Дело ***

УИД 60RS0***-61

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

** 2025 года <адрес>

Псковский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Лебедевой О.Ю.,

при секретаре ФИО2,

с участием представителя истца ФИО7, представителя ответчика, третьего лица ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации <адрес> о признании права собственности на самовольную постройку,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации <адрес> о признании права собственности на самовольную постройку, расположенную по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований указано, что на основании распоряжений <адрес> от ** ***-р, от ** ***-р Государственный комитет <адрес> по имущественным отношениям заключил договор аренды земельного участка *** от ** с Потребительским жилищно-строительным кооперативом «Автомобилист».

По условиям договора аренды Арендатор принял во временное пользование сроком на 10 лет до ** земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый ***, площадью 1259 кв.м, с местоположением: <адрес>, район Соколицы, <адрес> для строительства индивидуального жилого дома.

** на основании заявления ПЖСК «Автомобилист» Администрацией <адрес> было выдано разрешение на строительство ***-RU***, в соответствии с которым на земельном участке с КН ***, согласовано строительство объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома с количеством этажей не более 2 шт., с площадью застройки 168 кв.м.; адрес объекта строительства - <адрес>. Срок действия разрешения на строительство до **.

По договору *** от ** «О передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков в пределах срока аренды» права и обязанности Арендатора переданы ООО «Текспроект». Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре **.

** ООО «Текспроект» свои права и обязанности Арендатора в отношении земельного участка площадью 1259 кв.м, с КН *** передало ФИО3

** по договору купли-продажи земельного участка Государственный комитет <адрес> по имущественным отношениям передал ФИО3 права собственности на земельный участок площадью 1259 кв.м, с КН ***.

** ФИО3 и ФИО1 согласовали и подписали предварительный договор купли-продажи ***, по которому ФИО3 обязался передать в собственность ФИО1 земельный участок площадью 1259 кв.м, с ФИО6. Акт приема передачи земельного участка стороны подписали **.

В период с июня 2019 года по ноябрь 2021 года ФИО1 за счет своих средств осуществил строительство на земельном участке с КН ***, жилого дома площадью 116,2 кв.м.

Решением Псковского городского суда от ** по делу *** договор купли-продажи земельного участка от ** заключенный между Государственным комитетом <адрес> по имущественным отношениям и ФИО3 был признан недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде односторонней реституции, земельный участок с КН *** был истребован из владения ФИО3 и возвращен в государственную собственность.

Об обстоятельствах недействительности сделки между КУГИ и ФИО3 ФИО1 стало известно в ноябре 2021 года уже после вынесения решения Псковского городского суда по делу ***. К этому моменту основные этапы работ по возведению жилого дома были окончены. Прекращение права собственности ФИО3 было зарегистрировано **.

С июля 2022 года ФИО1 предпринимал неоднократные попытки узаконить пользование земельным участком с КН *** для последующей регистрации права собственности на жилой дом. На обращения ФИО1 получил отказ.

Дом по адресу <адрес>, площадью 116,2 кв.м., был построен истцом на земельном участке с КН ***, который не был предоставлен ему в установленном законом порядке. В силу указанных обстоятельств жилой дом, возведенный ФИО1, имеющий КН ***, является самовольной постройкой. По этой причине зарегистрировать право собственности на него, в установленном законом порядке истец не имеет возможности, что явилось основанием для обращения в суд с требованием о признании права собственности на спорную постройку на основании ст. 222 ГПК РФ.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, воспользовалась правом ведения дела через представителя.

Представитель истца ФИО7 в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика Администрации <адрес>, третьего лица Управления по градостроительной деятельности, Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> ФИО4 считал исковые требования не подлежащими удовлетворению, поскольку при строительстве жилого дома у истца отсутствовало право на земельный участок, а также не было получено разрешение на строительство дома. Разрешение, выданное ПЖСК «Автомобилист», не могло учитываться при реализации прав ФИО1 после уступки права аренды на земельный участок.

Представитель третьего лица Управления МЧС России по <адрес> в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил ходатайство о расмотрен6ии дела в отсутствие представителя.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, Министерства имущественных отношений <адрес>, Комитета по региональному контролю и надзору <адрес> в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, материалы дела ***, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Статьей 42 ЗК РФ установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Частями 1 и 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) предусмотрена необходимость получения разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства.

