Решение по делу № 2-1175/2021 от 28.03.2023 - об истребовании из незаконного владения нежилых помещений здания, признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на нежилые помещения, исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права собственности на нежилые помещения.

КОПИЯ

дело № 2-4/2023

УИД 16RS0047-01-2020-006456-20

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Казань 28 марта 2023 года

Кировский районный суд города Казани в составе председательствующего судьи Галиуллиной Л.Р.

при секретаре судебного заседания Валиевой Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, общества с ограниченной ответственностью «Экспертное партнерство», общества с ограниченной ответственностью «ТК Феррум», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 к обществу с ограниченной ответственностью «Терма» об истребовании из незаконного владения нежилых помещений здания, признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на нежилые помещения, исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права собственности на нежилые помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО7, общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Экспертное партнерство», ООО «ТК Феррум», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 обратились в суд с исковым заявлением к ООО «Терма» о признании общим имуществом здания нежилых помещений № 1016, 1017, 1020, 11033, расположенных по адресу: Республика Татарстан, город <адрес>, с кадастровыми номерами №, №, признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ООО «Терма» на нежилые помещения № 1016, 1017, 1020, 11033, расположенные по указанному адресу, исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права собственности ООО «Терма» на названные нежилые помещения № 1016. 1017, 1020, 11033. Заявленные требования мотивированы следующим.

Истцы являются собственниками нежилых помещений на этаже № 1 здания, расположенного по адресу: <адрес>

Подача горячего водоснабжения и отопления нежилых помещений, принадлежащих истцам, с момента ввода объекта в эксплуатацию осуществляется через теплогенераторные помещения №№ 1, 2, 15, 16, согласно назначению данных помещений в соответствии с проектом здания.

Данные помещения относятся к общему имуществу здания, так как в соответствии с проектным решением являются техническими помещениями, имеют специальное назначение, и поэтому в процессе строительства оснащены всей необходимой инженерной инфраструктурой, оборудованием и коммуникациями, обеспечивающими их использование по прямому назначению, а именно для обслуживания более одного помещения в здании. Фактически, с самого начала эксплуатации здания и по настоящее время указанные помещения эксплуатировались в соответствии с их назначением для жизнеобеспечения нежилых помещений в этом здании.

Несмотря на то, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН).

В июле 2020 года собственникам нежилых помещений стало известно, что теплогенераторные помещения №№ 1, 2, 15, 16 с декабря 2019 года перешли в собственность к ООО «Терма».

10 января 2020 года право собственности на вышеуказанные нежилые помещения № 1016, 1017, 1020, 11033 зарегистрированы за ООО «Терма».

ООО «Терма» в собственности не имеет иных нежилых помещений в вышеуказанном здании.

Нежилые помещения № 1016, 1017, 1020, 11033, принадлежащие на праве собственности ответчику, фактически не являются объектами недвижимости, которые могут участвовать в гражданском обороте как индивидуально-определенная вещь.

Заявление искового требования о признании права единоличной собственности отсутствующим направлено на устранение нарушения права общей долевой собственности, выразившегося в имеющейся в ЕГРН записи об индивидуальном праве собственности истцов.

Фактически, теплогенераторные помещения, зарегистрированные за ответчиком, предназначены для общего пользования и являются техническими помещениями, используемыми для подачи горячей воды и отопления более одного помещения в здании и выполняющими функции обслуживания других помещений.

Распространение режима общей долевой собственности на спорные помещения в здании и их функционального назначения подтверждено квалифицированной технической документацией, техническим паспортом, паспортом БТИ и планом первого этажа здания.

Таким образом, поскольку спорные помещения в силу проектного решения и своего изначального назначения неразрывно функционально связаны с жизнеобеспечением других помещений в здании, они не являются изолированными.

