Дело № 2-976/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 июля 2025 года
Пушкинский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Абрамовой Ж.И.,
при секретаре Дильман И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5, ФИО6, Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства <адрес>, конкурсному управляющему ЗАО «ДВМ группа» ФИО7 о признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО6, ФИО5, Фонду зашиты прав граждан-участников долевого строительства <адрес>, конкурсному управляющему ЗАО «ДВМ ГРУППА» ФИО7 о признании недействительным договора участия в долевом строительстве от <дата>, заключенного Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства <адрес> (по агентскому договору) со ФИО6 и ФИО5 на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, признании ФИО4 собственником <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, погашении сведений о праве собственности ФИО5 и ФИО5 на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>.
В обоснование иска указано, что ФИО4 является стороной по договору участия в долевом строительстве от <дата> №-ФЛ-ДУ на основании договора уступки от <дата>, предметом договора является двухкомнатная квартира, общей площадью 52,09 кв.м, жилой 25,52 кв.м, с условным №, расположенная на 10 этаже в строительных осях В-А/Б/9-7/8, по адресу: <адрес>. Истец полностью выполнила условие договора и своевременно произвела оплату 2200000 руб., договоры зарегистрированы в Росреестре. Вышеуказанный многоквартирный дом введен в эксплуатацию, квартире присвоен №. Ранее судебным актом Арбитражного суда <адрес> по делу №А40-152081/19-36-175Б ФИО4 внесена в реестр кредиторов по передаче ей <адрес>, однако <дата> истец на сайте Девятого апелляционного суда ознакомилась с текстом постановления, из которого следует, что по арбитражному производству ФИО4 не была привлечена в качестве участника. <дата> Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства <адрес> заключил договор долевого участия со ФИО6 и ФИО5 в отношении <адрес> квартира по акту приема-передачи передана им, <дата> зарегистрировано право собственности ФИО6 и ФИО5 Данный договор является ничтожным, поскольку не был расторгнут первоначальный договор, заключенный с ФИО4
В ходе судебного разбирательства истец ФИО4 изменила исковые требования, поскольку <дата> Арбитражным судом <адрес> было удовлетворено заявление о разрешении разногласий, поданное конкурсным управляющим Ж.Е.П. в рамках дела о банкротстве ЗАО «ДВМ группа». В качестве разрешения разногласий, указанных в заявлении конкурсного управляющего, участником арбитражного судопроизводства Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства <адрес> было заявлено о замене причитающейся к передаче ФИО4 <адрес> на другую квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, КН №, расположенную на 3 этаже, площадь <адрес>,8 кв.м. По итогам осмотра квартиры истец ФИО4 выразила согласие принять указанную квартиру в собственность взамен квартиры, на которую у нее имеются права требования в договору участия в долевом строительстве. Однако какого-либо гражданско-правового договора в отношении <адрес> ФИО4 не имеет, соответственно регистрация права собственности возможна после признания за ФИО4 права собственности на квартиру судом.
В связи с этим ФИО4 просит признать за ней право собственности на квартиру КН №, общей площадью 51,8 кв.м, 3 этаж, расположенную по адресу: <адрес>, г.о.Пушкинский, <адрес>.
В судебном заседании истец ФИО4 и ее представитель адвокат ФИО1 поддержали уточненные требования.
Ответчик ФИО5 в судебном заседании не возражала против удовлетворения уточненного иска.
Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещался.
Представитель ответчика Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства <адрес> в судебное заседание не явился, о слушании дела извещался, ранее первоначальный иск не признал, по измененным исковым требованиям возражений не представил.
Ответчик конкурсный управляющий ЗАО «ДВМ Группа» ФИО7 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещался, возражений на иск не представил.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, о слушании дела извещался.
Представитель третьего лица Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» в судебное заседание не явился, о слушании дела извещался.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению.
В соответствии с ч.2 ст.35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В соответствии с пп.3 п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
В соответствии со ст.128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права (включая безналичные денежные средства, в том числе цифровые рубли, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права); результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Согласно ст.213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
В соответствии с п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В силу ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п.1 ст.4 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В ходе судебного разбирательства установлено следующее.
<дата> между ЗАО «ДВМ группа» и ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве №-ФЛ-ДУ, в соответствии с которым застройщик обязался построить многоквартирный дом и передать участнику долевого строительства двухкомнатную квартиру общей площадью 52,09 кв.м, жилой площадью 25,52 кв.м, с условным №, расположенную на 10 этаже в строительных осях В-А/Б/9-7/8. В соответствии с п.4.1договора цена договора составляет 2604500 руб. Пунктом 5.1 договора застройщик обязался передать квартиру участнику не позднее 3 месяцев с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (л.д.26-38 т.1).
<дата> между ФИО2 и ФИО4 заключен договор уступки, согласно которому ФИО2 уступила ФИО4 право требования по договору участия в долевом строительстве №-ФЛ-ДУ от <дата>, цена договора составляет 2200000 руб. (л.д.39-44 т.1). Денежные средства по договору уступки уплачены истцом в полном объеме, что подтверждается распиской (л.д.51 т.1).
