Решение по делу № 2-812/2023 от 22.11.2023 - о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона, включении имущества в наследственную массу, признании права собственности в порядке наследования, суд.

№

55RS0№-40

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Калачинск 22 ноября 2023 года

Калачинский городской суд Омской области в составе председательствующего судьи Федорова К.Е., при секретаре судебного заседания Добринской И.А., при подготовке и организации судебного процесса помощником судьи Гусаковой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела № 2-573/2023 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона, включении имущества в наследственную массу, признании права собственности в порядке наследования, суд

УСТАНОВИЛ:

В Калачинский городской суд Омской области с вышеназванным иском обратилась ФИО1, в обоснование указав, что она является наследником после смерти ФИО5, умершей ДД.ММ.ГГГГ. ФИО5 27.10.2021 заключила с ФИО2 договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>, в этот же день подписан акт приема-передачи указанного недвижимого имущества. Цена договора установлена сторонами в размере 1 200 000 руб. Пунктом 12 договора предусмотрено, что покупатель обязуется передать продавцу 700 000 руб. при заключении договора и 500 000 руб. равными платежами в течение 60 месяцев после подписания договора. Вместе с тем ответчик ненадлежащим образом выполняет обязательства по договору, до настоящего времени оплата в счет исполнения обязательств по договору ответчиком не осуществлялась. В порядке досудебного регулирования истцом в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи, в удовлетворении которого ответчиком отказано.

С учетом изложенного истец ФИО1 просила расторгнуть договору купли-продажи от 27.10.2021, заключенный между ФИО5 и ФИО2, прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры и земельного участка, включить указанное имущество в наследственную массу после смерти ФИО5, признать за истцом право собственности в порядке наследования.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечен ФИО11

Истец ФИО1, ее представители ФИО3, ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, просили об их удовлетворении по основаниям, изложенным в иске, истец дополнительно пояснила, что основанием для обращения в суд является то обстоятельство, что ответчик ФИО2 существенным образом нарушает условия договора купли-продажи, не осуществляет оплату по сделке, размер задолженности в настоящее время составляет 199 999 руб., в июне 2023 года ей на банковский счет от ответчика осуществлен перевод в размере 100 000 руб., данные денежные средства вернула, поскольку настаивает на расторжении договора, в досудебном порядке спор урегулировать не удалось, поставила под сомнение подпись наследодателя ФИО5 в расписке о получении денежных средств в сумме 700 000 руб., условия договора купли-продажи сторона истца не оспаривала.

Ответчик ФИО2, ее представитель ФИО7, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признали, ответчик дополнительно пояснила, что согласно устной договоренности с наследодателем ФИО5, достигнутой при заключении договора купли-продажи, последняя разрешила не платить им по договору 2 года, поскольку дом находился в непригодном состоянии, после смерти ФИО5 задолженность перед ФИО1 не гасили из-за финансовых проблем, в настоящее время готовы исполнять обязательства по договору, платить в соответствии с условиями договора, в июне 2023 года ответчик перевела на счет истца 100 000 руб., но последняя вернула деньги, в досудебном порядке спор урегулировать не удалось. После приобретения дома семья ответчика вложила в жилое помещение около 455 тыс. руб., проведен газ, сделан ремонт. При заключении сделки купли-продажи в договоре указали стоимость дома в размере 1 200 000 руб., после чего ФИО5 подписала расписку о получении 700 000 руб. в счет оплаты по договору, но в действительности указанная денежная сумма ФИО2 продавцу не передавалась, расписку составили фиктивно, действительная цена договора – 500 000 руб. Условия договора купли-продажи сторона ответчика не оспаривала.

Третьи лица ФИО11, нотариус нотариального округа Калачинский район ФИО6 о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, представителей не направили, суду об уважительности причин своего отсутствия не сообщили, об отложении судебного заседания или о рассмотрении дела в их отсутствие не просили.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть гражданское в отсутствие вышеуказанных лиц.

Суд, оценив доводы искового заявления, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или не совершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, в силу вышеприведенных норм права, регулирующих спорные правоотношения, обязательным условием, позволяющим считать договор купли-продажи недвижимого имущества заключенным, является соблюдение сторонами договора обязательной письменной формы договора, в которой стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, включая предмет и цену договора.

Из материалов дела следует, что в соответствии с договором купли-продажи от 27 октября 2021 г. ФИО5 обязалась передать в собственность покупателя, а ФИО2 обязалась принять в собственность и оплатить жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 75,8 кв.м., и земельный участок с кадастровым номером №, площадью 339 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> (л.д. 12-15).

Цена отчуждаемой недвижимости определена сторонами в п. 11 договора в размере 1 200 000 руб. Пунктом 12 договора предусмотрено, что покупатель обязуется передать продавцу денежные средства в размере 700 000 руб. при подписании договора купли-продажи, а оставшиеся 500 000 руб. равными платежами в течение 60 месяцев после подписания договора купли-продажи.

В соответствии с п. 13 договора обязательства покупателя по оплате недвижимого имущества считаются выполненными покупателем с даты получения продавцом денежных средств, указанных в пункте 12 договора, в полном объеме, что подтверждается расписками, составленными в письменном виде.

Согласно п.п. 15.1, 16.1, 16.2 договора продавец обязался передать вышеуказанные объекты недвижимого имущества по передаточному акту, а покупатель принять недвижимое имущество и оплатить за него договорную цену.

27 октября 2021 г. ФИО5 и ФИО2 подписан передаточный акт, стороны к переданному имуществу претензий не имели (л.д. 17).

2 ноября 2021 г. в Едином государственном реестре недвижимости на основании заключенного сторонами договора зарегистрировано право собственности ответчика ФИО2 на рассматриваемые объекты недвижимого имущества; во исполнение покупателем обязательств по оплате приобретенной недвижимости в ЕГРН сделана отметка о наличии ограничения права (обременения) недвижимости в виде ипотеки в силу закона в пользу продавца ФИО5, со сроком действия с 02.11.2021 на 60 месяцев (л.д. 16, 27-36).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 умерла, что подтверждено свидетельством о смерти №, после её смерти нотариусом Калачинского нотариального района Омской области ФИО6 открыто наследственное дело №.

В наследственном деле имеется заявление о принятии наследства истцом ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., в котором также указано на отсутствие наследников, имеющих право на обязательную долю в наследстве.

В соответствии с п. 2 ст. 18 Гражданского кодекса РФ правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью.

Статья 1110 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что в случае смерти гражданина его имущество в порядке универсального правопреемства переходит к наследникам.

Наследство открывается со смертью гражданина (статья 1113 Гражданского кодекса РФ).

Согласно 1112 Гражданского кодекса РФ установлено, что в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Принятие наследства осуществляется подачей нотариусу соответствующего заявления, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия (п. 4 ст. 1152, п. 1 ст. 1153 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, совокупность имущественных прав и обязанностей умершего лица признается наследством - имуществом, предназначенным для приобретения правопреемниками умершего - его наследниками. Они замещают выбывшего из гражданских правоотношений умершего субъекта и становятся вместо него носителями гражданских прав и обязанностей, составивших в совокупности определенное наследство.

Из наследственного дела следует, что 17 января 2023 г. нотариусом наследнику ФИО1 выданы свидетельства о праве на наследство по завещанию на следующее имущество:

- права на денежные средства, внесенные в денежные вклады, хранящиеся в доп. офисе № 8634/0405 ПАО «Сбербанк», компенсаций, в том числе на оплату ритуальных услуг, по счетам в ПАО «Сбербанк»;

- права на денежные средства, принадлежащие наследодателю по договору купли-продажи от 27.10.2021, по которому переход права собственности зарегистрирован Управлением Росреестра по Омской области 02.11.2021, обремененному ипотекой в пользу наследодателя.

В этой связи, вопреки позиции стороны ответчика, истец ФИО1 является наследником по завещанию после смерти ФИО5, в связи с чем в силу вышеуказанных норм права является преемником имущественных прав и обязанностей наследодателя, в том числе по договору купли-продажи от 27.10.2021.

Истец ФИО1, обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, указывает на ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательств, что, по ее мнению, является основанием для расторжения заключенного наследодателем ФИО5 и ответчиком договора купли-продажи.

Как указано выше, из заключенного сторонами договора купли-продажи жилого дома с земельным участком следует, что пунктом 12 стороны предусмотрели оплату ответчиком в счет исполнения обязательств по договору ежемесячных равных платежей в течение 60 месяцев после подписания договора, при этом ФИО2 обязалась передать продавцу ФИО5 денежные средства в размере 700 000 руб. в день подписания договора.

В соответствии со статьей 489 Гражданского кодекса РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1).

К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 данного Кодекса (п. 3).

Пунктом 4 статьи 488 Гражданского кодекса РФ определено, что в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено данным Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 данного Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.

Основания расторжения договора определены соответственно в статьях 450 и пункте 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной (подп. 1); в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (подп. 2).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 4 ст. 486 Гражданского кодекса РФ если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

При этом пунктом 2 ст. 489 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В соответствий с п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при толковании условий договора в силу абзаца первого ст. 431 Гражданского кодекса РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учётом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела (абзац второй).

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из её незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду (абзац третий).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (абзац четвертый).

С учетом изложенного правового регулирования и разъяснений по их применению, принимая во внимание буквальное значение заключенного наследодателем ФИО5 и ответчиком ФИО2 договора купли-продажи, суд приходит к выводу, что оплата проданных объектов недвижимости предполагала рассрочку платежа.

Представленной в материалы дела распиской от 27.10.2021 подтверждена передача покупателем ФИО2 продавцу ФИО5 в счет выполнения обязательств по договору денежных средств в размере 700 000 руб., что соответствует пунктам 12, 13 договора купли-продажи.