Указанные помещения не являются отдельными объектами гражданского оборота, права на которые подлежат регистрации в ЕГРН, у данных объектов отсутствуют свойства самостоятельного объекта недвижимости. По сути, право ответчика на спорные помещения зарегистрировано с нарушением действующего законодательства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства произведена замена истца ФИО7 на ФИО1

В последующем представителем ООО «ТК Феррум», ООО «Экспертное партнерство», ФИО5 – ФИО8, истцами ФИО1, ФИО6, ФИО3. ФИО4 исковые требования увеличены, в окончательной формулировке истцы просили суд истребовать из незаконного владения у ООО «Терма» нежилые помещения № 1016 с кадастровым номером №, № 1017 с кадастровым номером №, № 1020 с кадастровым номером №, № 11033 с кадастровым номером №, расположенные по адресу: город Казань, <адрес>, с инженерно – техническими коммуникациями, в том числе с установленными котлами Bosh. Исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ООО «Терма» на указанные нежилые помещения, признать право общей долевой собственности на указанные нежилые помещения в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади дома и помещению № 1001 с кадастровым номером № за ООО «ТК Феррум», помещению № 1003 с кадастровым номером № за ООО «Экспертное партнерство», помещению № 1007 с кадастровым номером № за ФИО5, помещению № 1002 с кадастровым номером № за ФИО1, помещению № 1008 с кадастровым номером № за ФИО6, помещению № 1005 с кадастровым номером № за ФИО3, ФИО4

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно спора, привлечены Управление Росреестра по Республике Татартстан, ФИО9, ФИО10, ООО «СК «7Я», ООО «Управляющая организация «Берег», ФИО11, ООО «Стройсвет», ФИО12, ООО «Наяда».

Представитель истцов ООО «Экспертное партнерство», ООО «ТК Феррум», ФИО5 ФИО8 исковые требования поддержал.

Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 в судебное заседание не явились, обратились в суд с заявлениями о рассмотрении дела в их отсутствие.

В судебном заседании представители ответчика ООО «Терма» ФИО13, ФИО14 исковые требования не признали.

Представитель третьего лица ООО «Управляющая организация «Берег» ФИО15 с исковыми требованиями не согласилась.

Иные лица в судебное заседание не явились, судом извещались в установленном законом порядке, сведений об уважительности причин неявки не представили, что в соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения и разрешения гражданского дела.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

Статьей 209 и пунктом 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности является вещным правом.

Иск о признании права собственности - это вещно-правовое требование, которое может быть заявлено собственником индивидуально-определенной вещи, права на которую оспариваются, отрицаются или не признаются другим лицом, не находящимся с собственником в обязательственных отношениях по поводу спорной вещи. По своей правовой природе такие иски носят правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер.

Как разъяснено в пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. При этом признание права собственности на имущество, которое не находится в непосредственном владении истца, возможно исключительно путем предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения. При рассмотрении виндикационного иска обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения имущества и его надлежащего собственника, соединение права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав, интересов, а также стабильность гражданского оборота.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 59 названного постановления, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Таким образом, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В соответствии с пунктом 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в данной норме.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Иск о признании права собственности является способом восстановления и защиты нарушенного права собственности. В подтверждение наличия у истца прав собственности должны быть представлены доказательства, подтверждающие наличие юридических оснований возникновения данного права.

Как разъяснено в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Аналогичные разъяснения были даны в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество (помещения в здании) возникает у собственников основных помещений в здании в силу прямого указания закона с момента возникновения права собственности на основные помещения при наличии следующих условий: помещения должны обладать основным признаком, позволяющим отнести эти помещение в здании к общему имуществу, а именно быть предназначенными для обслуживания более одного помещения в здании; имеется зарегистрированное в установленном порядке право собственности на основные помещения в здании у нескольких лиц; имущество (помещения в здании, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании), поступившее в собственность нескольким лицам, не может быть разделено без изменения его назначения либо не подлежит разделу в силу закона.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, и являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (определения от 19 мая 2009 года № 489-О-О, от 25 сентября 2014 года № 2110-О, от 18 июля 2017 года № 1677-О и др.).