Решением Арбитражного суда <адрес> от <дата> к ЗАО «ДВМ группа» применены положения параграфа 7 главы IХ Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО7
<дата> между ЗАО «ДВМ группа» и Унитарной некоммерческой организацией в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства <адрес>» заключен договор №, которым застройщик передал Фонду свои обязательства перед участниками долевого строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках дела о банкротстве ЗАО «ДВМ группа» №А40-152081/19-36-175 «Б», за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций, при условии полной или частичной (при наличии таковой) оплаты цены договоров, в соответствии с Приложением № к настоящему договору (л.д.24-40 т.3).
Многоквартирный дом введен в эксплуатацию <дата>, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства <адрес>» (л.д.242-247 т.1).
<дата> между Фондом и ФИО6, ФИО5 заключен договор участия в долевом строительстве в отношении <адрес> (л.д.100-106, 202-215 т.1). Квартира передана по акту приема-передачи <дата> (л.д.235-236 т.1)
Право собственности ФИО6, ФИО5 на <адрес> зарегистрировано в Росреестре <дата>, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.68-71 т.1).
Постановлением Арбитражного суда <адрес> от <дата> по делу №А40-152081/19 отменено определение Арбитражного суда <адрес> от <дата> и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда <адрес> от <дата> по кассационной жалобе ФИО4 в части отказа в обязании Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства <адрес> передать жилое помещение ФИО4 В отмененной части спор направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд <адрес>.
Указанным судебным актом установлено следующее:
- определением Арбитражного суда <адрес> от <дата> разрешены разногласия, возникшие между конкурсным управляющим и Унитарной некоммерческой организацией в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства <адрес>» (далее также Фонд), обязан Фонд принять обязательства ЗАО «ДВМ группа» по передаче жилых помещений перед участниками долевого строительства;
- постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от <дата> определение Арбитражного суда <адрес> от <дата> отменено в части обязания Фонда принять обязательства ЗАО «ДВМ группа» по передаче жилых помещений перед участниками строительства ФИО3 и ФИО4 Конкурсному управляющему ЗАО «ДВМ группа» отказано в обязании Фонда передать жилые помещения ФИО3 и ФИО4;
- на основании принятого <дата> Публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» (далее ППК) решения о завершении строительства решения о завершения строительства проблемного ЖК «Новая Жизнь»» Фонд обратился в Арбитражный суд <адрес> с заявлением о намерении стать приобретателем объекта незавершенного строительства в порядке статьи 201.15-1 Закона о банкротстве. Определением Арбитражного суда <адрес> от <дата> удовлетворено заявление Фонда и ему передано право на земельный участок со всеми неотделимыми улучшениями на земельном участке, в том числе, объектами незавершенного строительства, а также переданы обязательства ЗАО «ДВМ Группа» перед участниками строительства ЖК «Новая Жизнь», требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках настоящего дела. Конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд <адрес> с заявлением о разрешении разногласий с Фондом в части обязательств по передаче жилых помещений перед гражданами-участниками строительства;
- разрешая возникшие разногласия, суд первой инстанции исходил из того, что требования дольщиков участников строительства требования о передаче жилых помещений признаны обоснованными;
- с выводами суда первой инстанции не согласился суд апелляционной инстанции, который отметил, что судом первой инстанции не учтено, что в рамках настоящего дела о банкротстве Верховным Судом Российской Федерации в определении N305-ЭС21-16813 от <дата> сформирована позиция о применении надлежащего правового регулирования;
- суд апелляционной инстанции не согласился с доводами Фонда, согласно которым участники строительства, требования которых о передаче им жилых помещений не переданы конкурсным управляющим на основания договора передачи обязательств, не вправе претендовать на передачу им жилых помещений; апелляционный суд установил, что в уточненном заявлении от <дата>, представленным непосредственно в судебное заседание, конкурсный управляющий просил суд обязать Фонд принять обязательства по передаче жилого помещения, в том числе перед ФИО4 в отношении квартиры N 130 в <адрес>; суд апелляционной инстанции исходил из того, что Фондом документально подтверждено, что спорная квартира (N 130) <дата> реализована в пользу третьего лица; требования ФИО4 включены в реестр требований о передаче жилых помещений определением Арбитражного суда <адрес> от <дата>, соответственно не могли быть переданы Фонду по договору передачи обязательств застройщика N 23-08/2022 от <дата>; суд апелляционной инстанции отметил, что Фондом заключен агентский договор с ППК на осуществление им в качестве агента Фонда комплекса юридических и иных действий, направленных на реализацию объектов недвижимости, принадлежащих Фонду, в проблемном объекте ЖК «Новая Жизнь», на основании которого спорное жилое помещение было выставлено на продажу; квартира N130 была реализована ППК от имени Фонда. <дата> заключен договор участия в долевом строительстве со ФИО6 и ФИО5, впоследствии квартира передана по акту приема-передачи <дата>; апелляционный суд пришел к выводу о том, что в случае обязания Фонда к передаче ФИО4 указанного жилого помещения определение суда будет неисполнимым.
