47RS0006-01-2022-006274-56

№ 2-1028/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Гатчина 28 марта 2023

Гатчинский городской суд *** в составе:

председательствующего судьи Лобанева Е.В.,

при секретаре Литвиновой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «СитиСтрой» о признании действительной сделки в части нежилого помещения площадью 140,2 кв.м, расположенного по адресу: ***, общая долевая собственность, доля в праве – 1/2;

о государственной регистрации перехода права собственности и признании права собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 140,2 кв.м по адресу: ***, на жилое помещение площадью 59,5 кв.м, расположенное по адресу: ***; на жилое помещение площадью 59,5 кв.м, расположенное по адресу: ***;

о прекращении права собственности ООО «СитиСтрой»;

установил:

обратившись с вышеуказанными требованиями, учетом принятых судом дополнений по иску, в суд истец указал, что *** и *** на основании соглашений об отступном, заключенных с ООО «СитиСтрой», в собственность и владение истца были переданы спорные объекты недвижимого имущества. Однако регистрация перехода права собственности не была произведена, т.к. были наложены обеспечительные меры. Многочисленными судебными актами в исках об оспаривании заключенной сделки было отказано. Затем истец добился отмены всех ранее принятых обеспечительных мер, вновь подав документы для регистрации перехода права собственности. Решением от *** государственного регистратора документы были возвращены заявителю. Данное решение было обжаловано истцом, и Управление Росреестра по *** в своем ответе от *** признало неправомерность принятого решения, разъяснив истцу возможность повторно обратиться за регистрацией. Однако за прошедшие годы ООО «СитиСтрой» прекратило свою деятельность. В ЕГРЮЛ налоговым органом были внесены записи о недостоверности сведений об адресе и исполнительном органе ООО «СитиСтрой». В настоящий момент надлежащий исполнительный орган у ответчика отсутствует, в связи с чем повторно обратиться за регистрацией перехода права собственности на спорное имущество совместно с другим участником сделки об отступном возможность у истца отсутствует. Поэтому на основании ст.ст. 165, 305 и 551 ГК РФ требовал судебной защиты своих прав.

Истец ФИО1 просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании настаивал на удовлетворении иска, по изложенным в нем основаниям.

Ответчик ООО «СитиСтрой» извещен, не явился, возражений, ходатайств об отложении не представил, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие.

Привлеченные третьими лицами - Управление Росреестра по ***, администрация Гатчинского муниципального района, ООО «ТЭК» извещены, не явились, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Привлеченный третьим лицом – ФИО3 в судебном заседании пояснил, что не возражает против удовлетворения заявленного иска, данным решением его права не нарушаются.

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, установил следующее:

Изначально спорное недвижимое имущество находилось в собственности застройщика ООО «ТЭК».

Между ООО «ТЭК» и ООО «СитиСтрой» был заключен договор подряда *** от ***, по которому ООО «ТЭК» имело задолженность перед ООО «СитиСтрой» в размере 16114600 руб.

Для погашения задолженности по договору подряда *** было заключено соглашение об отступном между ООО «ТЭК» и ООО «СитиСтрой», по которому ООО «ТЭК» уступило в собственность ООО «СитиСтрой» спорные объекты недвижимого имущества в счет погашения долга.

Оба участника сделки обратились в регистрирующий орган за регистрацией перехода права собственности, и *** в ЕГРН за ООО «СитиСтрой» было зарегистрировано право собственности.

Согласно выпискам из ЕГРН право собственности на все спорное имущество до настоящего времени зарегистрировано на имя ответчика.

*** между ФИО1 и ООО «СитиСтрой» было заключено соглашение об отступном, согласно которому ООО «СитиСтрой» признало наличие задолженности перед истцом в размере 13827000 руб., и в качестве погашения задолженности передало в собственность истца квартиры *** и квартиру ***, а также 1/2 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (подвал) площадью 140,2 кв.м по адресу: ***.

В соответствии с соглашением по акту приема-передачи имущество было передано во владение истца.

*** в отношении ООО «ТЭК» было возбуждено дело о банкротстве.

Действительность сделок была оспорена кредитором ООО «ТЭК» - ООО «Ланта» и конкурсным управляющим ООО «ТЭК», которые обратились в суд с иском о признании недействительными договора подряда *** от ***, заключенного между ООО «ТЭК» и ООО «СитиСтрой», признании недействительным соглашения об отступном, заключенном *** между ООО «ТЭК» и ООО «СитиСтрой», о возврате спорного недвижимого имущества в конкурсную массу ООО «ТЭК».

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда *** и *** от *** по делу № *** соглашение об отступном от ***, заключенное между ООО «ТЭК» и ООО «СитиСтрой», было признано недействительным, с ООО «СитиСтрой» в пользу ООО «ТЭК» были взысканы денежные средства в размере 16114600 руб. В возврате имущества в конкурсную массу было отказано, т.к. оно было отчуждено в собственность ФИО1

Также Арбитражный суд отказал в заявлении конкурсного управляющего ООО «ТЭК» об изменении способа и порядка исполнения данного судебного акта путем возврата спорного имущества в конкурсную массу должника.

Обеспечительные меры, принятые Арбитражным судом по данному делу, были отменены по ходатайствам истца.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда *** и *** от *** по делу № *** были признаны незаконными действия судебного пристава-исполнителя и начальника Калининского РОСП ГУ ФССП по Санкт-Петербургу, связанные с ограничением права собственности ФИО1 и отказом в снятии запрета на совершение действий в отношении принадлежащего ему имущества.

Во всех вышеуказанных судебных актах, вступивших в законную силу, установлено, что спорное имущество было передано фактически во владение истца, не зарегистрировано в его собственность лишь в связи с обеспечительными мерами. Договор подряда между ООО «ТЭК» и ООО «СитиСтрой» в действительности заключался, и долговые обязательства существовали.

Также до настоящего времени никем не оспорено, что ООО «СитиСтрой» имело фактические непогашенные обязательства перед ФИО1 Никем не оспорена действительность заключенного между истцом и ответчиком соглашения об отступном.

ООО «СитиСтрой» является действующим юридическим лицом, но по решению налогового органа в ЕГРЮЛ внесены сведения о недостоверности сведений о наличии у него исполнительного органа, лиц, имеющих право действовать от имени юридического лица, учредителях, и об адресе места регистрации юридического лица, в связи с чем объективная возможность вновь совместно со вторым участником сделки обратиться за регистрацией перехода права собственности у истца отсутствует.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

По правилам п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" разъяснено, что если по соглашению сторон в качестве отступного передано недвижимое имущество, однако должник уклоняется от регистрации перехода права собственности на этот объект, кредитор вправе потребовать осуществления такой регистрации (пункт 1 статьи 6, пункт 3 статьи 551, абзац второй пункта 1 статьи 556 ГК РФ).

Соответственно, положения ст. 551 ГК РФ применяются не только к договорам купли-продажи недвижимого имущества, но и к соглашению об отступном, являющимся также возмездной сделкой по отчуждению недвижимого имущества. Причины, по которым должник уклоняется от регистрации перехода права собственности на кредитора, не имеют существенного значения для разрешения спора по существу.

По настоящему делу установлено, что сделка между сторонами заключена, имущество фактически передано добросовестному приобретателю, регистрация права произведена по независящим от истца объективным причинам, которые во внесудебном порядке устранены быть не могут.

Поэтому права истца подлежат судебной защите по аналогии с п. 3 ст. 551 ГК РФ путем вынесения судебного решения о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты к истцу.

В п. 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" закреплено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Поскольку соглашение об отступном, заключенное между сторонами, не было зарегистрировано, то право собственности истца не считается возникшим, и заявленные исковые требования о признании права собственности на недвижимое имущество не подлежат удовлетворению, в связи с отсутствием правовой состоятельности.

Аналогичным образом разрешает закон и правоприменительная практика ситуации, в которых сделка не является заключенной или действительной в связи с отсутствием ее обязательного нотариального удостоверения.

Согласно ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 г № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в редакции действующей на дату заключения соглашения об отступном 08.09.2017 г, сделка по распоряжению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество подлежала обязательному нотариальному удостоверению.

Однако, соглашение об отступном, заключенное между истцом и ответчиком, не было нотариально удостоверено.

В силу п. 3 ст. 163 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

На основании ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как было установлено судом, сделка об отступном сторонами исполнена полностью – долг ООО «СитиСтрой» погашен, имущество передано истцу. По вышеуказанным причинам ООО «СитиСтрой» не имеет лиц, уполномоченных в настоящий момент обратиться к нотариусу за последующим нотариальным удостоверением сделки.

Собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (подвал), расположенное по адресу: ***, на основании договора купли-продажи от *** является ФИО3, привлеченный к участию в настоящем деле в качестве третьего лица.

Единственным лицом, чьи права могли быть нарушены заключением подобной сделки, в связи с несоблюдением правила о преимущественном праве покупке, предусмотренном ст. 250 ГК РФ, является ФИО3, который в судебном заседании подтвердил отсутствие правопритязаний на спорное имущество.

Таким образом, судом установлено, что правомерность владения истцом спорным имуществом и законность совершенной им сделки никем не оспариваются, но он до настоящего времени лишен возможности распоряжаться своим имуществом, в связи с чем права истца подлежат восстановлению судом путем признания соглашения об отступном действительным и вынесения решения о государственной регистрации права собственности на все спорное имущество на имя истца, что автоматически влечет за собой прекращение права собственности ООО «СитиСтрой».

Руководствуясь ст.ст. 194-199, суд

решил:

иск ФИО1 к ООО «СитиСтрой» удовлетворить частично.

Признать действительным соглашение об отступном, заключенное *** между ФИО1 и ООО «СитиСтрой».

Вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности от ООО «СитиСтрой» к ФИО1, *** г.р., уроженцу ***, паспорт ***, на основании соглашения об отступном от *** на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение *** площадью 140,2 кв.м, расположенное по адресу: ***;

на жилое помещение *** площадью 59,5 кв.м, расположенное по адресу: ***;

на жилое помещение *** площадью 59,5 кв.м, расположенное по адресу: ***.

Решение является основанием для прекращения права собственности ООО «СитиСтрой» в ЕГРН, в оставшейся части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца с даты составления путем подачи апелляционной жалобы через Гатчинский городской суд.

Судья: Е.В. Лобанев

Решение составлено ***