Оценивая указанное письменное доказательство в совокупности с иными материалами дела по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что сделка по отчуждению спорных объектов недвижимости подтверждается письменным договором купли-продажи от 27.10.2021, из исследованного договора следует, что воля сторон была направлена на заключение и исполнение договора купли-продажи недвижимости, рассматриваемый договор и права ответчика на приобретенные объекты зарегистрированы в установленном законом порядке, выполнение сторонами обязательств по договору подтверждено предусмотренным договором способом, о чем свидетельствует передача спорных объектов по акту приема-передачи, уплата ответчиком денежных средств по договору, составление продавцом соответствующей расписки. О реальности исполнения сделки также свидетельствуют представленные стороной ответчика в материалы дела документы, подтверждающие несение ФИО2 бремени содержания спорных объектов (л.д. 55-75).

При этом суд отмечает, что сторонами сделки заключенный договор, как и его отдельные положения, не оспаривался, требования о признании его недействительным не заявлялись, напротив, сделка по купли-продажи спорных объектов исполнена сторонами (за исключением полной оплаты товара), условия сделки являются обязательными для сторон, претензий друг к другу стороны не предъявляли. В то же время не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии между сторонами иной договоренности относительно цены договора, порядка оплаты товара, условий в данной части, кроме тех которые предусмотрены договором, сторонами не согласовывались, изменений и дополнений в договор сторонами не вносилось. Также суд исходит из того, что продавец ФИО5 после заключения сделки купли-продажи и до момента смерти ДД.ММ.ГГГГ, т.е. более 7 месяцев, условия договора не оспаривала, не заявляла о безденежности договора либо его мнимости; доказательств обратного в суд не представлено.

Суд не принимает во внимание позицию стороны ответчика, заявившей о том, что денежные средства по расписке от 27.10.2021 ФИО2 не передавались, документ составлен ФИО5 фиктивно, поскольку в силу требований в силу п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора, а согласно п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, а, как следует из материалов дела, доказательств, опровергающих установленную презумпцию сторон сделки, сторонами по делу не представлено.

В этой связи анализируемой распиской, подписанной продавцом ФИО5 при заключении договора, подтверждена оплата ответчиком товара в размере 700 000 руб., что не опровергнуто иными допустимыми доказательствами. При таких обстоятельствах объяснения сторон в судебном заседании не являются безусловным подтверждением безденежности расписки.

Таким образом, по настоящему делу установлено, что оплата товара по договору предусмотрена сторонами в рассрочку, на момент обращения в суд с настоящим исковым заявлением ответчиком осуществлена оплата на сумму, превышающую половину цены товара (700 000 руб. из 1 200 000 руб.), в силу чего истец в данном случае в соответствии с п. 2 ст. 289 Гражданского кодекса РФ не вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара.

При установленных по делу обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований истца ФИО1 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона, включении имущества в наследственную массу, признании права собственности в порядке наследования суд не усматривает.

Вместе с тем в соответствии с п. 3. ст. 486 Гражданского кодекса РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 данного Кодекса.

Из анализа названных норм следует, что пункт 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ предусматривает общие последствия нарушения покупателем обязанности оплатить переданный ему товар, а пункт 2 ст. 489 указанного Кодекса предоставляет продавцу по договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа дополнительную возможность защиты права, нарушенного в результате неоплаты проданного товара.

Если покупатель не производит в установленный договором срок очередные платежи за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец имеет право, помимо отказа от исполнения договора и возврата проданного товара, на взыскание оплаты оставшейся неуплаченной суммы товара.

Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

С целью восстановления нарушенных прав истца, учитывая длительный характер спорных правоотношений сторон, принимая во внимание то, что факт неоплаты ответчиком по договору купли-продажи на сумму 500 000 руб. с достоверностью подтвержден материалами дела и не оспаривался самой ФИО2 в судебном заседании, на момент обращения в суд с иском наступил срок исполнения по 24 ежемесячным платежам (на общую сумму 199 999 руб. 92 коп.), основанием для обращения ФИО1 в суд являлось ненадлежащее исполнение обязательств ответчиком по оплате товара, а также отсутствие у истца ФИО1 иного способа защиты нарушенного права, суд полагает необходимым взыскать с ответчика ФИО2 в пользу истца ФИО1 неуплаченную сумму товара в размере 500 000 руб.

Разрешая вопрос о возложении судебных расходов, в силу требований ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, ст. 333.19 Налогового кодекса РФ суд полагает необходимым взыскать в пользу ФИО1 с ФИО2 понесенные по делу судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, в размере 8200 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона, включении имущества в наследственную массу, признании права собственности в порядке наследования удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., задолженность по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 27.10.2021, заключенному ФИО5 и ФИО2, в размере 500 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 8200 руб.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Калачинский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья К.Е. Федоров

Решение суда в окончательной форме изготовлено 29.11.2023

Судья К.Е. Федоров