Следовательно, возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа жилого более одного и нежилого помещения в данном доме, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

По данному делу юридически значимыми и подлежащими доказыванию обстоятельствами с учетом подлежащих применению норм материального права является выяснение вопросов о правовом статусе спорных помещений как относящиеся или не относящиеся к общей долевой собственности собственников помещений, который зависит от того, были ли эти помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами, отвечают ли спорные помещения проектным требованиям, если нет, то какое переоборудование, переустройство и реконструкция, когда и кем именно произведены, исключает ли наличие в спорных нежилых помещениях инженерных коммуникаций возможность использования данных помещений для иных целей, не связанных со вспомогательным назначением и обслуживанием многоквартирного дома, т.е. исключительность использования спорных помещений только в качестве общего имущества собственников многоквартирного дома.

В соответствии с частью 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов.

Частью 7 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Согласно части 15 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация утверждается застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором.

В случаях, предусмотренных статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, застройщик или технический заказчик до утверждения проектной документации направляет ее на экспертизу. При этом проектная документация утверждается застройщиком или техническим заказчиком при наличии положительного заключения экспертизы проектной документации.

Судом по делу установлено, что истцы являются собственниками нежилых помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: город <адрес>

Возведение дома производилось за счёт привлечения денежных средств участников долевого строительства, в качестве застройщика выступало ООО «Строительная компания «7Я».

В указанном доме имеются нежилые помещения № 1016, 1017, 1020, 11033 с кадастровыми номерами № соответственно, собственником которых является ответчик ООО «Терма».

Как следует из пояснений представителя ответчика ООО «Терма», в спорных нежилых помещениях находится газовое отопительное оборудование, принадлежащее ООО «Терма» на основании договора купли – продажи оборудования от 18 декабря 2019 года, заключенного с ООО «СтройСвет».

В ходе рассмотрения дела возник вопрос о характеристиках спорных объектов, возможности их самостоятельного использования, наличия в них общедомовых коммуникаций.

Определением Кировского районного суда города Казани от 26 июля 2021 года по делу назначена судебная строительно – техническая экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Бюро независимой экспертизы +» (<...>).

Согласно заключению эксперта № 37982-22 от 10 апреля 2022 года, составленному обществом с ограниченной ответственностью «Бюро независимой экспертизы +», отвечая на поставленные судом вопросы, эксперт пришел к следующим выводам.

В нежилых помещениях № 1016 с кадастровым номером №, № 1017 с кадастровым номером №, № 1020 с кадастровым номером №, № 11033 с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, инженерно – технические коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, помимо газового отопительного оборудования, принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью «Терма» по договору купли – продажи оборудования от 18 декабря 2019 года имеются: трубопроводы внутренней системы отопления нежилых (офисных и торговых) помещений первого этажа многоквартирного дома с установленным оборудованием и запорно – регулировочной арматурой (краны, спускники, воздушные клапаны, насосы, расширительные баки), трубопроводы внутренней системы горячего водоснабжения (офисных и торговых) помещений первого этажа многоквартирного дома с установленным оборудованием и запорно – регулировочной арматурой (краны, спускники, бойлеры косвенного нагрева), электрическая разводка системы силового электроснабжения, питающая циркуляционные насосы системы отопления, элементы системы внутреннего холодного водоснабжения для подачи воды в системы отопления и горячего водоснабжения.

С учетом ответа на первый вопрос техническое обслуживание инженерно – технических коммуникаций, проходящих в нежилых помещениях № 1016 с кадастровым номером №, № 1017 с кадастровым номером №, № 1020 с кадастровым номером № № 11033 с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, без доступа в данное помещение невозможно.

Спорные помещения № 1016 с кадастровым номером №, № 1017 с кадастровым номером №, № 1020 с кадастровым номером № № 11033 с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <...>, отвечают проектным требованиям в части отсутствия перепланировки и размещения элементов внутренних инженерных систем, предусмотренных проектным решением, при этом в помещениях теплогенераторных № 2 и № 3 произведено дополнительное переоборудование в виде монтажа бойлеров косвенного нагрева с соответствующей обвязкой к системе внутреннего горячего водоснабжения нежилых офисных и торговых помещений первого этажа, а также устройство технологических отверстий в шахтах дымоходных каналов, в помещениях теплогенераторных № 1, № 2, № 4, для удаления конденсата.

