Решение по делу № 2-1916/2025 от 27.08.2025 - о сохранении объекта недвижимости в реконструированном состоянии, признании права собственности на гараж.

Производство № 2-1916/2025

УИД 28RS0004-01-2025-000216-41

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 июня 2025 года город Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Юрченко О.В.,

при секретаре Грязевой Е.Д.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации г. Благовещенска о сохранении объекта недвижимости в реконструированном состоянии, признании права собственности на гараж,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с настоящим исковым заявлением, в обоснование указав, что является собственником гаража, расположенного по адресу: <...> кадастровый номер ***, что подтверждается договором купли-продажи от 13.04.2016 года. Согласно техническому паспорту от 22.11.2024 года, фактическая площадь гаража составляет 26,7 кв. м. по внутреннему обмеру и 30,3 кв. м. по внешнему обмеру. Однако в правоустанавливающих документах указана площадь, не соответствующая действительности, а именно 18,2 кв. м. по внутреннему обмеру и 20,5 кв. м. по внешнему обмеру. Данное несоответствие возникло в результате ошибки при оформлении документов. С момента приобретения гаража никаких реконструкций, переустройств и изменений истцом не проводилось. Установлено, что гараж был построен в 1986 году на земельном участке общей площадью 6x3 м, предоставленного решением исполнительного комитета Благовещенского городского Совета народных депутатов от 13.10.1983 г. № 775. Истец полагает, что предыдущий собственник гаража ФИО3 осуществил реконструкцию гаража не позднее 1991 года, пристроив к нему дополнительную часть, что привело к увеличению площади. Несмотря на то, что пристройка к гаражу расположена на земельном участке, предназначенном для строительства гаражей, вид разрешенного использования земельного участка соответствует его фактическому использованию, оформить право собственности на гараж в реконструированном виде не представилось возможным ввиду отсутствия необходимых документов. В связи с чем, ФИО3 оформил право собственности на гараж, исходя из размеров первоначально выделенного земельного участка, то есть общей площадью 18,2 кв. м по внутреннему обмеру и 20,5 кв. м. по внешнему обмеру. Расхождение между фактической площадью гаража (сформировавшейся более 30 лет назад) и данными в документах нарушает права истца как собственника и является препятствием в оформлении права собственности на земельный участок под гаражом истца.

На основании изложенного, уточнив исковые требования, просит суд:

- сохранить объект недвижимости имущества - гараж, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером ***, в реконструированном состоянии с характеристиками согласно техническому паспорту от 22.11.2024 года, подготовленного ООО «Белогосктехинвентаризация» г. Белогорска;

- признать за истцом право собственности на реконструированный объект недвижимого имущества – гараж, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером ***, площадью равной 26,7 кв. м. по внутреннему обмеру и 30,3 кв. м. по внешнему обмеру с характеристиками согласно технического паспорта от 22.11.2024 года подготовленного ООО «Белогосктехинвентаризация» г. Белогорска.

Определением суда от 25 февраля 2025 года была произведена замена ненадлежащего ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области на надлежащего – администрацию города Благовещенска.

Будучи извещенными о дате, времени и месте судебного заседания, в него не явились истец ФИО1, который обеспечила явку своего представителя, представитель ответчика администрации г. Благовещенска, просивший суд рассмотреть дело в свое отсутствие, а также представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области. Руководствуясь правилами ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО2 настаивала на удовлетворении заявленных требований, дополнительно пояснила, что в 2016 году истцом был приобретен спорный гараж в том виде, в котором он существует на сегодняшний день. Ранее ФИО1 не сравнивала фактическую площадь гаража с площадью указанной в документах.

В письменном отзыве представитель ответчика администрации г. Благовещенска ФИО4 указала, что земельный участок под спорным гаражом расположен в границах земельного участка предоставленного решением исполнительного комитета Благовещенского городского Совета народных депутатов от 13.10.1983 года № 775. 09.09.2024 года в администрацию г. Благовещенска обратилась ФИО1 с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в собственность бесплатно в 409 квартале г. Благовещенска. Истец является собственником объекта капитального строительства – гаража, площадью 18.2 кв. м. с кадастровым номером ***, сведения, о координатах характерных точек контура которого внесены в ЕГРН, что подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости от 11.09.2024 года № КУВИ-001/2024-228055238. Согласно приложенному к заявлению техническому паспорту на гараж, выполненному МУП «Белогосктехинвентаризация» по состоянию на 17.06.2013 год, площадь гаража по наружным обмерам составляет 20,5 кв. м. Площадь предлагаемого к образованию земельного участка в соответствии с приложенной к заявлению схемой составляет 30 кв. м., что значительно превышает площадь объекта, расположенного на нем. Таким образом, представленная схема подготовлена без учета требований законодательства Российской Федерации, в связи с чем отсутствуют основания для ее утверждения. Администрация г. Благовещенска отказала в утверждении схемы и в предварительном согласовании предоставления в собственность земельного участка расположенного в квартале № 409, для размещения гаража для собственных нужд.

