Решение по делу № 3А-58/2023 от 03.07.2023 - о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

дело № 3а-58/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Астрахань 3 июля 2023 года

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хаировой Д.Р.,

при секретаре Воробиной А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-58/2023 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Газонефтепродукт сеть» к Государственному бюджетному учреждению Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Газонефтепродукт сеть» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения комиссии и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, указав, что ему на праве сервитута принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью 897 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: обслуживание автотранспорта (для эксплуатации автозаправочного комплекса №9, навеса, бетонного замощения), расположенного по адресу: <адрес>. Размер платы за сервитут за пользование земельным участком исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость объекта недвижимости составляет 5138715 рублей 66 копеек.

Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются его права, поскольку влечет увеличение размера платы за сервитут. Согласно отчету ООО «Центр оценки «Петербурская Недвижимость» рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет 1 170 000 рублей. 16 ноября 2022 года административный истец обратился в ГБУ Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)» с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости. Решением комиссии ГБУ Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)» от 9 декабря 2022 года в удовлетворении заявления отказано.

Административный истец просит признать незаконным решение ГБУ Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости № от 9 декабря 2022 года и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, равной рыночной стоимости по состоянию на 01 июня 2022 года, в размере 1170 000 рублей.

Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании уточнила административные исковые требования в части, просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 897 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: обслуживание автотранспорта (для эксплуатации автозаправочного комплекса №9, навеса, бетонного замощения), расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 июня 2022 года в размере 2128 000 рублей, в соответствии с экспертным заключении № ООО Экспертно-оценочная компания «Астрапрайс», в остальной части административные исковые требования поддержала и просила удовлетворить.

Представитель ГБУ АО «БТИ» в судебное заседание не явился, согласно возражениям и дополнениям к ним возражала против удовлетворения административных требований о признании незаконным решения ГБУ Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)», в части установления кадастровой стоимости решение вопроса оставила на усмотрение суда.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, администрации муниципального образования «Город Астрахань» Астраханской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка представителей административного ответчика и заинтересованных лиц не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Астраханской области от 19 января 2021 года N 2-П установлена дата перехода к применению на территории Астраханской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 июля 2021 года

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в сфере кадастровой оценки в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, по результатам рассмотрения которого названное бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (части 2, 11 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ).

Из материалов дела следует, что административному истцу ООО «Газонефтепродукт сеть» на праве сервитута принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 897 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: обслуживание автотранспорта (для эксплуатации автозаправочного комплекса №9, навеса, бетонного замощения), расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается Соглашением об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, либо государственная собственность, на который не разграничена №2 от 12 марта 2019 года, записью в Едином государственном реестре недвижимости 30:12:040041:3/078/2019-1 от 30 июля 2019 года.

Согласно пункту 3.1 Соглашения об установлении сервитута размер платы за сервитут за пользование земельным участком исчисляется исходя из его кадастровой стоимости в соответствии с постановлением администрации муниципального образования «Город Астрахань» от 9 февраля 2019 №778 «Об установлении ставок арендной платы за использование земельных участков в год, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования «Город Астрахань» и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории муниципального образования «Город Астрахань», дифференцированных по видам разрешенного использования, выраженных в процентах».

3 февраля 2022 года в отношении земельного участка в Единый государственный реестр недвижимости на основании акта об утверждении кадастровой стоимости 30-2022-000023 по состоянию на 26 января 2022 года внесены сведения о кадастровой стоимости, утвержденной в размере 5138 715 рублей 66 копеек.

Учитывая, что ООО «Газонефтепродукт сеть» на праве сервитута принадлежит земельный участок, плата за сервитут исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, то указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии права у административного истца на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения БТИ, поскольку относится к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости.

Постановлением Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 18 августа 2021 года № 45 утвержден административный регламент государственного бюджетного учреждения Астраханской области "Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)", подведомственного агентству по управлению государственным имуществом Астраханской области, предоставления государственной услуги "Рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним"

Соблюдая установленный статьей 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ порядок, административный истец 16 ноября 2022 года обратился в "Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)" с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – здания в размере его рыночной стоимости.

К заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости административным истцом приложен отчет об оценке ООО «Центр оценки «Петербурская Недвижимость» № от 1 ноября 2022 года, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 июня 2022 года составляет 1170000 рублей.

Решением ГБУ АО «БТИ» № от 9 декабря 2022 года отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, ссылаясь на нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, допущенных оценщиком.

Для оценки правомерности выводов в решении ГБУ АО «БТИ» относительно представленного отчета оценщика, определением Астраханского областного суда от 4 мая 2023 года по делу назначена судебная экспертиза на предмет определения соответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его оценки.

Согласно выводам эксперта ООО Экспертно-оценочной компании «Астрапрайс», содержащимся в экспертном заключении № в отчете об оценке, выполненным оценщиком ООО «Центр оценки «Петербурская Недвижимость» допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценки, к описанию объекта оценки к методам расчета рыночной стоимости.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 897 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: обслуживание автотранспорта (для эксплуатации автозаправочного комплекса №9, навеса, бетонного замощения), расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 июня 2022 года составляет 2128 000 рублей.

Оценив заключение эксперта ФИО2 ООО Экспертно-оценочной компании «Астрапрайс» № в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что оно подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и имеющим продолжительный стаж работы по экспертной специальности и по специальности оценки имущества.

Порядок проведения судебной экспертизы, форма и содержание данного экспертного заключения отвечает требованиям статей 49, 77, 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем, ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется.

В экспертном заключении подробно проанализирован отчет оценщика на соответствие его требованиям законодательства об оценочной деятельности, и содержатся выводы о выявленных нарушениях, допущенных при его составлении, выраженные в частности в том, что оценщиком допущена неполнота исследования или необоснованный подбор значений ценообразующих факторов, принятых из различных источников; проигнорированы важные ценообразующие факторы.

При определении экспертом рыночной стоимости объекта оценки в заключении подробно описан процесс, подходы и методы оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки и факторы, влияющие на его стоимость, а также содержится информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости, и авторстве соответствующей информации, дате ее подготовки, приложены копии распечаток объявлений, размещенных в открытых информационных источниках.

Рыночная стоимость объекта оценки определялась экспертом сравнительным и доходным подходами, при этом из имеющихся предложений экспертом подобраны объекты-аналоги, которые по своим основным характеристикам сопоставимы с объектом оценки, поскольку все они относятся к сегменту рынка доходной коммерческой недвижимости, обоснованно проведены корректировки цен объектов-аналогов в зависимости от отличий ценообразующих факторов с объектом оценки.

Достоверность изложенных экспертом сведений, как об объекте оценки, так и об объектах-аналогах в ходе судебного разбирательства не опровергнута.

В экспертном заключении приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость полученных выводов и результатов, а также мотивы отказа от использования при оценке затратного подхода.

Данное экспертное заключение является полным, ясным и обоснованным, и участниками процесса не оспорено.

Обстоятельств, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую величину рыночной стоимости, определенную экспертом в данном заключении, лицами, участвующими в деле, в соответствии с частью 1 статьи 62 и частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суду не представлено.

Разрешая административные исковые требования о признании оспариваемого решения ГБУ АО «БТИ» незаконным, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку судебным экспертом установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации не соответствует.

Следовательно, у ГБУ АО «БТИ» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца равной рыночной.

Кроме того, суд, проверив порядок принятия, форму оспариваемого решения, а также полномочия принявшего его учреждения, пришел к выводу о том, что оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы их принятия.

При этом, в результате системного анализа положений статей 403 Налогового кодекса Российской Федерации, Федерального закона N 237-ФЗ и Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" суд приходит к выводу о том, что у истца имеется право на установление кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной рыночной, поскольку размер кадастровой стоимости затрагивает его права как юридического лица, осуществляющего плату за сервитут. Следовательно, в этой части административное исковое требование подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления для административного истца является дата его обращения в Государственное бюджетное учреждение Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)» 16 ноября 2022 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Газонефтепродукт сеть» к Государственному бюджетному учреждению Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 897 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: обслуживание автотранспорта (для эксплуатации автозаправочного комплекса №9, навеса, бетонного замощения), расположенного по адресу: <адрес> равной рыночной стоимости по состоянию на 01 июня 2022 года в размере 2 128 000 (два миллиона сто двадцать восемь тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 16 ноября 2022 года.

В остальной части административное исковое заявление оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Полный текст решения изготовлен и отпечатан 5 июля 2023 года

Судья Астраханского

областного суда Д.Р. Хаирова