В суде первой инстанции дело № 2-1884/2022

Дело № 33-5752/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 сентября 2023 года г. Хабаровск

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:

председательствующего Шапошниковой Т.В.,

судей Мещеряковой А.П., Юдаковой Ю.Ю.,

при секретаре Шитовой И.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Че Пок Сун, Че Ин Су о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры, возврате задатка,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Кировского районного суда города Хабаровска от 12 декабря 2022 года,

заслушав доклад судьи Шапошниковой Т.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к Че Пок Сун, Че Ин Су и просил признать недействительным (расторгнуть) предварительный договор купли –продажи квартиры, заключенный 18 апреля 2022 года между истцом и ответчиком; возложить на ответчиков обязанность возвратить задаток в размере 100 000 руб.; на основании п. 12 предварительного договора купли-продажи квартиры возвратить двойную сумму задатка.

В обоснование заявленных требований указывает, что 18.04.2022 между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Ответчику принадлежит 6-ти комнатная квартира, находящаяся по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, общей площадью 222,6 кв.м. В этот же день ФИО2 передал задаток в размере 100 000 руб. Вместе с тем в предварительном договоре указано, что он заключен с Че Пок Сун, однако подписал его Че Ин Су, при этом не указан документ, подтверждающий полномочия Че Ин Су. Кроме того, данный договор не подписан покупателями ФИО3 и ФИО4 Со стороны продавца нарушен п. 9 предварительного договора, а именно, на момент подписания квартира находилась под арестом. Письмом от 12 мая 2022 года истец сообщил о намерении расторгнуть договор и предлагал совершить расторжение по обоюдному согласию, а также вернуть истцу задаток в размере 100 000 руб., однако ответ до настоящего времени не получен.

Решением Кировского районного суда города Хабаровска от 12 декабря 2022 года расторгнут предварительный договор купли-продажи квартиры от 17.02.2022.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить и вынести новое решение, которым удовлетворить заявленные требования. В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что в решении суда упоминаются ООО «Аметист» и ООО «Сфера», а также договор долевого участия строительства. Тогда как ФИО1 в иске заявлены иные требования.

Письменных возражений относительно доводов апелляционной жалобы не поступило.

На основании ч. 1 и 2 ст. 327.1 ГПК РФ решение суда подлежит проверке в обжалуемой части в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Частью 5 ст. 330 ГПК РФ установлено, что при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле и сроков их совершения.

Определением от 12 сентября 2023 года судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда перешла к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО4, ФИО3

Истец, ответчики, третьи лица в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания были извещены надлежащим образом, в том числе посредством размещения информации о дате и времени судебного заседания в информационной сети «Интернет», не ходатайствовали об отложении рассмотрения дела. Судом апелляционной инстанции дополнительно предприняты меры по уведомлению ответчика Че Ин Су через ответчика Че Пок Сун по средствам телефонного звонка. На основании положений ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, нашла решение суда первой инстанции по настоящему делу подлежащим отмене.

Разрешая требования истца по существу заявленных требований, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 18.04.2021 между Че Пок Сун (продавец) и ФИО1, ФИО4, ФИО3 (покупатели) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, кадастровый номер: №, общей площадью 222,6 кв.м, на 1,2 этажах, мансарда. Указанная квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимости от 11.06.2020. Право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области за № от 10.07.2020.

Из указанного договора следует, что продавец имеет намерение продать указанную квартиру покупателю, а покупатель имеет намерение купить указанную квартиру. В соответствии с этими намерениями продавец и покупатель обязуются до 18 мая 2022 года заключить основной договор купли-продажи квартиры. Договор купли-продажи квартиры по соглашению сторон будет заключен за цену в размере 15 000 000 руб. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

Согласно п. 5 договора по соглашению сторон расчет между сторонами будет произведен в следующем порядке: 5.1 Покупателем до подписания настоящего договора, внесен задаток в размере 100 000 руб. в счет причитающихся с него платежей по предстоящему договору купли-продажи квартиры, что подтверждается распиской; 5.2 Денежные средства в размере 4 900 000 руб. покупатель перечислит на расчетный счет продавца Че Ин Су №, открытый в филиале АО «ЭкспоБанк» г. Южно-Сахалинск для погашения обязательств по кредитному договору в АО «ЭкспоБанк» и снятия обременения с квартиры, указанной в п.1 настоящего договора; 5.3 Денежные средства в размере 4 400 000 руб. покупатель уплатит продавцу за счет заемных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк» в течение 5 дней с момента регистрации права собственности покупателя на указанную в пункте 1 настоящего договора квартиру. 5.4 Денежные средства в размере 5 300 000 руб. покупатель уплатит продавцу за счет собственных средств в день подписания основного договора купли-продажи квартиры и подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности. 5.5 Денежные средства в размере 300 000 руб. покупатель обязуется выплачивать продавцу в течение 3 месяцев ежемесячными платежами по 100 000 руб. до 30 числа каждого месяца.

Из п.п. 7,9 договора следует, что продавец гарантирует, что к моменту заключения основного договора купли-продажи квартиры, все зарегистрированные в вышеуказанной квартире будут сняты с регистрационного учета. Продавец обязуется оплатить расходы по коммунальным платежам и электроэнергии по день передачи ключей покупателю.

Продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего договора вышеуказанная квартира никому другому не продана, не подарена, в споре, под арестом и запрещением не состоит.

Согласно п. 15 договора в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные настоящим предварительным договором прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить договор купли-продажи квартиры, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно расписке от 18.04.2022 Че Ин Су получил задаток в размере 100 000 руб. от ФИО1 в счет оплаты за продаваемую Че Ин Су квартиру, расположенную по адресу: <адрес> за общую сумму 15 000 000 руб.

Поскольку расписка о получении задатка была подписана 18.04.2022, то суд приходит к выводу, что в договоре сторонами была допущена опечатка, поэтому следует считать, что предварительный договор купли-продажи заключен 18.04.2022.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

По общему правилу граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, понуждение к заключению договора не допускается (пункт 2 статьи 1, пункты 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Из содержания статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Частью 6 статьи 429 ГК РФ установлено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу изложенного, суть предварительного договора, который должен обязательно предшествовать основному, состоит в том, что стороны обязуются в будущем заключить соглашение о передаче имущества, выполнении работы или оказании услуги (основной договор) на обусловленных предварительным договором условиях.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Таким образом, при удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

12.05.2022 ФИО1 Че Пок Сун, Че Ин Су по адресу, указанному в предварительном договоре купли-продажи, направлено письмо, в котором истец сообщил о намерении расторгнуть договор, предложил сделать это по обоюдному согласию и вернуть покупателю ФИО1 задаток в размере 100 000 руб. (л.д.8,13).

Согласно выписке из ЕГРН собственником квартиры, находящейся по адресу: <...>, кадастровый номер №, общей площадью 222,6 кв.м, является Че Пок Сун, ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ипотека, лицо в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости - ООО «Экспобанк», срок, на который установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: с 22.06.2021 на 120 месяцев.

Вместе с тем из предварительного договора купли-продажи следует, что договор подписан Че Ин Су, который также принял задаток в размере 100 000 руб., однако документов, подтверждающих полномочия заключать договоры от лица собственника Че Пок Сун,а также получать денежные средства по договору не представлено, в договоре не указано.

Более того, договор не подписан другими покупателями объекта недвижимости - ФИО3 и ФИО4

Таким образом, по общему правилу продать имущество, имеющее собственника, может лишь сам собственник либо уполномоченное им лицо. Лицо, не являющееся собственником имущества, продать его не вправе. В этой связи сделка, противоречащая данному правилу, то есть когда предметом купли-продажи является имущество, в действительности не принадлежащее продавцу, нарушает требования закона.

С учетом, установленных по делу обстоятельств, принимая во внимание, в том числе, обстоятельства при которых заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, отсутствие у Че Ин Су полномочий распоряжаться указанным объектом недвижимости, договор подписан не всеми сторонами, до прекращения действия предварительного договора Че Пок Сун (надлежащий продавец) не направил истцу предложения о заключении договора купли-продажи, следовательно, для него не созданы какие-либо гражданские права и обязанности по данной сделке, в отношении объекта установлены ограничения, судебная коллегия приходит к выводу, что оспариваемый договор купли-продажи подлежит признанию недействительным.

Согласно п.п.10, 12 предварительного договора при прекращении настоящего договора до начала его исполнения по соглашению сторон, либо вследствие невозможности исполнения по обстоятельству, за которое ни одна сторона не отвечает, задаток должен быть возвращен покупателю полностью.

В случае неисполнения настоящего договора продавцом, последний обязан возвратить покупателю двойную сумму задатка в течение пяти дней с момента выставления соответствующего требования.

В соответствии с положениями статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

На основании статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что не имеется оснований как для удержания задатка ответчиком, так и для взыскания двойной суммы задатка в пользу истца.

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При таких обстоятельствах, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации последствием признания договора купли-продажи недействительным будет возврат денежных средств в размере 100 000 руб. с ответчика Че Ин Су в пользу истца.

Вместе с тем, поскольку спорный предварительный договор признан судебной коллегией недействительным, то оснований как для его расторжения, так и для применения п. 12 указанного договора и удовлетворения требований истца в части взыскания задатка в двойном размере не имеется, в силу чего в данной части иск подлежит оставлению без удовлетворения.

При подаче иска истцом была уплачена государственная пошлина в размере 3200 руб., которая на основании ст. 98 ГПК РФ подлежит взысканию в пользу истца.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда города Хабаровска от 12 декабря 2022 года отменить, принять новое решение.

Исковые требования ФИО1 к Че Пок Сун, Че Ин Су о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры, возврате задатка, удовлетворить частично.

Признать недействительным предварительный договор от 18 апреля 2022 года купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, заключенный между ФИО1, ФИО3,, ФИО4 и Че Пок Сун.

Взыскать с Че Ин Су в пользу ФИО1 денежные средства в размере 100 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 3200 рублей.

В остальной части иска отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи: