Дело № 3а-192/2022

УИД: 27OS0000-01-2022-000196-24

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

11 августа 2022 года город Хабаровск

Хабаровский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Унтевской Е.Л.,

при секретаре Безуглой Е.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика КГБУ «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3 к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ИП ФИО3 обратился с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 1 969,4 кв.м., расположенного по адресу: , пом. I (1-18, 40-43), равной его рыночной стоимости по состоянию на 09 июля 2019 года в размере 16 824 548, 00 руб..

В обоснование заявленных требований указал, что согласно акту об утверждении кадастровой стоимости КГБУ «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» № АОКС 27/2021/000144 от 19.07.2019 кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 09 июля 2019 года определена в размере 42 541 245,73 руб.. Отчетом об оценке от 14 февраля 2022 года № 300/Н/2021 рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 16 824 584 руб..

Он является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером №, налоговой базой в отношении которого при исчислении налога на имущество является кадастровая стоимость, имеет право на пересмотр кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 наставал на удовлетворении административных исковых требований ФИО3.

Представитель КГБУ «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» ФИО2 поддержала доводы, изложенные в отзыве на административный иск.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения административного дела уведомлены надлежащим образом. Так как явка лиц, участвующих в деле, не является обязательной в силу закона и не признана судом таковой, причины их неявки не является уважительными, суд рассмотрел административное дело в их отсутствие.

В письменном отзыве Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю указывает на то, что самостоятельной заинтересованности в исходе рассмотрения дела Управление не имеет, в связи с чем, правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда.

В письменном отзыве КГБУ «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости», не возражая относительно удовлетворения административного иска, указало на то, что первоначально кадастровая стоимость объекта недвижимости была определена в порядке статьи 16 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» по состоянию на 09 июля 2019 года в размере 42 541 245,73 руб., в соответствии с актом об утверждении кадастровой стоимости № АОКС 27/2021/000144 от 19 июля 2021 года.

В 2022 году согласно акту об утверждении кадастровой стоимости № АОСК 27/2022/000023 от 25 марта 2022 года, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером № была пересчитана по состоянию на 09 июля 2019 года и составила 24 134 388,62 руб..

В настоящее время кадастровая стоимость объекта недвижимости составляет 24 134 388,62 руб. и не превышает 30% от рыночной стоимости объекта недвижимости, что укладывается в приемлемый диапазон отклонений результатов и не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой оценки, и как следствие, не нарушает прав административного истца.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ИП ФИО3 является собственником объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 1 969,4 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: , пом. I (1-18, 40-43).

Право собственности зарегистрировано в Едином государственной реестре недвижимости 27 августа 2019 года (номер регистрации №).

В части 1 статьи 399, статье 400, части 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации указано, что налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения. Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, в том числе здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (статья 403 Налогового кодекса Российской Федерации).

Налог на имущество физических лиц с 01 января 2019 года, в соответствии с главой 32 части второй Налогового кодекса Российской Федерации, введен на территории муниципального городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 17 октября 2018 года № 89 «Об утверждении Положения о местных налогах на территории городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре».

В соответствии с порядком, установленным статьей 16 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № была определена по состоянию на 09 июля 2019 года в размере 42 541 245, 73 руб. актом КГБУ «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» № АОКС 27/2021/000144 от 19 июля 2021 года.

Актом КГБУ «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» № АОКС 27/2022/000023 от 25 марта 2022 года кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № пересчитана по состоянию на 09 июля 2019 года в размере 24 134 388,62 руб.. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 05 июля 2022 года, результаты оценки применяются с 01 января 2020 года.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суд. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об измененной кадастровой стоимости (часть 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

ФИО3 является плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Он имеет самостоятельный правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости находящегося в его собственности объекта недвижимости, поэтому вправе обратиться в суд с такими требованиями. С таким административным иском он обратился 27 июня 2022 года.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 2 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.

Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО № 3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

По заказу ФИО3 оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № произведена оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» ФИО4 (имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», с 20.01.2015 (регистрационный номер 1556) является членом некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет»).

Изучив содержание отчета об оценке № 300/Н/2021 от 14 февраля 2022 года, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО № 3. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена по состоянию на 09 июля 2019 года, на эту же дату определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, что соответствует части 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункт 6, 7 Федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки 1 (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).

