Решение по делу № 3А-54/2024 от 24.01.2025 - об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере рыночной стоимости.

Дело № 3а-54/2024

УИД 12 OS 0000-01-2024-000058-69

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город Йошкар-Ола 24 января 2025 года

Верховный Суд Республики Марий Эл в составе:

председательствующего судьи Орловой С.Г.,

при секретаре Чемодановой А.А.,

представителя административного ответчика ГБУ РМЭ «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания» «ТрансТехСервис» об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ТрансТехСервис» (далее – ООО «УК «ТрансТехСервис») обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просило признать незаконными решения государственного бюджетного учреждения Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» (далее – ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО») от 27 июня 2024 года:

№ ОРС-12/2024/000016 об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельного участка с кадастровым <№>, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика <адрес>, общей площадью 13139 кв.м.;

№ ОРС-12/2024/000017 об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельного участка с кадастровым <№>, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, общей площадью 19711 кв.м.;

установить по состоянию на 7 апреля 2024 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым <№> в размере рыночной стоимости 44 958 000 рублей;

установить по состоянию на 7 апреля 2024 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым <№> в размере рыночной стоимости 62 839 000 рублей.

Административный истец считает, что установленная кадастровая стоимость указанных земельных участков, определенная по состоянию на 1 января 2022 года и подлежащая применению с 1 января 2023 года, в размере 50 992 459 рублей (кадастровый <№>) и 76 498 391 рубль (кадастровый <№>) значительно превышает их рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке № 3208-04-2023-Р/12-5 от 21 мая 2024 года, составленном оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта», что нарушает права и законные интересы общества, как собственника объекта недвижимости и плательщика налога, исчисляемого исходя из их кадастровой стоимости.

ООО «УК «ТрансТехСервис» обратилось в ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта», по состоянию на 7 апреля 2024 года, однако решениями ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО» от 27 июня 2024 года № ОРС-12/2024/000016 и № ОРС-12/2024/000017 в удовлетворении заявлений было неправомерно отказано.

В письменных возражениях на административное исковое заявление ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО» указало, что решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости от 27 июня 2024 года № ОРС-12/2024/000016 и № ОРС-12/2024/000017 приняты Учреждением с соблюдением требований порядка и формы его принятия в соответствии с нормативными правовыми актами, регулирующими спорные отношения. Отказывая в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной на основании представленного административным истцом отчета об оценке № 3208-04-2023-Р/12-5 от 21 мая 2024 года, Учреждение в оспариваемых решениях в разделе V указало причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе, а именно оценщиком нарушены требования законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке (пункт 8 ФСО № VI, пункты 5, 10, 11, 13, 22б ФСО № 7, пункты 9.2, 10.2 ФСО № V, статья 11 Федерального закона № 135-ФЗ) (л.д. 209-213 т.1).

В судебное заседание представители административного истца, заинтересованных лиц не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании положений статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителей административных ответчиков ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО» ФИО1 и ФИО2, возражавших против удовлетворения требований административного истца и полагавших, что выводы судебной экспертизы сделаны с нарушением действующего законодательства, опросив эксперта ФИО3, поддержавшую выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, исследовав материалы административного дела, заключение судебной экспертизы, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным иском об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (пункт 2).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

Из материалов дела следует, что ООО «УК «ТрансТехСервис» со 2 марта 2020 года является собственником объектов недвижимости - земельного участка с кадастровым <№> местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, общей площадью 13139 +/- 40 кв.м. (л.д. 7-18 т.1), земельного участка с кадастровым <№>, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, общей площадью 19711 +/- 49 кв.м. (л.д. 26-35 т.1).

Приказом Министерства государственного имущества Республики Марий Эл от 2 ноября 2022 года № 13-нп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Марий Эл земельных участков» по состоянию на 1 января 2022 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым <№> утверждена в размере 50 992 459 рублей, земельного участка с кадастровым <№> – в размере 76 498 391 рубль (л.д. 19, 36, 203-204 т.1), подлежащая применению в силу пункта 1 части 2 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с 1 января 2023 года.

В судебном заседании установлено, что административный истец в отношении указанных объектов недвижимости является плательщиком земельного налога и оплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, следовательно, результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности административного истца, в связи с чем он вправе обратиться с административным иском в суд.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, а также установления кадастровой стоимости регулируется КАС РФ, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 269-ФЗ).

