УИД 50RS0042-01-2025-000017-14
Дело №2-1950/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 июля 2025 года г. Сергиев Посад МО
Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Щеблановой О.П.,
при секретаре К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Л.Л.Ф. к Ч.Е.П. о признании права собственности на жилой дом,
УСТАНОВИЛ:
Л.Л.Ф. обратилась в суд с иском к Ч.Е.П. о признании права собственности на жилой дом.
Исковые требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. На данном участке расположено строение - жилой дом, право собственности на которое, у ответчика на момент заключения договора купли-продажи 2024 года зарегистрировано не было. Строительство жилого дома произведено на основании разрешения на строительство выданное администрацией района Сергиев Посад. Также имеется согласование министерства культуры МО, по которому использовать участок под выбранные цели возможно при условии ограничения высоты застройки существующим уровнем застройки. При заключении договора купли-продажи жилого дома сумма договора включала в себя и стоимость строения - жилого дома. Истец думала, что после регистрации участка на свое имя сможет зарегистрировать жилой дом. После консультации в Управлении Россрестра узнала, что на момент окончания строительства дома она не являлась собственником участка, а значит не может зарегистрировать его на себя при таких обстоятельствах, поскольку собственником участка в период окончания строительства был ответчик, а значит и право регистрации на строение возникает у лица, которое строило дом и было собственником участка. Ответчик в настоящий момент отказывается предпринимать какие - либо действия по регистрации строения, поскольку считает, что она его продала вместе с участком. В связи с тем, что оформить жилой дом в собственность во внесудебном порядке не представляется возможным, истец обратился в суд.
Истец Л.Л.Ф. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о рассмотрении дела, ее представитель по доверенности К.А.В. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, по изложенным в иске основаниям, просила суд признать за Л.Л.Ф. право собственности на жилой дом площадью 97 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>
Ответчики Ч.Е.П. в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, из которого следует, что с исковыми требования согласна, не возражает против признания за истцом права собственности на жилой дом по адресу: <адрес>
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно п. 1 ст. 234 ГК РФ, гражданин, являющейся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество. Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, Ч.Е.П. продала Л.Л.Ф. земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес> площадью 1 500 кв.м. (л.д. 20-23)
Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
На данном участке расположен жилой дом, право собственности на которое, за прежним собственником Ч.Е.П., зарегистрировано не было. Вместе с тем, в материалах дела имеются следующие документы: договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Ч.Е.П. и МУП «Комманальщик» об оказании услуг по теплоснабжению, горячему и холодному водоснабжению, приему сточных вод, откачке жидких нечистот и вывозу мусора по адресу: <адрес>; акт №<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ допуска в эксплуатацию электроустановки стройплощадки жилого дома в <адрес>; акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности электроустановок и сооружений от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: д. <адрес> (потребитель Ч.Е.П.); технический отчет № от ДД.ММ.ГГГГ о проведении приемо-сдаточных испытаний электроустановки здания; письмо Министерства культуры <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, адресованное Ч.Е.П., о возможности использования земельного участка площадью 1 500 кв.м. в д. Репихово под индивидуальное жилищное строительство при условии ограничения высоты существующим уровнем застройки и согласования проекта строительства с Министерством культуры <адрес>.
Судом установлено, что Ч.Е.П. ДД.ММ.ГГГГ было выдано разрешение на строительство жилого дома по адресу: <адрес> (л.д. 19).
Из уведомления от ДД.ММ.ГГГГ о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права следует, что строительство на земельном участке с кадастровым номером № запрещено, осуществить учетно-регистрационные действия не представляется возможным. В целях устранения причин, препятствующих проведению кадастрового учета, рекомендовано обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана, предоставить документы, подтверждающие возможность размещения представленного к учету здания на указанном земельном участке.
Судом установлено, что Л.Л.Ф., как собственник открыто пользуется земельным участком и жилым домом с 2004 года. С указанного времени истец несет бремя содержания своего имущества.
В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
По смыслу п. 3 ст. 222 ГК РФ рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
Вместе с тем, на основании запроса от ДД.ММ.ГГГГ № № о предоставлении государственной услуги «Выдача заключения о наличии объектов культурного наследия на земельных участках, подлежащих хозяйственному освоению, и о соответствии их планируемого использования утвержденным режимам использования земель и градостроительным регламентам в зонах охраны объектов культурного наследия» в отношении земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (далее - Земельный участок) установлено: На земельном участке отсутствуют объекты культурного наследия, включенные в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также выявленные объекты культурного наследия; земельный участок расположен за пределами границ защитных зон объектов культурного наследия.