В письменных возражениях представитель Управления Росреестра по Амурской области ФИО5 возражала относительно доводов иска, указала, что согласно ст. 14 Федерального закон от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав является вступивший в законную силу судебный акт. При этом, согласно положениям постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРН, не освобождает лицо от представления иных документов (в т.ч., заявления), не являющихся правоустанавливающими, которые необходимы для внесения (исключения) записи в ЕГРН согласно Закону о регистрации.

Изучив материалы гражданского дела, допросив свидетелей, представителя истца, суд приходит к следующим выводам.

Согласно положениям ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права. Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 ГК РФ, в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

В силу положений ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

На основании ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Как следует из разъяснений п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством.

Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной при наличии оснований, установленных п. 1 ст. 222 ГК РФ (п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года № 44).

Согласно разъяснениям п. п. 16, 17 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта. Если при рассмотрении спора о сносе самовольной постройки, возведенной на земельном участке, не предоставленном ответчику в установленном порядке, судом будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности оформления им права на данный земельный участок в порядке, предусмотренном, например, ст. ст. 3.7, 3.8 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», суд отказывает в иске в связи с отсутствием оснований для признания такой постройки самовольной.

В п. 40 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения п. 3 ст. 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (п. 2 ст. 4 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что спорный гараж ФИО1 приобрела по договору купли-продажи от 13.04.2016 года у ФИО3

Согласно п. 1. Договора покупатель купил в собственность нежилое здание общей площадью 18,2 кв. м., адрес объекта: <...> расположенный на земельном участке с кадастровым номером ***

В соответствии с п. 2 договора указанный гараж принадлежит продавцу на праве собственности, на основании разрешения Амурского областного Совета Всероссийского добровольного общества автомотолюбителей № 2869 от 20.02.1987 года. Решение исполнительного комитета Благовещенского городского совета народных депутатов № 627 от 28.05.1986 года. Решение исполнительного комитета Благовещенского городского совета народных депутатов № 775 от 13.10.1983 года.

Свидетельством о государственной регистрации права № 28-28/001-28/301/014/2016-929/2 от 22.04.2016 года, выпиской из ЕГРН № КУВИ-001/2025-42563373 от 16 февраля 2025 года, подтверждается право собственности ФИО1 на гараж, общей площадью 18,2 кв. м, расположенный в 409 квартале г. Благовещенска Амурской области, кадастровый номер ***.

По данным технического паспорта, составленного по состоянию на 22.11.2024 года, указанный гараж, 1986 года постройки, расположен по адресу: <...> имеет инвентарный номер 01-0107539, реестровый номер 221124:01-0107539, кадастровый номер ***, общую площадь 30.3 кв. м., площадь по наружному обмеру – 3,10*9,77 кв. м., площадь по внутреннему обмеру 26,7 кв. м.

Из межевого плана от 25.12.2024 года, подготовленного кадастровым инженером ООО КА «Арбис» ФИО6, следует, что спорный гараж, находится в 409 квартале г. Благовещенска в границах земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 30 +/- 1 кв. м.

09.09.2024 года ФИО1 обратилась в администрацию г. Благовещенска с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в собственность бесплатно, расположенного в квартале 409, для размещения гаража для собственных нужд.

13.09.2024 года администрацией г. Благовещенска было отказано в утверждении схемы и в предварительном согласовании предоставления в собственность земельного участка, расположенного в квартале 409, для размещения гаража для собственных нужд, ссылаясь на то, что истец является собственником объекта капитального строительства – гараж площадью 18.2 кв. м. с кадастровым номером ***. Сведения о координатах характерных точек контура, которого внесены в ЕГРН. Согласно техническому паспорту на гараж, выполненному МУП «Белогосктехинвентаризация» по состоянию на 17.06.2013 год, площадь гаража по наружным обмерам составляет 20,5 кв. м. Площадь предлагаемого к образованию земельного участка в соответствии с приложенной к заявлению схемой составляет 30 кв. м., что значительно превышает площадь объекта, расположенного на нем.

Невозможность в настоящее время осуществить регистрацию права собственности на принадлежащий истцу объект недвижимости после его реконструкции, явилась поводом для обращения ФИО1 с настоящим иском в суд.