- суд апелляционной инстанции не учел, что требование ФИО4 к должнику-застройщику определением от <дата> было признано обоснованным и включено в реестр о передаче жилых помещений. Негативные последствия, связанные с распоряжением Фондом жилыми помещениями, в отношении которых у граждан-участников долевого строительства имеются законные требования не могут быть возложены на граждан;
- принимая решение о продаже формально свободных от прав граждан-участников долевого строительства жилых помещений, достоверно не установив о наличии, либо отсутствии таких притязаний, Фонд действует неосмотрительно и принимает на себя соответствующие риски. Включение требования граждан в реестр требований к должнику-застройщику позже завершения строительства проблемного объекта и после продажи Фондом спорной квартиры правового значения, по мнению судебной коллегии, не имеет, тем более, что заявительница утверждала о том, что сведения о наличии договора долевого участия в строительстве между ФИО4 и должником-застройщиком были внесены в публичный реестр. В данном деле суд апелляционной инстанции соответствующие негативные последствия возложил на дольщика, исполнившего свои обязательства и заявившего о включении требования в реестр первоначального застройщика, в связи с чем, сделал ошибочный вывод об отказе в удовлетворении заявленного управляющим требования. По мнению судебной коллегии, вышеуказанные обстоятельства (в совокупности с тем, что право собственности ФИО6 и ФИО5 в отношении <адрес> не оспорено) могли являться препятствием для удовлетворения требования управляющего, заявленного в интересах ФИО4 именно в отношении <адрес>, однако это не должно умалять объем иных правовых гарантий, предоставленных законодательством заявительнице как участнику строительства (л.д.86-91 т.1).
Согласно письменной позиции Фонда от <дата>, в распоряжении Фонда находится 14 квартир в <адрес> со схожими характеристиками и планировкой, не обремененные требованиями участников долевого строительства (л.д.122-124 т.3).
Определением Арбитражного суда <адрес> от <дата> по делу №А40-152081/19-36-175Б удовлетворено заявление Фонда о разрешении разногласий, возникших между управляющим ЗАО «ДВМ группа» и Фондом. НА Фонд возложена обязанность принять обязательства ЗАО «ДВМ группа» по передаде двухкомнатной <адрес>, общей площадью 52,73 кв.м, КН №, перед участником строительства ФИО4 (л.д.152-155 т.3).
Во исполнение вышеуказанного определения Арбитражного суда <адрес> от <дата> по делу №А40-152081/19-36-175Б и на основании определения Арбитражного суда <адрес> от <дата> по делу №А40-152081/19-36-175Б об удовлетворении заявления Фонда о намерении стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками долевого строительства, требования которых включены в реестр требований участников долевого строительства; договора о передаче обязательств застройщика от <дата> №, заключенного с конкурсным управляющим застройщика – ЗАО «ДВМ группа»; договора участия в долевом строительстве от <дата> №-ФЛ-ДУ <дата> между Фондом и ФИО4 подписан акт приема-передачи квартиры КН №, общей площадью 51,8 кв.м, 3 этаж, расположенной по адресу: <адрес>, г.о.Пушкинский, <адрес>, согласно которому указанная квартира передана ФИО4 (л.д.162-163 т.3).
Таким образом, в собственность ФИО4 в рамках исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве и определения Арбитражного суда <адрес> от <дата> передана <адрес>, свободная от прав иных лиц. На основании вышеприведенных норм закона и с учетом оценки установленных по делу обстоятельств суд приходит к выводу, что у ФИО4 возникло право собственности на переданную ей <адрес>. Заявленные ФИО4 требования о признании за ней права собственности на <адрес> являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Определением суда от <дата> был наложен арест на квартиру КН №, расположенную по адресу: <адрес>, и запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> на совершение регистрационных действий в отношении в отношении квартиры КН №, расположенной по адресу: <адрес>, г., <адрес>.
Согласно п.1 и п.3 ст.144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.
Поскольку <адрес> настоящее время не является предметом спора, суд считает возможным отменить принятый определением от <дата> меры по обеспечению иска.
Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО4 к ФИО5, ФИО6, Фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства <адрес>, конкурсному управляющему ЗАО «ДВМ группа» ФИО7 о признании права собственности на квартиру удовлетворить.
Признать за ФИО4 (паспорт №) право собственности на квартиру КН №, общей площадью 51,8 кв.м, 3 этаж, расположенную по адресу: <адрес>, г.о.Пушкинский, <адрес>.
Решение является основанием для внесения сведений в ЕГРН.
Отменить все меры по обеспечению иска, принятые определением суда от <дата>, с учетом определения от <дата>, в отношении квартиры КН №, расположенной по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца со дня изготовления судом решения в окончательной форме – <дата>.
Судья: