Дело № 2- 1194/2025

УИД 61RS0031-01-2025-001395-68

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 декабря 2025г.

ст. Егорлыкская Ростовская область

Егорлыкский районный суд Ростовской области в составе:

Председательствующего судьи Поповой О.М.,

С участием:

Представителя истца ФИО3- Ворониной Г.В.,

Представителя ответчика ФИО4- адвоката Яловой Е.Г.,

При секретаре Крижановской В.С.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО5, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Администрация Новороговского сельского поселения о признании договоров купли-продажи земельных участков от 26.03.2003 и от 20.01.2004 действительными, о государственной регистрации договоров купли-продажи земельных участков от 26.03.2003 и от 20.01.2004, о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки,

Установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4 и ФИО5 о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки. В обоснование данного иска истец ссылался на то, что в марте 2003 купил у ФИО5 земельный участок площадью 6200 кв.м. с кадастровым номером №, а в январе 2004 - у ФИО4 земельный участок площадью 4700 кв.м. с кадастровым номером №. При этом, продавцы выдали ему доверенности для проведения межевых работ, необходимых для осуществления регистрации перехода права собственности на земельные участки. Так как эта работа была объемной, срок доверенностей вышел, новых доверенностей ответчики ему не выдали. То есть регистрация перехода права собственности не была произведена ввиду того, что продавцы уклонились от государственной регистрации перехода права собственности. При этом, вышеуказанные договоры купли-продажи составлены в надлежащей форме, деньги уплачены, уклонения ответчиков от регистрации перехода права собственности нарушает права истца.

Впоследствии истец в порядке ст. 39 ГПК РФ подал заявление об уточнении исковых требований ( л.д.112-114), в котором просил суд:

1. Признать действительным договор купли-продажи земельного участка от 26.03.2003, заключенный между ФИО5 и ФИО3.

Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи земельного участка от 26.03.2003, заключенного между ФИО5 и ФИО3, и регистрацию перехода права собственности от продавца ФИО5 к покупателю ФИО3 на земельный участок кадастровый №, площадью 6200 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

2. Признать действительным договор купли-продажи земельного участка от 20.01.2004, заключенный между ФИО4 и ФИО3.

Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи земельного участка от 20.01.2004, заключенного между ФИО4 и ФИО3, и регистрацию перехода права собственности от продавца ФИО4 к покупателю ФИО3 на земельный участок кадастровый №, площадью 4700 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Протокольным определением суда от 05.11.2025 к участию в деле привлечена в качестве третьего лица Администрация Новороговского сельского поселения Егорлыкского района Ростовской области.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, был уведомлен надлежащим образом, направил в суд своего представителя.

Представитель истца - адвокат Воронина Г.В., действующая по ордеру, исковые требования в уточненной редакции поддержала.

Ответчик ФИО5 и его представитель в судебное заседание не явились, были извещены о нём, обратились с ходатайством о рассмотрении дела без их участия. Ответчик направил отзыв на исковые требования, в котором указал, что на основании договора купли-продажи он передал ФИО3 земельный участок. В течение 20 лет истец владел и пользовался им, получал коммерческую выгоду, с вопросами о необходимости переоформлению права собственности к ответчику не обращался. Поэтому ответчик считал, что собственником земельного участка всё это время являлся ФИО3 Из-за финансовых трудностей ответчик не оформлял за собой право собственности на земельный участок, полученный по наследству от матери. Поэтому считает, что регистрация перехода права собственности на земельный участок в отношении ФИО3 возможная только после регистрации перехода права собственности с ФИО6 (матери ответчика) на самого ответчика. В этой связи просил суд в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО5 следует отказать ( л.д.79-80).

Согласно ст. 119 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика ФИО4, место пребывания которого неизвестно.

Представитель ответчика ФИО4 – адвокат Яловая Е.Г., назначенная судом в порядке ст. 50 ГПК РФ, просила суд в иске к ФИО4 отказать, так как не известна позиция ответчика по договору купли-продажи земельного участка от 20.01.2004.