С учетом пространства, необходимого для обслуживания всех элементов инженерных систем, а также типа газоиспользующего оборудования, самостоятельное использование нежилых помещений № 1016 с кадастровым номером №, № 1017 с кадастровым номером №, № 1020 с кадастровым номером №, № 11033 с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, для иных целей, не связанных со вспомогательным назначением и обслуживанием многоквартирного жилого дома № <адрес>, невозможно.

В последующем в ходе судебного разбирательства определением Кировского районного суда города Казани от 3 октября 2022 года по делу назначена судебная дополнительная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Бюро независимой экспертизы +» (<...>).

Согласно заключению эксперта № 39267-23 от 6 февраля 2023 года, составленному ООО «Бюро независимой экспертизы +», отвечая на поставленные вопросы, эксперт указал, что по результатам натурного осмотра и изучения имеющихся документов установлено, что в нежилых помещениях № 1016 с кадастровым номером №, № 1017 с кадастровым номером № № 1020 с кадастровым номером №, № 11033 с кадастровым номером №, расположенные в здании по адресу: <адрес>, имеется технологическое оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в здании, принадлежащее ООО «Терма» по договору купли – продажи оборудования от 18 декабря 2019 года.

Инженерно – технические коммуникации, установленные в нежилых помещениях № 1016 с кадастровым номером №, № 1017 с кадастровым номером 16№, № 1020 с кадастровым номером №, № 11033 с кадастровым номером №, расположенные в здании по адресу: <адрес>, предназначены для отопления нежилых (офисных) помещений, расположенных на первом и цокольном этажах здания, и функционально связано с газовым оборудованием, принадлежащем ООО «Терма» по договору купли – продажи оборудования от 18 декабря 2019 года.

Помимо газового отопительного оборудования, принадлежащего ООО «Терма» по договору купли – продажи оборудования от 18 декабря 2019 года, в помещении установлено следующее оборудование:

№ 11033 (помещение № 5 технического паспорта): счетчик газовый ВК G4Т, электромагнитный клапан Ду25, манометр IP40, сигнализатор загазованности С3-2-2В, блок сигнализации и управления котельной БСУ-К, манометр электроконтактный ФТ ДМ2010ф, электрический шкаф с автоматами С25 двухполюсный – 1 шт., С25 однополюсной - 3 шт., С6 однополюсной – 1 шт., шина присоединения - 1 шт., мембранный бак Wester WVR-150, циркуляционные насосы Grundfos 4 шт., шкаф управления автоматизацией системой отопления IEK c автоматами С6 однополюсной 2 шт., С16 однополюсной 1 шт., модуль ОВЕН ПЛК 100 RS-232, модуль ОВЕН МВ110-224.8А, модуль ОВЕН ПМ01, предохранители;

№ 1020 (помещение № 6 технического паспорта): счетчик газовый ВК – G4Т, электромагнитный клапан Ду25, манометр IP40, сигнализатор загазованности С3-2-2В, блок сигнализации и управления котельной БСУ-К, манометр электроконтактный ФТ ДМ2010ф, электрический шкаф с автоматами С25 двухполюсный – 1шт., С25 однополюсной – 2 шт., С 6 однополюсной – 1 шт., шина присоединения – 2 шт., мембранный бак Wester WRV, циркуляционный насосы Grundfos 3 шт., Oasis CR-22 В 1 шт., водоподготовительный бак 500 л Styleboiter,

№ 1016 (помещение № 12 технического паспорта): счетчик газовый ВК-G4Т; электромагнитный клапан Ду25; манометр IP40, сигнализатор загазованности С3-2-2В, блок сигнализации и управления котельной БСУ-К, манометр электроконтактный ФТ ДМ2010ф, электрический шкаф с автоматами С25 двухполюсной – 1 шт., С25 однополюсной – 3 шт., С6 однополюсной – 1 шт., шина присоединения – 1 шт., мембранный бак WesterWVR-100, циркуляционные насосы Grundfos 4 шт., шкаф управления автоматизацией системой отопления IEKс автоматами С6 однополюсной 3 шт., модуль ОВЕН ПЛК 100 RS-232, модуль ОВЕН МВ110-224.8А, модуль ОВЕН ПМ01, предохранители;

