Решение по делу № 2-5917/2022 от 26.10.2022 - об изменении цены в договоре купли-продажи, взыскании суммы, неустойки, штрафа, по встречному иску ООО «Нью Коптяки» к <ФИО> о взыскании суммы задолженности по договору купли-продажи.

66RS0004-01-2022-006667-60

Дело № 2-5917/2022

Мотивированное решение изготовлено 26.10.2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 октября 2022 года Ленинский районный суд г. Екатеринбурга <адрес> в составе председательствующего судьи Лазаревой В.И., при секретаре судебного заседания Баталовой Н.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Нью Коптяки» об изменении цены в договоре купли-продажи, взыскании суммы, неустойки, штрафа, по встречному иску ООО «Нью Коптяки» к ФИО1 о взыскании суммы задолженности по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Нью Коптяки» Просила установить стоимость земельного участка по договору купли-продажи от <//> № Ко-02/21 в размере 762600 руб., взыскать с ответчика сумму разницы между оплаченной ФИО1 по договору суммы в размере 234400 руб., неустойку по Закону «О защите прав потребителей» в размере 533820 руб. и штраф в размере 50% от присужденной суммы.

ООО «Нью Коптяки» в ходе рассмотрения дела предъявлен встречный иск, просил взыскать с ФИО1 в свою пользу задолженность по указанному договору (по состоянию на <//>) в размере 700 000 рублей, неустойку на сумму задолженности в размере 43 549 рублей 32 копейки.

В обоснование требований указано на то, что на земельном участке расположен участок линии электропередач ВЛ-10, включающий 1 опору, принадлежащий АО «Региональная сетевая компания», что было отражено в п. 1.1 указанного договора. Цена участка сторонами согласована в размере 2415000 руб. При заключении договора ответчик в устном порядке обещал истцу, что указанный объект электросетевого хозяйства будет демонтирован за счет продавца, в связи с чем стоимость земельного участка была согласована сторонами как за участок, предназначенный для использования по его целевому назначению – для индивидуальной жилой застройки. Согласно полученного истцом ГПЗУ какие-либо ограничения в части размещения на земельном участке для размещения индивидуального жилого дома отсутствуют, линий электропередач и опор на чертеже не отражено. Согласно заключения кадастрового инженера в настоящее время строительство жилого дома невозможно. Истец неоднократно обращался к ответчику с просьбой о демонтаже опоры, до настоящего времени действий не осуществлено. Считает, что ему был продан участок не соответствующий своему целевому назначению, что является нарушением прав истца как потребителя, в связи с чем истец вправе требовать уменьшения его выкупной стоимости. При заключении договора купли-продажи земельного участка, который в настоящее время не может фактически использоваться для строительства жилого дома, по цене, которая была согласована сторонами как за участок, предназначенный для строительства на нем, и не исполняя свои обязательства по демонтажу линии ЛЭП и опоры, ответчик фактически ввел истца в заблуждение. Согласно отчета специалиста о рыночной стоимости земельного участка на дату заключения договора, участок, не предназначенный под строительство ИЖС стоит 762000 руб. Истцом внесена сумма в размере 1000000 руб., в связи с чем переплата составляет 234400 рублей. Претензия об уменьшении выкупной стоимости получена ответчиком <//>, неустойка за период с <//> по <//> составила 533820 руб.

В судебном заседании истец и его представитель требования поддержали по предмету и основаниям, указанным в иске. Дополнительно суду пояснили, что истцом было приобретено два смежных земельных участка по аналогичной цене, в связи с невозможностью осуществления строительства на спорном земельном участке, все строения были размещены на одном земельном участке, спорный земельный участок используется под приусадебное хозяйство, земельные участки обнесены забором. Перенос ЛЭП за свой счет стоит значительную сумму. При покупке участка истец видел, что на соседних земельных участках фактически осуществляется перенос ЛЭП, оснований не доверять обещаниям ответчика о переносе ЛЭП у истца не имелось. В ГПЗУ охранная зона не отражена в связи с отсутствием ее регистрации, с учетом заключения кадастрового инженера охранная зона ЛЭП занимает более 60%, оставшейся части земельного участка для возведения жилого дома недостаточно.

