Дело № 3а-53/2023 УИД 62OS0000-01-2022-000182-64

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 марта 2023 года г.Рязань

Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи Логиновой С.А.,

с участием представителей административного истца ФИО1,

представителя административных ответчиков государственного бюджетного учреждения Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки» и Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО2,

при секретаре Мещеряковой О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному иску ООО «Зельгрос Иммобилиен» к ГБУ РО «Центр государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об оспаривании решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Зельгрос Иммобилиен» обратился в Рязанский областной суд с административным иском к Государственному бюджетному учреждению Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об оспаривании решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной стоимости.

В обоснование заявленных административных исковых требований указано, что Обществу на праве собственности принадлежит объект недвижимости – нежилое здание (торговый центр), с кадастровым номером №, площадью № кв.м, расположенное по адресу: <адрес>.

По данным Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость вышеуказанного здания по состоянию на 01 января 2020 года составляет 709 211 014 руб. 13 коп.

С целью установления рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, административный истец обратился к ООО «МСВ Консалт». Согласно отчету № № от 28.04.2022 года рыночная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на дату проведения оценки – 14 апреля 2022 года составляет 471 800 548 руб.

Таким образом, кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу здания превышает его рыночную стоимость, что затрагивает его права и обязанности как плательщика налога на имущество, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения.

16 мая 2022 г. административный истец обратился в ГБУ РО «Центр ГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости (здания) в размере его рыночной стоимости – 471 800 548 руб. Решением ГБУ РО «Центр ГКО» от 14.06.2022 года в удовлетворении заявления было отказано.

Просит (с учетом принятых судом уточнений заявленных требований) признать незаконным решение ГБУ РО «Центр ГКО» № № от 14.06.2022 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью № кв.м, расположенное по адресу: г.<адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 438 871 500 руб. по состоянию на 14 апреля 2022 года, определенной по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, а также взыскать с ГБУ РО «Центр ГКО» расходы за проведение экспертизы в размере 100 000 рублей.

В процессе рассмотрения дела судом произведена замена заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестр» на его правопреемника – ППК «Роскадастр».

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, поддержала уточненные административные исковые требования по основаниям, указанным в административном исковом заявлении, пояснив, что с рыночной стоимостью объекта недвижимости, установленной судебным экспертом, и его письменными объяснениями на возражения административного ответчика, согласна.

Представитель административных ответчиков государственного бюджетного учреждения Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки», Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО2, уточненные административные исковые требования не признала, выразив единую позицию о том, что решение ГБУ РО «Центр ГКО» является законным и обоснованным, с выводами, содержащимися в заключении судебной экспертизы по первому вопросу согласна. Со стоимостью здания, определенной судебным экспертом, не согласна, полагала, расчет рыночной стоимости объекта недвижимости произведен экспертом с нарушением использования методологии и применения корректировок итоговой стоимости.

Представители заинтересованных лиц – ППК «Роскадастр», администрация г. Рязани в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ), Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон от 31.07.2020 N 269-ФЗ).

Федеральным законом от 31.07.2020 года N 269-ФЗ в Федеральный закон N 237-ФЗ от 03.07.2016 года введена статья 22.1, устанавливающая новый порядок пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости и определения её в размере рыночной, которая вступила в законную силу 11 августа 2020 года.

Статьей 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ до 1 января 2023 года установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

Распоряжением Правительства Рязанской области от 13.11.2020 N 534-р на территории Рязанской области установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 января 2021 года.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления (часть 10).

Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Судом установлено и подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости, что ООО «Зельгрос Иммобилиен» является собственником здания с кадастровым номером №, площадью 16 № кв.м, назначение – нежилое, наименование - здание торгового центра, местоположение: <адрес>.

Постановлением Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 14 октября 2020 г. № 23-П «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Рязанской области» утверждена кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2020 года в размере 709 211 014 руб. 13 коп. (выписка из ЕГРН № № от 22.06.2022 года).

