года за № 77:04:0001009:5902-77/072/2022-5.
Согласно выписке из домовой книги от 28 декабря 2021 года № 9386561, в квартире по адресу: адрес, по месту жительства зарегистрированы:
фио, паспортные данные, с 21.01.2021,
фио, паспортные данные, 21.01.2021,
ФИО2, паспортные данные, с 21.01.2021,
фио, паспортные данные, с 21.01.2021,
ФИО1, паспортные данные, с 24.09.2020.
Истец указывает, что свои обязательства по договору купли-продажи квартиры истец выполнил в полном объеме, однако до настоящего времени ответчиком не исполнено обязательство по выплате продавцу денежных средств за приобретенную квартиру. 20 июля 2022 года истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о выплате ему денежных средств за приобретенную квартиру в размере сумма 08 августа 2022 года истцом получен ответ на претензию от 20.07.2022, в котором ответчик указал, что денежные средства по договору купли-продажи истцу не передавались и в настоящее время удовлетворить его претензию от не имеет возможности в связи с изменением финансового положения и отсутствием денежных средств. Соглашение о добровольном расторжении договора купли-продажи сторонами не достигнуто, что послужило причиной обращения истца в суд с настоящим иском.
Ответчик ФИО1 представил в суд заявление о признании иска (л.д.25), в соответствии с которым считает требования истца законными и обоснованными.
Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, фио возражая против удовлетворения исковых требований пояснила, что она состоит в зарегистрированном браке с 01 марта 2008 года с ФИО2, от брака имеют двоих несовершеннолетних детей; в начале 2016 года семьей ФИО2 и фио было принято решение о приобретении квартиры в адрес, в связи с тем, что фио была беременна, вопросами поиска компании-застройщика занимался ФИО2, со слов которого, ипотеку ему не выдают, в связи с чем получить ипотеку может его двоюродный брат по линии матери фио, который имеет хороший заработок и соответствующую кредитную историю. Так как ипотечный кредит оформлялся на фио, то и собственность оформлялась на его имя, при этом ответчик и третье лицо должны возвращать ему кредитные платежи. После окончания строительства дома, выплаты кредита и оформления права собственности на квартиру на имя фио он передаст им квартиру по договору купли-продажи. Для того, чтобы принять участие в долевом строительстве требовался первоначальный взнос в размере сумма. ФИО2 11 февраля 2016 года взял потребительский кредит на сумма, такой же кредит взял и фио, недостающие деньги внесли ответчик и третье лицо. В дальнейшем фио погашал ипотечный кредит, ФИО2 передавал ему денежные средства наличными. В начале 2021 года ФИО2 сообщил, что они могут зарегистрироваться в спорной квартире и заняться ремонтом, фио и несовершеннолетние дети были зарегистрированы в спорной квартире 21 января 2021 года; с целью окончательного расчёта с фио в августе 2021 года ФИО2 взял кредит в Банке ВТБ на сумму сумма; 29 декабря 2021 года был заключен договор купли-продажи квартиры, зарегистрированный 14 января 2022 года. Задолго до передачи квартиры в ней был проведен дорогостоящий ремонт, установлена необходимая техника, завезена мебель, установлена кухня, за которую фио до настоящего времени выплачивает кредит. После проведенного ремонта и обустройства квартиры ФИО2 стал препятствовать вселению фио под различными предлогами, в связи с чем она была вынуждена снять жилье и проживать с детьми в нем. Фактически с октября 2021 года семья распалась, в августе 2022 года фио было подано заявление о расторжении брака. Таким образом, по мнению третьего лица, поскольку стоимость квартиры по спорному договору купли-продажи квартиры была произведена в полном объеме, целью настоящего иска является исключение возможности раздела квартиры как совместно нажитого имущества ответчика и третьего лица.
Оценив все собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что требования истца о расторжении договора купли-продажи квартиры № 298 по адресу: адрес, заключенного 29 декабря 2021 года между ФИО1 и ФИО2 и зарегистрированного Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 14.01.2022 за № 70:04:0001009:5902-77/072/2022-5, прекращении права собственности ФИО2 на указанную квартиру с погашением записи в ЕГРН о государственной регистрации права собственности и признании за ФИО1 права собственности на указанную квартиру, удовлетворению не подлежат, поскольку истцом в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ достоверных доказательств того, что денежные средства ему ответчиком не были переданы, квартира из его владения не выбывала, фактически он является собственником квартиры, суду не было представлено.
Согласно ст. 34 п. п. 1 и 2 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Признание ответчиком исковых требований не может быть принято судом, поскольку признание ответчиком исковых требований нарушает права третьего лица фио, поскольку спорный договор купли-продажи был заключен ответчиком в период брака с фио, то есть спорная квартира является совместно нажитым супругами имуществом, при этом согласно пояснениям третьего лица, в настоящее время между ФИО2 и фио возник спор о расторжении брака и последующем разделе имущества.
Согласно ст. 431 Гражданского Кодекса РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Довод истца и ответчика о том, что денежные средства в счет оплаты цены договора ответчиком истцу не передавались противоречит тексту договора купли-продажи от 29 декабря 2021 года, в соответствии с п. 5 которого стороны пришли к соглашению, что денежные средства в счет оплаты цены договора покупатель передал продавцу в день подписания договора, при этом в соответствии с п 11 договора, передача квартир производится только после исполнения покупателем принятых на себя обязательств.
По общему правилу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Статьей 486 ГК РФ предусмотрен механизм оплаты проданного товара и защиты прав продавца, если покупатель отказывается уплатить цену проданного товара. Так, согласно п. п. 1 - 4 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
Отсутствие подписанного сторонами сделки акта приема-передачи жилого помещения, также не подтверждает отсутствие между сторонами произведенных взаиморасчетов, поскольку переход права собственности от покупателя к продавцу был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Принимая во внимание, что факт безденежности договора купли-продажи от 29.12.2021 года не нашел своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, в удовлетворении заявленных истцом требований о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности ответчика на квартиру и признании за истцом права собственности на квартиру суд отказывает.
В силу положений ст. 98 ГПК РФ не подлежат компенсации за счет ответчика понесенные истцом расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма, поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании расходов по оплате государственной пошлины отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Лефортовский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья: Н.В. Войцехович