№ 1017 (помещение № 13 технического паспорта): счетчик газовый ВК-G4Т; электромагнитный клапан Ду25, манометр IP40, сигнализатор загазованности С3-2-2В, блок сигнализации и управления котельной БСУ-К, манометр электроконтактный ФТ ДМ 2010ф, электрический шкаф с автоматами С 25 двухполюсной – 1 шт., С25 однополюсной – 2 шт., С6 однополюсной – 1 шт., шина присоединения - 2 шт., мембранный бак WesterWRV-35, циркуляционные насосы Grundfos 3 шт., OasisСR-22В 1 шт., водоподготовительный бак 500 л Styleboiter.

Оборудование, установленное в спорных нежилых помещениях № 1016 с кадастровым номером №, № 1017 с кадастровым номером №, № 1020 с кадастровым номером №, № 11033 с кадастровым номером № расположенные в здании по адресу: <...>, используется в качестве отопления нежилых (офисных) помещений первого и цокольного этажа здания. Иных инженерно – технических коммуникаций (водопровод, канализация, вентиляция, слаботочные сети и др. системы), предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, помимо газового отопительного оборудования, в данных помещениях не выявлено.

Техническое обслуживание инженерно – технических коммуникаций на момент натурного осмотра, проходящих в нежилых помещениях № 1016 с кадастровым номером №, № 1017 с кадастровым номером №, № 1020 с кадастровым номером №, № 11033 с кадастровым номером №, расположенных в здании по адресу: город <адрес>, без доступа в данные помещения, невозможно.

Перепланировка внутреннего пространства в помещениях № 1016 с кадастровым номером №, № 1017 с кадастровым номером №, № 1020 с кадастровым номером №, № 11033 с кадастровым номером №, не выполнялась и находится в состоянии с момента ввода объекта в эксплуатацию.

Имело место переоборудование в спорных нежилых помещениях, в части устройства бойлеров косвенного нагрева с обвязкой к системе внутреннего горячего водоснабжения нежилых (офисных) помещений и устройство технологических отверстий в шахтах дымоходных каналов в спорных нежилых помещениях для удаления конденсата.

В рамках изучения материалов дела, а именно проектной документации № 122-07-01-ОВ, разработанной ООО «Производственная фирма «Эталон – проект» в 2011 году и в 2012 году с последующим сравнительным анализом с данными, полученными в рамках натурного осмотра следует, что фактически устроенная система отопления, выполненная на объекте исследования, не соответствует проектной документации, как разработанной в 2011 году, так и в 2012 году.

Из выполненного исследования следует, что проектной документации № 122-07-01-ОВ «Многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями по ул. Краснококшайская в Кировском районе города Казани», разработанной ООО «Производственная фирма «Эталон – проект» в 2011 году следует, что для теплоснабжения нежилой части жилого дома на первом этаже в теплогенераторных № 1, № 2, № 3, № 4 устанавливаются газовые котлы с закрытой камерой сгорания.

В подвальном этаже здания размещается автопарковка на 28 машиномест и теплоснабжение данных помещений предусмотрено воздушным, совмещение с приточной вентиляцией цокольного этажа. В рамках натурного осмотра установлено, что в цокольном этаже размещены офисные помещения и система отопления устроена от спорных нежилых помещений, расположенных на первом этаже.

Таким образом, фактическая система отопления не соответствует проектной документации № 122-07-01-ОВ (2011 года), так как спорные нежилые помещения, расположенные на первом этаже, предназначены лишь для отопления первого этажа, а отопление цокольного этажа (автостоянки) предусмотрено воздушным, совмещенное с приточной вентиляцией цокольного этажа. На момент осмотра система отопления не является индивидуально (автономной) для каждого нежилого (офисного) помещения.