В соответствии с Приказом Министерства культуры Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место «Древний Радонеж, X1V-XV вв.», расположенного в <адрес>», Земельный участок расположен в границах жилой застройки в исторически сложившихся деревнях с режимом «Р2». Режим «Р2» допускает: сохранение общей планировочной структуры и характера застройки индивидуальными жилыми домами в один или два порядка; новое строительство и реконструкцию в пределах сложившегося морфологического типа застройки; использование коричневых, зеленых, бежевых цветовых тонов в отделке фасадов и коричневых и зеленых цветовых тонов для кровель. Предельные (минимальные и (или) максимальные) параметры разрешенного строительства в границах жилой застройки с режимом «Р2»: новое строительство жилых домов и реконструкция существующих зданий, ограничение высоты застройки - до 8 м до верха кровли, протяженностью по линии застройки до 12 м; увеличение параметров домов в плане не более чем на 20%; строительство хозяйственных построек в глубине участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, с размерами не более 6 х 6 м, с отступом от красной линии; ограничение общей площади застройки участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, до 15%; предельная высота ограждений участков - 1,6 м. Режим «Р2» запрещает: строительство хозяйственных построек и гаражей с выносом их на красную линию (на уровень ограждения участка); устройство кровель с конструкциями ломаной формы; установка спутниковых и телевизионных антенн на фасадах, выходящих на красную линию застройки, за исключением прозрачных конструкций рамного типа; использование сплошных металлических или бетонных ограждений; использование чрезмерно активных цветовых решений в отделке фасадов; проведение всех видов земляных и строительных работ без археологической разведки. В соответствии с решением Мособлисполкома от ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении зон охраны памятника культуры - Древнего <адрес>» (далее - Решение), Земельный участок расположен в границах территории памятника Древнего <адрес>, режим которой запрещает: уничтожение и повреждение памятников архитектуры, истории, археологии и памятников природы; уничтожение межевых знаков и знаков указателей; отвод земельных участков для размещения любого строительства и расширение существующих; возведение любых строений и сооружений совхозов, коллективных садов и других организаций; строительство частных домов и хозяйственных построек на новых участках; строительство частных домов и сооружений из кирпича, бетона и других нехарактерных для сел материалов; строительство гаражей и других хозяйственных построек у ограды вдоль улицы и на красной линии, размещение допускается не ближе 10 метров от нее; изменение исторически сложившейся планировочной структуры деревень прокладкой новых улиц или нарушением красной линии при ремонте домов и изгородей; прокладку всех видов наземных и подземных коммуникаций; проведение всех видов земляных работ без предварительного археологического обследования. Вместе с тем, в соответствии с Решением, Земельный участок расположен в границах зоны охраняемого ландшафта Древнего <адрес>, режим которой запрещает: строительство любого назначения: жилого, промышленного, сельскохозяйственного, подсобного хозяйства и т.д.;
отвод земельных участков для размещения любого строительства и расширение существующих участков. В соответствии с Положением о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (утв. постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №) - «В случае распространения I на одну и ту же территорию в границах зон охраны объекта культурного наследия разных режимов использования земель и градостроительных регламентов на указанной территории действуют более строгие режимы использования земель и градостроительные регламенты вне зависимости от уровня и даты принятия акта органа государственной власти, утвердившего указанные режимы использования земель, требования к градостроительным регламентам и категории историко- культурного значения объекта культурного наследия».
Таким образом, на территорию Земельного участка распространяются требования, установленные Решением. Кроме того, Земельный участок граничит с территорией выявленного эбъекта культурного наследия «Селище «Репихово, XV-XVII вв.» (далее - Объект), утвержденной распоряжением Министерства культуры <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №РВ-89. В соответствии с п. 3 ст. 36 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Федеральный закон) строительные и иные работы на земельном участке, непосредственно связанном с земельным участком в границах территории объекта культурного наследия, проводятся при наличии в проектной документации разделов об обеспечении сохранности указанного объекта культурного наследия или о проведении спасательных археологических полевых работ или проекта обеспечения сохранности указанного объекта культурного наследия либо плана проведения спасательных археологических полевых работ, включающих оценку воздействия проводимых работ на указанный объект культурного наследия, согласованных с региональным органом охраны объектов культурного наследия. Указанные разделы проектной документации являются предметом рассмотрения государственной историко-культурной экспертизы и подлежат согласованию с Главным управлением культурного наследия <адрес>. 3) В отношении Земельного участка отсутствуют данные о проведенных историко-культурных исследованиях. 4) На Земельном участке необходимо проведение государственной историко-культурной экспертизы.
В соответствии со ст. 28, 30, 31, 32, 36, 45.1 Федерального закона (в редакции, действовавшей до дня официального опубликования Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 342-ФЗ), перед началом землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на Земельном участке заказчик работ обязан: - обеспечить проведение и финансирование государственной историко-культурной экспертизы земельного участка, подлежащего воздействию земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ, путем археологической разведки, в порядке, установленном ст. 45.1 Федерального закона и Положением о государственной историко-культурной экспертизе, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №. Список физических и юридических лиц, которые могут привлекаться в качестве экспертов, опубликован на официальном сайте Министерства культуры Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»; - представить в Главное управление культурного наследия <адрес> документацию, подготовленную на основе археологических полевых работ, содержащую результаты исследований, в соответствии с которыми определяется наличие или отсутствие объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия на земельном участке, подлежащем воздействию земляных, строительных, хозяйственных и иных работ, а также заключение государственной историко-культурной экспертизы указанной документации (либо земельного участка). При наличии информации о ранее проведенных историко-культурных исследованиях в зоне проектирования, их результаты необходимо представить в Главное управление культурного наследия <адрес>. За нанесение ущерба либо уничтожение объектов археологического наследия вследствие неисполнения требования по проведению государственной историко-культурной экспертизы земельного участка законодательством Российской Федерации установлена административная и уголовная ответственность. Учитывая изложенное, освоение Земельного участка возможно в строгом соответствии с режимами, утвержденными Решением, при условии проведения государственной историко-культурной экспертизы Земельного участка, а также разработки и согласования раздела проектной документации об обеспечении сохранности Объекта".
Согласно статье 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.
По правилам статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.
В силу части 1 статьи 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
По правилам статьи 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.
Истец, воспользовавшись предоставленным ему процессуальным законом правом, заявил ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО «ИнжГеоБюро» В.
Экспертиза проведена, заключение эксперта №, а также дополнение к экспертному заключению представлены в материалы дела.
Согласно выводам судебной экспертизы объект исследования, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес> по всем характеристикам является индивидуальным жилым домом. Объект исследования соответствует требованиям надежности и безопасности, установленным ч.2 ст.ст.5, 7, 8, 10 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №383-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а также градостроительным, строительным, пожарным и иным обязательным нормам, и правилам, регламентирующим жилищное строительство. Объект исследования не создает угрозу жизни и здоровья граждан, а также не может причинить ущерб имуществу граждан. В период с 2010 по настоящее время, строительные, земляные и мелиоративные работы не проводились. Согласно Положению о государственной историко-культурной экспертизе, утвержденного Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № в данном случае проведение государственной историко-культурной экспертизы необязательно.
Эксперт, осуществлявший производство данной экспертизы, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, имеет необходимые профессиональные навыки, квалификацию, образование и опыт работы в сфере землеустройства и геодезии.
Заключение эксперта сделано на основании специальных познаний в области землеустройства и исходя из совокупности всех имеющихся по делу фактических обстоятельств, выводы судебной экспертизы мотивированы, имеют обоснования, заключение содержит ссылки на методики, источники, составлено экспертом, предупрежденным об ответственности за дачу ложного заключения, обладающим необходимым образованием и специальностью, имеющим достаточный стаж работы по специальности.
Поскольку заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым к его содержанию ст. 86 ГПК РФ, сторонами не оспорено, суд не находит оснований не доверять ему и принимается судом как допустимое доказательство и оценено судом в совокупности с иными доказательствами по делу в порядке ст. 67 ГПК РФ.
На основании вышеизложенного, суд полагает, что поскольку строительство дома произведено в соответствии с требованиями закона, не нарушает права и законные интересы третьих лиц, ответчик подтверждает переход права собственности на него по договору купли-продажи, исковые требования являются законными и обоснованными, и подлежат удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Л.Л.Ф. к Ч.Е.П. о признании права собственности на жилой дом удовлетворить.
Признать за Л.Л.Ф., ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт №, право собственности на жилой дом площадью 97 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме через Сергиево–Посадский городской суд Московской области.
Решение в мотивированном виде изготовлено 04 августа 2025 года.
Судья О.П. Щебланова