Федеральным законом № 269-ФЗ в Федеральный закон № 237-ФЗ введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ до 1 января 2026 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Правительством Республики Марий Эл 13 января 2023 года принято постановление № 2 «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», пунктом 1 которого установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ - 1 апреля 2023 года.

Таким образом, с 1 апреля 2023 года на территории Республики Марий Эл подлежат применению положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

В целях реализации предусмотренных Федеральным законом № 237-ФЗ полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, распоряжением Правительства Республики Марий Эл от 30 мая 2019 года № 232-р создано государственное бюджетное учреждение Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки».

Положениями статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц (часть 1). Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2). Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 данной статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Административные дела об оспаривании решений бюджетных учреждений, принятых в порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, подлежат разрешению по правилам главы 25 КАС РФ с особенностями, предусмотренными главой 22 КАС РФ.

Срок обращения с административным исковым заявлением в суд установлен статьей 219 КАС РФ, согласно которой, если КАС РФ не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов (часть 1).

29 мая 2024 года административный истец в порядке, установленном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, обратился в ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости с кадастровыми <№> и <№> в размере их рыночной стоимости, представив отчет об оценке № 3208-04-2023-Р/12-5 от 21 мая 2024 года, составленный оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта», ФИО4, об определении рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 7 апреля 2024 года (далее также Отчет об оценке) (л.д.214-215 т.1).

В Отчете об оценке на основании сравнительного подхода оценки определена рыночная стоимость объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым <№> по состоянию на 7 апреля 2024 года в размере 44 958 000 рублей, земельного участка с кадастровым <№> по состоянию на 7 апреля 2024 года в размере 62 839 000 рублей (л.д. 116-190 т.1).

Решениями ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО» от 27 июня 2024 года № ОРС-12/2024/000016 и № ОРС-12/2024/000017 в установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми <№> и <№> в размере их рыночной стоимости отказано со ссылкой на несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, а именно пункту 8 федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», пунктам 5, 10, 11, 13, подпункту «б» пункта 22 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», подпункту 2 пункта 9, подпункту 2 пункта 10 федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» (л.д. 218-229 т.1).

В оспариваемых решениях ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО» указано, что при составлении Отчета об оценке были допущены нарушения требований закона и федеральных стандартов оценки, выразившееся в следующем:

1.1) в нарушение статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ:

на странице 25 Отчета об оценке указано «использование оцениваемых земельных участков под торгово-коммерческие объекты, что соответствует разрешенному и фактическому использованию земельных участков – для размещения автосалонов», но на страницах 22-24 в перечисленных видах разрешенного использования земельного участка автосалоны отсутствуют (п. 1.1.1 решений);

на странице 24 Отчета об оценке указано «проведенный анализ показал, что с учетом фактического использования объектов оценки (имеющаяся на них застройка) - позволяют использовать их для размещения автосалонов (вид разрешенного использования соответствует фактическому использованию)», но анализ в отчете отсутствует (пункт 1.1.2 решений);

на странице 25 Отчета об оценке указано «по результатам проведенного анализа, было выявлено, что наиболее оптимальным как с физической осуществимости, так и с позиции инвестиционной привлекательности, является использование оцениваемых земельных участков под объекты торгового назначения», но анализ в отчете отсутствует (пункт 1.1.3 решений);

на странице 41 Отчета об оценке указано, что оценщиком проведен анализ рынка предложений купли-продажи земельных участков, из различных источников, в результате которого было найдено всего 5 предложений объектов-аналогов для оцениваемых объектов, однако имеется большее количество предложений по продаже земельных участков, которые отсутствуют в отчете (пункт 1.1.4 решений);

2.1) в нарушение пункта 5 ФСО № 7:

на странице 4 Отчета об оценке в таблице 1 указано «Осмотр проведен 17.04.2023 г.», тогда как дата оценки 7 апреля 2024 года (пункт 2.1.1 решений);

на странице 68 Отчета об оценке указано, что для проведения анализа достаточности и достоверности исходной информации оценщик уточнял характеристики аналогов по телефонам, указанным в источниках информации, но материалы и копии документов, подтверждающие данные, полученные в результате телефонного интервьюирования, в отчете отсутствуют (пункт 2.1.2 решений);

2.2) в нарушение пункта 8 ФСО VI:

на страницах 88, 92, 93-94 Отчета об оценке приведены формулы, но источник информации в отчете отсутствует (пункт 2.2.1 решений);

2.3) в нарушение пунктов 10 и 11 ФСО №7 в Отчете об оценке представлены исключительно справочные данные, анализ рынка фактически не проводился, обоснование использования справочного материала, в том числе необходимости использования вносимых корректировок в отчете отсутствует (пункт 2.3.1 решений).

