Уникальный идентификатор дела 77RS0021-02-2023-012722-85

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

22 мая 2025 года адрес

Пресненский районный суд адрес в составе

председательствующего судьи Каржавиной Н.С.,

при секретаре – фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-036/2025 по иску фио фио к ООО «Быстрый север», Департаменту городского имущества адрес о признании имущества общедомовым,

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «ВЕСТ-ИНКОМ», Департаменту городского имущества адрес (далее – адрес Москвы), в котором просил признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на помещения с кадастровыми номерами 77:01:0005001:6593 и 77:01:0005001:6594 по адресу: адрес.

Требования иска мотивированы тем, что ФИО1 с 17 ноября 2004 года является собственником 1/5 доли в праве общей долевой собственности на квартиру № 12 в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: адрес. Собственником 4/5 долей в праве собственности на указанную квартиру является отец истца – фио Собственниками подвальных нежилых помещений, расположенных по указанному адресу, являются ООО «ВЕСТ-ИНКОМ» (помещение с кадастровым номером 77:01:0005001:6593) и ДГИ адрес (помещение с кадастровым номером 77:01:0005001:6594). Данные нежилые помещения являются подвальными помещениями многоквартирного жилого дома, являются самой нижней частью здания, расположены под 1 этажом дома, предназначены для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, обеспечивающих эксплуатацию многоквартирного дома, в связи с чем истец полагает, что указанные подвальные помещения являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: адрес. При этом, как указывает истец, приватизация первой квартиры в указанном многоквартирном доме была осуществлена в 2003 году, то есть до регистрации права собственности ответчиков на указанные нежилые помещения, в связи с чем у собственников помещений в многоквартирном доме уже возникло право общей долевой собственности на общедомовое имущество, а потому регистрация права собственности ответчиков на спорные помещения осуществлена в отсутствие на то правовых оснований, что послужило основанием для обращения в суд с указанным иском.

Протокольным определением суда от 16 января 2024 года произведена замена ненадлежащего ответчика ООО «ВЕСТ-ИНКОМ» надлежащим – ООО «Быстрый Север».

Протокольным определением суда от 26 февраля 2024 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «ВЕСТ-ИНКОМ».

Протокольным определением суда от 11 марта 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ПАО «МОЭК».

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, обеспечил явку своих представителей фио (по доверенности) и адвоката фио, которые на удовлетворении требований иска настаивали.

Представитель ответчика ООО «Быстрый Север» по доверенности фио в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск, согласно которым срок исковой давности по заявленным истцом требованиям истек, учитывая, что с момента первоначальной регистрации права собственности на спорные жилые помещения адрес открыто владел и распоряжался данным имуществом, которое сформировано как самостоятельные объекты недвижимости и поставлено в этом качестве на кадастровый учет. Кроме того, представитель ответчика полагал, что у истца отсутствуют полномочия для предъявления иска в интересах всех собственников помещений многоквартирного дома.

Представитель ответчика ДГИ адрес по доверенности фио в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве, полагал, что спорные нежилые помещения имеют самостоятельное назначение, не относятся к помещениям общего пользования и инженерного назначения, не являются вспомогательными по отношению к другим помещениям многоквартирного дома. Кроме того, представитель ответчика полагал, что истек срок исковой давности по заявленным истцом требованиям, поскольку на протяжении длительного периода времени спорные нежилые помещения используются собственниками, сдаются в аренду, при этом каких-либо требований со стороны жильцов многоквартирного дома не предъявлялось.

Представители третьих лиц ООО «ВЕСТ-ИНКОМ», ПАО «МОЭК» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки не представили.

При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Суд, изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства, полагает требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее -ГПК РФ) заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу статьи 141.4 ГК РФ помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях (пункт 1).

Помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи, за исключением случая, предусмотренного пунктом 7 статьи 287.5 названного Кодекса (пункт 2).

