Дело № 2-529/2025
УИД 74RS0038-01-2024-003507-04
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 июля 2025 года с. Долгодеревенское
Сосновский районный суд Челябинской области в составе:
председательствующего судьи Инякиной В.Р.,
при секретаре судебного заседания Денисовой Д.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску П.Т.А. к С.И.М., А.А.А. о признании договора купли-продажи земельного участка ничтожным,
по встречному иску С.И.М. к П.Т.А., А.А.А. о признании договора купли-продажи квартиры ничтожным, понуждении к заключению сделки,
по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные требования А.А.А. к С.И.М. о признании договора купли-продажи безденежным, ничтожным,
УСТАНОВИЛ:
П.Т.А. обратилась в суд с иском к С.И.М., с учетом уточнения исковых требований, о признании договора купли-продажи от ДАТА земельного участка кадастровым номером №, общей площадью 564+/-25кв.м., относящийся к землям населенных пунктов с разрешенным видом использования - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: АДРЕС, заключенный между А.А.А. и С.И.М. ничтожным; прекращении права собственности С.И.М. на земельный участок с кадастровым номером №; восстановлении в ЕГРН сведений о праве собственности А.А.А., ДАТА года рождения на земельный участок с кадастровым номером №(л.д. 130-132 т.1).
Исковые требования мотивированы тем, что истец является собственником квартиры с кадастровым номером №, общей площадью 23,5кв.м., расположенной по адресу: АДРЕС, на основании договора купли-продажи квартиры от ДАТА, заключенного между П.Т.А. и А.А.А., которому данная квартира перешла по наследству после смерти его отца А.А.А., умершего ДАТА. Право собственности истца зарегистрировано в установленном законом порядке. В начале сентября 2024 года истцу со слов ответчика С.И.М. стало известно о том, что земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 564+/- 25кв.м., на котором распложена квартира с кадастровым номером №, принадлежит ей на праве собственности, и что она будет его огораживать, тем самым ограничит доступ истца в квартиру. Продавец указанной квартиры - А.А.А. пояснил истцу о том, что согласно сведениям нотариуса, в собственности умершего А.А.А., на момент его смерти, из объектов недвижимости имелась только квартира. Согласно заключению кадастрового инженера, квартира с кадастровым номером № расположена на участке, принадлежащем на праве собственности иному физическому лицу. В ходе рассмотрения настоящего дела истцу стало известно о том, что А.А.А. на основании постановления администрации Сосновского муниципального района № от ДАТА был предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1219кв.м., из земель населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства по адресу: АДРЕС, из них 1000 кв.м. бесплатно и 219 кв.м. за плату. ДАТА между администрацией и А.А.А. был заключен договор №зем. продажи земельного участка. Впоследствии, А.А.А. межевым планом от ДАТА разделил земельный участок с номером № на два земельных участка - № и № В дальнейшем, земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 655+/-27кв.м., свободный от строений, А.А.А. продал. ДАТА между А.А.А. и С.И.М. был заключен договор купли-продажи земельного участка кадастровым номером №, в котором, в нарушение действующего законодательства, отсутствовали сведения о наличии (отсутствии) расположенных на нем объектов недвижимости. При этом, квартира АДРЕС с кадастровым номером № осталась в собственности А.А.А.. ДАТА А.А.А. умер. Нотариусом М.В.И. ДАТА наследнику А.А.А. было выдано Свидетельство о праве на наследство по закону квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 23,5кв.м., расположенную по адресу: АДРЕС, которая в дальнейшем перешла в собственность истца по договору купли-продажи.
Судом к участию в деле в качестве соответчика по первоначальному иску привлечен А.А.А..