2.4) в нарушение пункта 13 ФСО №7 проведенные в Отчете об оценке расчеты не подтверждают приведенный анализ: на странице 25 Отчета об оценке указано «По результатам проведенного анализа было выявлено, что наиболее оптимальным как с физической осуществимости, так и с позиции инвестиционной привлекательности, является использование оцениваемых земельных участков под торгово-коммерческие объекты, что соответствует разрешенному и фактическому использованию земельных участков – для размещения автосалонов», но на страницах 86-88 в таблицах 30 вводятся корректировки, суммарное значение которых составляет для Аналога №1 (<адрес>) – 103,9%, для Аналога №2 (<адрес>) – 94,9%, для Аналога №3 (<адрес>) – 83,9% (пункт 2.4.1 решений).

2.5) в нарушение статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ:

на странице 40 указано «Оценщиком проанализирован рынок предложений купли-продажи земельных участков, из таких источников как Циан https://cian.ru и Авито https://www.avito.ru, так как являются самыми крупными базами данных о недвижимости, а так же архив сайта Авито https://ruads.org/ и архив объявлений сайта https://архивоценщика.рф», но на страницах 40-41 в таблице представлены исключительно архивные данные с сайта https://архивоценщика.рф (пункт 2.5.1 решений);

на страницах 43 и 58 указано «Анализ рынка земельных участков под коммерческую застройку в г. Йошкар-Ола показал, что стоимость земельных участков находится в диапазоне от 1645,34 руб./кв.м. до 4758,88 руб./кв.м, среднее – 3236,1 руб./кв.м.», не указана формула, по которой посчитано среднее значение. Значение, определенное по стандартной формуле «простой средней арифметической» составляет 3497,97 руб./кв.м. (пункт 2.5.2 решений);

на странице 57 указано «Оценщик проанализировал рынок земельных участков в г. Йошкар-Ола на дату оценки 07.04.2024 г. и установил достаточное количество предложений о продаже сопоставимых с объектом оценки земельных участков для анализа рынка и проведения дальнейших расчетов», но на странице 41-42 используются архивные данные 2023 года с сайта https://архивоценщика.рф», обоснование использования архивных данных в отчете отсутствуют (пункт 2.5.3 решений);

на странице 70 для Аналога №1 в строке «Цена предложения, руб.» указано «7900000,00», в Приложении 3 на странице 117 для данного аналога в скриншоте указана дата 21 августа 2023 года, дата оценки в отчете 7 апреля 2024 года, однако в общедоступных источниках информации имеется предложение данного объекта близкого к дате оценки от 7 ноября 2023 года со стоимостью 8500000 руб. Обоснование использования неактуальных данных с меньшей стоимостью в отчете отсутствует (пункт 2.5.4 решений);

при выборе значений корректировок в Отчете об оценке использованы источники информации, актуальные на разные даты, но обоснование такого выбора в отчете отсутствует, как и отсутствует информация о непротиворечивости и сопоставимости данных, полученных из разных источников, что свидетельствует о необоснованности применения понижающей корректировки в размере 19,9 % (пункты 2.5.5, 2.5.6 решений);

на странице 66 в таблице 17 Отчета об оценке «Выбор подходов и методов оценки» в столбце «Условия применения» для п. 2 указано «Применяется для застроенных и незастроенных земельных участков при возможности застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими стабильный доход», а в столбце «Применимость (застроенные участки)» указано «…При этом учет существующей застройки противоречит принципу оценки участка «как незастроенного», но обоснование указанного противоречия отсутствует.

Так же в столбце «Применимость (застроенные участки)» указано «прогнозирование застройки территории может привести к значительным неточностям и связано с риском влияния субъективного мнения оценщика относительно возможных вариантов строительства, а также потенциальной доходности и уровня операционных издержек», но в отчете отсутствует та последовательность действий, указанная в нормативном документе, приведённом на страницах 9, 96, а именно «Методические рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», разработанными и утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002г. №568-р», которая может привести к такому выводу:

- отсутствуют расчеты стоимости воспроизводства или замещения улучшений и (или) обоснование невозможности произвести подобные расчеты;

- отсутствует расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы, в отчете анализ рынка проводился в отношении исключительно земельных участков;

- отсутствуют расчеты чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

- отсутствуют расчеты ставки капитализации;

- отсутствует информация и (или) расчеты операционных расходов – в отчете отсутствуют запросы собственнику, обзоры рынка.

Таким образом, отказ от применения метода не обоснован (пункт 2.5.7 решений);

на странице 68 в таблице 16 в столбце «Условия применения» для п. 3 указано «Применяется для застроенных и незастроенных земельных участков при возможности застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими стабильный доход», а в столбце «Применимость (застроенные участки)» указано «…При этом учет существующей застройки противоречит принципу оценки участка «как незастроенного», но обоснование указанного противоречия отсутствует (пункт 2.5.8 решений);

на странице 63 Отчета об оценке в таблице 16 в столбце «Применимость (застроенные участки)» для п. 2. указано «Оценщику не удалось выявить достоверные данные с достаточной информацией о сделках (предложениях) купли-продажи единых объектов недвижимости, сопоставимых с объектом оценки. Отсутствие достаточной и достоверной информации об объектах аналогах не позволяет применить метод выделения для оценки объекта оценки», но в отчете анализ рынка проводился в отношении исключительно земельных участков (пункт 2.5.9 решений);

на странице 73-74 Отчета об оценке в таблице 21 в строке «Корректировка» для аналогов №№1-3 приведена корректировка в размере 0,00%, на странице 73 указано «Приведение цены продажи аналога к ценам на дату оценки производится за счет индексации цены на соответствующее значение», но данный расчет отсутствует (пункт 2.5.10 решений);

в Отчете об оценке указывается, что при расчете корректировок используются Справочник оценщика недвижимости-2022. Земельные участки. Часть 1. (под ред. ФИО5 Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, г.Нижний Новгород, 2022г., однако на сайте издателя справочников ООО «ИнформОценкаПро» (https://inform-ocenka.ru/) имеется информация о наличии справочников, вышедших в 2024 году. В отчете отсутствует обоснование применения справочников, менее актуальных на дату оценки (пункт 2.5.11 решений).

2.6) в нарушение подпункта б пункта 22 ФСО №7

на страницах 86-88 Отчета об оценке в таблицах 30 вводятся корректировки, суммарное значение которых составляет для Аналога №1 (<адрес>) – 103,9%, для Аналога №2 (<адрес>) – 94,9%, для Аналога №3 (<адрес>) – 83,9%.

Таким образом, использованы аналоги, не являющиеся сопоставимыми с оцениваемым объектом (пункт 2.6.1 решения № ОРС-12/2024/000016);

на страницах 89-91 в таблицах 31 вводятся корректировки, суммарное значение которых составляет для Аналога №1 (<адрес>) – 108,9%, для Аналога №2 (<адрес>) – 99,9%, для Аналога №3 (<адрес>) – 88,9%.

Таким образом, использованы аналоги не являющиеся сопоставимыми с оцениваемым объектом (пункт 2.6.1 решения № ОРС-12/2024/000017).

Обращаясь в суд с настоящим административным иском 23 июля 2024 года, административный истец не допустил нарушение срока обращения в суд, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ.

Оспаривая указанные решения ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО» в судебном порядке, ООО «УК «ТрансТехСервис» исходит из того, что они являются незаконными, а Отчет об оценке в целом соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В ходе судебного разбирательства судом назначена судебная экспертиза на предмет соответствия отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 3208-04-2023-Р/12-5 от 21 мая 2024 года, составленного оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта» ФИО4, требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми <№> и <№> на дату, указанную в данном отчете. Производство экспертизы поручено эксперту ООО «Билге» ФИО3

Согласно заключению № 39Э/10/24 от 29 октября 2024 года эксперта ООО «Билге» ФИО3 (л.д.1-116 т.2) отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости № 3208-04-2023-Р/12-5 от 21 мая 2024 года, составленный оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта» ФИО4, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Из заключения судебной экспертизы следует, что эксперт не усмотрел нарушений пункта 5, подпункта «б» пункта 22 ФСО №7 при составлении Отчета об оценке (л.д.12,14,16 т.2). Согласно заключению не имеется нарушений пункта 11 ФСО №7 (л.д. 11 т.2), а следовательно не имеется и нарушений пункта 10 ФСО №7.