По проектной документации № 122-07-01-ОВ «Многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями по ул. Краснококшайская в Кировском районе города Казани», разработанной ООО «Производственная фирма «Эталон – проект», в 2012 году следует, что отопление офисных помещений, расположенных на цокольном и первом этаже выполняется индивидуальным (автономным) и источником тепла является настенный электрический котел.

В рамках натурного осмотра объекта исследования, а именно нежилых (офисных) помещений, расположенных в цокольном и первом этажах здания, индивидуальные (автономные) электрические котлы не выявлены. Таким образом, фактическая система отопления не соответствует проектной документации № 122-07-01-ОВ (2012 года), так как фактическая система отопления выполнена от газовых котлов и не является индивидуальной (автономной) для каждого нежилого помещения.

Самостоятельное использование нежилых помещений № 1016 с кадастровым номером №, № 1017 с кадастровым номером №, № 1020 с кадастровым номером №, № 11033 с кадастровым номером № для иных целей, не связанных со вспомогательным назначением и обслуживанием многоквартирного жилого дома, возможно.

Для использования указанных нежилых помещений требуется доведение объекта исследования до проектных показателей, отраженных в проектной документации № 122-07-01-ОВ, разработанной ООО «Производственная фирма «Эталон – проект» в 2012 году.

В судебном заседании допрошен эксперт ФИО16, который подтвердил указанные выводы, пояснил, что при натурном осмотре помещений первого и цокольного этажа здания установлено, что в спорных помещениях установлены газовые котлы, при их демонтаже не будет теплогенерации, на основе этих газовых котлов отапливаются помещения цокольного и первого этажа. При этом согласно проектной документации 2012 года предусмотрена возможность установления в каждом помещении настенных электрических котлов. Спорные помещения обозначены как складские помещения. По проектной документации 2012 года спорное помещение не предназначено для отопления.

Оценивая указанные заключения экспертов, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что экспертное заключение № 39267-23 от 6 февраля 2023 года, составленное ООО «Бюро независимой экспертизы +», в полной мере является допустимым и достоверным доказательством, оснований не доверять выводам эксперта не имеется, поскольку они обладают специальным высшим образованием и значительным стажем работы в данной области.

Исходя из буквального толкования вышеприведённых правовых норм, возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нём инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в п. 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Разъяснения относительно порядка защиты права собственника отдельного помещения в здании на общее имущество здания содержатся в п. 9 названного постановления, согласно которому в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Анализ представленных по запросу суда Управлением Росреестра по Республике Татарстан реестровых дел позволяет сделать вывод о том, что спорные помещения не были предназначены для обслуживания более одного помещения в жилом доме на момент ввода жилого дома в эксплуатацию.

Согласно выданному Инспекцией Государственного строительного надзора Республики Татарстан 11 марта 2013 года заключению о соответствии многоквартирного жилого дома с офисными помещениями по адресу: <...>, теплоснабжение в указанном многоквартирном доме – децентрализованное от индивидуальных газовых котлов.

Представленными в материалы дела договорами долевого участия в строительстве в отношении жилых и нежилых помещений данного дома предусматривается индивидуальное отопление, реализуемое каждым собственником помещения самостоятельно.

Из экспертного заключения № 39267-23 от 6 февраля 2023 года, составленного ООО «Бюро независимой экспертизы +», следует, что в спорных нежилых помещениях помимо газового отопительного оборудования, принадлежащего ООО «Терма» по договору купли – продажи оборудования от 18 декабря 2019 года, заключенному с ООО «СтройСвет», иных инженерно – технических коммуникаций (водопровод, канализация, вентиляция, слаботочные сети и др. системы), предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме, не выявлено, при этом установлено, что перепланировка внутреннего пространства в спорных помещениях не выполнялась и находится в состоянии с момента ввода объекта в эксплуатацию.

По запросу суда застройщиком ООО «Строительная компания 7Я» представлена проектная документация № 122-07-01-ОВ «Многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями по ул. <адрес>», разработанная ООО «Производственная фирма «Эталон – проект» в 2012 году, из которой следует, что отопление офисных помещений, расположенных на цокольном и первом этаже выполняется индивидуальным (автономным) и источником тепла является настенный электрический котел. Поскольку данная проектная документация представлена застройщиком ООО «Строительная компания 7Я», привлеченным к участию в деле в качестве третьего лица, суд находит данное доказательство отвечающим принципам относимости и допустимости доказательств. В то же время, поскольку лицо, которым в экспертное учреждение представлена проектная документация «Многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями по <адрес>», разработанная ООО «Производственная фирма «Эталон – проект» в 2011 году, не установлено, суд полагает, что данная проектная документация не может быть принята в качестве относимого и допустимого доказательства по делу.

Из заключения судебной экспертизы № 39267-23 от 6 февраля 2023 года, составленной ООО «Бюро независимой экспертизы +», следует, что в рамках натурного осмотра объекта исследования, а именно нежилых (офисных) помещений, расположенных на цокольном и первом этажах здания, индивидуальные (автономные) электрические котлы не выявлены, в связи с чем в настоящее время фактическая система отопления не соответствует проектной документации № 122-07-01-ОВ (2012 года), так как фактическая система отопления выполнена от газовых котлов и не является индивидуальной (автономной) для каждого нежилого помещения.

Кроме того, из материалов дела установлено, что спорные нежилые помещения являлись объектом долевого строительства и передавались по договорам долевого участия в строительстве, переданы по актам приема – передачи объекта долевого строительства от 9 января 2014 года, 21 января 2014 года, имеют кадастровый номер, Управлением Росреестра по Республике Татарстан учет спорных нежилых помещений произведен в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Из технической документации, составленной АО «БТИ Республики Татарстан» следует, что спорные помещения являются изолированными, не связанными с иными помещениями в многоквартирном доме.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, обслуживание и управление многоквартирным домом по адресу: <адрес>, осуществляет ООО «Управляющая организация «Берег».

Из письменных пояснений ООО «Управляющая организация «Берег» следует, что спорные помещения застройщиком в качестве общего имущества многоквартирного дома ООО «Управляющая организация «Берег» не передавались. Спорные помещения являются изолированными, в них отсутствует инженерное оборудование и коммуникации, предназначенные для обслуживания всего многоквартирного дома, в настоящее время спорные нежилые помещения используются собственником в своей деятельности.

В многоквартирном доме по адресу: <адрес>, общедомовым являются сети электроснабжения и холодного водоснабжения.

Системы отопления и горячего водоснабжения – индивидуальные, реализуются собственниками жилых и нежилых помещений самостоятельно путем установки в своих помещениях отопительного оборудования. Необходимость в использовании спорных помещений для обслуживания жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме отсутствует.

Как следует из материалов дела, эксперты ООО «Бюро независимой экспертизы+», в заключении судебной строительно-технической экспертизы лишь констатирован факт нахождения в спорных нежилых помещениях газового оборудования, принадлежащего ответчику, при этом иного инженерного оборудования не выявлено, обоснований для отнесения спорных жилых помещений к техническим, требующим постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля, заключение судебной экспертизы не содержит. Выводов относительно того, что помещения являются техническими (вспомогательными) и функционально предназначенные исключительно для обслуживания общего имущества жилого дома, в исследовательской части заключения также не содержится, а напротив указано, что самостоятельное использование нежилых помещений, в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома (складские помещения), возможно.

Вместе с тем, одного факта, что в настоящее время через спорное помещение проходит инженерное (отопительное) оборудование, принадлежащее ответчику, посредством которого осуществляется обеспечение пользователей помещений коммунальными услугами недостаточно для вывода об отнесении того или иного помещения к общему имуществу многоквартирного жилого дома. Наличие в спорных помещениях инженерных коммуникаций, обслуживающих многоквартирный дом, само по себе не свидетельствует об отнесении такого помещения к общему имуществу, поскольку для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, которые сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

По указанным основаниям суд отклоняет доводы истцов о том, что спорные помещения предназначены для отопления и горячего водоснабжения многоквартирного дома как не состоятельные.