С.И.М. обратилась в суд со встречным иском к П.Т.А., А.А.А. о признании договора купли-продажи квартиры от ДАТА заключенный между А.А.А. и П.Т.А. ничтожным; прекращении права собственности П.Т.А. на жилое помещение - квартиру с кадастровым номером: №, общей площадью 23,5 кв.м., расположенную по адресу: АДРЕС; понудить А.А.А. на заключение сделки купли – продажи жилого помещения - квартиры с кадастровым номером №, общей площадью 23,5 кв.м., расположенной по адресу: АДРЕС, с собственником земельного участка, судьбе которого указанная квартира должна следовать - С.И.М. на условиях цены договора от ДАТА, заключенного между А.А.А. и П.Т.А., или иных приемлемых условиях (л.д. 190-193 т.1).
В обоснование исковых требований указала, что ДАТА между А.А.А. (продавец) и С.И.М. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: № общей площадью 564 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС, который принадлежал продавцу на праве собственности. В пункте 4 данного договора указано, что стоимость недвижимого имущества составляет 100 000 (сто тысяч) рублей, уплаченных до подписания настоящего договора. При этом на указанном земельном участке располагается жилое помещение (квартира): с кадастровым номером: №, общей площадью 23,5 кв.м., расположенная по адресу: АДРЕС. Указанная квартира принадлежит А.А.А. на праве собственности, которое возникло на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного нотариусом нотариального округа АДРЕС Р.Н.В. ДАТА по реестру №, при этом регистрация права собственности не производилась. ДАТА А.А.А. умер. С заявлением о вступлении в наследство к нотариусу обратился его сын А.А.А., которому ДАТА было выдано свидетельство о праве на наследство по закону на квартиру с кадастровым номером: №, общей площадью 23,5 кв.м., расположенную по адресу: АДРЕС. Право собственности наследника на указанное жилое помещение зарегистрировано ДАТА в Едином государственном реестре недвижимости. Указанная квартира представляет собой часть жилого дома, стоящего на земельном участке, специально выделенном под указанную квартиру. Наследник А.А.А., как до вступления в наследство, так и после него об этом знал и не мог не понимать, что для распоряжения квартирой требуется оформление права собственности на земельный участок, неотделимым целым с которым является указанная квартира. Кроме того, ему было известно о том, что земельный участок с кадастровым номером № принадлежит на праве собственности С.И.М. Владеть и пользоваться наследственным имуществом – квартирой, наследник желания не имел. Однако, вместо того, чтобы обратиться к собственнику земельного участка С.И.М., он предложил собственнику соседнего помещения - П.Т.А. приобрести спорную квартиру, которая была заинтересована в расширения своего соседнего земельного участка. ДАТА между А.А.А. и П.Т.А. заключен договор купли продажи квартиры с кадастровым номером: №, общей площадью 23,5 кв.м., расположенная по адресу: АДРЕС, за 150 000 рублей. Данная квартира располагается на земельном участке с кадастровым номером №, таким образом, что фактически с учетом необходимости обслуживания указанной квартиры и ее придомовой территории не представляет возможным пользоваться указанным земельным участком. Полагает, что данная сделка является ничтожной.
Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования А.А.А. обратился в суд с иском к С.И.М., о признании договора купли-продажи от ДАТА земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 564+/-25 кв.м., с категорией земли - земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: АДРЕС, заключенный между А.А.А. и С.И.М. безденежным, ничтожным, прекращении права собственности С.И.М. на земельный участок с кадастровым номером №, восстановлении в ЕГРН сведений о праве собственности А.А.А., ДАТА на земельный участок с кадастровым номером № (л.д. 173-177 т.1).
Исковые требования мотивированы тем, что ДАТА умер А.А.А., отец А.А.А.. После его смерти было заведено наследственное дело, наследником, принявшим наследство после смерти отца, является А.А.А., которому было выдано свидетельство о праве на наследство по закону на АДРЕС АДРЕС, с кадастровым номером № общей площадью 23,5кв.м. Право собственности наследника зарегистрировано в Управление Росреестра по АДРЕС. ДАТА А.А.А. продал П.Т.А. указанную квартиру по договору купли-продажи. В сентябре 2024 года со слов П.Т.А. ему стало известно о том, что земельный участок, на котором расположена квартира, принадлежит ответчику С.И.М., которая намерена огородить его и у П.Т.А. не будет доступа в квартиру. На момент смерти отца А.А.А. в состав наследственной массы земельный участок не входил, а наследнику вообще не было известно о том, что отец оформлял право собственности на земельный участок под квартирой. В рамках рассмотрения настоящего дела ему стало известно о том, что ДАТА между А.А.А. и С.И.М. был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: АДРЕС. Полагает, что данный договор следует признать недействительным, поскольку земельным законодательством установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений, в случае, если они принадлежат одному лицу. На земельном участке на момент его продажи С.И.М. и совершения регистрационных действий находился объект недвижимости - квартира, принадлежащая А.А.А. на основании свидетельства о праве на наследство, однако в договоре указание на данный факт отсутствует. Осуществляя регистрацию, Росреестр не проверил законность договора на предмет соблюдения запрета, установленного пунктом статьи 35 Земельного кодекса РФ. Ответчик С.И.М. не отрицала тот факт, что на момент заключения договора земельного участка на нем находилась квартира. В соответствии с п. 4 указанного договора стоимость земельного участка определяется сторонами в 100 000 рублей, уплаченных до подписания прекращение гражданских прав и обязанностей. Однако по данному договору отец никаких денежных средств не получал, а С.И.М. в предварительном судебном заседании поясняла, что А.А.А. хотел «переписать» земельный участок на ее маму, но, сказал, чтобы переписали на меня, все равно он там жить будет, могли оформить договором дарения, но оформили договором купли-продажи. Доказательств, подтверждающих наличие у ответчика денежных средств в размере 100 000 руб. на момент заключения договора купли-продажи недвижимости не представлено. Полагает, что при наличии у С.И.М. доверительных отношений с А.А.А., возмездный характер приобретения имущества у родственника (отчима, почти отца), выглядит нелогичным. После заключения договора купли-продажи отец А.А.А. продолжал пользоваться земельным участком, земельный участок ответчице С.И.М. не передавался, она подтвердила данный факт в судебном заседании. С учетом вышеизложенного, принимая во внимание отсутствие доказательств передачи денежных средств, а также в отношении источника возникновения суммы и отсутствие достоверных сведений о наличии у ответчика денежных средств в размере 100 000 руб., обстоятельства подписания истцом договора купли-продажи, его форму (простая письменная), индивидуальные особенности личности А.А.А. (его возраст - 71 год), а также их взаимоотношения на момент подписания договора, полагает, что наличие в договоре купли-продажи условий о расчете между сторонами во время подписания договора, не является достаточным и допустимым доказательством, подтверждающим факт исполнения С.И.М. своих обязательств по оплате приобретенного имущества в указанной сумме. Кроме того, стоимость земельного участка, указанная в договоре, явно заниженная. Даже кадастровая стоимость земельного участка составляет 373 734,6 руб. В данном случае договор купли-продажи земельного участка должен быть признан недействительным с момента его заключения.
Определением от ДАТА удовлетворено ходатайство А.А.А., последний признан третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора по настоящему гражданскому делу.
Истец П.Т.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Представитель истца П.Т.А. - М.М.Л. в судебном заседании на удовлетворении исковых требований истца по первоначальному иску настаивал, по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Возражал против удовлетворения встречных исковых требований С.И.М., поддержал требования третьего лица, заявляющего самостоятельные исковые требования.
Ответчик С.И.М. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Представитель ответчика С.И.М. – С.Д.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований П.Т.А. и А.А.А., настаивал на удовлетворении встречных исковых требований С.И.М., представил квитанцию о внесении денежных средств на депозитный счет Управления Судебного департамента в Челябинской области, в качестве подтверждения возможности оплаты спорного недвижимого имущества в случае перевода прав покупателя П.Т.А. на С.И.М.
Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, А.А.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Информация о принятии указанного искового заявления к производству, о времени и месте судебного заседания размещена судом на официальном сайте sosn.chel@sudrf.ru Сосновского районного суда Челябинской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в соответствии с ч. 7 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также Федеральным законом от 22 декабря 2008 года № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации».
На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Суд, исследовав письменные материалы дела, оценив и проанализировав их по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 454, пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 этого кодекса), а покупатель обязуется принять недвижимость и уплатить за нее определенную денежную сумму (цену).
В судебном заседании установлено, и подтверждается материалами дела, что на основании постановления администрации Сосновского муниципального района АДРЕС № от ДАТА А.А.А. был предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером №, из категории земель «земли населенных пунктов», расположенный по адресу: АДРЕС, для ведения личного подсобного хозяйства, в границах, указанных в паспорте участка, общей площадью 1 219 кв.м., из них: 1000 кв.м. бесплатно и 219 кв.м. за плату. Установлена выкупная цена участка в размере 1 207,07 руб. (л.д. 9 т. 2).
ДАТА на основании вышеуказанного постановления между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района АДРЕС и А.А.А. был заключен договор №-зем продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1 219 кв.м., а также подписан акт приема-передачи к данному договору (л.д. 11-12, 12 оборот, т. 2).
Право собственности А.А.А. на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от ДАТА АДРЕС (л.д. 45 т. 2).
На основании межевого плана от ДАТА, подготовленного в связи с образованием двух земельных участков путем раздела земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС, по заявлению А.А.А., земельный участок с номером № был разделен на два земельных участка: с кадастровым номером №, общей площадью 564+/-25кв.м. и № общей площадью 655 кв.м. (л.д. 29-35 т.2).
ДАТА между А.А.А. и С.И.М. был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 655+/-27кв.м. (л.д. 47 т.2).
Из материалов дела также следует, что А.Л.И. на основании решения Сосновского районного суда от ДАТА принадлежала на праве собственности квартира, расположенная по адресу: АДРЕС (л.д. 48 т.2).
А.Л.И. умерла ДАТА, наследником, принявшим наследство после ее смерти, является ее сын - А.А.А.. В состав наследственного имущества вошло следующее имущество: <данные изъяты> общей площадью 35.8 кв.м., с надворными постройками – два сарая, баня, расположенные на земельном участке мерою 500 кв.м., по адресу: АДРЕС (л.д. 152-155 т.1).
ДАТА А.А.А. нотариусом нотариального округа АДРЕС Р.Н.В. выдано свидетельство о праве на наследство по закону на указанное имущество (л.д. 8 т. 2).
В судебном заседании также установлено, и не оспаривалось сторонами, что указанное жилое помещение – АДРЕС, расположенная по адресу: АДРЕС, находится на земельном участке с кадастровым номером № (л.д. 23-25 т.1).
ДАТА между А.А.А. (продавец) и С.И.М. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого, продавец продал, а покупатель купила недвижимое имущество в собственность земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 564 кв. м., находящийся по адресу: АДРЕС (пункт 1 договора) (л.д. 119-120 т.1).
По договоренности между продавцом и покупателем стоимость земельного участка определяется в: 100 000 (сто тысяч) рублей, уплаченных до подписания настоящего договора. Стороны договорились, что после подписания настоящего договора изменение продажной цены недвижимого имущества не допускается (пункт 4 договора). На момент составления настоящего договора покупателем указанное недвижимое имущество осмотрено, претензий нет. В связи с отсутствием претензий, настоящий договор заключен без составления передаточного акта (пункт 5 договора).
Право собственности С.И.М. на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДАТА (л.д. 50 т.1).
ДАТА А.А.А., ДАТА года рождения умер (л.д. 66 т.2).
После смерти А.А.А. было заведено наследственное дело (л.д. 147-166 т.1), согласно которому, наследником, принявшим наследство после смерти наследодателя, является его сын – А.А.А..
В состав наследственного имущества вошли: квартира, расположенная по адресу: АДРЕС, денежные средства, находящиеся на счетах в <данные изъяты> с причитающимися процентами и компенсациями, автомобиль <данные изъяты> года выпуска.
На основании свидетельства о праве на наследство по закону за А.А.А. зарегистрировано право собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: АДРЕС.
ДАТА между А.А.А. и П.Т.А. заключен договор купли-продажи квартиры, с кадастровым номером №, расположенной по адресу: АДРЕС. Стоимость указанной квартиры определена сторонами в размере 150 000 рублей (пункт 1.3 договора) (л.д. 188-189 т.1).
Право собственности П.Т.А. на указанную квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДАТА (л.д. 17-21 т.1).
Разрешая заявленные исковые требования П.Т.А., третьего лица, заявляющего самостоятельные исковые требования относительно предмета спора, А.А.А., о признании договора купли-продажи от ДАТА земельного участка кадастровым номером №, заключенного между А.А.А. и С.И.М. ничтожным, суд приходит к следующему.
В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно абзацу третьему подпункту 3 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Действие указанного принципа земельного законодательства обусловлено в первую очередь публичным интересом, связанным с необходимостью сохранения единого статуса объектов для удовлетворения общественных потребностей и направлено на обеспечения прав добросовестных участников гражданских правоотношений.
Оспаривая договор купли-продажи земельного участка от ДАТА, П.Т.А. и А.А.А. ссылаются на ничтожность этого договора ввиду его несоответствия требованиям закона (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Так, по их мнению, указанным договором нарушен принцип единства земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, предусмотренный положениями п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, запрещающий отчуждение земельного участка без находящегося на этом участке объекта недвижимого имущества, если данные объекты принадлежат одному лицу.
В силу положений ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.
Как разъяснено в п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» применительно к ст.ст. 166, 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
В силу абз. 3 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Таким образом, при отчуждении земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 564 кв. м., по адресу: АДРЕС, без находящегося на нем жилого дома с кадастровым номером №, принадлежащего, так же как и земельный участок, на момент заключения спорной сделки А.А.А., в силу положении ст. ч. 4 ст. 1153 Гражданского кодекса Российской Федерации, был нарушен явно выраженный в законе запрет. Данное обстоятельство свидетельствует о посягательстве сделки на публичный интерес, в связи с чем, договор купли-продажи земельного участка от ДАТА по закону является ничтожным.
Из пояснений ответчика С.И.М., данных в предварительном судебном заседании, следует, что она приобрела спорный земельный участок по договору купли-продажи ДАТА году, поскольку дом не был оформлен на А.А.А., оформили только договор купли-продажи земельного участка. А.А.А. хотел переоформить земельный участок на ее маму, его сожительницу, но потом решили оформить земельный участок на нее. На момент заключения договора дом на земельном участке был, в нем проживали А.А.А. и ее мама. Жилой дом А.А.А. хотел оставить матери С.И.М., но так как он болел, он не успел его переоформить.
При таких обстоятельствах суд, принимая во внимание, что воля сторон при заключении договора купли-продажи земельного участка от ДАТА, была направлена на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, приходит к выводу о том, что земельный участок в нарушение положений ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, был отчужден без одновременного решения судьбы расположенного на нем жилого дома. При этом сам по себе переход права собственности на земельный участок вопреки указанному правилу, без одновременного перехода права на строение, расположенное на нем, является основанием для признания договора ничтожным, то есть не порождающим каких-либо правовых последствий.
В соответствии с положениями ч. ч. 1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Таким образом, в качестве применения последствий недействительности сделки должны быть применены последствия, предусмотренные вышеназванной нормой, а именно двухсторонняя реституция, в связи с чем, требования о прекращении права собственности С.И.М. и восстановлении в ЕГРН сведений о праве собственности А.А.А. на земельный участок с кадастровым номером № подлежат удовлетворению.
Суд также приходит к выводу о том, что при приведении сторон сделки в первоначальное состояние, с А.А.А. подлежат взысканию денежные средства, уплаченные С.И.М. по договору купли-продажи от ДАТА в размере 100 000 рублей в силу следующего.
В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Согласно ч. 1 ст. 1110 Гражданского кодекса Российской Федерации, при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.
В ст.1112 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Для приобретения наследства наследник должен его принять (ч.1 ст. 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу ч.2 ст. 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации, принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.
В силу ч. 4 ст. 1153 Гражданского кодекса Российской Федерации принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
При таких обстоятельствах, суд, учитывая, что наследником умершего А.А.А., принявшим наследство, является сын - А.А.А., приходит к выводу о том, что денежные средства, уплаченные С.И.М. по договору купли-продажи от ДАТА, подлежат взысканию с наследника, в собственность которого впоследствии перейдет спорное имущество.
Вместе с тем, суд не находит оснований для признания сделки, заключенной ДАТА между А.А.А. и С.И.М., безденежной в силу следующего.
Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с пунктом 3 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное не предусмотрено правилами главы 27 Гражданского кодекса Российской Федерации и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в Гражданском кодексе Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор купли-продажи является двусторонним, встречным, синаллагматическим договором, поскольку исполнение покупателем обязательств по оплате товара обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче товара покупателю (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.
Указывая на безденежность договора купли-продажи от ДАТА, А.А.А. ссылается на то, что его отец по данному договору никаких денежных средств не получал, а также ссылается на пояснения С.И.М., данных в предварительном судебном заседании, а также, что материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих наличие у ответчика денежных средств в размере 100 000 руб. на момент заключения договора, а также, что стоимость земельного участка, указанная в договоре, является заниженной.
Вместе с тем, из договора купли-продажи от ДАТА следует, что по договоренности между продавцом и покупателем стоимость земельного участка определяется в: 100 000 (сто тысяч) рублей, уплаченных до подписания настоящего договора. Стороны договорились, что после подписания настоящего договора изменение продажной цены недвижимого имущества не допускается (пункт 4 договора).
Из показаний свидетелей С.И.М., Г.В.А., опрошенных в судебном заседании, следует, что денежные средства С.И.М. передавались А.А.А. в счет оплаты земельного участка.
В нарушение положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, А.А.А. в материалы дела не представлено допустимых, достоверных и достаточных доказательств безденежности оспариваемой сделки. Показания свидетелей о том, что денежные средства передавались частями как до, так и после заключения договора купли-продажи само по себе не свидетельствует о безденежности сделки.
Разрешая встречные исковые требования С.И.М. о признании договора купли-продажи квартиры от ДАТА заключенный между А.А.А. и П.Т.А. ничтожным, применении последствий недействительности сделки и о понуждении А.А.А. заключить сделку купли – продажи жилого помещения - квартиры с кадастровым номером № с собственником земельного участка, судьбе которого указанная квартира должна следовать - С.И.М. на условиях цены договора от ДАТА, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для их удовлетворения.
Поскольку договор купли-продажи от ДАТА, является ничтожным в силу закона, не порождает никаких юридических последствий с момента его заключения, следовательно, у С.И.М. не возникло право собственности на земельный участок, и как следствие, не порождает у нее права требовать как признание договора купли-продажи от ничтожным, так и право требовать перевода прав и обязанностей покупателя по указанной сделке, в связи с чем, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований С.И.М.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,
РЕШИЛ:
исковые требования П.Т.А., третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, А.А.А. к С.И.М. о признании договора купли-продажи земельного участка ничтожным – удовлетворить.
Признать договор купли-продажи от ДАТА земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: АДРЕС, заключенный между А.А.А. и С.И.М. ничтожным.
Применить последствия ничтожности сделки.
Взыскать с А.А.А. (№) в пользу С.И.М. (№) денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи от ДАТА земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС, в размере 100 000 рублей.
Прекратить право собственности С.И.М. на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: АДРЕС.
Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о праве собственности А.А.А., ДАТА года рождения на земельный участок с кадастровым номером №.
В удовлетворении встречных исковых требований С.И.М. к П.Т.А., А.А.А. о признании договора купли-продажи квартиры ничтожным, понуждении к заключению сделки – отказать.
В удовлетворении исковых требований третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка безденежным – отказать.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Челябинский областной суд через Сосновский районный суд Челябинской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий В.Р. Инякина
Мотивированное решение суда изготовлено 20.08.2025 год.
Председательствующий В.Р. Инякина