Мотивированное решение изготовлено 11 ноября 2022 года

Дело № Решение Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Козловой Л.В.

при секретаре ФИО12,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации г. Ростова-на-Дону, Администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону, ФИО4, ФИО8, ФИО9, ФИО5, ФИО6, ФИО3, ФИО7, третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании договора действительным и признании права собственности,

Установил:

ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском. В обоснование заявленных требований указав на то, что ей принадлежит 1/122 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <...>. Между собственниками сложился определенный порядок пользования строениями и участком.

18.02.2020г. между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) был заключен договор купли-продажи 1/12 доли жилого дома по адресу: <...>. От совладельцев было получено согласие на ее отчуждение. В пользовании продавца на причитающуюся ему долю приходилось хозяйственное строение площадью 9,20 кв.м. Стоимость имущества составила 160000 рублей, и уплачена покупателем полностью, а имущество передано истцу как новому владельцу. С указанного времени истец несет бремя содержания данного имущества.

После заключения договора купли-продажи и выполнения всех обязательств, продавец не выполнил свою обязанность по явке и подаче документов для государственной регистрации данной сделки. На протяжении длительного периода времени продавец всячески затягивал подачу документов, мотивируя своей занятостью, и наличием эпидемии короновирусной инфекции, в последующем стало известно что он умер.

С учетом изложенного, просила суд признать действительным, заключенный между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на 1/12 доли жилого дома по адресу: <...>; признать за истцом право собственности на 1/12 доли жилого дома по адресу: <...>.

Представитель истца в лице ФИО13 явилась в судебное заседание, поддержала исковые требования в полном объеме, в обоснование своих доводов дали пояснения, аналогичные, изложенным в исковом заявлении, просила иск удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО14 в лице ФИО15 не возражала против удовлетворения иска, указывая на то, что все собственники не возражают против удовлетворения иска, им известно о состоявшейся сделке. Данная определенность нее устранялась на протяжении длительного времени, предыдущий собствен6ник ФИО2 там никогда не проживал, расходов не нес, и с учетом наличия долевой собственности совладельцам было затруднительно проводить какие-либо действия в данным имуществом.

Представитель Администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону в лице ФИО16 явилась в судебное заседание, возражала против удовлетворения иска, указывая на ненадлежащее оформление данной сделки.

Представитель Администрации г. Ростова-на-Дону в лице ФИО17 явилась в судебное заседание, возражала против удовлетворения иска.

Истец, ответчики, третье лицо в судебное заседание не явились, извещены. Дело рассмотрено в отсутствие данных лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению (часть 1.1 статьи 42 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, указанных в законе, является обязательным нотариальное удостоверение сделок.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

В соответствии со статьей 55 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 457-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при удостоверении сделок, направленных на отчуждение имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему.

В соответствии с Регламентом совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающим объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования, утвержденным решением правления Федеральной нотариальной палаты от ДД.ММ.ГГГГ N 10/17, Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 156 при удостоверении договора, направленного на отчуждение или залог недвижимого имущества, нотариус дополнительно устанавливает, в том числе, информацию о принадлежности имущества, основаниях для регистрации прав, о правах третьих лиц в отношении объекта недвижимого имущества, о правах третьих лиц в отношении жилой недвижимости, если такие права не подлежат государственной регистрации (пункт 33).

Статьей 165 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены последствия уклонения от нотариального удостоверения сделки.

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется (пункт 1 данной статьи).

Как следует из приведенного гражданского законодательства, по общему правилу несоблюдение обязательного в силу закона и/или договора нотариального удостоверения сделки влечет ее ничтожность, она не порождает соответствующих для данного вида сделки правовых последствий.

Для признания сделки, которая должна быть, но не удостоверена нотариально, действительной, суду необходимо установить реальность намерений сторон при ее подписании, исполнение сделки одной из ее сторон и уклонение другой стороны от нотариального удостоверения договора.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ N 154-О государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм, с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в указанном Определении, сделка, требующая нотариального удостоверения, но не оформленная надлежащим образом, может быть признана судом состоявшейся, при условии доказанности самого факта заключения договора. Последнее же обстоятельство может быть подтверждено письменными доказательствами.

В судебном заседании установлено, что собственниками домовладения по адресу: <...> являются: ФИО4 – 1/12 доли, ФИО8 – 1/48 доли, ФИО9 – 5/24 доли, ФИО5 – 1/16 доли, ФИО6 – 1/4 доли, ФИО3 – 1/16 доли, ФИО7 – 1/16 доли, ФИО2– 1/12 доли, ФИО1 - 1/12 доли.

В состав домовладения входят: жилой дом литер А площадью 36,2 кв.м, жилой дом литер В площадью 67,7 кв.м, жилой дом литер Г площадью 50,9 кв.м, жилой дом литер И(А) площадью 59,6 кв.м, жилой дом литер П(В) площадью 56,9 кв.м, гараж литер С площадью 15,2 кв.м, гараж литер Ф площадью 17 кв.м, сарай литер М площадью 9,2 кв.м, гараж литер Т площадью 14,6 кв.м.

Также в собственности совладельцев лиц находится земельный участок общей площадью 999 кв.м с КН 61:660050210:25. Права ФИО2 на земельный участок не зарегистрированы в установленном порядке.

18.02.2020г. между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи 1/12 доли жилого дома по адресу: <...>.

Из материалов дела усматривается, что в пользовании продавца на причитающуюся ему долю приходилось хозяйственное строение площадью 9,20 кв.м. Стоимость имущества составила 160000 рублей, и уплачена покупателем полностью, а имущество передано истцу как новому владельцу. С указанного времени ФИО1 несет бремя содержания данного имущества.