Третьи лица: Управление Росреестра по Ростовской области и Администрация Новороговского сельского поселения в заседание суда не прибыли, хотя о слушании дела извещены. При этом, Управление и Администрация в заявлениях просили рассмотреть дело без их участия (л.д.37,137). От Управления Росреестра по Ростовской области поступил письменный отзыв на иск ( л.д.35-37).

Дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся лиц по правилам ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца- адвоката Воронину Г.В., представителя ответчика ФИО4- адвоката Яловую Е.Г., исследовав материалы дела, оценив всё в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 являлась собственником земельного участка площадью 1 га, на основании свидетельства на право собственности на землю бессрочного (постоянного) пользования землей, выданного 20.06.1992г. Администрацией Новогороговского с.п. (л.д.84). Фактически земельный участок площадью 1 га, состоял из двух земельных участков (площадью 6200 кв.м. – в настоящее время с кадастровыми номерами №, и площадью 3800 кв.м. в настоящее время с кадастровым номером №) ( л.д.87, 109-110).

Право собственности в ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером № за ФИО1 не было регистрировано, однако в ЕГРН на данный земельный участок содержится информация в разделе « Особые отметки»- правообладатель ФИО1 на основании свидетельства о праве собственности, выданного Администрацией Новороговского сельского поселения ( л.д.41-43).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 умерла. (л.д.85).

Согласно материалам наследственного дела ФИО1 с заявлением о принятии наследства обратился её сын – ФИО5, которому нотариусом были выданы свидетельства о праве на наследство по закону ( на земельную долю, имущественный пай, денежные вклады) (л.д. 123-126) Другие наследники к нотариусу не обращались.

Впоследствии 26.03.2003 ФИО5 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка площадью 6200 кв.м. ( в настоящее время с кадастровым номером №), который стороны обязались зарегистрировать( п.4.1 договора) (л.д.5)

Согласно п. 2.1 договора продавец и покупатель пришли к соглашению о цене продаваемого земельного участка, размер которого определен в сумме 4200 руб., расчет с продавцом до подписания настоящего договора купли-продажи ( п.2.2 договора). Договор составлен в простой письменной форме, подписан сторонами, составлен в двух экземплярах, для каждой из сторон.

Однако переход права собственности на недвижимое имущество зарегистрирован не был. Определение границ земельного участка с кадастровым номером № было проведено кадастровым инженером ФИО2, дата завершения работ 31.08.2015г. (л.д.41).

Также судом установлено и следует из материалов дела, ФИО4 является собственником земельного участка площадью 1 га, который состоял из двух земельных участков ( с площадью 5300 кв.м. и площадью 4700 кв.м.), на основании свидетельства на право собственности на землю бессрочного (постоянного) пользования землей, выданного 01.10.1992г. Администрацией Новогороговского с.п. (л.д.8).

Право собственности в ЕГРН на земельный участок площадью 4700 кв.м. с кадастровым номером № зарегистрировано за ФИО4 ( л.д.45-47).

Впоследствии 20.01.2004 ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка площадью 4700 кв.м., который стороны обязались зарегистрировать ( п.4.1 договора) (л.д.6)

Согласно п. 2.1 договора продавец и покупатель пришли к соглашению о цене продаваемого земельного участка, размер которого определен в сумме 2256 руб., расчет с продавцом до подписания настоящего договора купли-продажи ( п.2.2 договора). Договор составлен в простой письменной форме, подписан сторонами, составлен в двух экземплярах, для каждой из сторон.

Однако переход права собственности на недвижимое имущество по указанным договорам купли-продажи зарегистрирован не был.

Рассматривая требования ФИО3 о признании договоров купли-продажи земельных участков от 26.03.2003 и от 20.01.2004 действительными, о государственной регистрации договоров купли-продажи земельных участков от 26.03.2003 и от 20.01.2004, о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки, суд руководствуется следующим:

Согласно ч. 1, 6 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки.

