дело №
УИД78RS0№-06
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
27 мая 2025 года Санкт-Петербург
Невский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Рысюк В.Ю.,
при секретаре Х.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ш. к ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Октябрьская» о взыскании денежных средств, неустойки, процентов, штрафа, компенсации морального вреда,
УСТАНОВИЛ:
Ш. обратилась в суд с иском к ООО "Специализированный застройщик "Сэтл Октябрьская" с требованиями о взыскании с ответчика в пользу истца денежной суммы в счет уменьшения цены договора в размере 271 515,20 руб., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 264 099,84 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 510,42 руб. и далее до фактического исполнения обязательства, компенсации морального вреда в размере 10 000 руб., штраф, расходы на проведение замера площади объекта недвижимости в размере 7 080 руб., расходы на уплату государственной пошлины в размере 21 629,04 руб.
В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Ш. и ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Октябрьская» был заключен договор №-<данные изъяты>1/ЭР/СЭТЛ участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Обязательство по оплате цены договора исполнено истцом в полном объеме. Квартира в многоквартирном доме принята истцом у застройщика ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи, в котором общая площадь квартиры по данным технической инвентаризации составляет 54.3 кв.м. После приемки квартиры истец обратился в ООО "Авангард Оценочная компания" для проведения обмеров площади квартиры. По результатам проведенного исследования было установлено, что площадь квартиры не соответствует площади, предусмотренной договором, и фактически была уменьшена и составляет № кв.м. Указанные обстоятельства, по мнению истца, являются основанием в силу п. 5.4 договора для осуществления перерасчета и возврата денежных средств в размере 271 515,20 руб. Претензия о выплате суммы в счет уменьшения стоимости квартиры ввиду уменьшения ее площади ответчиком в добровольном порядке не удовлетворена, что явилось основанием для обращения истца с иском в суд.
Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения иска.
Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Выслушав пояснения явившихся участников процесса, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, оценив их относимость, допустимость и достоверность, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд полагает требования истца не подлежащими удовлетворению в силу следующего.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Октябрьская» (застройщик) и Ш. (дольщик) был заключен договор <данные изъяты> участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок с привлечением подрядных организаций построить многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером № и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику квартиру в указанном доме, описание которой содержится в п. 1.2 договора, а дольщик обязался уплатить застройщику установленный договором долевой взнос (цену договора) и принять квартиру по акту приема-передачи.
Общий размер долевого взноса (цена договора), подлежащего внесению дольщиком застройщику, в соответствии с п. 5.1 договора составил 13 600 416 руб.
В соответствии с п. 1.2 договора, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию дольщику передается для оформления права собственности находящееся в указанном многоквартирном доме вновь созданное недвижимое имущество - двухкомнатная квартира, имеющая следующие проектные характеристики: назначение - жилое помещение, общая площадь - № кв.м., площадь комнат и вспомогательных помещений квартиры указаны в плане квартиры (приложение № к договору), месторасположение квартиры: <адрес> Описание месторасположения квартиры в объекте приводится в приложении № к договору, основные характеристики объекта приводятся в приложении № к договору.
В целях толкования договора указанная в п. 1.2 общая площадь квартиры определяется как сумма площадей всех частей квартиры (включая площадь помещений вспомогательного использования), за исключением площади балконов, лоджий и террас, и именуется далее "площадь квартиры". Указанная в п. 1.2 договора площадь квартиры является проектной и подлежит уточнению на основании обмеров уполномоченного органа.
Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что застройщик обязан передать дольщику квартиру, комплектность и качество которой соответствует условиям договора и проектной документации, а также нормативным требованиям.
В силу п. 4.3 договора, стороны признают, что площадь квартиры, передаваемой дольщику, может отличаться от площади, указанной в п. 1.2 договора, и это не будет считаться превышением допустимого изменения общей площади квартиры, при условии, что отклонения площади не будут превышать пределы, установленные договором. Стороны признают, что не считается превышением допустимого изменения общей площади квартиры отклонение площади квартиры, по результатам обмеров уполномоченного органа, от площади квартиры, указанной в п. 1.2 договора, в пределах 5% как в большую, так и в меньшую сторону.
В соответствии с п. 4.4 договора стороны допускают, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений может быть уменьшена или увеличена за счет, соответственно, увеличения или уменьшения других помещений квартиры, в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Такие отклонения считаются допустимыми (то есть не являются нарушением требований о качестве квартиры и существенным изменением размеров квартиры) при условии, что общая площадь квартиры не меняется, либо меняется в пределах, указанных в п. 4.3 договора.
Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что в случае, если после проведения обмеров квартиры уполномоченным органом ее площадь (площадь всех частей квартиры, за исключением площади балконов, лоджий и террас) будет отличаться от площади квартиры, указанной в п. 1.2 договора, более, чем на 1 кв.м., как в большую, так и меньшую сторону, в день подписания акта приема-передачи квартиры стороны производят перерасчет по договору. Дольщик доплачивает застройщику (застройщик выплачивает дольщику) стоимость разницы между площадью квартиры по договору (п. 1.2 договора) и площадью квартиры по результатам обмеров уполномоченного органа. В целях осуществления перерасчета стороны определяют стоимость 1 кв.м. площади квартиры в размере 246 832 руб. Указанная стоимость 1 кв.м. площади квартиры остается неизменной в течение всего срока действия договора.
Обязательство по оплате цены договора исполнено дольщиком в полном объеме, что ответчиком не оспаривается.
ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан акт приема-передачи к договору, в соответствии с которым застройщик передал, а дольщик принял в собственность <адрес> многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Также из акта следует, что общая площадь переданной квартиры по данным технической инвентаризации составляет № кв.м. Аналогичные сведения содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.
С целью проведения обмеров квартиры и подготовки заключения кадастрового инженера истец обратился в ООО "Авангард Оценочная компания". Согласно заключению кадастрового инженера № от ДД.ММ.ГГГГ, по результатам обмеров общая площадь квартиры составила 54,0 кв.м. без учета помещений вспомогательного назначения - лоджия/балкон, площадью 5,4 кв.м.
В связи с изложенным истец обратился к ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Октябрьская» с заявлением о перерасчете и возврате денежных средств в связи с уменьшением площади квартиры.
В обоснование возражений по иску ответчик ссылается на то, что площади пространств с зоной прохождения стояков ХВС, ГВС в санузле и ванной комнате отделены от остального пространства соответствующих помещений декоративным элементом - пластиковой панелью, которая является разборной конструкцией, а не капитальной стеной, в связи с чем площадь пространств с зонами прохождения стояков ХВС и ГВС включается в общую площадь квартиры. В подтверждение доводов о включении спорной площади в санузле с зоной прохождения стояков ХВС, ГВС, огороженной пластиковой панелью, в общую площадь квартиры, ответчиком в материалы дела представлена выписка из ЕГРН, на которой обозначены внешние границы квартиры истца.
В соответствии с положениями ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно с п. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Как следует из ч. 1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Часть 4 указанной нормы Закона об участии в долевом строительстве устанавливает, что договор должен содержать в том числе: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости; цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
Согласно ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).
В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).
Согласно ч. 1.1 ст. 9 Закон об участии в долевом строительстве по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае, в том числе в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.
Как указано в п. 3 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ) по смыслу указанных норм отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
В свою очередь, установленный в ч. 1.1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве 5-ти процентное ограничения для отклонения площади установлен Законом об участии в долевом строительстве не для определения допустимости уменьшения размера передаваемого объекта без соразмерного уменьшения цены, а в качестве основания для одностороннего расторжения договора долевого участия участником долевого строительства.
В соответствии со ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. С учетом требований состязательности, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В ходе рассмотрения дела в подтверждение возражений по иску ответчиком заявлено ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы об определении площади <адрес> учетом и без учета элемента отделки квартиры - зашивки мест прохождения стояков ХВС, ГВС, канализации пластиковой панелью.
Как установлено ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.
В настоящем случае при наличии противоречий данных, полученных из органов инвентаризации, и технического заключения, представленного истцом в обоснование своей позиции, учитывая, что ответчик критически оценивает представленное стороной заключение на предмет его достоверности и беспристрастности, судом была назначено проведение независимой экспертизы.
Учитывая, что для установления обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, требуются специальные познания, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству представителя ответчика назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы, производство которой поручено экспертам ООО "Спектр". На разрешение экспертам поставлен вопрос: "<адрес> по адресу: <адрес>. 1 с учетом и без учета элемента отделки квартиры - зашивки мест прохождения стояков ХВС, ГВС, канализации пластиковой панелью в санузлах".
По результатам проведенного исследования и в соответствии с заключением № от ДД.ММ.ГГГГ эксперты пришли к следующим выводам.
Площадь <адрес> по адресу: <адрес>, с учетом элемента отделки квартиры – зашивки мест прохождения стояков ХВС, ГВС и канализации пластиковой панелью в санузлах составляет 54 кв.м.
Площадь <адрес> по адресу: <адрес>, без учета элемента отделки квартиры – зашивки мест прохождения стояков ХВС, ГВС и канализации пластиковой панелью в санузлах составляет 54,2 кв.м.
Сторонами выводы судебной экспертизы не оспаривались, у суда оснований не доверять заключению судебной экспертизы не имеется, поскольку экспертиза ООО "Спектр" проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", заключение эксперта №-НВ/2025 от ДД.ММ.ГГГГ дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенных исследований, экспертом изложены результаты исследования, заключение содержит категоричные ответы на поставленный судом вопрос, не допускающий неоднозначного толкования. Эксперт до начала производства экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеет необходимые для производства подобного рода экспертиз полномочия, образование, квалификацию, специальность, стаж работы. При таких обстоятельствах заключение судебной экспертизы принимается судом как надлежащее доказательство по делу.
Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, в приложении № к договору долевого участия определены характеристики передаваемой квартиры, в том числе, пп. "Б" п. 1 предусмотрено водоснабжение: система стояковая; ХВС И ГВС с разводкой по санузлам и ванным комнатам к сантехническим приборам, указанным в пп. "Г" п. 2. В соответствии с пп. "В" п. 2 предусмотрено, что стояки зашиваются пластиковой панелью.
Частью 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации регламентирован порядок определения общей площади жилого помещения, которая состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Как разъяснено в определении Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина К. на нарушение его конституционных прав частью 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации", необходимо учитывать, что инженерные коммуникации, в целом относящиеся к общему имуществу, частично могут находиться также и в жилых помещениях (системы отопления, водоснабжения и т.д.), они должны быть смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, к ним должен быть обеспечен доступ, а их ограждение инженерными коробами не влечет исключения площади, огороженной таким коробом, из состава общей площади жилого помещения. Отсутствие же инженерных коммуникаций непосредственно в жилом помещении сделало бы его изолированным от общих инженерных сетей многоквартирного дома, а потому непригодным для проживания. В связи с этим не может не различаться и правовой режим инженерных коммуникаций многоквартирного дома в зависимости от их основного предназначения: обслуживание более одного помещения в данном доме или только одного.
Таким образом, непосредственное нахождение части инженерных коммуникаций внутри жилых помещений не дает оснований для исключения совокупной площади, занимаемой ими, из состава общей площади жилого помещения, а сам по себе факт их нахождения в жилом помещении не свидетельствует о необходимости выделения отдельной площади, занимаемой такими коммуникациями, которая не должна учитываться при определении общей площади жилого помещения.
Более того, суд отмечает, что зашивка места прохождения стояков пластиковой панелью являлось договорным условием, согласованным с самим истцом, и не является обязательной конструктивной частью инженерных системы, выполняет декоративную функцию.
Также суд отмечает, что доступ к пространству вокруг стояков имеется непосредственно только у истца и эта часть помещения не может служить местом общего пользования.
Из изложенного следует, что площадь мест прохождения стояков ХВС, ГВС, канализации, огороженных пластиковой панелью, подлежит включению в общую площадь квартиры.
Как установлено ранее, в соответствии с договором долевого участия общая площадь квартиры определена 55,10 кв.м. Согласно заключению судебной экспертизы, фактическая площадь квартиры без учета пластиковых панелей для зашивки инженерных коммуникаций составляет 54,2 кв.м. Таким образом, истцу передана квартира площадью, отличающейся от площади квартиры, указанной в п. 1.2 договора, менее, чем на 1 кв.м., что исключает обязательство по осуществлению перерасчета в счет уменьшения цены договора в соответствии с п. 5.3 договора.
На основании изложенного суд отказывает истцу в удовлетворении требования о взыскании с ответчика денежной суммы в счет уменьшения цены договора.
Поскольку нарушения прав истца со стороны ответчика судом не установлено, при этом истцу отказано в удовлетворении основного требования, производные от него требования о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа, а также судебных расходов удовлетворению не подлежат.
Ответчиком заявлены требования о взыскании судебных расходов в размере 40402,04 руб., состоящих из оплаты судебной экспертизы в размере 40000 руб., а также почтовых расходов в размере 402,04 руб.
Частью первой статьи 88 Гражданского процессуального кодекса РФ установлено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В соответствии со ст. 94 Гражданского процессуального кодекса РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами.
Согласно части первой статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 данного Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в приведенной статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Расходы ответчика в размере 40000 руб. за проведение судебной экспертизы подтверждаются платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, почтовые расходы в размере 402,04 руб. подтверждаются кассовым чеком.
Учитывая, что истцу в исковых требованиях отказано, суд находит судебные расходы в размере 40402,04 руб. необходимыми и подлежащими возмещению ответчику за счет истца.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Ш. к ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Октябрьская» о взыскании денежных средств – отказать.
Взыскать со Ш. (паспорт №) в пользу ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Октябрьская» (ИНН №) судебные расходы в размере 40 402,04 руб.
Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Санкт-Петербургский городской суд через Невский районный суд Санкт-Петербурга.
Судья Рысюк В.Ю.
Мотивированное решение суда изготовлено 01.09.2025