Представитель ответчика в судебном заседании в удовлетворении требований просил отказать, представил письменный отзыв. В обоснование возражений указал на то, что стоимость земельного участка сторонами согласована, истцу было известно о нахождении на земельном участке ЛЭП, что отражено в договоре купли-продажи, осмотр участка произведен, в договор внесена вся необходимая информация, в том числе отражено нахождение ЛЭП на участке и ее принадлежность, ответчик собственником ЛЭП не является. Продавцом истцу было предложено в дальнейшем содействие в понуждении собственника к переносу ЛЭП, поскольку уже имелся положительный опыт в отношении других земельных участков на этой же территории, речь о демонтаже и за счет продавца не шла, никаких дополнительных обязательств продавца в договор не включено. <//> истцом был приобретен смежный земельный участок, цена на спорный земельный участок определена с учетом всех особенностей участка, в том числе нахождения на нем ЛЭП, в ходе переговоров с истцом цены была снижена на 514100 руб. и составила 2415000 руб. Наличие опоры было оговорено в договоре. ООО «Нью Коптяки» обращалось в АО «РСК» с письмом о необходимости выноса ЛЭП. Истец вправе обратиться с самостоятельными требованиями к собственнику ЛЭП о выносе, либо об установлении сервитута. Кроме того, возможность использования земельного участка не ограничена только постройкой дома, земли для ИЖС также предназначены для выращивания сельскохозяйственных культур и размещения индивидуальных гаражей и размещения хозяйственных построек. Считает, что истец злоупотребляет своими правами, при приобретении истец пояснял, что участок ему необходим как смежный к первоначальному для расширения хозяйства.

Третье лицо АО «Региональная сетевая компания» в судебное заседание своего представителя не направила, представлен отзыв. Указано, что владельцем электросетевого комплекса, в который входит спорная опора ЛЭП является АО «РСК», опора введена в эксплуатацию в 1977 г., электросетевой комплекс зарегистрирован как объект недвижимости в 2014 <адрес> линии электропередач имеют защитную зону. АО «РСК» не принимало на себя обязанность переноса опоры ЛЭП. Возможность переноса ЛЭП в иное место отсутствует, свободный коридор для переноса занят иной сетевой организацией. Эксплуатация воздушной линии электропередач не нарушает прав и интересов истца – собственника земельного участка.

Суд, с учетом мнения сторон, определил рассмотреть дело при данной явке и имеющихся доказательствах.

Заслушав явившихся лиц, допросив свидетелей ФИО2, ФИО3, исследовав письменные материалы дела, суд находит первоначальные требования не подлежащими удовлетворению, встречные требования надлежит удовлетворить по следующим основаниям.

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно положениям ст. 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона.

<//> между ООО «Нью Коптяки» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор № Ко-02/21 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:62:0301001:1198, расположенного по адресу: <адрес>, д. Коптяки, <адрес>, площадью 1271 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуальной жилой застройки.

В договоре указано, что на участке расположен участок линии электропередач ВЛ-10, включающий 1 опору, принадлежащий АО «Региональная сетевая компания».

Цена земельного участка согласована сторонами в размере 2415000 рублей. Порядок оплаты: 100000 руб. – в течение 3 дней с момента подписания договора. 2200000 руб. – равными платежами по 100000 руб., ежемесячно, начиная с марта 2021 по декабрь 2022 включительно, не позднее 27 числа каждого месяца. 115000 руб. – до <//>. Проценты за рассрочку не начисляются, в случае наличия задолженности начисляются проценты в размере 15 % годовых на остаток задолженности. До полной оплаты объекта земельный участок находится в залоге у продавца.

Земельный участок ООО «Нью Коптяки» передан ФИО1, право собственности ФИО1 и ограничение в виде ипотеки зарегистрированы <//>.

Охранная зона ЛЭП не зарегистрирована надлежащим образом в ЕГРП.

Продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре (п. 2 ст. 450 ГК РФ, п. 3 ст. 37 ЗК РФ). Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации (п. 1 постановления Пленума ВС РФ от <//> N 25).

Продавец при заключении договора купли-продажи земельного участка обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях недвижимого имущества и ограничениях его использования, даже если ограничения не зарегистрированы в публичном реестре (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). В случае несообщения продавцом такой информации и передачи покупателю обремененного недвижимого имущества покупатель получит право требовать уменьшения цены этого недвижимого имущества либо расторжения договора и возмещения убытков, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на данное имущество.

Судом отклоняются доводы ФИО1 о том, что ответчиком ООО «Нью Коптяки» не было сообщено о наличии обременения земельного участка правами третьих лиц.