Данный договор нотариально удостоверен не был, регистрация данной сделки в органах юстиции не проходила.

Из представленной материалы дела СМС переписки между ФИО1 и ФИО2 усматривается, что последний не являлся в регистрирующие органы для регистрации вышеназванной сделки, мотивируя этой своей занятостью.

Согласно данным ЕГРН, в числе собственников домовладения до настоящего дня числится ФИО2

Из материалов дела также усматривается, что ФИО2 умер 15.08.2020г., и 02.10.2020г. нотариусом Ростовского-на-Дону нотариального округа ФИО21 было открыто наследственное дело по заявлению гр. ФИО18, который обратился с заявлением о принятии наследства, мотивируя это отсутствием наследников и тем, что он длительное время состоял на иждивении умершего.

Согласно данных сайта Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону, заявление ФИО18 об установлении факта нахождения на иждивении оставлено без рассмотрения, о чем вынесено определение от 11.12.2020г. (дело №).

Таким образом, наследников у ФИО2 не имеется, свидетельств о праве на наследство выдано не было.

Из материалов дела усматривается, что сособственники домовладения согласились с исковыми требованиями, полагая их законными и обоснованными, о чем свидетельствует их письменное заявление.

ФИО2 никогда не проживал в спорном домовладении, бремя содержания также не нес, в то время как все платежи за причитающуюся ему долю имущества оплачивает непосредственно ФИО1 о чем свидетельствуют представленные в материалы дела квитанции, из которых усматривается, что задолженности у него не имеется.

Таким образом, договор купли-продажи спорного доли домовладения является состоявшимся, а это как следствие свидетельствует о выбытии из владения ФИО2 спорного имущества на законных основаниях.

В соответствии с п. 1 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

Согласно п. 1 ст. 158 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Так как стороны договорились заключить договор в нотариальной письменной форме, и того же для данного вида сделки требует закон, учитывая подлежащие применению к спорным правоотношениям правила о последствиях несоблюдения формы договоров (пункт 3 статьи 163, статья 165 Гражданского кодекса Российской Федерации), возложение законом на нотариуса обязанности осуществить полную правовую проверку удостоверяемого договора, возможность нотариального удостоверения договора от 18.02.2020г. также относится к обстоятельствам, имеющим значение для дела.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Правило "эстоппель" (утрата права на возражение при недобросовестном или противоречивом поведении) применяется при реализации положений ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации по отношению к поведению недобросовестной стороны сделки, например, если она приняла исполнение от другой стороны, либо иным способом подтверждала свою заинтересованность в сделке, но уклоняется от ее нотариального удостоверения или государственной регистрации.

Однако иные заинтересованные лица при отсутствии признаков недобросовестности не лишаются возможности ставить вопрос о ничтожности сделки в силу положений п. 3 ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из анализа приведенных законоположений следует, что договор купли-продажи жилого помещения становится обязательным для сторон с момента его подписания в простой письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению - при продаже доли в праве собственности на домовладение. В том случае, когда сделка купли-продажи недвижимости исполнена сторонами до осуществления государственной регистрации перехода права собственности, продавец не вправе ссылаться на отсутствие государственной регистрации перехода права собственности, как на основания освобождения его от исполнения обязанностей по договору купли-продажи жилого помещения и возможности совершения в отношении указанного недвижимого имущества каких-либо распорядительных действий, включая залог жилого помещения третьим лицам. В свою очередь покупатель доли жилого помещения вправе признать исполненный сторонами договор купли-продажи действительным и потребовать по суду государственной регистрации перехода права собственности, если докажет, что действия продавца, уклоняющегося от исполнения своих обязанностей по договору купли-продажи, явились недобросовестными.

Материалами дела установлено, что в нарушение приведенных законоположений ФИО2 действовал недобросовестно, поскольку после заключения 18.02.2020г. договора купли-продажи 1/12 доли в праве собственности на спорное имущество по указанному адресу, предусматривающему нотариальное удостоверение сделки и государственную регистрацию, он, получив полную оплату по договору купли-продажи в размере цены 160 000 рублей, в нарушение закона уклонялся от дальнейшего оформления названной сделки.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства нашел свое подтверждение тот факт, что на момент заключения договора купли-продажи, указанный договор был исполнен сторонами, имущество передано по акту 18.02.2020г., ФИО1 с указанного времени единолично исполняла все обязанности собственника жилого помещения, включая оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Названные обстоятельства подтверждены и свидетельскими показаниями ФИО19, и ФИО20, оснований не доверять которым суд не усматривает. Притязаний на 1/12 долю названного имущества со стороны иных лиц установлено не было, сособственники домовладения наравне с истцом имеющие право на преимущественное приобретение спорного имущества выразили согласие с исковыми требованиями.

Принимая во внимание приведенные выше обстоятельства, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению. Также суд полагает необходимым исключить из числа собственников домовладения ФИО2

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать действительным, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 договор купли-продажи 1/12 доли жилого <адрес>, в отношении 1/12 долю домовладения по адресу: <...>.

Признать право собственности ФИО1 на 1/12 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом литер А площадью 36,2 кв.м, жилой дом литер В площадью 67,7 кв.м, жилой дом литер Г площадью 50,9 кв.м, жилой дом литер И(А) площадью 59,6 кв.м, жилой дом литер П(В) площадью 56,9 кв.м, гараж литер С площадью 15,2 кв.м, гараж литер Ф площадью 17 кв.м, сарай литер М площадью 9,2 кв.м, гараж литер Т площадью 14,6 кв.м, расположенные по адресу: <...>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Исключить ФИО2 АлексеяАйратовича из числа собственников домовладения по адресу: <...>.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья