Дело: № 2-2539/2025

УИД: 42RS0009-01-2025-003783-74

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Город Кемерово 24 июня 2025 года

Центральный районный суд города Кемерово

в составе председательствующего судьи Килиной О.А.

при секретаре Прокудиной Т.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о понуждении заключения договора,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2, ФИО3, в котором просит с учетом последующих уточнений обязать ФИО3 заключить с истцом основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ###, расположенного по адресу: ..., на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи земельного участка от **.**.**** по цене 325 000 (триста двадцать пять тысяч) рублей, в зачет которой считать уплаченные в качестве задатка платежи покупателя.

Требования обоснованы тем, что **.**.**** между истцом и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка (категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: садоводство) общей площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером ###, расположенный по адресу: ..., в соответствии с п. 1.4 которого стороны договорились о заключении основного договора купли-продажи в срок не позднее **.**.****, однако, продавец ФИО3 уклоняется от заключения основного договора купли-продажи. **.**.**** истец направил по почте ответчику ФИО3 предложение о заключении основного договора на условиях, согласованных в предварительном договоре, и проект основного договора, на которое ответа не поступило, в связи с чем, истец обратился в суд за судебной защитой.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал уточненные исковые требования и просил их удовлетворить.

Ответчик ФИО2, одновременно представляющий интересы привлеченного к участию в дело третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора СНТСН «Дом у реки», имеющий право действовать без доверенности от имени СНТСН «Дом у реки» согласно выписке из ЕГРЮЛ, в судебном заседании не возражал против удовлетворения иска, указывая, что с его стороны, как представителя покупателя по рассматриваемой сделке, каких – либо препятствий в заключении основного договора спорного земельного участка не чинилось истцу. Причиной не заключения основного договора купли – продажи земельного участка явилось исключительно поведение ФИО3

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в отсутствие, представив письменные возражения по делу (л.д. 110-111) и направив от своего имени представителя ФИО4, действующего на основании ордера ### от **.**.**** (л.д. 35), который в судебном заседании возражал против удовлетворения иска в полном объеме ввиду его необоснованности.

Суд считает возможным рассмотреть дело в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав участников процесса, изучив письменные материалы дела, заслушав показания свидетеля, суд приходит к следующему.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пп. 1 и 2 ст. 432 данного Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как установлено судом и следует из письменных материалов дела, **.**.**** между ФИО3 (продавцом) в лице ФИО2 и ФИО1 (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи, земельного участка с соглашением о задатке, в соответствии с которым стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли – продажи земельного участка (категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: садоводство) общей площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером ### расположенный по адресу: ... (п. 1.1.).

Право собственности на имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в УФСГРКиК по Кемеровской области. Все расходы по государственной регистрации, включая стоимость оформления необходимого для этого пакета документов, несет покупатель (п. 1.3).

Срок заключения сторонами основного договора – не позднее **.**.**** (п. 1.4).

Стоимость приобретаемого земельного участка по основному договору имущества составляет 325 000 рублей, которая является окончательной и изменению не подлежит (п. 2.1).

В качестве обеспечения исполнения покупателем своих обязательств по заключению основного договора и оплате за имущество денежных средств в полном объеме, покупатель уплачивает продавцу задаток в размере 325 000 рублей в следующем порядке: 50 000 рублей в момент подписания настоящего договора; 200 000 рублей не позднее **.**.****; 75 000 рублей не позднее **.**.****. При заключении сторонами основного договора перечисленный задаток засчитывается в счет оплаты стоимости имущества. Если основной договор не будет заключен по вине продавца, покупатель вправе потребовать от Продавца возврата внесенного задатка в двойном размере (п. 2.2).

В случае уклонения любой из сторон настоящего договора от заключения основного договора и подачи документов на регистрацию перехода права собственности в УФСГРКиК по Кемеровской области, другая сторона вправе в судебном порядке требовать заключения основного договора и осуществления регистрации. Споры, вытекающие из настоящего договора, подлежат рассмотрению в Центральном районном суде г. Кемерово (п. 3.1 и 3.2) (л.д. 4).

Заключая вышеназванный предварительный договор купли – продажи **.**.**** ФИО3 оформил на имя ФИО2 нотариально удостоверенную доверенность серии ###, сроком действия на 3 (три) года, по условиям которой ФИО3 уполномочил ФИО2 продать за цену и на условиях по своему усмотрению, принадлежащий ему земельный участок, находящийся по адресу: ..., кадастровый ###, в том числе с правом заключать и подписывать предварительный договор с правом получения аванса, договор купли-продажи, в том числе договор купли-продажи с использованием кредитных средств, в том числе заключать соглашение (договор) о задатке, дополнительные соглашения, передать указанный объект недвижимого имущества, подписать акт приема-передачи, с правом получения причитающихся аванса или задатка, и причитающихся денежных средств по договору в любой форме (безналичной и наличной), получать и давать расписки в получении денежных средств; зарегистрировать переход права собственности на указанный объект недвижимого имущества г Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области и его структурных подразделениях и иные полномочия (л.д. 5).

Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости земельный участок по адресу: ... с кадастровым номером ### принадлежит на основании договора купли – продажи земельного участка от **.**.**** ### ФИО3 со сроком ограничения прав и обременений с **.**.**** по **.**.****; вид ограничения прав и обременения объекта недвижимости: аренда (л.д. 14-16).

Оформление земельного участка в СНТСН «Дом у реки» на имя ФИО3 подтверждено показаниями допрошенного свидетеля Р.М.С., предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, которая состояла в трудовых отношениях с СНТСН «Дом у реки».

В материалы дела представлены учредительные документы СНТСН «Дом у реки» (л.д. 39-52), а также первичные документы о приобретении спорного земельного участка ФИО3 у Администрации Кемеровского муниципального района (л.д. 55-85).

На момент оформления предварительного договора земельного участка нотариальная доверенность не была отменена ФИО3, срок ее действия не истек, а потому предварительный договор купли – продажи земельного участка от **.**.**** был подписан уполномоченным на то лицом от имени продавца.

При этом сторонами внесены в данное соглашение (предварительный договор купли – продажи) все значимые условия сделки по купли-продажи недвижимости.

Денежные средства в счет оплаты задатка на общую сумму 350 000 рублей были перечислены ФИО1 на счет ФИО2, как уполномоченного на то лица от имени ФИО3 (л.д. 6-7, 28-30).

Учитывая, что ФИО3 уклоняется от заключения основного договора купли – продажи рассматриваемого земельного участка, то **.**.**** ФИО1 в адрес ФИО3 было направлено предложение о заключении основного договора и сам его проект по месту регистрации продавца (л.д. 8-10, 11; 27), однако, никаких действий со стороны ФИО3 не последовало, в связи с чем, ФИО1 предъявил рассматриваемый иск в суд.

На основании пункта 1 статьи 429 Кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5 статьи 429 Кодекса).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Кодекса).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Кодекса). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Кодекса). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Принцип свободы договора, закрепленный в статьях 1 и 421 ГК РФ, предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом.

Заключив предварительный договор купли-продажи на определенных условиях, его стороны тем самым выражают свою волю на отчуждение имущества и его приобретение и, соответственно, принимают себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями статьи 309 ГК РФ, что подразумевает заключение основного договора купли-продажи не только в установленный срок, но и на согласованных в предварительном договоре условиях, указанных в качестве существенных условий договора купли-продажи, если иное не вытекает из закона или достигнутого сторонами в ходе переговоров соглашения.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 ГК РФ, суд приходит к выводу, что покупателем ФИО1, как стороной предварительного договора, с момента его подписания (**.**.****) были реально совершены действия, направленные на заключение основного договора к оговоренному сторонами сроку - к **.**.****, однако к окончанию данного срока обязательство по заключению такого договора не исполнено по независящим от него обстоятельствам, а именно в результате безосновательного уклонения продавца ФИО3 от надлежащего исполнения данного соглашения.

Судом установлено, что покупателем ФИО1 после подписания **.**.**** предварительного договора и передачи продавцу ФИО2 задатка (в поэтапном расчете) на общую сумму 350 000 рублей подготовлен проект основного договора (л.д. 9-10); между сторонами данной сделки в указанный соглашением период, вплоть до момента подачи уведомления до **.**.**** (л.д. 8, 27), велась активная деятельность по согласованию ФИО2 с продавцом ФИО3 регистрации сделки, что следует из телефонного разговора, представленного на флеш - носителе (л.д. 37), в ходе которой предпринимались попытки определить место и время заключения основного договора.

Судом бесспорно установлено и это не опровергнуто в принципе какими – либо доказательствами, что продавец ФИО3 на дату заключения основного договора изменил свое отношение к указанной сделке без указания мотивов как суду, так и истцу по делу.

Установив вышеуказанные обстоятельства, суд пришел к выводу о том, что по делу подтвержден довод искового заявления в той части, что ответчик ФИО3 без законных на то оснований отказался от согласованных в предварительном договоре условий.

Суд отмечает, что ФИО3 не оспорил сами условия предварительного договора от **.**.**** в установленном законом порядке, направляя от своего имени представителей в судебные заседания, и не привел в суде данных, указывающих на порочность, недействительность данного соглашения.

В судебное заседание ответчик ФИО3 не явился, несмотря на удовлетворенное судом ходатайство ответчика ФИО2 о признании явки ФИО3 обязательной, не оспорил представленные истцом данные, содержащиеся в флеш – носителе, в части требований покупателя и его реальных намерений заключить основной договор. Как таковых своих возражений относительно вышеприведенного в телефонном разговоре мотива и причин своего отказа от исполнения обязательств, вытекающих из условий предварительного договора, не представил.

Более того, суд отмечает, что в ходе рассмотрения дела представитель ФИО3 – адвокат Митузина Е.Ю., действующая на основании ордера ### от **.**.**** (л.д. 86), указывала на возможность заключения мирового соглашения по делу и урегулирования возникшего спора между его сторонами мирным путем, в связи с чем, судом объявлялся перерыв по делу для предоставления такого времени, однако, такого соглашения не состоялось с его сторонами. Такое процессуальное поведение ответчика ФИО3 в лице его представителей указывает, по мнению суда, на отсутствие иных причин уклонения от совершения сделки, как безмотивный отказ от совершения юридически значимых действий по сделке.

Более того, как указал ответчик ФИО2 в ходе рассмотрения дела изменение инициативы ФИО3 по не заключению основного договора купли – продажи спорного земельного участка обусловлено поведением его дочери. На мнение дочери ФИО3 при обсуждении вопроса относительно заключения мирового соглашения по рассматриваемому гражданскому делу ссылалась предыдущий участвующий в деле представитель ответчика ФИО3, которая ждала ее приезд в г. Кемерово для согласования условий мирового соглашения. Однако, суд полагает, что изменение поведения продавца по рассматриваемому дела не может влечь ущемления прав стороны по сделке – покупателя ФИО1 Иных причин истечения срока заключения основного договора, нежели чем от действий ответчика ФИО3 в ходе судебного разбирательства не имеется.

Статьей 56 ГК РФ установлены общие принципы доказывания сторонами юридически значимых обстоятельств.

Исходя из этого, риск не совершения соответствующих процессуальных действий несет сторона, не воспользовавшаяся своим правом на их совершение.

Принимая во внимание, что судом предприняты меры для реализации ответчиком гарантированных ему процессуальных прав на представление доказательств в обоснование возражений, риск не совершения соответствующих процессуальных действий, лежит на ответчике.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд установил, что ответчиком по делу не представлены в суд какие либо доказательства, отвечающие критериям относимости и допустимости, в той части, что рассматриваемая по делу сделка является незаконной (притворной), ущемляющей права и интересы третьих лиц, срок заключения основного договора истек исключительно лишь по вине самого ответчика ФИО3

На основании изложенного, суд полагает необходимым возложить обязанность на ФИО3 заключить с ФИО1 основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ###, расположенного по адресу: ..., на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи земельного участка от **.**.**** по цене 325 000 (триста двадцать пять тысяч) рублей, в зачет которой считать уплаченные в качестве задатка платежи покупателя ФИО1

Доводы представителя ответчика ФИО3 о наличии дружеские взаимоотношений между ФИО1 и ФИО2, которые указывают на фиктивность предварительного договора относительно его давности составления, суд находит несостоятельными, поскольку указанный предварительный договор в установленном законом порядке ФИО3 не оспаривался, каких – либо встречных исковых требований в этой части не было заявлено представителем ФИО3 в рассматриваемом деле.

То обстоятельство, что стороны предварительного договора определили стоимость имущества равной 100% стоимости задатка, по мнению суда, соответствует принципу свободы договора в контексте положений ГК РФ.

На момент подписания предварительного договора оформленная ФИО3 нотариальная доверенности на имя ФИО2 имела силу, ее действие не истекло, срок заключения основного договора был изначально оговорен его условиями, следовательно, истечение срока действия нотариальной доверенности в дальнейшем, на что ссылается представитель ответчика, включая сроки передачи денежных средств в счет задатка, не могут отменить условий предварительного договора и служить обстоятельством, препятствующим к заключению основного договора в будущем.

Иные доводы стороны ответчика ФИО3 указывают на несогласие с заявленными исковыми требований.

С учетом изложенного, суд находит заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Обязать ФИО3, **.**.**** года рождения, заключить с ФИО1 основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ### расположенного по адресу: ..., на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи земельного участка от **.**.**** по цене 325 000 (триста двадцать пять тысяч) рублей, в зачет которой считать уплаченные в качестве задатка платежи покупателя ФИО1.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня составления решения суда в мотивированной форме путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд города Кемерово.

Мотивированное решение изготовлено 03 июля 2025 г.

Судья О.А. Килина