Экспертом указано, что Отчет об оценке соответствует требованиям раздела VI «Анализ наиболее эффективного использования» ФСО № 7, а следовательно и пункту 13 этого раздела (л.д. 15-16 т.2). Также Отчет об оценке соответствует пунктам 7, 9 раздела II «Содержание отчета об оценке» ФСО VI (л.д.13, 14, 16 т.2).

В заключении экспертом отмечено, что Отчет об оценке соответствует требованиям пункта 5.4 раздела II «Сравнительный подход» ФСО V о соблюдении оценщиком степени сопоставимости аналогов с объектом оценки (л.д. 16 т.2).

Согласно заключению судебной экспертизы действительная рыночная стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым <№> по состоянию на 7 апреля 2024 года составляет 45 546 000 рублей (интервал рыночной стоимости составляет 40 308 049 – 50 783 587 рублей). Рыночная стоимость, определенная оценщиком в отчете об оценке № 3208-04-2023-Р/12-5 от 21 мая 2024 года (44 958 000 рублей) попадает в определенный экспертом интервал для рыночной стоимости исследуемого объекта;

действительная рыночная стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым <№> по состоянию на 7 апреля 2024 года составляет 63 514 000 рублей (интервал рыночной стоимости составляет 56 209 861 – 70 818 073 рублей). Рыночная стоимость, определенная оценщиком в отчете об оценке № 3208-04-2023-Р/12-5 от 21 мая 2024 года (62 839 000 рублей) попадает в определенный экспертом интервал для рыночной стоимости исследуемого объекта.

В судебном заседании эксперт ФИО3 подтвердила свои выводы, изложенные в заключении, пояснив, что в ходе экспертизы Отчет об оценке был проверен на предмет соответствия действующему законодательству, в том числе Федеральному закону № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки, в результате проведенной экспертизы нарушений требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке не выявлено.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В пункте 19 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Заключение эксперта оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ.

В соответствии с частями 1 и 3 данной статьи суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Представитель административного истца возражений против судебной экспертизы не представил, с учетом её результатов просил удовлетворить административные исковые требования в полном объеме.

Представители ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО» с выводами эксперта не согласились.

По мнению суда, заключение судебной экспертизы №39Э/10/24, выполненное экспертом ООО «Билге» ФИО3, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности и статьи 82 КАС РФ.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности, оснований сомневаться в его компетенции у суда не имеется, поскольку эксперт отвечает установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам, имеет дипломы о высшем образовании экономиста по специальности «Финансы и кредит», о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», свидетельства о повышении квалификации по программам «Оценка бизнеса», «Оценочная деятельность», «Исследование строительных объектов и территорий, функционально связанных с ними, с целью определения их стоимости», значительный стаж по оценочной и экспертной деятельности.

Судом не усматриваются нарушения экспертом положений статьи 82 КАС РФ и статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при изложении заключения по его форме и содержанию.

Не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется. Доводы замечаний, представленных административным ответчиком на экспертное заключение, сводятся лишь к несогласию с такими выводами.

Исходя из заключения судебной экспертизы, пояснений эксперта, данных в судебном заседании, суд приходит к выводу об отсутствии в Отчете об оценке нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, которые бы повлияли на итоговые расчеты рыночной стоимости объектов оценки, приведенные в отчете.

В Отчете об оценке имеется точное описание объектов оценки с приведением фотофиксации объектов, из которых следует, что вид разрешенного использования оцениваемых объектов: размещение и обслуживание зданий автосалонов. Согласно данным фотофиксации – на оцениваемых земельных участках расположены автосалоны, что соответствует разрешенному виду использования объектов (л.д. 122-126 т.1).

Дата осмотра 17 апреля 2023 года соответствует сроку проведения оценки (17.04.2023 – 21.05.2024). Представленные оценщиком фотографии объекта не противоречат сведениям, полученным экспертом из публичных источников информации, таких как Яндекс.карты и данным, представленным в документах (л.д. 22-27 т.2).

В Отчете об оценке оценщиком приведен подробный анализ объектов-аналогов с приведением фото-образов публичной кадастровой карты, выписок из ЕГРН на объекты-аналоги (л.д. 117-128 т.1).

В Отчете об оценке имеется указание на источник информации формулы – использование методики доктора математических наук ФИО6, подразумевающую расчет коэффициента вариации» (л.д. 161, 162 т.1), а приведенные на страницах 93-94 отчета формулы не нуждаются в приведении источника информации, так как являются общематематическими и широко известными формулами (л.д. 163-164 т.1).

Анализ рынка в отчете выполнен в полном объеме, в том числе и анализ фактических данных о ценах предложений, но поскольку, как пояснил эксперт, рынок в г. Йошкар-Ола земельных участков коммерческого назначения неактивный, он не позволяет провести статистическую обработку и вывести зависимости и получить корректировки. Одновременно с этим, законодательство об оценочной деятельности и федеральные стандарты оценки требуют обосновать применяемые корректировки и подтвердить их значение описанием источника и / или приведением скан-образа, что было выполнено в Отчете об оценке в полном объеме. Отклонение итоговой скорректированной стоимости каждого объекта-аналога от первоначальной стоимости предложения не превышает 25%.

В Отчете оценщиком представлены все найденные им объявления купли-продажи земельных участков на дату оценки 7 апреля 2024 года (л.д. 137-138 т.1). Из Отчета об оценке следует, что из представленных оценщиком объявлений одного и того же объекта аналога № 1 оценщик использует то, что наиболее близко к дате оценки и с большей стоимостью из обнаруженных оценщиком (л.д. 175 оборот т.1). В Отчете об оценке имеется обоснование использования оценщиком разных справочников (л.д. 139 т.1). Также оценщик в Отчете об оценке объясняет отсутствие введения корректировки (л.д. 153, 154 т.1).

С учетом представленных по делу доказательств в их совокупности, включая заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что при составлении ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта» № 3208-04-2023-Р/12-5 от 21 мая 2024 года нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, которые бы повлияли на итоговые выводы о рыночной стоимости объекта оценки, не допущены. В связи с чем у ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО» отсутствовали правовые основания, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, для принятия решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной.

В данной связи требование о признании решений № ОРС-12/2024/000016 и № ОРС-12/2024/000017 от 27 июня 2024 года незаконными и производное от него требование об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми <№> и <№>, подлежат удовлетворению.

Разрешая требование административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми <№> и <№> в размере их рыночной стоимости, суд на основании изложенного принимает во внимание заключение ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта» № 3208-04-2023-Р/12-5 от 21 мая 2024 года, считает необходимым установить кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости по состоянию на 7 апреля 2024 года, в размере 44 958 000 рублей и 62 839 000 рублей соответственно.

С учетом положений пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ установленная судом рыночная стоимость объектов недвижимости подлежит применению с 1 января 2024 года.

Принимая во внимание положения статьи 111 КАС РФ, пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», учитывая, что судебная экспертиза проведена с целью правильного рассмотрения и разрешения административного дела и положена в основу решения, принятого не в пользу административного ответчика, суд приходит к выводу, что судебные расходы, понесенные ООО «УК «ТрансТехСервис» в связи с проведением по делу судебной экспертизы в размере 60 000 рублей (платежное поручение № 91356 от 4 сентября 2024 года), подлежат взысканию с ГБУ Республики Марий Эл «ЦГКО» в пользу административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания» «ТрансТехСервис» удовлетворить.

Признать незаконными решения государственного бюджетного учреждения Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» от 27 июня 2024 года № ОРС-12/2024/000016 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым <№> и от 27 июня 2024 года № ОРС-12/2024/000017 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым <№>.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым <№>, площадью 13 139 кв.м, расположенного по <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 7 апреля 2024 года в размере 44 958 000 (сорок четыре миллиона девятьсот пятьдесят восемь тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым <№>, площадью 19 711 кв.м, расположенного по <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 7 апреля 2024 года в размере 62 839 000 (шестьдесят два миллиона восемьсот тридцать девять тысяч) рублей.

Взыскать с государственного бюджетного учреждения Республики Марий Эл «Центр государственной кадастровой оценки» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания» «ТрансТехСервис» судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Марий Эл в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья С.Г. Орлова

Мотивированное решение составлено 7 февраля 2025 года.