РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Дело №
Серафимовичский районный суд <адрес>
в составе председательствующего судьи Голованова С.В.,
с участием представителя истцов ФИО1,
представителя ответчика ФИО2,
при секретаре Антроповой И.А.,
рассмотрев 20 апреля 2023 года в открытом судебном заседании в городе Серафимовиче гражданское дело по иску ФИО3 и ФИО4 к АО «Усть-Медведицкое» о расторжении договора аренды»,
УСТАНОВИЛ:
Истцы обратились в суд с указанными требованиями, мотивируя их тем, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от дата, (далее по тексту выписка из ЕГРН) - земельный участок с кадастровым номером №, правообладателями выступают: ФИО3 с общей долевой собственностью ? и ФИО4 с общей долевой собственностью ?.
Далее, согласно оговариваемой выписке из ЕГРН, право общей долевой собственности ФИО3, ограничено договором аренды с ОАО «Усть-Медведицкое» ИНН <***>. Договор зарегистрирован дата, сроком действия с дата по дата.
Аналогичное ограничение права имеет и ФИО4 Так согласно выписке из ЕГРН, право его общей долевой собственности ограничено договором аренды с ОАО «Усть-Медведицкое» ИНН <***>. Договор зарегистрирован дата, сроком действия с дата по дата.
Оговариваемый договор аренды, согласно выписки из ЕГРН выдан дата, дата государственной регистрации дата, номер государственной регистрации 34-34-06/036/2005-92.
Договор аренды на земельный участок кадастровым номером №, ни ФИО3, ни ФИО4, не подписывали с ответчиком.
Согласно выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от дата, ИНН <***> - принадлежит Акционерному обществу «Усть-Медведицкое» ОГРН <***>. Таким образом сторона истца пришла к выводу, что ОАО «Усть-Медведицкое» ИНН <***> и АО «Усть-Медведицкое» ИНН <***>, это одно лицо.
Поскольку истцы не намерены продолжать договорные отношения с ответчиком, и желают расторгнуть договор аренды, так как договор аренды не подписывали, земельные участки в аренду не передавали, ни каких актов либо дополнительных соглашений не подписывали, арендную плату не получали, и поэтому они обращаются в суд, поскольку в досудебном порядке вопрос не разрешился.
В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ).
В случае, который сложился между истцами ФИО3 и ФИО4, и ответчиком АО «Усть-Медведицкое», договор аренды на земельные участки с кадастровыми номерами № и №, не заключался и не подписывался. Обременения в виде договора аренды, были перенесены при регистрации вновь образованных земельных участков, (выделов), а именно участков с кадастровыми номерами № и № из участка с кадастровым номером № После того, как обременения на участки были перенесены, ими сторона ответчика не пользовалась, не использовала по целевому назначению.
В случае, который возник между истцами ФИО3 и ФИО4, и ответчиком АО «Усть-Медведицкое», истцы арендную плату не получали от ответчика с 2011 года, поскольку сам ответчик имуществом - земельными участками с кадастровыми номерами № и №, не пользовался с 2011 года, по настоящий момент. Документального подтверждения выплаты арендной платы со стороны ответчика в адрес истцов, не предоставлено. Истцы сами использовали оговариваемые земельные участки, обрабатывали их своей техникой и оплачивали земельный налог (налог на недвижимость). Что еще раз подтверждает факт того, что ответчик земельными участками с кадастровыми номерами № и №, не пользовался, арендную плату не начислял и не выплачивал, и договорных отношений с 2011 года, между стороной истца и ответчика не существует.
По общему правилу договор аренды земельного участка прекращается в порядке, который предусмотрен гражданским законодательством (п. 1 ст. 46 ЗК РФ).
Далее, поскольку в ходе судебного заседания от дата, было установлено, что договор аренды от дата, номер государственной регистрации 34-34-06/036/2005-92, распространяет свои действия на земельный участок с кадастровым номером № где принимали участие большое количество лиц, на стороне арендодателя, а земельные участки с кадастровыми номерами № и №, выделились из участка с кадастровым номером №, и чтобы не были затронуты права иных лиц, то сторона истца считает необходимым уточнить исковые требования, чтобы при рассмотрении данного гражданского дела, не были затронуты права иных лиц.
С учетом уточненных исковых требований просит суд: расторгнуть договор аренды от дата, номер государственной регистрации 34-34-06/036/2005-92, действующий в части между Истцами - ФИО3 и ФИО4, и Ответчиком - ОАО «Усть-Медведицкое», которое на данный момент поменяло свое наименование на - АО «Усть-Медведицкое», на земельные участки с кадастровыми номерами № и №, расположенные на территории Песчановского сельского поселения <адрес>.
Истцы ФИО3 и ФИО4 в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела надлежаще извещены, просят суд рассмотреть дело в их отсутствие с участием представителя ФИО1, исковые требования поддерживают.
Представитель истцов ФИО1 исковые требования поддерживает, суд пояснила, что истцы являются собственниками земельного участка с кадастровым номером № площадью 500 000 кв.м., место расположения: <адрес>, территория администрации Песчановского сельского поселения, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства и земельного участка с кадастровым номером и № площадью 180 000 кв.м., место расположения: <адрес>, территория администрации Песчановского сельского поселения, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства.
Земельные участки принадлежат Истцам на праве общей долевой собственности, в котором каждому из Истцов принадлежит доля в размере ?.
Указанные земельные участки находятся в аренде у АО «Усть-Медведицкое».
Арендатор более двух раз подряд не производил арендные платежи. Земельный участок Ответчиком не используется на протяжении длительного времени, обрабатывается Истцами самостоятельно.
Пояснили, что земельные участки изначально образованы путем выдела из земельного участка сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: обл. Волгоградская, р-н Серафимовичский, территория администрации Песчановского с.п., кадастровый №, общей площадью 4148785 +/- 31870.
В отношении земельного участка с кадастровым номером № установлено обременение в виде договора аренды от дата, дата государственной регистрации: дата, номер государственной регистрации: 34-34-06/036/2005-92, с АО «Усть-Медведицкое».
С момента приобретения права общей долевой собственности на Земельные участки Истцы договоров аренды с Ответчиком не подписывали.
дата Истцы совместно направили Ответчику уведомления б/н о расторжении договоров аренды, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по оплате арендных платежей и не использовании земельных участков, просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка от дата, дата государственной регистрации: дата, номер государственной регистрации: 34-34-06/036/2005-92.
Ответчик АО «Усть-Медведицкое» в судебное заседание не явился, просит суд рассмотреть дело в их отсутствие с участием представителя ФИО2, исковые требования не признает.
Представитель ответчика ФИО2, исковые требования считает не подлежащими удовлетворению, суду пояснил, что договор аренды земельного участка от дата подписывался Истцами, в равной степени распространяется на земельные участки с кадастровыми номерами № после их выдела.
Земельные участки с кадастровыми номерами № используются АО «Усть-Медведицкое» со момента заключения договора аренды. Истцы не уведомили Ответчика о произошедшем выделе.
По условиям договора аренды арендная плата устанавливается для каждого арендодателя в приложениях к Договору, и подлежит выплате ежегодно, не позднее 25 апреля года, следующего за отчетным, и выплачивается в кассе арендатора.
С момента приобретения земельных участков Истцы не обращались за получением арендной платы. Ответчик направил Истцам уведомление о возможности получения арендной платы за весь период, однако, Истцы не имеют намерения в получении арендной платы.
Ссылается на злоупотребления правом со стороны Истцов и наличии просрочки кредитора.
Суд выслушав представителей истцов и ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Согласно подп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно ст. 9 Федерального закона от дата № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Арендная плата может быть установлена в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, а также в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (п. 1 ст. 309 ГК РФ).
Как установлено в судебном заседании, истцы ФИО3 и ФИО4 являются собственниками следующих земельных участков:
- земельный участок с кадастровым номером № площадью 500 000 кв.м., место расположения: <адрес>, территория администрации Песчановского сельского поселения, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства.
Право собственности ФИО3 на долю в размере ? земельного участка с кадастровым номером № зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости дата за №;
Право собственности ФИО4 на долю в размере ? земельного участка с кадастровым номером № зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости дата за №.
- земельный участок с кадастровым номером и № площадью 180 000 кв.м., место расположения: <адрес>, территория администрации Песчановского сельского поселения, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства.
Право собственности ФИО3 на долю в размере ? земельного участка с кадастровым номером № зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости дата за №
Право собственности ФИО4 на долю в размере ? земельного участка с кадастровым номером № зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости дата за №.
Из материалов дела следует, что принадлежащие истцам земельные участки образованы путем выдела из исходного земельного участка с кадастровым номером №
Согласно договору аренды земельного участка от дата граждане, в том числе истец ФИО4 и правопредшественники истца ФИО3 собственники долей в общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: обл. Волгоградская, р-н Серафимовичский, территория администрации Песчановского с.п., кадастровый №, общей площадью 4148785 +/- 31870 передали земельный участок в аренду акционерному обществу «Усть-Медведицкое» сроком до дата для производства сельскохозяйственной продукции.
В отношении выделенного участка отдельный договор аренды с арендаторами не заключался. Право одного из собственников, входящего в множественность лиц на стороне арендодателя, на расторжение договора только в части принадлежащего ему выделенного земельного участка не предусмотрена ни указанным договором аренды, ни действующим законодательством, правилами п.1 ст. 450 ГК изменение так же условий договора аренды в отношении выделенного самостоятельного земельного участка возможно только по соглашению арендодателя этого участка и арендатора, если иное не предусмотрено ГК, другими законами или договором.
Следовательно в отношении выделенных земельных участков № сохранилось право аренды Акционерного Общества.
В соответствии п.п. 2.3. договора аренды арендная плата устанавливается для каждого Арендодателя в приложениях к Договору, и подлежит выплате ежегодно, не позднее 25 апреля года, следующего за отчетным, и выплачивается в кассе Арендатора.
Размер арендной платы может пересматриваться по соглашению сторон. Неиспользование арендуемого земельного участка арендатором не может служить основанием для отказа в выплате арендной платы арендодателям. Согласно п. 6 Договора аренды досрочное прекращение договора допускается только по письменному соглашению сторон. Одностороннее расторжение договора аренды не предусмотрена.
Сведений о заключении дополнительных соглашений к договору аренды сторонами так же не представлено.
Обременение в виде аренды в соответствии с условиями договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от 01.112005 перешло на выделенные земельные участки с кадастровым номером №, принадлежащие Истцам, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости дата за № в отношении земельного участка с кадастровым номером № и дата за № в отношении земельного участка с кадастровым номером №.
В соответствии с ч. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ст. 619 ГК РФ).
Из разъяснений, приведенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ; указанные в статье 619 ГК РФ обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения аренды земельного участка; не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя договора о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
По смыслу абз. 3 ст. 619 ГК РФ досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом.
По правилам статьи 10 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Согласно рекомендациям, изложенным ВАС РФ в п. 30 информационного письма от дата № «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной», необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
дата истцы ФИО3 и ФИО4 совместно направили ответчику АО «Усть-Медведицкое» уведомления б/н о расторжении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами № ввиду нарушения обязательства по внесению арендных платежей.
В ответ на данное уведомление дата АО «Усть-Медведицкое» указало том, что арендатор в рамках исполнения своих обязательств по внесению платы за пользование земельными участками ежегодно, в установленные договором аренды сроки выплачивает всем арендодателями арендную плану путем выдачи денежных средств в кассе арендатора. Этим же письмом истцам было сообщено о датах, времени и месте получения арендной платы. Расторжение договоров аренды в одностороннем порядке считает необоснованным, указав на возможность получения арендной платы.
В уведомлении от дата АО «Усть-Медведицкое» предложило истцам явиться за получением арендной платы по адресу местонахождения арендатора: 403462, <адрес> понедельника по пятницу с 08:00 до 17:00 (за исключением выходных и праздничных дней).
В ходе судебного разбирательства представитель ответчика пояснил, что не отрицает факт того, что арендная плата не выплачена, однако объяснил это тем, что истцы не обращались за ее получением.
В силу п. 3 ст. 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Согласно п. 1 ст. 406 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
Как следует из материалов дела, ответчиком представлены доказательства, подтверждающие, что он предпринимал меры по выплате арендной платы, однако истцы не имеют намерений на получение арендной платы, что свидетельствует о наличии в действиях истцов злоупотребления правом, направленных на снятие обременения в отношении приобретенных им земельных участков.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что расторжение договора аренды земельных участков является мерой ответственности, не соразмерной нарушению обязательства, и не соответствует балансу интересов сторон.
Как установлено материалами дела, АО «Усть-Медведицкое» на протяжении длительного периода времени обрабатывает земельные участки, совершает действия, направленные на исполнение условий заключенного договора аренды и вопреки доводам истцов факты существенного нарушения условий договора аренды со стороны арендатора в ходе судебного разбирательства не нашли своего подтверждения, напротив, материалы дела свидетельствуют о готовности ответчика произвести оплату арендных платежей, в то время как именно истцы за арендными платежами не являются, что свидетельствует, об уклонении истцов от получения арендных платежей.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что ответчик (арендатор), предпринимал действия, чтобы связаться с истцами и решить вопрос с выплатой им арендной платы за пользование земельными участками, направлял уведомления с указанием места и времени для получения арендной платы, однако истцы уклоняются от получения арендной платы.
В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ истцами не представлены доказательства уклонения арендатора от выплаты денежных обязательств по договору и использование ответчиком спорных земельных участков не по назначению, а равно использования с ухудшением их качества.
В силу части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим Федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
Договор аренды подлежит прекращению, в частности, в том случае, когда арендатор использует земельный участок не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде (абзац второй подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает ряд случаев, при наличии которых договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно материалов дела ответчик АО «Усть-Медведицкое» занимается выращиванием сельскохозяйственных культур, что подтверждается так же представленными сведениями об итогах сева под урожай и о сборе урожая сельскохозяйственных культур в спорный период времени, а также предоставлением статистической отчетности.
Сами же ответчики предпринимателями не являются и так же не зарегистрированы в качестве КФХ, статистическую отчетность так же сдают.
Сведений об использовании арендатором земельных участков не по целевому назначению, либо с нарушением плодородия почвы(качественного состояния земельного участка) или причинение вреда окружающей сфере истцами не представлено, в материалах дела так же не имеется. (ст.42 ЗК РФ)
Кроме голословных утверждений, что земельные участки обрабатывают и сельскохозяйственные работы на участках осуществляют сами истцы, ничем объективно не подтверждены.
Кроме того на протяжении всего периода времени с момента заключения договора аренды, ответчики с какими либо претензиями или с заявлениями об изменении условий договора либо расторжении договора аренды в адрес ответчика и судебные органы не обращались.
По мнению суда, изменение стороны в договоре аренды является существенным обстоятельством, поскольку без изменения сведений, касающихся наименования и реквизитов нового арендодателя, исполнение договора арендатором, а именно внесение арендной платы становится невозможным.
Доводы истцов о том, что самостоятельно оплачивают земельный налог за указанные участки, не может являться нарушением ответчиком условий договора аренды, поскольку указанным договором не предусмотрена оплата земельного налога за участки принадлежащие истцам.
С учетом всех обстоятельств по делу, суд приходит к выводу, что не установлено пользование ответчиком арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества, существенного ухудшения имущества, что в соответствии со статьей 619 ГК РФ могло быть основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка по требованию арендодателя, в связи с чем, заявленные требования удовлетворению не подлежат.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Отказать, ФИО3 и ФИО4, в удовлетворении исковых требований к АО «Усть-Медведицкое» о расторжении договора аренды от дата, номер государственной регистрации №, на земельные участки с кадастровыми номерами № и №, расположенные на территории Песчановского сельского поселения <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд в течение месяца после изготовления полного текста решения через Серафимовичский районный суд.
Полный текст решения изготовлен 25.04. 2023 г.
Судья подпись Голованов С.В.