В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно п. 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу пункта 1 статьи 259.1 ГК РФ собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Статьей 289 ГК РФ определено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 названного Кодекса.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 адрес кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

На основании части 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Состав общего имущества определен в п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491.

В состав общего имущества включаются, в частности, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеюют самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

В соответствии с приведенными правовыми нормами граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Согласно разъяснениям, данным в п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19 мая 2009 года № 489-0-0 указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Таким образом, отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», в судебном порядке рассматриваются споры о признании общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, то собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, соединив его с требованием о признании права общедолевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Судом установлено, что квартира с кадастровым номером 77:01:0005001:3805, расположенная по адресу: адрес, принадлежит на праве общей долевой собственности фио (4/5 доли) и ФИО1 (1/5 доли).

Также в данном доме в подвале расположены: нежилое помещение площадью 14 кв.м с кадастровым номером 77:01:0005001:6594, принадлежащее с 29 сентября 2014 года на праве собственности адрес, и нежилое помещение площадью 175 кв.м с кадастровым номером 77:01:0005001:6593, которое с 26 декабря 2017 года принадлежало на праве собственности ООО «ВЕСТ-ИНКОМ», а с 16 февраля 2024 года - ООО «Быстрый север».

ФИО1, обращаясь в суд с данным иском, полагает, что спорные нежилые помещения представляют собой общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, поскольку являются подвальными помещениями многоквартирного жилого дома, самой нижней частью здания, расположены под 1 этажом дома, предназначены для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, обеспечивающих эксплуатацию многоквартирного дома.

Возражая против удовлетворения заявленных истцом требований, ответчики указали, что спорные помещения не относятся к общедомовому имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не используются жильцами дома в качестве общего имущества. Данные помещения имеют отдельный вход, собственники помещений в многоквартирном доме не имеют доступа к спорным помещениям. Кроме того, адрес, в лице адрес Москвы, неоднократно распоряжался спорным имуществом по своему усмотрению, нес расходы на его содержание.

С целью определения назначения помещений с кадастровыми номерами 77:01:0005001:6593 и 77:01:0005001:6594 по адресу: адрес по ходатайству ФИО1 определением суда от 20 марта 2024 года по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «ДОМ.ЭКСПЕРТ».

Согласно заключению эксперта № 972-Э/24 от 17 февраля 2025 года, а также дополнению к заключению эксперта, в помещении общей площадью 14 кв.м с кадастровым номером 77:01:0005001:6594 расположено оборудование ИТП, а именно узел учета тепловой энергии многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: адрес, что в свою очередь является оборудованием МКД, следовательно, обслуживающим более одного помещения.

В помещении общей площадью 175 кв.м с кадастровым номером 77:01:0005001:6593 имеются инженерные коммуникации: горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, отопления и электроснабжения, которые имеют разводку и выпуска подключения к городским сетям, что в свою очередь является оборудованием, обслуживающим МКД, следовательно, более одного помещения.

Подвальное помещение общей площадью 14 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0005001:6594 и подвальное помещение общей площадью175 кв.м с кадастровым номером 77:01:0005001:6593 являются непригодными для самостоятельного использования, кроме как для общедомовых нужд.

К инженерным коммуникациям и оборудованию, расположенным в указанных нежилых помещениях, требуется периодический беспрепятственный доступ.

Судом был опрошен эксперт фио, который поддержал выводы, изложенные в экспертном заключении, подробно объяснил причины, почему им сделаны такие выводы, дал мотивированные ответы на все поставленные перед ним вопросы.

Предусмотренных статьёй 87 ГПК РФ оснований для назначения по делу дополнительной, повторной экспертиз суд не усматривает.

Суд принимает заключение судебной экспертизы в качестве доказательства, отвечающего требованиям относимости и допустимости, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы мотивированы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеют соответствующую квалификацию и опыт работы. Кроме того, заключение отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» выводы эксперта не носят характера вероятности, согласуются с действительными обстоятельствами по делу, и в совокупности с материалами дела позволяют установить фактические обстоятельства.

Доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта, содержащиеся в заключении, или ставили бы под сомнение их объективность, вопреки положениям ч. 1 ст. 56 ГПК РФ не представлено, в материалах дела не содержится и судом не установлено.

Таким образом, по результатам проведенной по делу судебной экспертизы установлено, что все помещения, являющиеся предметом спора по настоящему делу, подпадают под состав общего имущества, закрепленный в ст. 36 ЖК РФ и в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, – все спорные помещения не соответствуют признакам самостоятельности помещений, и являются вспомогательными помещениями, предназначены для эксплуатации в целях удовлетворения нужд более одного помещения в многоквартирном доме, во всех помещениях, на дату экспертного осмотра имеются коммуникации и оборудование, связанные с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного дома.

При этом постановка спорных нежилых помещений на кадастровый учет, факт регистрации за ответчиками права собственности на спорные помещения и распоряжение ответчиками данными нежилыми помещениями по своему усмотрению не свидетельствуют о том, что эти помещения были сформированы для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, поскольку данные обстоятельства статус помещений не изменяют, если по своим признакам они относятся к общему имуществу.

При таких обстоятельствах государственная регистрация права собственности на помещения с кадастровыми номерами 77:01:0005001:6593 и 77:01:0005001:6594 по адресу: адрес за адрес Москвы и ООО «Быстрый Север» нарушает права истца и жильцов многоквартирного дома, поскольку спорные нежилые помещения в силу закона находятся в их общей долевой собственности.

Таким образом, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения исковых требований и признании отсутствующим право собственности ДГИ адрес и ООО «Быстрый Север» на указанные помещения и признания их общедомовым имуществом.

Довод ответчиков об истечении срока исковой давности судом отклоняется в силу следующего.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии со ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

По общему правилу, предусмотренному п. 1 ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Система способов оспаривания зарегистрированного права изложена в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и в итоге разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019).

При этом согласно правовой позиции, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 07.02.2023 № 5-КГ22-135-К2, спор по поводу общего имущества многоквартирного дома, возникший между собственниками помещений в доме, которым общее имущество принадлежит на праве общей долевой собственности в силу закона, не может быть разрешен с помощью иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационного иска).

Преодоление препятствий в пользовании общим имуществом, чинимых одними правообладателями другим правообладателям в МКД устраняется не виндикационным, а негаторным иском (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с этим заявление ответчиков о применении последствий пропуска срока исковой давности подлежит отклонению. На требования о признании права и признании права отсутствующим, равно как и на иск об устранении ограничения доступа в спорные помещения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации) исковая давность не распространяется (абзац 5 статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Кроме того, доказательств осведомленности истца о нарушении его права ранее 2023 года, ответчики, на котором лежит бремя доказывания факта пропуска истцом срока исковой давности (пункт 10 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43), суду не представили.

Доводы ответчиков о том, что истец не имеет права на подачу иска о признании общедомовым имуществом спорных нежилых помещений, также отклоняются судом, поскольку иск заявлен не в интересах только одного лица – истца по делу, а в целях изменения вида собственности и установления режима общей долевой собственности на спорные помещения.

Учитывая негаторный характер обращения истца с данным иском, а также принимая во внимание, что законом прямо установлено определение размера долей в праве общей долевой собственности, предъявление иска одним из собственников помещений многоквартирного дома при указанных по делу обстоятельствах не нарушает права других собственников.

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования – удовлетворить.

Признать помещения с кадастровыми номерами 77:01:0005001:6593 и 77:01:0005001:6594 по адресу: адрес – общедомовым имуществом.

Признать отсутствующим право собственности ДГИ адрес и ООО «Быстрый север» на указанные помещения.

Настоящее решение будет являться основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН в отношении помещений с кадастровыми номерами 77:01:0005001:6593 и 77:01:0005001:6594 по адресу: адрес.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Пресненский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья фио

Мотивированное решение изготовлено 09.09.2025 г.