В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО2 пояснила, что истцом был приобретен спорный гараж в том виде, в котором он существует на сегодняшний день, сама лично ФИО1 не реконструировала спорный гараж.

Исходя из разъяснений п. 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (п. 3 ст. 222 ГК РФ), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом.

В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Пристройка к помещению не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему объекту недвижимости, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, необходимо учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.

При возведении пристройки увеличивается общая площадь всего объекта недвижимости, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является объект недвижимости, включающий самовольно возведенные части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к объекту недвижимости.

По ходатайству представителя истца в судебном заседании были допрошены в качестве свидетелей ФИО7, ФИО7

Так, свидетель ФИО7 суду показала, что ранее являлась владельцем гаража, расположенного в одном гаражном массиве с гаражом истца, они являлись соседями по гаражу. Гаражи в гаражном массиве строил застройщик. Свидетель подтвердила, что гараж ФИО1 был в тех же размерах, что и в настоящее время. Площадь спорного гаража составляет 3х6 кв. м., в котором есть вход в другую комнату размером 3х3 м. В 2016 году ФИО1 приобрела гараж у ФИО3

Свидетель ФИО7 суду показал, что ФИО1 является знакомой его матери, сам знает ее лет 10-15. Спорный гараж расположен в гаражном массиве в районе ул. Студенческая-Воронкова. Гараж кирпичный, внутри имеется место для автомобиля, присутствует не большое помещение. Примерная площадь гаража составляет метров 5-6, а пристройка метров 2-3. ФИО1 приобрела спорный гараж лет 10 назад, который в настоящее время находится в тех же размерах что и в момент его приобретения. В течение 10 лет ФИО1 никаких работ по изменению площади и конфигурации гаража не производила. Между гаражами нет промежутков, стены смежные.

Оснований не доверять показаниям свидетелей у суда не имеется, поскольку они последовательны, не противоречат и согласуются с другими доказательствами по делу, свидетели предупреждены судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, а потому их показания принимаются судом в качестве относимых и допустимых доказательств по делу.

Проверяя обстоятельства того, соответствует ли спорный объект установленным требованиям, создает ли он угрозу жизни и здоровью граждан, суд принимает в качестве относимого и допустимого доказательства представленное стороной истца техническое заключение ООО «Амургражданпроект», из которого следует, что боксовый гараж 1986 года постройки, расположен в застроенном гаражном массиве. Здание одноэтажное, прямоугольной формы в плане, наружные габариты 3,10х9,77 м. Общая площадь гаража составляет 18,2 кв. м, подсобного помещения - 8,5 кв. м. общая площадь - 29,7 кв. м, высота гаража - 2,27 м. Общее состояние несущих конструкций существующего гаража не вызывает сомнений. Признаков деформаций и разрушений не обнаружено. Гараж находится в работоспособном состоянии и соответствует действующим на период строительства строительным нормам и правилам, в том числе по взрывопожарной и пожарной безопасности. Примененные при возведении сооружения строительные материалы, бетонные и металлические конструкции и изделия соответствуют требованиям по несущей способности и сохранили свои технико-эксплуатационные качества.

Технические решения соответствуют требованиям экологических, санитарно-технических противопожарных и других норм, действующих на территории РФ, и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта.

Оснований не доверять выводам специалиста в области архитектурно-строительного проектирования ФИО8 у суда не имеется, так как доказательств, позволяющих усомниться в правильности технического заключения, стороной ответчика не представлено, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявлено.

Сведения о реконструкции спорного гаража с нарушением требований закона, норм и правил, действующих на момент ее осуществления, в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, суд приходит к выводу, что каких-либо препятствий по признанию за истцом права собственности на спорный объект недвижимости не усматривается, обстоятельств, опровергающих данные выводы, в судебном заседании не установлены, в связи, с чем заявленные ФИО1 исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 – удовлетворить.

Сохранить объект недвижимого имущества – гараж с кадастровым номером ***, расположенный в 409 квартале г. Благовещенска Амурской области, в реконструированном состоянии с характеристиками согласно технического паспорта от 22 ноября 2024 года, подготовленного ООО «Белогорсктехинвентаризация» г. Белогорска.

Признать за ФИО1, *** года рождения (СНИЛС ***) право собственности на реконструированный объект недвижимости – гараж с кадастровым номером ***, площадью по внутреннему обмеру – 26,7 кв. м, по наружному – 30,3 кв. м, расположенный в 409 квартале г. Благовещенска Амурской области, с характеристиками согласно технического паспорта от 22 ноября 2024 года, подготовленного ООО «Белогорсктехинвентаризация» г. Белогорска.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Юрченко О.В.

Решение в окончательной форме составлено 27 августа 2025 года