копия Дело №2-475/25
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 апреля 2025 года п.Лотошино Московской области
Волоколамский городской суд (постоянное судебное присутствие в п.Лотошино) Московской области в составе
председательствующего судьи Перминовой Е.А.,
при секретаре Новожиловой М.С.,
с участием истца ФИО1,
представителя ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Комитету по управлению имуществом администрации муниципального округа Лотошино Московской области о расторжении договоров аренды земельных участков, взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратился с иском (с уточнениями в порядке ст.39 ГПК РФ) к КУИ администрации м.о.Лотошино Московской области о расторжении договоров аренды земельного участка, взыскании денежных средств
В обоснование указал, что в результате аукциона между КУИ администрации г.о.Лотошино и им были заключены договоры аренды от 01.02.2022 года № на земельный участок № и договор аренды от 07.02.2022 года № на земельный участок №. Начиная подготовительные работы перед началом строительства, он запросил технические условия на подключение земельных участков к инженерным коммуникациям, но получил ответ от МКП Лотошинское «ЖКХ», что в границах земельных участков располагаются канализационные и водопроводные сети, что противоречит п.1.4. Договора, поскольку он приобретал права аренды, не обремененные этими объектами. 17.12.2024 года в адрес ответчика он направил уведомление о расторжении договоров (об одностороннем отказе от договоров аренды земельного участка, но 17.01.2025 года за № был получен отказ в расторжении договора. Считает, что переданное ему имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
Просит суд (с учетом уточнения): - расторгнуть договоры аренды от 01.02.2022 года № на земельный участок № и договор аренды от 07.02.2022 года № на земельный участок №, заключенный между Комитетом по управлению имуществом администрации муниципального округа Лотошино и ФИО1; - взыскать с ответчика в пользу истца уплаченную арендную плату в размере 289 264 рубля 80 коп. и 292 891 рубль 34 коп.; - взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы - уплаченную государственную пошлину в размере 9679 рублей и 9787 рублей.
В судебном заседании истец ФИО1 уточненный иск поддержал.
Ответчик КУИ администрации м.о.Лотошино Московской области в лице представителя ФИО2 иск признала частично (в части расторжения договора аренды земельного участка №), в остальной части возражает против иска.
Частичное признание иска ответчиком не противоречит закону, не нарушает права иных лиц, и принимается судом.
Определением суда к участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика, - МКП «Лотошинское ЖКХ», администрация м.о.Лотошино Московской области, которые извещены о месте и времени судебного заседания, представители в суд не явились, их неявка не препятствует рассмотрению дела (ст.167 ч.3 ГПК РФ).
Рассмотрев исковые требования, выслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, дополнительно представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно п.4 ч.1 ст.16 Федерального закона от 06.10.2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения муниципального, городского округа относятся, в том числе организация в границах муниципального, городского округа электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом в пределах полномочий, установленных законодательством Российской Федерации.
В силу п.4.3 ч.1 ст.17 Федерального закона N 131-ФЗ в целях решения вопросов местного значения орган местного самоуправления наделен полномочиями в границах городского округа по организации водоснабжения и водоотведения.
Отношения в сфере водоснабжения и водоотведения регулируются Федеральным законом от 07.12.2011 года N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении".
В ст.2 Федерального закона N 416-ФЗ дано определение основных понятий: п.2) водоотведение - прием, транспортировка и очистка сточных вод с использованием централизованной системы водоотведения; 4) водоснабжение - водоподготовка, транспортировка и подача питьевой или технической воды абонентам с использованием централизованных или нецентрализованных систем холодного водоснабжения (холодное водоснабжение) или приготовление, транспортировка и подача горячей воды абонентам с использованием централизованных или нецентрализованных систем горячего водоснабжения (горячее водоснабжение); 5) водопроводная сеть - комплекс технологически связанных между собой инженерных сооружений, предназначенных для транспортировки воды, за исключением инженерных сооружений, используемых также в целях теплоснабжения; п.9) канализационная сеть - комплекс технологически связанных между собой инженерных сооружений, предназначенных для транспортировки сточных вод.
В п.4 ч.1 ст.6, ч.4 ст.38 Федерального закона N 416-ФЗ предусмотрено, что к полномочиям органов местного самоуправления городских поселений, муниципальных округов, городских округов по организации водоснабжения и водоотведения на соответствующих территориях относится, в т.ч., утверждение схем водоснабжения и водоотведения поселений, муниципальных округов, городских округов.
До 1 июля 2013 года органы местного самоуправления поселения, городского округа осуществляют инвентаризацию водопроводных и канализационных сетей, участвующих в водоснабжении и водоотведении (транспортировке воды и сточных вод), утверждают схему водоснабжения и водоотведения, определяют гарантирующую организацию, устанавливают зоны ее деятельности (ст.42 ч.2 Федерального закона N 416-ФЗ).
Согласно ст.1 п.2 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок (подп.1 п.1 ст.8 ГК РФ).
В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п.1 ст.310 ГК РФ).
В ст.328 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств, признается встречным (п.1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (п.2).
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно п.1 ст.612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п.1 ст.615 ГК РФ) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу п. 2 ст. 25, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 ст. 609 ГК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.
В соответствии с п. 1, подп. 1 и абзацем первым подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно когда:
- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1);
- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2);
- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п. 3);
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4).
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Одним из способов защиты гражданских прав является прекращение или изменение правоотношений (ст.12 ГК РФ).
Последствия расторжения договора предусмотрены ст.453 ГК РФ, согласно которой при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п.2);
стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (п.4);
если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (п.5).
Как следует из материалов дела и установлено судом, земельные участки площадью 15000 кв.м. c кадастровым №, площадью 15000 кв.м. c кадастровым № расположены в границах <адрес>, относятся к землям неразграниченной государственной собственности, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ИЖС, расположены в зоне Ж-2 (зона застройки индивидуальными жилыми домами).
Схема расположения земельных участков утверждена постановлениями главы г.о.Лотошино Московской области от 05.08.2021 года № «Об утверждении схемы расположения земельного участка», на основании сводного заключения Министерства имущественных отношений Московской области от 03.08.2021 года № (т.2 л.д.45-46,113-115,160-162).
Единственным ограничением в использовании земельных № является частичное нахождение в водоохранной зоне (р.Лобь) (выписки из ЕГРН т.1 л.д.136-142).
Границы земельных участков установлены межевыми планами (т.1 л.д.47-50).
Фактическое местоположение участков, после присвоения наименований улицам, отражено на схемах: № - по <адрес> <адрес>, № – по <адрес>
Приказом МП «Лотошинское ЖКХ» от 22.11.2021 года «О проведении инвентаризации» (по состоянию на 22.11.2021 год) в инвентаризационную опись внесены бесхозяйные тепловые, водопроводные и канализационные сети, в т.ч. наружные сети водоснабжения протяженностью 4660м диаметр мм, адрес местонахождения: <адрес> (т.1 л.д.76-86).
Постановлением главы г.о.Лотошино Московской области от 31.01.2022 года № «О передаче в аренду МП «Лотошинское ЖКХ» сетей» с 01.02.2022 года указанные сети водоснабжения приняты в собственность муниципального образования «Городской округ Лотошино Московской области», в казну муниципального образования, и с того же дня переданы в аренду МП «Лотошинское ЖКХ» (т.1 л.д.87-90, 201-202).
Из объяснительной записки, схемы начальника ПТО МКП «Лотошинское ЖКХ» ФИО7 от 20.03.2025 года следует, что по земельным участкам № (<адрес>), № (<адрес>) проходит канализационная сеть, построенная владельцами земельных участков, расположенных по <адрес>, и переданная КУИ, как бесхозная. Исполнительная документация на эту сеть отсутствует (т.1 л.д.203,207).
Письмом МКП «Лотошинское ЖКХ» в адрес администрации м.о.Лотошино Московской области от 03.04.2025 года № подтверждается, что исполнительная документация на сети водопровода и канализации, переданные КУИ, как бесхозные, при передаче объектов в аренду МКП «Лотошинское ЖКХ» не была предоставлена. Технические планы инженерных сетей, сделанные по договору КУИ со спецорганизацией «Межа», выполнены в неполной мере достоверно. При обследовании специалистами водоканала составлена схема прохождения сетей водопровода и канализации по спорным участкам (схема представлена суду).
На плане расположения канализации, представленном истцу из МП «Лотошинское ЖКХ», и на схеме прохождения сетей водопровода и канализации, представленной МКП «Лотошинское ЖКХ», указано, что участок канализационной сети расположен в границах земельного участка № и пересекает его с правого нижнего угла (от <адрес>) до левого верхнего угла (в направлении <адрес>), примерная площадь ограничения 322 кв.м.; по участку № проходит в нижнем левом углу (со стороны <адрес>), примерная площадь ограничения 102 кв.м. (т.1 л.д.5, 196);
участок сети водоснабжения расположен в границах земельных участков № вдоль их границ (имеющих большую протяженность), смежных с участками №, от <адрес> к <адрес>.
Изложенное подтверждается представленными истцом доказательствами: фототаблицей, схемой ООО «Крон» (т.1 л.д.196-200), и не опровергается ответчиком.
В соответствии с п.4 ч.1 ст.6, ч.4 ст.38 Федерального закона от 07.12.2011 года N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении" в обязанности органов местного самоуправления входит утверждение схем водоснабжения и водоотведения в срок до 01.02.2013 года.
Суду представлен технический план сооружения – наружные сети канализации в <адрес>, протяженностью 4245 м. – от 04.12.2023 года, заказчиком которых является ответчик (т.1 л.д.208-226), однако его местоположение не относится к спорным земельным участкам.
Таким образом, органами местного самоуправления м.о.Лотошино Московской области схемы водоснабжения и водоотведения, включающие участки этих линейных объектов, проходящие в границах земельных участков №, до настоящего времени не утверждены, доказательств обратного суду ответчиком не представлено.
01.02.2022 года между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) КУИ администрации г.о.Лотошино Московской области, заключен договор аренды земельного участка № площадью 15000 кв.м, c кадастровым №, категория земель "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "для ИЖС", адрес местоположения указан: <адрес> (т.2 л.д.6-10).
07.02.2022 года между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) КУИ администрации г.о.Лотошино Московской области, заключен договор аренды земельного участка № площадью 15000 кв.м, c кадастровым №, категория земель "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "для ИЖС", адрес местоположения указан: <адрес> (т.1 л.д.6-10).
Договоры заключены по результатам аукциона в электронной форме, на основании протокола рассмотрения заявок от 21.01.2022 года и от 27.01.2022 года, согласно которых победителем аукционов признан истец, предложивший наибольшую цену предмета аукциона, с которым заключены договор аренды земельных участков по цене предмета аукциона: № – 93 120 рублей 24 коп., № – 95 832 рубля 48 коп., что соответствует размеру арендной платы в год (т.1 л.д.11-13, 127-129).
Земельные участки переданы истцу по акту приема-передачи от 01.02.2022 года, от 07.02.2022 года, без замечаний (т.1 л.д.15, 131, т.2 л.д.14).
Договоры зарегистрированы в ЕГРН 21.02.2022 года (т.1 л.д.64-65,163-164).
По условиям договоров (п.1.4) ограничением (обременением) в использовании земельных участков № является частичное нахождение в водоохранной зоне (<адрес>).
На земельных участках объекты недвижимого имущества отсутствуют (п.1.5 договора).
Технические условия подключения (технологического присоединения) указанных земельных участков к сетям инженерно-технического обеспечения (водоснабжение, водоотведение) выданы ГКУ МО «АРКИ» - от сетей МП «Лотошинское ЖКХ» (т.1 л.д.121-123,168-172).
28.07.2022 года и 16.12.2024 года истцу из МКП «Лотошинское ЖКХ» даны ответы, что по спорным земельным участкам проходят муниципальные сети водоснабжения и водоотведения, эксплуатируемые предприятием (т.1 л.д.4,91-92).
19.08.2022 года и 17.12.2024 года истец обратился в КУИ администрации г.о.Лотошино с заявлением о расторжении договоров аренды земельного участка, поскольку нахождение на них канализационных сетей не позволяет использовать земельные участки по назначению, является неоговоренным недостатком (т.1 л.д.18-19, 97-98, 132, т.2 л.д.17-18).
23.09.2022 года 17.01.2025 года истцу даны ответы за подписью заместителя главы администрации г.о.Лотошино Московской области об отказе в расторжении договоров аренды земельных участков, поскольку по условиям этого договора расторжение по требованию арендатора не предусмотрено, а оснований, указанных в ст.620 ГК РФ, не имеется. Указано, что на дату проведения торгов и заключения договоров аренды ограничения в виде центральных коммуникаций отсутствовали (т.1 л.д.20-21, 93-94, т.2 л.д.19-20).
В представленном суду Заключении об ограничениях оборотоспособности, градостроительных ограничениях, о соответствии параметров земельных участков, градостроительным документам территориального планирования и градостроительного зонирования (т.1 л.д.102-110,148-156), а также в Информации Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области (т.1 л.д.117-118,166-167) не содержится сведений о наличии на земельных участках объектов коммуникаций.
Вместе с тем это Заключение подготовлено на основании сведений, содержащихся в государственных информационных системах на дату подготовки заключения, в то время, как указано выше, органами местного самоуправления г.о.Лотошино Московской области не исполнена предусмотренная п.4 ч.1 ст.6, ч.4 ст.38 Федерального закона от 07.12.2011 года N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении" обязанность по утверждению схем водоснабжения и водоотведения, что фактически исключает наличие указанной информации в государственных информационных системах.
Обратившись в суд, истец указал на отсутствие у него возможности использовать арендуемые земельные участки по назначению - для ИЖС - ввиду нахождения на них участка сетей водоснабжения и канализации, наличие которых в договорах аренды земельных участков не было оговорено.
Факт нахождения в границах земельных участков истца указанных линейных объектов ответчиком не оспаривается, и подтвержден материалами дела.
Ответчик иск признал частично, лишь по требованию о расторжении договора аренды земельного участка №, в остальной части возражает против иска.
В обоснование возражений представил заключения начальника отдела архитектуры и градостроительства администрации м.о.Лотошино Московской области ФИО8, в которых указано, что земельные участки пригодны для застройки при условии соблюдения охранных зон и ограничений. В границах земельных участков проходят инженерные сети канализации, диаметр труб – 110мм. Охранная зона бытовой самотечной канализации определена в СНиП 2.07.01-89 (действующая редакция – СП 42.13330.2016) – 3 метра от фундамента здания и сооружений до трубы. Отступы от границ земельного участка должны составлять не менее 3 метров (ПЗЗ г.о.Лотошино, утв. постановлением главы г.о.Лотошино Московской области от 27.09.2021 года №1038). Кроме того, земельный участок № полностью расположен в границах водоохранной зоны <адрес> (т.1 л.д.74-75).
Оценивая указанные заключения, суд учитывает, что них не содержится обоснования возможности использования земельных участков для ИЖС.
При этом начальником отдела архитектуры и градостроительства сделан вывод о возможности ведения ИЖС на земельном участке № (по центральной части которого проходит сеть канализации), хотя ответчик иск в части расторжения договора аренды этого участка признал. Кроме того, это заключение содержит не в полной мере достоверные сведения о том, что весь участок № находится в водоохранной зоне (в то время как он лишь частично ограничен нахождением в водоохранной зоне). Изложенное вызывает сомнения в убедительности этого доказательства.
Также не является убедительным и заключение в отношении второго земельного участка, поскольку оба заключения идентичны по содержанию и не мотивированы.
Судом ответчику предложено представить доказательства возражений, на обсуждение поставлен вопрос о применении специальных познаний применительно к наличию или отсутствию у истца возможности использовать земельные участки для ИЖС, однако ответчик ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявил.
Истец также не заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы. Пояснил, что при наличии осведомленности о прохождении по земельным участкам сетей водоснабжения и канализации не стал бы заключать договоры аренды. Поддержал иск по доводам, не требующим специальных познаний: о том, что в договорах аренды не оговорено нахождение на спорных участках объектов водоснабжения и канализации.
Указанные доводы ответчика заслуживают внимания, по следующим основаниям.
Как указано выше, к вопросам местного значения муниципальных и городских округов относится организация водоснабжения и водоотведения на соответствующих территориях, в т.ч. предусмотрено, что схемы водоснабжения и водоотведения поселений, муниципальных округов, городских округов должны быть утверждены до 01.02.2013 года.
Даже в случае, если в <адрес> участки водопровода и канализации были построены силами частных лиц (владельцами других земельных участков), и лишь затем оформлены в муниципальную собственность, усматривается, что по состоянию на 22.11.2021 года наружные сети водоснабжения на <адрес> и <адрес> г.о.Лотошино были внесены в инвентаризационную опись МП «Лотошинское ЖКХ», а с 01.02.2022 года приняты в собственность муниципального образования «Городской округ Лотошино Московской области», и с того же дня переданы в аренду МП «Лотошинское ЖКХ».
Таким образом, на момент формирования и заключения договоров аренды спорных земельных участков (февраль 2022 года) имелись достаточные предпосылки наличия осведомленности муниципального образования, от имени которого выступал ответчик-арендодатель, о месте размещения объектов водоснабжения и водоотведения в <адрес> г.о.Лотошино.
Следовательно, факт прохождения канализационной и водопроводной сети по земельным участкам № (<адрес>), № (<адрес>) относится к информации, которую орган местного самоуправления должен был в силу закона утвердить (как элемент схемы) и учитывать при распоряжении земельными участками, однако не сделал этого при предоставлении их в аренду.
На досудебные обращения ответчику были даны ответы об отсутствии у муниципального образования информации о прохождении канализационной и водопроводной сети по спорным земельным участкам.
Однако, даже исходя из этой версии, неблагоприятные последствия отсутствия у ответчика такой информации не могут быть возложены на истца-арендатора, при том, что невнесение указанных сведений (ограничений) в договоры аренды земельных участков, предоставленных для ведения ИЖС, значительно влияет на их потенциальную ценность для арендатора.
Поскольку наличие этих линейных объектов требует соблюдения охранных зон бытовой самотечной канализации (СП 42.13330.2016 – 3 метра от фундамента здания и сооружений до трубы), заметно уменьшается площадь участков, которая может быть использована по целевому назначению: по земельному участку № примерная площадь ограничения 322 кв.м. (более чем 1/5 часть участка); по участку № - 102 кв.м.
Наряду с этим прохождение по всей длине участков водопровода также уменьшает застраиваемую площадь, поэтому отсутствие в договоре аренды указания на эти объекты безусловно является неоговоренной характеристикой земельных участков, которая не была указана в конкурсной документации и по которой соглашение сторон не достигнуто.
Кроме того, в ч.ч.2, 6 ст.37 Федерального закона от 07.12.2011 года N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении" предусмотрено, что не реже чем один раз в пять лет проводится обязательное техническое обследование объектов водоснабжения и водоотведения.
Требования к проведению технического обследования централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения утверждены приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 05.08.2014 года N 437/пр, и предусматривают, в т.ч. натурное, визуально-измерительное обследование и инструментальное обследование объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения (п.10).
При таких обстоятельствах, наряду с уменьшением застраиваемой площади арендуемых земельных участков, арендатор в силу закона обязан будет обеспечить проведение указанных обследований, в т.ч. инструментальное обследование линейных объектов, проходящих по всей площади участков, что несомненно возлагает дополнительные обязанности на истца.
Суд учитывает, что после заключения договоров аренды земельные участки были переданы истцу по акту приема-передачи, подписанному сторонами без возражений, однако принимает во внимание доводы истца о том, что участки он принял в зимнее время, и не мог при осмотре обнаружить прохождение подземных водопровода и канализации.
С требованиями о расторжении договоров аренды земельных участков ввиду указанных неоговоренных недостатков истец обратился к арендодателю сразу после получения сведений из МП «Лотошинское ЖКХ» о прохождении водопровода и канализации по территории его участков (19.08.2022 года), затем 17.12.2024 года, и после получения отказа арендодателя от расторжения договоров обратился в суд с соблюдением установленной законом процедуры.
При таких обстоятельствах, принимая частичное признание иска ответчиком, суд считает, что иск о расторжении договоров аренды земельных участков является надлежащим способом защиты права (ст.612, ст.620 п.2 ГК РФ), обоснован и подлежит удовлетворению, поскольку состояние земельных участков, переданных ответчиком в аренду истцу, не соответствовало условиям договоров аренды, ввиду неоговоренных недостатков, не зависящих от истца: нахождения в границах земельных участков сетей канализации и водоснабжения, частично препятствующих пользованию ими по целевому назначению.
Истцом также заявлено о взыскании с ответчика денежных средств, оплаченных в качестве арендной платы по спорным договорам аренды земельных участков.
Ответчик иск не признал, ссылается на принцип платности пользования землей.
Действительно, согласно подп.7 п.1 ст.1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с п.1 ст.65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
Вместе с тем в ст.453 ГК РФ предусмотрены исключения из общего правила о невозможности требовать исполненного по обязательству до момента расторжения договора.
Так, в случаях, когда до расторжения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, то к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.
Если же основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).
Таким образом, договор аренды носит взаимный характер, и основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.
Невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (указанная правовая позиция изложена в п.4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015 года).
В п.25 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №3 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021 года) также указано, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.
Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.
В п.58 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 года «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду от другой стороны исполнения в натуре, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне. Однако такое право соответствующей стороны может быть установлено законом или договором (пункт 4 статьи 328 ГК РФ). Вместе с тем кредитор не лишен возможности требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, в соответствии с условиями обязательства (статьи 15, 393, 396 ГК РФ).
Исходя из указанного правового регулирования, в случае предоставления земельного участка для жилищного строительства обязательство арендодателя может считаться исполненным надлежащим образом тогда, когда арендатор может использовать участок по указанному в договоре аренды назначению, в противном случае следует считать, что арендодателем не выполнено встречное обязательство.
Поскольку ответчик (арендодатель) по настоящему делу предоставил истцу по договору аренды земельные участки с неоговоренными недостатками, препятствующими пользоваться ими по целевому назначению, по причине, за которую арендатор не отвечает, следует считать, что ответчик-арендодатель не выполнил встречное обязательство. Изложенное освобождает истца от обязанности по внесению арендной платы.
Суд учитывает, что истец неоднократно (в 2022 году сразу после заключения договоров аренды, затем в 2024 году) заявлял ответчику требование о расторжении договоров аренды по аналогичным основаниям, после второго отказа обратился с соответствующим иском в суд, который признает требования истца подлежащими удовлетворению, имеются основания для взыскания всей выплаченной истцом арендной платы, размер которой ответчиком не оспорен, поэтому иск о взыскании выплаченной арендной платы на общую сумму 582 156 рублей 14 коп. также подлежит удовлетворению.
Истцом заявлено о взыскании с ответчика государственной пошлины.
В силу подп. 19 п. 1 ст. 333.36 НК РФ от уплаты государственной пошлины освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции, мировыми судьями, в качестве истцов (административных истцов) или ответчиков (административных ответчиков).
Вместе с тем в ч.2 ст.88 ГК РФ предусмотрено, что федеральными законами о налогах и сборах устанавливаются размер и порядок уплаты государственной пошлины.
Правила распределения судебных расходов между сторонами перечислены в ст.98 ГПК РФ, и предусматривают, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Процессуальный закон не содержит исключений для возмещения судебных расходов стороне, в пользу которой состоялось решение суда, и в том случае, когда другая сторона в силу подп. 19 п. 1 ст. 333.36 НК РФ освобождена от уплаты государственной пошлины (указанная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 10.07.2023 года №2-КГ23-3-КЗ).
В соответствии со ст.98 ГПК РФ, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца государственная пошлина, оплаченная истцом, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, в размере 19 466 рублей 00 коп.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО1 к Комитету по управлению имуществом администрации муниципального округа Лотошино Московской области о расторжении договоров аренды земельных участков, взыскании денежных средств – удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды от 01.02.2022 года № на земельный участок № и договор аренды от 07.02.2022 года № на земельный участок №, заключенные между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Лотошино Московской области и ФИО1.
Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации муниципального округа Лотошино Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО1 СНИЛС <***> денежные средства в размере 582 156 рублей 14 коп. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 19 466 рублей 00 коп.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Волоколамский городской суд Московской области.
Судья (подпись) Е.А.Перминова
Решение в окончательной форме принято 05.05.2025 года.
Судья (подпись) Е.А.Перминова
Копия верна: судья Е.А.Перминова