В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (ч.1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 8 ст. 2 Федерального закона "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 30.12.2012 N 302-ФЗ правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 574, не подлежит применению к договорам, заключаемым после даты вступления в силу этого Федерального закона - 01.03.2013.

В силу ч. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в 2003 и 2004) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку спорные договоры купли-продажи земельных участков были подписаны сторонами в 2003 и 2004, то на них распространяется требование о его государственной регистрации сделки и условие о его признании заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Толкование данной нормы во взаимосвязи с положением статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а также с положением пункта 3 статьи 433 Кодекса, предусматривающим, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом, позволяет сделать вывод о том, что государственная регистрация сделки по решению суда возможна независимо от того, что до такой регистрации договор не считается заключенным.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. п. 61 и 62 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ, в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с пунктом 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

В силу правовой позиции, изложенной Верховным Судом Российской Федерации в определении от 11 октября 2016 года N 78-КГ16-42, суду необходимо исследовать фактическое исполнение заключенной сторонами сделки, их последующее поведение после ее заключения. В частности, суд выясняет, состоялись ли передача объекта недвижимости с подписанием передаточного акта, вручение ключей, документов, несение покупателем или одаряемым расходов по содержанию объекта и др.

Судом установлено, что спорные договоры были исполнены сторонами. Проданные земельные участки переданы покупателю посредством передачи правоустанавливающих документов на них, что соответствует требованиям ч. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец ФИО3 фактически использовал земельные участки с момента подписания договоров. Данные договоры в установленном законом порядке недействительными не признавались и продавцами оспорены не были.

При этом, судом установлено, что с 2003 и 2004 продавцы не интересовались состоянием спорной недвижимости, расходы по её содержанию нес ФИО3, так как он производил оплату земельного налога за ФИО5 и ФИО4, фактически использовал её, о чем было известно Управлению Росреестра, что следует из письма от 22.11.2019г. ( л.д.55-61, 62-71).

Отсутствие государственной регистрации сделки и перехода права собственности на объект недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости не влияет на действительность самой сделки.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, отраженной в Определении от 05 июля 2001 года N 154-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "СЭВЭНТ" на нарушение конституционных прав и свобод положениями п. 1 ст. 165, п. 3 ст. 433 и п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации", государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом.

Конституционным Суд также отметил, что государственная регистрация не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией РФ права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Таким образом, суд считает, что способ защиты прав истца, как решение суда о государственной регистрации сделки и о государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество на основании договоров купли-продажи является правомерным.

Доводы ответчика ФИО5 о том, что регистрация перехода права собственности на земельный участок в отношении ФИО3 возможна только после регистрации перехода права собственности с ФИО6 (матери ответчика) на самого ответчика, суд признает ошибочными.

Согласно ч. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 6 ч. 2 ст. 14 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Поскольку право собственности ответчика ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером № возникло в порядке наследования, то регистрация перехода права собственности к приобретателю осуществляется регистрирующим органом по решению суда одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

При таких обстоятельствах, суд удовлетворяет исковые требования истца ФИО3 в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО3 к ФИО4, ФИО5 удовлетворить.

Признать действительным договор купли-продажи земельного участка от 26.03.2003, заключенный между ФИО5 и ФИО3.

Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи земельного участка от 26.03.2003, заключенного между ФИО5 и ФИО3, и регистрацию перехода права собственности от продавца ФИО5 к покупателю ФИО3 на земельный участок кадастровый №, площадью 6200 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Признать действительным договор купли-продажи земельного участка от 20.01.2004, заключенный между ФИО4 и ФИО3.

Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи земельного участка от 20.01.2004, заключенного между ФИО4 и ФИО3, и регистрацию перехода права собственности от продавца ФИО4 к покупателю ФИО3 на земельный участок кадастровый №, площадью 4700 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Решение является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Егорлыкский районный суд Ростовской области в течение одного месяца со дня принятия мотивированного решения.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 29 декабря 2025