Оценив все представленные суду материалы, суд приходит к выводу о том, что доказательств, свидетельствующих о том, что спорное помещение являются общим имуществом многоквартирного жилого дома и предназначены для обслуживания всего здания, истцами не представлено, при этом многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию на основании проектной документации от 2012 года, которую суд относит к относимому и допустимому доказательству по делу.

Имеющиеся в деле доказательства, напротив свидетельствуют о самостоятельном назначении спорных нежилых помещений в составе объекта находящегося в собственности ответчика ООО «Терма», которое не связано с обслуживанием, использованием и обеспечением доступа к спорным нежилым помещениям в данном многоквартирном жилом доме.

При отсутствии доказательств того, что спорные помещения изначально не создавались для самостоятельного использования, суд приходит к выводу о том, что они не могут быть отнесены к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

Соответственно, оснований для удовлетворения требования истцов о прекращении права собственности ответчика на истребуемые нежилые помещения, исходя из установленных по делу обстоятельств, у суда не имеется.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать в полном объеме.

Кроме того, определением Кировского районного суда города Казани от 26 июля 2021 года по делу назначена судебная строительно – техническая экспертиза, расходы по ее проведению указанным определением возложены на истцов с учетом существа рассматриваемого спора, принимая во внимание заинтересованность истцов в представлении суду надлежащих доказательств в соответствии с положениями статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Данная судебная экспертиза проведена, заключение представлено в материалы дела, стоимость данной экспертизы согласно представленному экспертным учреждением счету № 26 от 12 апреля 2022 года составила 86 000 рублей. Данная сумма истцами на счет экспертного учреждения, временный депозитный счет не вносилась.

Определением Кировского районного суда города Казани от 3 октября 2022 года по делу назначена дополнительная судебная строительно – техническая экспертиза, расходы по ее проведению указанным определением суда возложены на ответчика.

Согласно представленному экспертному учреждению ООО «Бюро независимой экспертизы +» счету № 32 от 13 февраля 2023 года стоимость судебной экспертизы по данному делу составила 149 800 рублей. Указанная сумма внесена на счет экспертного учреждения ООО «Терма».

Каких-либо возражений от лиц, участвующих в деле, относительно стоимости судебной экспертизы не поступило. Суд, в свою очередь, полагает, что заявленная к возмещению стоимость услуг экспертов разумна, соразмерна и завышенной не является.

В силу статьи 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате экспертам.

На основании статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с истцов в пользу ООО «Терма» подлежат взысканию расходы по проведению дополнительной судебной экспертизы в размере 149 800 рублей в равных долях, то есть по 18 725 рублей с каждого истца, а также в пользу ООО «Бюро независимой экспертизы +» расходы за проведение судебной экспертизы в размере 86 000 рублей, то есть по 10 750 с каждого истца.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 194-199, 56, 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1, общества с ограниченной ответственностью «Экспертное партнерство», общества с ограниченной ответственностью «ТК Феррум», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 к обществу с ограниченной ответственностью «Терма» об истребовании из незаконного владения нежилых помещений № 1016 с кадастровым номером №, № 1017 с кадастровым номером № № 1020 с кадастровым номером №, № 11033 с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ООО «Терма» на указанные нежилые помещения, признании права общей долевой собственности на указанные нежилые помещения в праве общей долевой собственности за истцами отказать.

Взыскать с ФИО1, общества с ограниченной ответственностью «Экспертное партнерство», общества с ограниченной ответственностью «ТК Феррум», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 в пользу ООО «Терма» расходы по оплате судебной экспертизы по 18 725 рублей с каждого, всего 149 800 рублей.

Взыскать с ФИО1, общества с ограниченной ответственностью «Экспертное партнерство», общества с ограниченной ответственностью «ТК Феррум», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бюро независимой экспертизы +» расходы за проведение судебной экспертизы по 10 750 с каждого, всего 86 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня его составления в окончательной форме через Кировский районный суд города Казани.

Судья /подпись/ Л.Р. Галиуллина

Справка: решение суда составлено в окончательной форме 4 апреля 2023 года.

Судья /подпись/ Л.Р. Галиуллина

Копия верна.

Судья Кировского

районного суда города Казани Л.Р. Галиуллина