Дело № 2-670/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Южа Ивановской области 14 октября 2022 года

Палехский районный суд Ивановской области в составе:

председательствующего судьи Соболева А.А.,

при секретаре Кузьминой Т.А.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации Южского муниципального района Ивановской области, ФИО3 о признании права собственности на квартиру в реконструированном виде,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к администрации Южского муниципального района Ивановской области о признании права собственности на квартиру общей площадью 70,9 кв.м, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес> - в реконструированном виде.

Как следует из представленного искового заявления, ФИО2 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) от ДД.ММ.ГГГГ приобрела в собственность квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 43,1 кв.м. На основании договора купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка) от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 принадлежит на праве общей долевой собственности 564/955 долей на земельный участок по указанному адресу. Право собственности истицы зарегистрировано в ЕГРН. Указанная квартира расположена в одноэтажном двухквартирном жилом доме. В 2019 году истец за счет собственных средств произвела реконструкцию квартиры, а именно возвела одноэтажную пристройку взамен нежилой пристройки и одноэтажную нежилую пристройку. Постановлением администрации Южского муниципального района от 15 октября 2018 года №1083-п утвержден градостроительный план земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, разработан план реконструкции жилого дома (квартира №1). В мае 2022 года истец обратилась в Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Южского муниципального района с заявлением о выдаче разрешения на строительство. Уведомлением от 24 мая 2022 года в выдаче разрешения на строительство истице было отказано, что является препятствием к постановке жилого помещения на кадастровый учет и регистрации права собственности. Согласно техническому заключению ООО «Стрит Севен» реконструированный многоквартирный дом не создает угрозу жизни и здоровью людей при его эксплуатации, здание не нарушает прочностных характеристик. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 209, 218, 263, 222 ГК РФ, ФИО2 просит признать за ней право собственности на квартиру общей площадью 70,9 кв.м, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>, в реконструированном виде.

Истец ФИО2, извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась. Согласно представленному заявлению ходатайствовала о рассмотрении дела без ее участия, настаивала на удовлетворении иска.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании требования искового заявления ФИО2 поддержала в полном объеме, просила суд их удовлетворить.

Представитель ответчика - администрации Южского муниципального района Ивановской области, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Согласно представленному заявлению ходатайствовал о рассмотрении дела без участия представителя. Удовлетворению исковых требований не возражал.

Привлеченная к участию в деле протокольным определением суда ответчик ФИО3, извещенная о дате и времени судебного заседания, в суд не явилась, представила заявление о рассмотрении дела без её участия, указала об отсутствии возражений удовлетворению исковых требований ФИО2

Третье лицо ФИО4, извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась. Согласно представленному заявлению ходатайствовала о рассмотрении дела без ее участия. Удовлетворению исковых требований не возражала.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

судом установлено и подтверждается материалами дела, что истец ФИО2 на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ приобрела в собственность жилое помещение - квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 43,1 кв.м., с кадастровым номером №. Данное помещение представляло из себя 3-хкомнатную квартиру, расположенную в одноэтажном двухквартирном жилом доме. Право собственности ФИО2 зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №.

Многоквартирный жилой дом <адрес> расположен на земельном участке с кадастровым номером № с адресной частью: <адрес>, общей площадью 955 кв.м.

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 является собственником 564/955 доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок. Право собственности ФИО2 зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №.

Согласно плану помещений до реконструкции спорное жилое помещение представляло из себя квартиру общей площадью 43,1 кв.м., жилой площадью 33,6 кв.м., состоящую из 3-х жилых комнат (9,0 кв.м, 10,7 кв.м., 13,9 кв.м.), кухни (5,2 кв.м.), прихожей (4,3 кв.м.)

Согласно плану помещений после реконструкции в указанной квартире произведены снос печи и внутренняя перепланировка, за счет чего увеличилась жилая площадь на 10,6 кв.м., а также возведены жилая пристройка и гараж, за счет чего увеличилась общая площадь на 27,8 кв.м. Общая площадь квартиры составила 70,9 кв.м.

В силу статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч.2 ст. 25 ЖК РФ).

В соответствии с ч.1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Более подробно данное понятие раскрывается в постановлении Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Перепланировку и переустройство, определяемых статьей 25 ЖК РФ, следует отличать от реконструкции.

В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ (далее по тексту ГрК РФ) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ.