16 мая 2022 года в ГБУ РО «Центр ГКО» поступило заявление ООО «Зельгрос Иммобилиен» об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, к которому был приложен отчет ООО «МСВ Консалт» № № от 28.04.2022 года об оценке рыночной стоимости здания с кадастровым номером № в размере 471 800 548 руб. по состоянию на 14 апреля 2022 года.

14 июня 2022 года ГБУ РО «Центр ГКО» принято решение № № об отказе в установлении кадастровой стоимости указанного здания в размере его рыночной стоимости.

Причинами к отказу послужили: использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости.

Не согласившись с вынесенным решением, 06 июля 2022 года административный истец ООО «Зельгрос Иммобилиен» направил административное исковое заявление в суд в пределах трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ.

Проверяя законность и обоснованность решения ГБУ РО «Центр ГКО» № № от 14 июня 2022 года применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", суд полагает, что оспариваемое решение было принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом. Решение содержит необходимые реквизиты, подписано кадастровым оценщиком и директором ГБУ РО «Центр ГКО».

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии досудебного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, и, в случае выявления такого несоответствия, для определения рыночной стоимости объекта недвижимости судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ОЦЕНКА плюс» ФИО3

В соответствии с заключением № № от 26.01.2023 года, подготовленным экспертом ООО «ОЦЕНКА плюс» ФИО3, отчет ООО «МСВ Консалт» № № от 28.04.2022 года, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в нем допущены нарушения федеральных стандартов оценки, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости. В частности, экспертом указано на отсутствие даты государственной регистрации юридического лица - собственника объекта оценки (нарушение ФСР № 3 п.8ж); имеется техническая описка в величине корректировки на торг при расчете арендной ставки, указана неверная численность населения г.Рязани; копии скриншотов фактических предложений о продаже и аренде объектов, аналогичных оцениваемому, не позволяют сделать выводы о дате подготовки информации (нарушение ВСО № 3 п.11); в отчете отсутствует обоснование данных, примененных в расчете физического износа, а также анализ фактических предложений по аренде объектов, аналогичных оцениваемому и обоснование выбора объектов в качестве аналогов; при применении доходного подхода оценщиком принята в расчеты часть площади торгового центра, предназначенная под офисно-торговое использование, при этом не учитываются складские и производственные помещения, также способные приносить доход; в расчете ставки арендной платы оценщиком не учитывается локальное местоположение объектов, корректировка по данному фактору отсутствует.

Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, приведенная в отчете об оценке, экспертом не подтверждена и по состоянию на дату проведения оценки 14 апреля 2022 года им определена в размере 438 871 500 руб.

Суд полагает, что заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, положениям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылок на использованные нормативные правовые акты, федеральные стандарты оценки и методическую литературу, экспертом даны конкретные ответы на поставленные судом вопросы.

Эксперт ФИО3 является незаинтересованным по делу лицом, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и по уровню своего образования, квалификации, стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Оснований сомневаться в компетентности эксперта, подготовившего экспертное заключение, у суда не имеется. Поэтому суд признает заключение судебной экспертизы надлежащим доказательством по делу, в полной мере отвечающим требованиям относимости и допустимости.

Указанные в экспертном заключении нарушения, допущенные при составлении досудебного отчета, были отражены в оспариваемом административном истцом решении ГБУ РО «Центр ГКО» № № от 14 июня 2022 года.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ООО «Зельгрос Иммобилиен» у ГБУ РО «Центр ГКО» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, поскольку кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной, определенной в отчете об оценке.

Суд считает, что оспариваемое решение ГБУ РО «Центр ГКО» соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов ООО «Зельгрос Иммобилиен» не нарушает.

При таких обстоятельствах требование административного истца о признании незаконным решения ГБУ РО «Центр ГКО» удовлетворению не подлежит.

В то же время суд считает возможным удовлетворить требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Рыночная стоимость здания с кадастровым номером № на дату оценки 14 апреля 2022 года определена экспертом в размере 438 871 500 руб.

Расчет рыночной стоимости здания осуществлен экспертом в рамках сравнительного и доходного подходов. Отказ от применения затратного подхода обоснован на странице 44 экспертного заключения.

Анализ рынка в сегменте, к которому относятся объект оценки, проведён экспертом с учетом информации, полученной из средств массовой информации в сети "Интернет", используемые материалы представлены в открытом доступе на соответствующих официальных сайтах.

В приведенных в заключении расчетах указаны значимые характеристики отобранных объектов-аналогов с указанием источников информации, также проведены соответствующие корректировки. К заключению приложены скриншоты объявлений, размещенных в сети "Интернет", имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности фактов рыночных предложений. Содержащиеся в заключении эксперта сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости в регионе на дату оценки по сегменту торговой недвижимости и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода объектов.

Доказательств, опровергающих достоверность определённой экспертом величины рыночной стоимости объектов, не представлено. На возражения представителя ГБУ РО «Центр ГКО» по проведённой судебной экспертизе в части определения рыночной стоимости объектов экспертом даны письменные пояснения. С учетом данных пояснений эксперта каких-либо обстоятельств относительно заключения эксперта, которые ставили бы под сомнение определенную в нем рыночную стоимость объектов, по делу не установлено. Представителем административных ответчиков доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, опровергающих результат определения экспертом рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, не представлено, каких-либо ходатайств не заявлено.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости и может быть положено в основу решения суда.

В связи с чем, позицию стороны административного истца о несогласии с заключением эксперта в части ответа на первый вопрос, также как и позицию стороны административных ответчиков о несогласии с заключением эксперта в части ответа на второй вопрос, суд находит несостоятельными, поскольку в ходе рассмотрения дела заключение судебной экспертизы признано судом доказательством, отвечающим требованиям относимости и допустимости, заключение судебной экспертизы представители сторон не оспорили, о назначении повторной судебной экспертизы не просили.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, укрепление законности и предупреждение нарушений в сфере административных и иных публичных правоотношений (пп. 2 и 4 ст. 3 КАС РФ).

Учитывая, что разрешение судом заявленного административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным, а имеющееся расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости, и рыночной стоимостью спорного объекта недвижимости, определенной в заключении судебной экспертизы, нарушает права административного истца, как налогоплательщика, суд полагает, что требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании экспертного заключения обоснованно, направлено на реализацию права на справедливое налогообложение (пункт 3 статьи 3 НК РФ), а потому подлежит удовлетворению.

В связи с чем, суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости – 438 871 500 руб., определенной заключением судебной экспертизы № № от 26.01.2023 г. по состоянию на дату проведения оценки, указанную в отчете ООО «МСВ Консалт», а именно 14 апреля 2022 года, датой подачи заявления считать 16 мая 2022 года.

Судебные расходы по административному делу суд относит на административного истца по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Частью 1 статьи 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса.

Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлено, что решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Таким образом, требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера.

Требования административного истца о признании незаконным решения ГБУ РО «Центр ГКО», которым ему было отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, оставлены судом без удовлетворения.

Судом не установлено нарушений прав административного истца административным ответчиком, а реализация административным истцом права на установление рыночной стоимости объекта недвижимости в судебном порядке не обусловлена незаконными решениями (действиями) административного ответчика.

В связи с чем, основания для возложения на административного ответчика понесённых административным истцом судебных расходов отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «Зельгрос Иммобилиен» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания торгового центра с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 438 871 500 рублей по состоянию на 14 апреля 2022 года.

Датой обращения с заявлением считать – 16 мая 2022 года.

Судебные расходы отнести на административного истца.

В удовлетворении требований о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» № № от 14 июня 2022 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости - отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья - Логинова С.А.

Мотивированное решение изготовлено 06 апреля 2023 года