В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3).

Для определения рыночной стоимости объекта – нежилого помещения оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод прямого сравнения, который включает в себя: оценку поправок по элементам сравнения и расчет скорректированной стоимости единицы сравнения и расчет стоимости всего объекта недвижимости посредством умножения стоимости единицы сравнения на площадь объекта. Отказ от доходного и затратного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода в отчете обоснован (страницы 66-67, 80-84 отчета).

Из отчета № 300/Н/2021 следует, что объект является нежилым функциональным помещением, расположенным на 1 этаже двухэтажного здания торгового центра «Уральский». Относится к сегменту коммерческой недвижимости торгового назначения. Общая площадь объекта недвижимости 1 969,4 кв.м., помещение 1969 года постройки. Стены – кирпич; перегородки – кирпичные, сэндвич панели, ГВЛ, металлические; перекрытия – железобетонные монолитные; полы – бетонные, линолеум; проемы оконные – металлопластиковые створные глухие; проемы дверные – металлические, металлопластиковые, деревянные заводского изготовления; внутренняя отдела - стены: штукатурка, окраска, плитка кафельная, панели ПВХ; потолок: окраска, подвесной типа «Армстронг»; инженерное оборудование - отопление центральное от ТЭЦ, водоснабжение от городской сети, электроснабжение – скрытая проводка в кабельных каналах, канализация сброс в городские сети, горячее водоснабжение – от городских сетей; вентиляция приточно-вытяжная.

Физический износ объекта недвижимости на дату осмотра для конструктивных элементов объекта оценки находится в диапазоне от 21% до 40%, что свидетельствует о нахождении объекта недвижимости в удовлетворительном состоянии. Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии. Объект оценки находится в работоспособном состоянии, позволяющем эксплуатировать объект в текущем состоянии. Помещение пригодно к использованию по функциональному назначению.

В качестве источников информации стоимостных показателей оценщик использовал данные за период с 09.01.2019 по 09.07.2019 с сайта Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов в сети «Интернет» www.torgi.gov.ru, результаты проведения аукционов по продаже объектов муниципальной собственности, опубликованные на официальном сайте органов местного самоуправления Комсомольска-на-Амуре, специализированный сайт объявлений по продаже недвижимости «Фарпост. Комсомольск-на-Амуре».

Определяя сегмент рынка, оценщик отнес объект оценки к сегменту коммерческой недвижимости.

Подбирая объекты-аналоги оценщик исходил из основных ценообразующих факторов: местоположение, вид объекта, передаваемые права, площадь объекта недвижимости, состояние объекта недвижимости, тип и дата сделки, этажность.

Оценщиком выявлено 8 объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, которые были использованы для расчета рыночной стоимости объекта-оценки в рамках сравнительного подхода. Описание совершенных действий (порядок подбора объектов-аналогов и определения их характеристик, влияющих на образование цены) представлены в отчете. Характеристики отобранных объектов-аналогов представлены в таблицах 15 и 16 отчета.

Различия в объектах-аналогах при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода были скорректированы путем применения корректировок: «рыночные условия (время продажи)», «условия продажи (скидки на торг)», «на масштаб», «на местоположение», «на этаж расположения», «расположение относительно красных линий», «состояние внутренней отделки».

Описание примененных корректировок представлено в отчете, а также приведены последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты (страницы 67-74 отчета).

После проведенных корректировок оценщиком выполнена проверка вариаций, в доверительный диапазон вошли скорректированные стоимости только 7 объектов-аналогов (№ 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8), которые использованы и в дальнейшем расчете.

После согласования полученных результатов итоговая рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 09 июля 2019 года составила 16 824 584 руб..

Содержание отчета об оценке от 14 февраля 2022 года № 300/Н/2021 позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на его рыночную стоимость. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации, и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, судом не установлено. Поэтому суд признает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При таком положении заявленные административным истцом требования являются, по мнению суда, обоснованными и подлежат удовлетворению.

Как указано в статье 12 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО3 к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить утвержденную по состоянию на 09 июля 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 1 969,4 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: , пом. I (1-18, 40-43), равной его рыночной стоимости в размере 16 824 584 рубля.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 27 июня 2022 года.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Судья

Хабаровского краевого суда