Частью 2 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Таким образом, в ст. 222 ГК РФ закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой, в частности если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены:

1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

2) без получения на это необходимых разрешений;

3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

По данному делу одним из юридически значимых обстоятельств, применительно к вышеизложенным нормам ЖК РФ, ГрК РФ, а также норм ГК РФ, является квалификация произведенных истцом работ (перепланировка, реконструкция, самовольная постройка), в результате которых изменилась площадь квартиры, изменился также размер общего имущества в виде ограждающих несущих и ненесущих конструкций данного дома.

Ведомственными строительными нормами ВСН 61-89 (р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов», утвержденными приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 26.12.1989 № 250, также определено понятие реконструкции жилого дома как комплекса строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей жилого дома (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади дома) или его назначения и осуществляемых в целях улучшения условий проживания и приведения эксплуатационных показателей жилого дома к уровню современных требований. Реконструкция жилого дома может включать: изменение планировки помещения, возведение настроек, встроек, пристроек, а при наличии обоснований - частичную разборку здания.

Поскольку в результате произведенных ФИО2 работ изменился фасад здания, изменились параметры объекта недвижимости за счет увеличения его площади, имеет место самовольная реконструкция жилого дома, а не перепланировка отдельной квартиры.

В соответствии с ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 данной статьи).

В соответствии с ч.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу ч. 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п.п. 1,2,4 ч.1 ст.36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Произведенная реконструкция влечет фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом.

Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Приведенные правовые нормы свидетельствуют о том, что согласие всех собственников помещений многоквартирного дома требуется на осуществление любой реконструкции, фактически влекущей уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома (Определение Верховного Суда РФ от 11 октября 2016 г. N 83-КГ16-10).

Как следует из содержания договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельства о праве собственности на землю от ДД.ММ.ГГГГ серия №, собственником <адрес> в <адрес>, и земельного участка по указанному адресу, является ФИО4, которая, будучи привлеченной к участию в деле, удовлетворению исковых требований истца не возражала, представила суду заявление, из которого следует, что она не возражает возведению истицей пристройки к квартире, и данные действия не нарушают ее прав.

В соответствии с техническим заключением, составленным ООО «Стрит Севен», созданный в результате реконструкции многоквартирный жилой дом на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, не создает угрозу жизни и здоровью людей при его эксплуатации. Произведенная реконструкция не ухудшает условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан жилого дома. Произведенная реконструкция незначительно превышает параметры разрешенного строительства в части соблюдения минимального отступа от границ земельного участка, при этом, при отсутствии возражений собственников земельного участка с кадастровым номером № многоквартирный жилой дом может быть сохранен в реконструированном состоянии. Строительные и отделочные материалы, используемые при реконструкции, отвечают требованиям безопасности и качества, соответствуют назначению и области применения. Несущие конструкции и коммуникации, созданные в результате реконструкции, соответствуют строительным нормам, здание не нарушает прочностных характеристик.

Указанное заключение составлено по результатам произведенного обследования жилого помещения, с оценкой состояния фундамента, стен, балок перекрытия и кровли, оценкой состояния внутренних систем электро-, водо-, газоснабжения, а также канализации.

Выполненные изменения соответствуют требованиям экологических, санитарных, противопожарных и других норм, действующих на территории Российской Федерации, и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта.

Сделан вывод о том, что дальнейшая эксплуатация квартиры по адресу: <адрес> возможна, нарушения при строительстве и эксплуатации отсутствуют.

Указанное техническое заключение составлено по результатам обследования спорного жилого помещения специализированной организацией, являющейся членом Ассоциации саморегулируемых организаций Общероссийская негосударственная некоммерческая организация - общероссийское межотраслевое объединение работодателей «Национальное объединение саморегулируемых организаций, основанных на членстве лиц, выполняющих инженерные изыскания, и саморегулируемых организаций, основанных на членстве лиц, осуществляющих подготовку проектной документации», и принимается судом в качестве допустимого доказательства по делу.

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что жилое помещение - <адрес> в <адрес> в реконструированном виде соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Письмом от 24 мая 2022 года Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Южского муниципального района Ивановской области ФИО2, ФИО4 отказано в выдаче разрешения на строительство.

Согласно ч. 4 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Поскольку истцом принимались меры к легализации произведенной реконструкции, однако в ее узаконивании органом местного самоуправления отказано, в том числе в связи с отсутствием разрешения на строительство, тогда как при наличии уже возведенного строения разрешение на строительство получено быть не может, суд, считает, что при изложенных обстоятельствах исковые требования ФИО2 о признании права собственности на жилое помещение в реконструированном виде, подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 173, 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на жилое помещение в реконструированном виде - квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 70,9 кв.м., с кадастровым номером №

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Палехский районный суд в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Председательствующий подпись А.А.Соболев

Решение вынесено в окончательной форме 21 октября 2022 года.