Статья 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании договора судом принимается буквальное, т.е. дословное значение содержащихся в договоре слов и выражений. В некоторых случаях, когда буквальное толкование условий договора не внесло ясности, значение условия должно быть выявлено путем сопоставления с прочими условиями и внутренним логическим содержанием договора в целом.

В п. 1.1 договора в описании предмета договора и характеристик земельного участка указано, что на земельном участке расположен участок линии электропередач ВЛ-10, включающий 1 опору, принадлежащий АО «Региональная сетевая компания».

Таким образом, до ФИО1 продавцом была доведена вся необходимая и имеющаяся информация относительно характеристик земельного участка, в том числе нахождения на нем имущества - ЛЭП, принадлежащего третьему лицу.

В силу п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Земли, попавшие в охранную зону, у собственников и землепользователей не изымаются, но на них накладывается ряд ограничений, запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.

Наличие охранной зоны ЛЭП не свидетельствует об ограничении оборотоспособности земельного участка, а лишь устанавливает особый режим его использования, поскольку в ст. 27 ЗК РФ такое основание для признания участка ограниченным в обороте (охранная зона инженерных коммуникаций) отсутствует.

Цена сторонами согласована в добровольном порядке, наличие опоры ЛЭП в договоре учтено, возможность целевого использования земельного участка имеется, даже с учетом возможного наличия охранной зоны (ограничения на настоящий момент не зарегистрированы), частично участок пригоден для строительства, для выращивания сельскохозяйственных культур и размещения хозяйственных построек (в том числе по согласованию владельцем сетей).

Наличие на принадлежащем ФИО1 земельном участке линии электропередач опоры не является противозаконным и не может нарушать ее право пользования земельным участком, так как данное право на момент заключения договора купли-продажи было ограничено наличием таких объектов и, как следствие, необходимостью соблюдения охранной зоны объекта электросетевого хозяйства. Наличие указанного обременения, которое могло повлиять на продажную цену земельного участка, могло являться основанием для отказа от заключения договора купли-продажи. Тот факт, что ФИО1 не отказалась от заключения договора купли-продажи при наличии на земельном участке установленной опоры линии электропередач и нахождения в границах участка элементов электросетевого хозяйства, свидетельствует о том, что она согласилась на приобретение земельного участка с таким обременением.

Достаточных и достоверных доказательств достижения между сторонами соглашения по наличию у ООО «Нью Коптяки» обязанности по переносу спорной ЛЭП, не представлено, в договор такое условие не включено, кроме того, собственником спорной ЛЭП является третье лицо АО «РСК», что также прописано в договоре, и не могло быть неизвестно ФИО1

Для индивидуального жилищного строительства допускается размещение жилого дома; выращивание сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек.

Фактически земельный участок ФИО1 используется по назначению – для выращивания сельскохозяйственных культур, обнесен забором совместно со смежным земельным участком, принадлежащим истцу, на котором расположен жилой дом и иные строения, что подтверждено ФИО1 в судебном заседании, в связи с чем доводы о невозможности использования земельного участка по назначению также отклоняются.

На основании изложенного, с учетом положений ст.ст. 56, 67 ГПК РФ, исходя из конкретных установленных по настоящему делу обстоятельств, законные основания для удовлетворения требований ФИО1, отсутствуют.

По состоянию на <//> размер задолженности по спорному договору (с учетом графика платежей) составил 700 000 рублей, проценты на сумму задолженности – 43 579,32 рублей. Расчет судом проверен, ответчиком не оспорен.

Таким образом, указанная сумма задолженности подлежит взысканию с ФИО1 в пользу ООО «Нью Коптяки»

Согласно ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ФИО1 в пользу ООО «Нью Коптяки» подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлине в размере 10 635 рублей.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований ФИО1 к ООО «Нью Коптяки» об изменении цены в договоре купли-продажи, взыскании суммы, неустойки, штрафа – отказать.

Встречные требования ООО «Нью Коптяки» к ФИО1 – удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 (<//> г.р., №) в пользу ООО «Нью Коптяки» (ИНН: <***>) сумму задолженности по договору купли-продажи земельного участка № Ко-02/21 от <//> (по состоянию на <//>) в размере 700000 рублей, неустойку на сумму задолженности в размере 43549 рублей 32 копейки, расходы по оплате государственной пошлины в размере 10635 рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течении месяца со дня изготовления мотивированного решения суда путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья: подпись.

Копия верна. Судья:

По состоянию на <//> решение в законную силу не вступило.

Судья: