Решение по делу № 2-3576/2023 от 25.07.2023 - о взыскании задолженности по арендной плате и пени, по встречному иску <ФИО> к Муниципальному образованию «<адрес>» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска о признании договора аренды незаключенным, признании недействительным дополнительного соглашения.

50RS0<№ обезличен>-94 Дело № 2-3576/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 июля 2023 года г. Химки, <адрес>

Химкинский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Симоновой Д.С.,

при помощнике ФИО3,

с участием представителя истца ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Муниципального образования «<адрес>» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени, по встречному иску ФИО1 к Муниципальному образованию «<адрес>» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска о признании договора аренды незаключенным, признании недействительным дополнительного соглашения,

УСТАНОВИЛ:

Истец Муниципальное образование «<адрес>» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что <дата> между МО «<адрес>» от имени и в интересах которого действует департамент управления муниципальной собственностью администрации г. Томска и ОАО «Городской Сад» в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г<адрес> общей площадью 54948,1 кв.м был заключен договор аренды № <№ обезличен>. Дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от <дата> площадь облагаемая арендной платой была изменена с 54 948,1 кв.м на 54 367 кв.м. Дополнительным соглашением № 4 к договору аренды от <дата> договор был признан со множественностью лиц на стороне арендатора, и помимо ОАО «Городской сад» на стороне арендатора стала выступать ФИО1, в связи с чем, последней предоставлен земельный участок площадью 1239,3 кв. м, для эксплуатации нежилого помещения, кафе. Дополнительным соглашением установлена ставка арендной платы, а также ответственность за невнесение арендной платы.

Обязательство по внесению арендной платы за пользование земельным участком арендатор исполнял ненадлежащим образом, что привело к образованию задолженности в размере 697 878,71 руб., из которых: сумма задолженности по арендной плате за период с <дата> по <дата> в размере 690 716,18 руб., сумма задолженности по начисленным пеням за период с <дата> по <дата> в размере 7 162,53 руб.

ФИО1 обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к Муниципальному образованию «<адрес>» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска о признании договора аренды незаключенным, признании недействительным дополнительного соглашения.

В обоснование заявленных требований истец по встречному исковому заявлению указывает, что договор аренды от <дата>, дополнительные соглашения к нему от <дата>, <дата>, <дата> являются незаключенными, а дополнительные соглашения <№ обезличен>, <№ обезличен> от <дата> к договору аренды участка от <дата> являются недействительными. <дата> администрацией г. Томска был предоставлен земельный участок площадью 242 кв.м в аренду на 15 лет частному предпринимателю ФИО5 На этом земельном участке ФИО5 создал двухэтажное нежилое здание площадью 438,1 кв.м и зарегистрировал свое право собственности 13.03.2014. Договор аренды земельного участка площадью 242 кв.м сроком на 15 лет недействительным не признан, сведений о его расторжении не имеется. Этот участок входит в состав земельного участка площадью 54 367 кв.м. Земельный участок площадью 242 кв.м выделен ранее, чем земельный участок площадью 54 367 кв.м, что свидетельствует о сомнительности (ничтожности) договора аренды земельного участка площадью 54 367 кв.м.

Представитель истца по первоначальному иску в судебное заседание проведенного посредством ВКС явилась, подержала заявленные требования, возражала против удовлетворения встречного искового заявления по доводам, изложенным в письменном отзыве, просила применить срок исковой давности.

Ответчик по первоначальному иску ФИО1(ШПИ 80106185968411), а также ее представитель в судебное заседание не явились, извещены.

Представитель третьего лица ОАО «Городской сад», третье лицо ФИО7 (ШПИ 80106185968435, вручено 13.07.2023 г.) в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО6, а также ФИО7 извещены также под роспись, о чем в материалах дела имеется расписка.

При таких обстоятельствах, суд находит возможным рассмотреть настоящее дело по существу, в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела установлено, что <дата> между МО «<адрес>» от имени, и в интересах которого действует департамент управления муниципальной собственностью администрации г. Томска и ОАО «Городской Сад» в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <...> был заключен договор аренды № ТО-21-12842.

<дата> МО «<адрес>» от имени, и в интересах которого действует департамент управления муниципальной собственностью администрации г. Томска и ФИО1 подписано дополнительное соглашение, присоединившись к договору аренды № ТО-21-12842 от <дата> в редакции дополнительных соглашений от <дата>, от <дата>, от <дата>.

На основании указанного соглашения ответчику в аренду предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> <адрес> кадастровым номером <№ обезличен>, для эксплуатации нежилого помещения, кафе.

Согласно п. 4 дополнительного соглашения № 4 от <дата> арендная плата за пользование земельным участком вносится арендатором в порядке и на условиях, определенных разделом 2 договора от <дата> и настоящим дополнительным соглашением.

Площадь земельного участка, облагаемая арендной платой составляет 1239,3 кв. м, ставка арендной платы на 2021 составила 846,8 руб.

Дополнительным соглашением установлено, что арендная плата устанавливается в соответствии с решением Думы г. Томска от <дата> № 828 «Об утверждении Положения «О порядке взимания арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования «<адрес>», решением Думы г. Томска от <дата> № 965 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «<адрес>».

Пункт 5.5 договора аренды в редакции с <дата> по 13.07.2017, отраженной в дополнительном соглашении от <дата> стороны согласовали применение ответственности за несвоевременное внесение арендной платы в виде пени в размере 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка, с <дата> в случае несвоевременного исполнения обязательств по уплате арендной платы начисляются проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что дополнительное соглашение № 4 к договору аренды № ТО-21-12842 от <дата> подписано сторонами, стороны согласовали все существенные условия, арендодатель передал арендатору земельный участок, арендатор в свою очередь указанным участком до настоящего времени пользовался, стороны исполняли договор и не оспаривали его условия.

До заключения дополнительного соглашения <№ обезличен> от <дата>, а именно с <дата> по <дата> на ответчика распространяется обязанность по внесению арендной платы из площади земельного участка именно в 1239,3 кв. м.

На основании ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Вышеуказанные обстоятельства дела установлены решением Химкинского городского суда <адрес> от <дата> по делу № 2-936/2022 по иску Муниципального образования «<адрес>» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

Апелляционным определением Московского областного суда от <дата> решение оставлено без изменения.

На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 4 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ).

Земельный кодекс закрепил принцип платности использования земли (пп. 7 п.1 ст.1).

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (ст. 65).

В п. 16, 19 постановления от <дата> № 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Ответчик использует земельные участки, относящиеся к публичной собственности, поэтому арендная плата в данном случае является регулируемой.

Истцом произведен расчет арендной платы за переданный ответчику по договору аренды участок на основании п. 2.1.3 и п. 2.7.1 решения Думы г. Томска от <дата> № 172.

Согласно пункту 2.7.1 данного решения ежегодно, начиная с первого января года, следующего за годом, в котором был заключен договор аренды, размер арендной платы изменяется путем умножения на прогнозируемый в очередном финансовом году сводный индекс потребительских цен, указанный в муниципальном правовом акте администрации г. Томска о прогнозе на среднесрочный период, в связи с чем, начиная с 2017 применяется коэффициент Ки (коэффициент инфляции). Значение сводного индекса потребительских цен в 2018 составит 103,9%, в 2019 – 103,7%, в 2020 – 103,7%, в 2021 – 103,4%, в 2022 – 104,3%, в 2023 – 106,3%,

Согласно расчету арендодателя, сумма задолженности по арендной плате за период с <дата> по <дата> составляет 690 716,18 руб.

Суд находит правомерными требования истца о взыскании арендной платы за площадь 1239,3 кв. м, рассчитывая размер арендной платы, исходя из условий договора аренды и дополнительного соглашения к договору.

Принимая во внимание изложенное, суд удовлетворяет требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с <дата> по <дата> в размере 690 716,18 руб.

В связи с неисполнением условий договора за ответчиком образовалась задолженность по пеням за период с <дата> по <дата> в размере 7 162,53 руб., что послужило основанием для направления истцом в адрес ответчика претензии.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

В соответствии со ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

Основанием ответственности по денежному обязательству является сам факт нарушения этого обязательства, выразившийся в неоплате денежных средств в установленные договором сроки.

Бремя доказывания своевременного осуществления таких платежей, в силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ лежит на пользователе земельного участка.

Судом установлено, что размер пеней определен соглашением сторон и соответствует нормам действующего законодательства, расчет штрафных санкций истцом произведен в соответствии с условиями договора аренды.

Ответчиком не представлено доказательств принятия мер к своевременной уплате долга, тогда как при заключении договора ответчик должен был осознавать возможность наступления негативных последствий в виде применения меры гражданско-правовой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства.

Принимая во внимание изложенное, суд удовлетворяет требование истца о взыскании задолженности по пеням за период с <дата> по <дата> в размере 7 162,53 руб.

Разрешая требования встречного искового заявления, суд приходит к следующему.

В ходе рассмотрения дела истцом по первоначальному иску заявлено ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного кодекса.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Исполнение договора началось с <дата>, то есть с момента передачи земельного участка арендатору.

Со встречным исковым заявлением ФИО1 обратилась в суд в <дата>.

При таких данных суд приходит к выводу о том, что ФИО1 пропустила установленный законом срок исковой давности.

Данное обстоятельство в силу ст. 199 ГК РФ и ст. 198 ГПК РФ является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе во встречном иске.

Приходя к такому выводу, суд также исходит из того, что ответчик ФИО1 приобрела в собственность нежилое помещение, расположенное на спорном земельном участке <дата>, о чем внесена соответствующая запись в ЕГРН, а следовательно с 2016 года пользуется земельным участком, который не находится в ее собственности.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Муниципального образования «<адрес>» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска – удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 (<№ обезличен>) в пользу Муниципального образования «<адрес>» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска (ИНН <№ обезличен>) задолженность по арендной плате за период с <дата> по <дата> в размере 690 716 руб. 18 коп., пени в размере 7 162 руб. 53 коп.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 к Муниципальному образованию «<адрес>» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска о признании договора аренды незаключенным, признании недействительным дополнительного соглашения - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московской областной суд через Химкинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено <дата>.

Судья Д.С. Симонова