63RS0038-01-2025-003276-18
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
18 августа 2025 года г. Самара
Кировский районный суд г. Самары в составе
председательствующего судьи Мороз М.Ю.,
при секретаре Долгаевой Ю.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО2 ФИО9 к Некоммерческой организации - Фонду «Самарский региональный фонд защиты прав граждан -участников долевого строительства» о признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Первоначально ФИО2 обратилась в суд с иском к Администрации г.о. Самара, Некоммерческой организации – Фонду «Самарский региональный фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» о признании права собственности на жилое помещение. В обоснование требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО «СК на Московском» был заключен договор участия в долевом строительстве №/М. Согласно п. 2.1. Договора, застройщик ООО «СК на Московском» обязуется построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта недвижимости передать объект долевого строительства участнику долевого строительства (истцу), а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную Договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. Пунктом 2.2. договора определено, что объектом недвижимости является многоквартирный восемнадцатиэтажный кирпичный дом, возводимый на земельном участке площадью 12 697,30 кв.м., кадастровый №, расположенном по адресу: Российская Федерация, <адрес>, 18 км <адрес>, а пунктом 2.3. договора определено, что объектом долевого строительства, подлежащим передаче участнику долевого строительства, является 1-комнатная <адрес>, расположенная на 8 этаже секции №.2, предварительная проектная общая площадь 23,74 кв.м., в том числе жилая площадь 17,62 кв.м., кроме того, площадь балконов, лоджий, веранд, террас и холодных кладовых (с коэффициентом 1) - 3,06 кв.м, (а всего 26,8 кв.м.). С учетом размера площади объекта долевого строительства, размер денежных средств, подлежащих уплате застройщику участником долевого строительства (цена договора), составляет 804 000 рублей (пункты 2.4. и 5.2. Договора). Обязательства по оплате обусловленной договором цены были исполнены истцом надлежащим образом путем внесения наличных денежных средств в кассу застройщика, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 10.07.2015г. В свою очередь, обязательства застройщика не были выполнены надлежащим образом. Секция №.2. жилого дома, возводимого на земельном участке с кадастровым номером №, не была построена и сдана в эксплуатацию. В отношении директора «СК на Московском» ФИО3 было возбуждено уголовное дело по 4.4. ст. 159 Уголовного кодекса РФ, а истец признан потерпевшим по уголовному делу, что подтверждается Постановлением заместителя начальника отдела СЧ ГСУ ГУ МВД ФИО4 о признании потерпевшим от ДД.ММ.ГГГГ. Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № общество с ограниченной ответственностью «СК на Московском» было признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производства сроком на шесть месяцев. Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № требования ФИО2 ФИО10 о передаче жилого помещения в виде однокомнатной квартиры на 8 этаже, общей площадью 26,8 кв.м., со строительным номером 137 в секции 3.2. многоквартирного жилого дома, возводимого на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, 18 км <адрес>, включены в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «СК на Московском» с указанием в реестре суммы, уплаченной участником строительства в размере 804 000 рублей. Таким образом, договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №/М не был в установленном порядке зарегистрирован, по независящим от истца обстоятельствам и в связи с недобросовестностью застройщика. Некоммерческой организацией - Фондом «Самарский региональный фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» были приняты на себя обязательства застройщика, продолжено и завершено строительство жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, 18 км. <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ дополнительным соглашением к договору, подписанным истцом и Фондом защиты прав дольщиков, изменен строительный номер объекта долевого строительства (<адрес>), а также увеличена его площадь (27,11 кв.м.). Аналогичные положения содержатся в дополнительном соглашении от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ объект «Жилые дома повышенной этажности со встроенными- пристроенными нежилыми помещениями: 2 пусковой комплекс - жилой <адрес> (секция 2.1., 2.2., 3.1., 3.2., 3.3.), расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, 18 км., идентификатор объекта р-2392» был введен в эксплуатацию Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №. Объекту присвоен почтовый адрес: Российская Федерация, <адрес>, городской округ Самара, Кировский внутригородской район, <адрес>, тер. 18 км <адрес> А. Между истцом и Фондом защиты прав дольщиков ДД.ММ.ГГГГ подписан Акт приема передачи квартиры по договору №-М участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, по которому застройщик передал участнику долевого строительства квартиру-студию №, расположенную на 8 этаже секции 3.2. многоэтажного жилого дома, находящегося по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ Самара, Кировский внутригородской район, <адрес>, тер. 18 км <адрес>А. 14ДД.ММ.ГГГГ. истцом подано заявление на государственную регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, внутригородской район Кировский, территория 18 км <адрес>А, <адрес>. Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-001/№/2, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии сообщила о приостановлении государственной регистрации права, в связи с отсутствием в ЕГРН сведений о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №/М. ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации права отказано по тем же основаниям, о чем истцу направлено Уведомление от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-001/2024-№/3. При этом, ДД.ММ.ГГГГ произведен государственный кадастровый учет в отношении многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, городской округ Самара, внутригородской район Кировский, <адрес>, территория 18 км <адрес>А, с кадастровым номером 63:№. Жилому помещению <адрес> присвоен кадастровый №, кадастровая стоимость составила 1 617 914,41 руб. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просит признать право собственности ФИО2 ФИО11 на жилое помещение, расположенное по адресу: ФИО1, <адрес>, городской округ Самара, внутригородской район Кировский, <адрес>, территория 18 км <адрес>А, <адрес>, кадастровый №.
