УИД 39RS0011-01-2022-001354-07
Гр. дело № 2-17\2023
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
29 марта 2023 года г. Зеленоградск
Зеленоградский районный суд Калининградской области в составе:
председательствующего судьи Сайбель В.В.
при помощнике ФИО2
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Зеленоградского районного суда Калининградской области
гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ООО «Гостевой дом «Лесной», Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области о понуждении к утверждению схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории
установил:
ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Гостевой Дом «Лесной», Территориальному управлению Росимущества в Калининградской области о понуждении к утверждению схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в отсутствии согласия арендатора исходного земельного участка.
В обосновании заявленных требований истец указал, что он с 2006 года является собственником ФИО1- блок секции №, площадью 129.9 кв.м, расположенного в пос. ФИО1, <адрес> с КН №, который расположен в границах земельного участка с КН №, площадью 1339 кв.м, с разрешенным использованием – для обслуживания блок-секции гостевого дома и кафе с гостевыми номерами. Данный земельный участок находится в аренде у ООО «Гостевой Дом Лесной» по договору от 17.12.2001, заключенному с администрацией МО «Зеленоградский район». При этом право собственности на земельный участок с 05.06.2017 зарегистрировано за Российской Федерацией. В настоящее время данный договор не расторгнут, однако он фактически не исполняется, поскольку права арендодателя на РФ не переведены, арендные платежи за земельный участок не оплачиваются, все блокированные гостевые дома реализованы в собственность граждан. При этом «Гостевой Дом «Лесной» от прав аренды не отказывается, хотя и не использует его, чем препятствует истцу в оформлении земельных отношений. Истцом под принадлежащим ему гостевым домом была составлена схема образования земельного участка, площадью 148 кв.м, путем раздела земельного участка с КН №, с сохранением его в измененных границах, которую истец отправил в Росимущество на утверждение. Письмом от 23.09.2021 истцу в утверждении схемы было отказано, поскольку отсутствует согласование с арендатором земельного участка. Однако на предложение истца согласовать раздел земельного участка от ООО «Гостевой Дом «Лесной» ответа не последовало. В целях защиты нарушенных прав, истец просил обязать Теруправление Росимущества в Калининградской области утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, площадью 148 кв.м, в отсутствии согласия арендатора в течение 14 календарных дней со дня вступления решения в законную силу.
Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причине неявки не сообщил.
Представитель истца ФИО4, действующая на основании доверенности заявленные требования поддержала, просила обязать Теруправление согласовать схему, поскольку в настоящее время ответчик направил арендатору требование об освобождении земельного участка.
Представитель ответчика Теруправления Росимущества в Калининградской области в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом, представили письменный отзыв на иск, в котором просили в требованиях отказать.
Представитель ответчика ООО «Гостевой Дом «Лесной» Сафронова Ю.В., действующая на основании доверенности возражала против заявленных требований, просила в их удовлетворении отказать.
Привлеченные судом к участию в деле в качестве 3-х лиц: ФИО5 и ФИО7, в судебном заседании возражали против заявленных требований, указали, что раздел земельного участка привет к невозможности его использования.
Привлеченные судом к участию в деле в качестве 3-х лиц собственники гостевого дома: ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причине неявки не сообщили.
Представитель 3-его лица ФИО11- ФИО12 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных истцом требований.
Заслушав представителей сторон, 3-х лиц, исследовав представленные доказательства в их совокупности, и дав им оценку в соответствии со ст. 67 ГПК Российской Федерации, суд приходит к следующему.
В силу ст. 18 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.
В соответствии со ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
В соответствии со статьей 212 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1 статьи 209 ГК РФ).
Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (п.3 вышеуказанной нормы).
Из материалов дела следует, что постановлением администрации Куршского сельского округа МО «Зеленоградский район» от ДД.ММ.ГГГГ за № в связи с покупкой неоконченного строительством гостевого дома, ООО «Гостевой дом «Лесной» был предоставлен земельный участок, расположенный по <адрес> в пос. ФИО1, <адрес>, площадью 1538,6 кв.м в аренду, сроком на 49 лет под завершение строительства.
Постановлением от 10.12.2001 за № 1532 администрация МО «Зеленоградский район» согласовала предоставление ООО «Гостевой дом «Лесной» в аренду, сроком на 49 лет земельного участка, площадью 1538,6 кв.м
17.12.2001 между администрацией МО «Зеленоградский район» и ООО «Гостевой дом «Лесной» был заключен договор № аренды земельного участка, площадью 1538,6 кв.м, расположенного по <адрес> в пос. ФИО1, <адрес>, сроком на 49 лет, под завершение строительства гостевого дома.
Данный договор зарегистрирован в ЕГРН.
Земельный участок, площадью 1538,6 кв.м. был 25.10.2001 поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №, впоследствии был разделен на два, и с ДД.ММ.ГГГГ под ФИО1 26 по <адрес> располагается земельный участок с КН №. В границах данного земельного участка располагаются объекты с КН №. Данный земельный участок имеет категорию земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для обслуживания блок-секций гостевого дома и кафе с гостевыми номерами. На земельный участок зарегистрировано право Российской Федерации с 05.06.2017, ограничения прав - аренда в пользу ООО «Гостевой дом «Лесной».
Оставшийся земельный участок с КН №, площадью 200 кв.м. так же является собственность РФ и передан в аренду ФИО6 по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ.
Из сведений по объектам недвижимости следует, что собственником кафе с гостиничными номерами с КН № с ДД.ММ.ГГГГ является ООО «Гостевой дом «Лесной»,
-блок-секции №(ФИО1) с КН № является с ДД.ММ.ГГГГ ФИО3,
-блок секции № с КН № (гостиничный комплекс), площадью 131 кв.м является с ДД.ММ.ГГГГ ФИО13,
-блок-секции №( ФИО1) с КН № является с ДД.ММ.ГГГГ ФИО8,
-блок-секции №(ФИО1) с КН № является с ДД.ММ.ГГГГ ФИО7,
-блок-секции № (ФИО1) с КН № является с ДД.ММ.ГГГГ ФИО9,
-блок-секции №( ФИО1) с КН № является с ДД.ММ.ГГГГ ФИО10.
Собственником объекта с КН № (гостиничный комплекс) с ДД.ММ.ГГГГ является ФИО5
У объектов с КН № собственники не зарегистрированы.
По заявке ФИО14 кадастровым инженером ФИО15 была составлена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, площадью 148 кв.м., для обслуживания принадлежащей ему блок-секции №.
Ответом от ДД.ММ.ГГГГ Теруправление Росимущества по <адрес> отказала в согласовании схемы, поскольку на ней не отражены границы исходного земельного участка, кроме того, земельный участок с КН № предоставлен на праве аренды ООО «Гостевой дом «Лесной», однако согласование арендатора отсутствует.
ФИО3 обратился к ООО «Гостевой дом «Лесной» за согласованием схемы, и данное обращение было последним получено 19.02.2022, однако как пояснила представитель истца в судебном заседании, ответа на обращение истец не получил, что и послужило его обращением в суд с настоящим иском.
Вместе с тем, с обоснованностью заявленного истцом требования суд согласиться не может.
Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания или сооружения, определен статьей 39.20 ЗК Российской Федерации.
В соответствии с положениями ст. 39.20 ЗК Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2 статьи 39.20 ЗК РФ).
По смыслу данной нормы, при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный объект и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования.
Таким образом, каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, может приобрести в собственность причитающуюся ему часть земельного участка после выделения ее в натуре.
Оценка возможности раздела или изменения земельного участка должна решаться с учетом требования ст. 11.9 ЗК РФ, из требований которой следует, что не допускается образование земельных участков, в том числе если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (ч. 4); если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием(ч.5); образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами( ч. 6).
Из смысла пункта 1 статьи 6 ЗК Российской Федерации, статей 128 и 133 ГК Российской Федерации следует, что земельные участки и части земельных участков являются объектами гражданских отношений. Неделимый земельный участок - это такой земельный участок, в отношении которого невозможно установить право собственности на его часть, он выступает объектом земельных и гражданских прав в целом. Делимый земельный участок может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев установленных федеральным законом.
С целью определения возможности раздела земельного участка с КН № судом по ходатайству сторон была назначена судебная землеустроительная экспертизы в ООО «Геодезист» кадастровому инженеру ФИО16, а так же и дополнительная экспертиза тому же кадастровому инженеру.
По результатам проведенного исследования кадастровый инженер пришел к выводу, что заявленная истцом схема земельного участка, площадью 148 кв.м не соответствует требованиям п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ и п. 2 ст. 247 ГК РФ, поскольку данной схемой не предусмотрен доступ собственников нежилых зданий с земель общего пользования (ул. Невского) ко внутри дворовой территории, т.к. со схемой примыкающая к нежилому зданию с КН № калитка и дорожка, вымощенная плиткой, ведущая во двор здания (единственный проход во двор) будет находится на формируемом истцом земельном участке. В отсутствии обременений будущий собственник (арендатор) может оградить свой участок, лишив прохода собственников нежилых ФИО1, расположенных на измененном участке с КН № на свой двор. Сформировать самостоятельный участок путем раздела земельного участка с КН № с сохранением последнего в измененных границах, под объект недвижимости – нежилое здание возможно, но только площадью 119 кв.м (соразмерно площади помещения). При этом, чтобы не препятствовать попаданию во двор с территории общего пользования необходимо сформировать участок либо по стене здания истца, либо обременить часть земельного участка для прохода остальных собственников во двор.
По результатам проведенной дополнительной судебной землеустроительной экспертизы кадастровый инженер пришел к выводам, что образовать самостоятельные земельные участки путем раздела земельного участка с КН №, для обслуживания расположенных на нем объектов недвижимости возможно, т.к. раздел данного земельного участка не нарушает ст.11.3 и 11.4 ЗК РФ, а так же ПЗЗ МО «Зеленоградский городской округ» <адрес> в части минимальных и максимальных размеров земельных участков и минимальных отступов от границ земельных участков (в том числе со стороны улиц) до объектов капитального строительства. При этом кадастровым инженером предложено два варианта раздела земельного участка. Они предусматривают раздел по площадям образуемых земельных участков согласно соразмерности доли площади здания относительно других зданий, расположенных на данном земельном участке с КН №. Каждому земельному участку обеспечен доступ в виде сервитутов под проход. Так же указал, что данные два варианта раздела не исчерпывающие, так как внутри дворовой территории, на которой отсутствуют объекты капитального строительства, возможно разделить сотнями различных вариантов, перемещая часть границы в любую сторону внутри земельного участка с КН 39:05:020301:739.
Вместе с тем, суд с таким дополнительным заключением согласиться не может.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».
Из материалов дела следует, что земельный участок с КН № входит территориальную зону «Зона объектов, делового, коммерческого и торгового назначения» в которой предусмотрен вид разрешенного использования «гостиничное обслуживание»
Согласно вышеуказанному классификатору, вид разрешенного использования земельного участка «туристическое обслуживание» (код 5.2.1) предполагает размещение пансионатов, туристических гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них; размещение детских лагерей.
Гостевые дома, спортивные объекты, площадки для игр, автостоянка, тропинки для пешеходной зоны, аллеи и зона озеленения, размещаемые на земельных участках, предоставленных под туристическое обслуживание, в совокупности образуют инфраструктуру гостевого дома, предназначенную для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом граждан.
По условиям заключенного администрацией МО «Зеленоградский район» и ООО «Гостевой дом «Лесной»договора аренды установлено, что участок предоставляется под завершение строительства гостевого дома.
На данном земельном участке расположено одно здание, с видом разрешенного использования: блок-секции гостевого дома и кафе с гостевыми номерами.
Указанный объект в совокупности образует цельную и неделимую инфраструктуру гостевого дома, предназначенную для отдыха и туризма.
Учитывая, что ООО «Гостевой дом «Лесной» в 2001 году был предоставлен в аренду неделимый земельный участок для строительства и обслуживания гостевого дома, представляющей собой целостный имущественный комплекс с инфраструктурой, транспортными и инженерными сетями, и предоставление истцу земельного участка, ограничивающего права иных собственников в связи с отсутствием доступа от участков общего пользования не соответствует требованиям земельного законодательства и условиям договора аренды исходного земельного участка и может привести к невозможности разрешенного использования расположенных на исходном земельном участке объектов недвижимости, а также эксплуатацию объектов инфраструктуры гостевого дома в целом.
При этом суд находит отсутствие нарушения оспариваемым отказом ответчика прав ФИО3, который с момента государственной регистрации права собственности на нежилое здание не лишен возможности обратиться в Теруправление Росреестра по Калининградской области за оформлением земельных отношений в рамках ранее заключенного договора аренды, однако таких действий он не предпринимал.
Учитывая, что отсутствует нарушенное право истца на оформление земельных отношений, эти права судебной защите не подлежат, в связи с чем заявленные требования удовлетворены быть не могут.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении заявленных ФИО3 требований к ООО «Гостевой дом «Лесной», Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области о понуждении к утверждению схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории- отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через суд Зеленоградского района Калининградской области в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено окончательно 03.04.2023.
Судья подпись Сайбель В.В.
Копия верна:
Судья Зеленоградского районного суда
Калининградской области: Сайбель В.В.