В процессе рассмотрения дела Администрация г.о. Самара исключена из числа ответчиков и привлечена к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.
Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом.
Представитель истца по доверенности ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом, представила в суд ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Представитель ответчика Некоммерческой организации – Фонду «Самарский региональный фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» в судебное заседание не явился, представил письменную позицию по делу, указал, что в связи с тем, что в отсутствие регистрации договора долевого участия в строительстве зарегистрировать право собственности на основании акта приема-передачи невозможно, Регфонд не возражает против заявленного требования.
Представители третьих лиц ППК «Фонд развития территорий», Управление Росреестра по <адрес>, Администрации г.о. Самара в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, возражений по существу заявленных требований не представили.
Суд, исследовав материалы дела, полагает исковые требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
На основании ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации гражданин вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
Согласно ч.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
На основании ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения лих прав, их возникновение., переход и прекращение подлежит государственной регистрации.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу части 2 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только установленными данной статьей способами, в частности, на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно части 3 статьи 4 вышеуказанного Федерального закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Статьей 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Как следует из материалов де и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 ФИО12 и ООО «СК на Московском» был заключен Договор участия в долевом строительстве №/М.
Пунктом 2.2. договора определено, что объектом недвижимости является многоквартирный восемнадцатиэтажный кирпичный дом, возводимый на земельном участке площадью 12 697,30 кв.м., кадастровый №, расположенном по адресу: Российская Федерация, <адрес>, 18 км <адрес>.
Пунктом 2.3. договора установлено, что объектом долевого строительства, подлежащим передаче участнику долевого строительства, является 1-комнатная <адрес>, расположенная на 8 этаже секции №.2, предварительная проектная общая площадь 23,74 кв.м., в том числе жилая площадь 17,62 кв.м., кроме того, площадь балконов, лоджий, веранд, террас и холодных кладовых (с коэффициентом 1) - 3,06 кв.м, (а всего 26,8 кв.м.). С учетом размера площади объекта долевого строительства, размер денежных средств, подлежащих уплате застройщику участником долевого строительства (цена договора), составляет 804 000 рублей (пункты 2.4. и 5.2. Договора).
Свои обязательства по договору истец выполнил, передал ООО «СК на Московском» 804 000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ.
В отношении директора «СК на Московском» ФИО3 было возбуждено уголовное дело по 4.4. ст. 159 Уголовного кодекса РФ, а истец признан потерпевшим по уголовному делу, что подтверждается Постановлением заместителя начальника отдела СЧ ГСУ ГУ МВД ФИО4 о признании потерпевшим от ДД.ММ.ГГГГ.
Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № общество с ограниченной ответственностью «СК на Московском» было признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производства сроком на шесть месяцев.
Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А55-№ требования ФИО2 ФИО13 о передаче жилого помещения в виде однокомнатной квартиры на 8 этаже, общей площадью 26,8 кв.м, со строительным номером 137 в секции 3.2. многоквартирного жилого дома, возводимого на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, 18 км <адрес>, включены в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «СК на Московском» с указанием в реестре суммы, уплаченной участником строительства в размере 804 000 рублей.
Таким образом, договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №/М не был в установленном порядке зарегистрирован, по независящим от истца обстоятельствам и в связи с недобросовестностью застройщика.
На основании пункта 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве к обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций.
Так, передача обязательств застройщика перед участником строительства в соответствии с настоящей статьей осуществляется при условии полной оплаты цены договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, таким участником. Возможна передача обязательств застройщика в случае исполнения участником строительства обязательства по оплате жилого помещения, машино-места и нежилого помещения не в полном объеме при условии перехода к приобретателю также имевшегося у застройщика права требования по исполнению обязательства в оставшейся части (ч.2 ст. 201.15. - 1 Закона о банкротстве).
Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № Регфонду переданы право аренды застройщика на земельный участок с расположенными на нем неотделимыми улучшениями и обязанности по завершению строительства проблемного объекта и передаче жилых помещений и денежных требований участников долевого строительства, включенных в реестр требований участников строительства реестра требований кредиторов должника.
ДД.ММ.ГГГГ дополнительным соглашением к договору, подписанным ФИО2 и Фондом защиты прав дольщиков, изменен строительный номер объекта долевого строительства (<адрес>), а также увеличена его площадь (27,11 кв.м.).
Аналогичные положения содержатся в дополнительном соглашении от 23.04.2024г. ДД.ММ.ГГГГ объект «Жилые дома повышенной этажности со встроенными- пристроенными нежилыми помещениями: 2 пусковой комплекс - жилой <адрес> (секция 2.1., 2.2., 3.1., 3.2., 3.3.), расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, 18 км., идентификатор объекта р-2392» был введен в эксплуатацию Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №.
Объекту присвоен почтовый адрес: Российская Федерация, <адрес>, городской округ Самара, Кировский внутригородской район, <адрес>, тер. 18 км <адрес> А.
Между ФИО2 и Фондом защиты прав дольщиков ДД.ММ.ГГГГ подписан Акт приема передачи квартиры по договору №-М участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, по которому застройщик передал участнику долевого строительства квартиру-студию №, расположенную на 8 этаже секции 3.2. многоэтажного жилого дома, находящегося по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ Самара, Кировский внутригородской район, <адрес>, тер. 18 км <адрес>А.
ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 подано заявление на государственную регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, внутригородской район Кировский, территория 18 км <адрес>А, <адрес>.
Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-001№/2, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии сообщила о приостановлении государственной регистрации права, в связи с отсутствием в ЕГРН сведений о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №/М.
ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации права отказано по тем же основаниям, о чем истцу направлено Уведомление от ДД.ММ.ГГГГ № №3.
При этом, ДД.ММ.ГГГГ произведен государственный кадастровый учет в отношении многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, городской округ Самара, внутригородской район Кировский, <адрес>, территория 18 км <адрес>А, с кадастровым номером №.
Жилому помещению <адрес> присвоен кадастровый №, кадастровая стоимость составила 1 617 914,41 руб.
На основании абзаца второго пункта 11 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом кредиторов, не являющихся участниками строительства.
Соответствующие записи о залоге в Едином государственном реестре недвижимости погашаются органом регистрации прав одновременно с государственной регистрацией перехода к Фонду прав на передаваемые ему объекты застройщика; основанием для погашения залога являются определение арбитражного суда о передаче фонду имущества, прав и обязательств застройщика, а также договор о передаче земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика, передаточный акт к договор) (пункты 8. 10 и 11 статьи 201.15.2 Закона о банкротстве).
На основании разъяснений, изложенных в Письме ФГБУ «ФКП Росреестра» от ДД.ММ.ГГГГ №-МС/22 «О направлении информации для сведения и возможного учета в работе» (вместе с Письмом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ №@) были погашены регистрационные записи в отношении земельного участка, переданного Регфонду на основании определения Арбитражного суда и договора о передаче прав и обязательств.
Таким образом, установлено, что поскольку требования истца были включены в реестр требований участников строительства с опозданием, обременения в отношении земельного участка с расположенным на нем объектом незавершенного строительства в виде прав требований по договорам долевого участия в строительстве были погашены, в связи с чем у истца отсутствует возможность зарегистрировать право собственности на жилые помещения на основании Актов приема-передачи.
Право собственности на указанный объект долевого строительства ни за кем не зарегистрировано, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Поскольку обязательства истца по договору исполнены в полном объеме, Фондом «Самарский региональный фонд защиты прав дольщиков» ДД.ММ.ГГГГ получено Разрешение № на ввод жилого дома в эксплуатацию, ДД.ММ.ГГГГ Фонд «Самарский региональный фонд защиты прав дольщиков» по акту приема-передачи квартиры по договору №/М участия в долевом строительстве от 10.07.2015г. передал истцу испрашиваемую квартиру, соответственно, исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 ФИО14 к Некоммерческой организации – Фонду «Самарский региональный фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (ИНН №) о признании права собственности - удовлетворить.
Признать за ФИО2 ФИО15, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (паспорт 36 17 №) право собственности на квартиру, расположенную по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ Самара, Кировский внутригородской район, <адрес>, тер. 18 км. <адрес>А, <адрес>, кадастровый №, общей площадью 25,9 кв.м.
Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности на квартиру за ФИО2 ФИО16 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Кировский районный суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий М.Ю. Мороз