Выдача разрешений на строительство (реконструкцию) объектов, расположенных на территориях поселений, относится к полномочиям органов местного самоуправления поселений (п. 5 ч. 1 ст. 8 ГрК РФ, подп. 20 п. 1 ст. 14 Федерального закона от ** № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»).

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от ** № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ** *** «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление Пленума ВС РФ ***) разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Из материалов дела судом установлено, что на основании распоряжений <адрес> от ** ***-р, от ** ***-р Государственный комитет <адрес> по имущественным отношениям заключил договор аренды земельного участка *** от ** с Потребительским жилищно-строительным кооперативом «Автомобилист».

По условиям договора аренды Арендатор принял во временное пользование сроком на 10 лет до ** земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый ***, площадью 1259 кв.м, с местоположением: <адрес>, район Соколицы, <адрес> для строительства индивидуального жилого дома (л.д. 13-16, т.1).

** на основании заявления ПЖСК «Автомобилист» Администрацией <адрес> было выдано разрешение на строительство ***-RU***, в соответствии с которым на земельном участке с КН ***, согласовано строительство объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома с количеством этажей не более 2 шт., с площадью застройки 168 кв.м.; адрес объекта строительства - <адрес>. Срок действия разрешения на строительство до ** (л.д. 17-23, т.1).

По договору *** от ** «О передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков в пределах срока аренды» права и обязанности Арендатора переданы ООО «Текспроект». Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре **.

** ООО «Текспроект» передало ФИО3 свои права и обязанности арендатора в отношении земельного участка с КН *** (л.д. 24-26, т.1).

** по договору купли-продажи земельного участка Государственный комитет <адрес> по имущественным отношениям передал ФИО3 права собственности на земельный участок площадью 1259 кв.м, с КН *** (л.д. 27-32, т.1).

Основанием для заключения договора явилось зарегистрированное право собственности ФИО3 на жилой дом, расположенный на земельном участке, о чем в ЕГРН имелась запись о регистрации права собственности от ** ***.

** ФИО3 и ФИО1 заключили предварительный договор купли-продажи ***, по которому ФИО3 обязался передать в собственность ФИО1 земельный участок площадью 1259 кв.м., с КН ***.

Акт приема передачи земельного участка подписан сторонами **.

В соответствии с п.1.3 договора земельный участок имеет следующие характеристики: границы земельного участка обозначены и закреплены колышками, электроснабжение не проведено, водопровод и канализация отсутствует, земельный участок не огражден, на земельном участке находятся различные насаждения: кустарники, хвойные, лиственные деревья, земельный участок свободен от каких-либо построек, строение, любого прочего имущества.

Положениями п. 1.4 договора предусмотрено, что продавец извещен и подтверждает свое согласие, что с момента передачи земельного участка по акту приема-передачи, продавец обязуется на данном участке начать строительство индивидуального жилого дома, в соответствии с назначением земельного участка с целью дальнейшего проживания с семьей.

Пунктом 1.6 договора стороны определили, что основной договор купли-продажи стороны обязуются заключить после произведенного покупателем строительства индивидуального жилого дома по уведомлению стороны покупателя. До момента получения уведомления продавец обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении земельного участка.

Цена договора определена в размере 250 000 рублей, из которых 50 000 рублей переданы продавцу при заключении предварительного договора в качестве аванса, 200 000 рублей ФИО1 обязуется выплатить ФИО3 при заключении основного договора купли-продажи земельного участка.

В период с июня 2019 года по ноябрь 2021 года ФИО1 за счет своих средств осуществил строительство на земельном участке с КН ***, жилого дома площадью 116,2 кв.м., что подтверждается договором подряда на строительство, квитанциями, договором на бурение скважины, договором подряда на кровельные работы, договором на проведение электромонтажных работ, договором на установку забора, договором подряда на сантехнические работы, квитанциями, чеками (л.д. 39-85, т.1).

Решением Псковского городского суда от ** по делу *** договор купли-продажи земельного участка от ** заключенный между Государственным комитетом <адрес> по имущественным отношениям и ФИО3 был признан недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде односторонней реституции, земельный участок с КН *** был истребован из владения ФИО3 и возвращен в государственную собственность (л.д. 9-14, т.2).

Основанием признания сделки недействительной явилось то обстоятельство, что ФИО3 с целью заключения договора купли-продажи зарегистрировал в Управлении Росреестра по <адрес> право собственности на несуществующие объекты недвижимости, расположенные на земельных участках с КН ***, КН ***, КН ***, что свидетельствовало об умышленном нарушении ответчиком условий приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной собственности, поскольку в противном случае оснований для заключения договоров купли-продажи в порядке пп. 6 п.2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ не имелось.

При этом, в 2019 году ФИО3 обращался в Псковский городской суд с иском о признании ничтожными договоров купли-продажи земельных участков №***, 77, 78 от **, прекращении права собственности на земельные участки с КН ***, с КН ***, с КН ***, восстановлении права на аренду указанных земельных участков в соответствии с договором *** от ** и применении последствий ничтожности сделок по договорам №***, 77, 78 от **.

Вступившим в законную силу решением Псковского городского суда от ** по делу *** в удовлетворении исковых требований ФИО3 к Комитету по управлению государственным имуществом <адрес> о признании ничтожными договоров купли-продажи земельных участков №***,77,78 от **, прекращении права собственности на земельные участки, восстановлении права на аренду земельных участков и применении последствий ничтожности сделок отказано.

В настоящее время на земельном участке с КН *** по адресу: <адрес> расположен индивидуальный жилой дом с КН ***, площадью 116,2 кв.м., год постройки 2022, данные о правообладателях отсутствуют, принят на учет как бесхозяйный объект недвижимости ** (л.д. 94-100, т.1).

В соответствии с приказом КУГИ <адрес> *** от ** ФИО1 в предоставлении земельного участка с КН 60:27:0120205:4050 с местоположением: <адрес>, площадью 1259 кв.м., с видом разрешенного использования «для строительства индивидуального жилого дома» в аренду без проведения торгов отказано (л.д. 93, т.1).

Обращаясь в суд с требованием о признании права собственности на самовольное строение с КН *** по адресу: <адрес>, истец указывал на законность его возведения на основании разрешения строительство, соответствие возведенного объекта недвижимости требованиям, установленным Правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, строительным, градостроительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам, требованиям технических регламентов, добросовестность при заключении предварительного договора купли-продажи земельного участка.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.

В силу положений ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Аналогичные правила содержатся в ст. 421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества.

В данном случае истец, заключив предварительный договор купли-продажи земельного участка, не приобрел на него право собственности, поскольку, сам по себе предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества не порождает у покупателя каких-либо прав и обязанностей в отношении предмета договора, следовательно, оснований для строительства на нем объекта недвижимого имущества в личных целях у ФИО1 не имелось.

При заключении такого договора, предусматривающего регистрацию права собственности на участок после строительства жилого дома, ФИО1 как покупатель не проявил должной степени заботливости и осмотрительности при совершении сделки, не убедился в том, что на момент заключения договора на земельном участке уже было зарегистрировано право собственности на строение за ФИО3, которое фактически не существовало.

Кроме этого, как установлено судом при рассмотрении дела 2-97/2025, истец начал строительство жилого дома в 2019 году, завершил в 2021, продолжая строительство в 2020 году он знал о решении Псковского городского суда от **, в соответствии с которым было прекращено право ФИО3 на земельный участок с КН ***, что свидетельствовало о невозможности заключения основного договора купли-продажи земельного участка.

В соответствии с судебной строительно-технической экспертизой возведенный объект – здание, расположенное по адресу: <адрес>, с КН КН *** частично не соответствует строительным требованиям в части отсутствия снегозадерживающих устройств на кровле, данное нарушение является устранимым. Соответствует требованиям, установленным Правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, градостроительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам, требованиям технических регламентов, не создает угрозу жизни и здоровью граждан (л.д. 42-65, т.2).

Вместе с тем, данное обстоятельство не является определяющим, позволяющим признать за истцом право собственности на самовольное строение при разрешении данного спора.

Как разъяснено в пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации *** право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ). (пункт 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации ***).

Как установлено судом, ФИО1 не обладающий правом на земельный участок, заключив предварительный договор купли-продажи, обязывающий его строительство на участке объекта в личных целях, в отсутствие разрешения на строительство, в 2019 году начал возведение на нем объекта недвижимого имущества и продолжил строительство в 2020 году, будучи осведомленным об отсутствии у ФИО3 права собственности на земельный участок, в связи с чем, суд приходит к выводу, что такое поведение ФИО1 не может быть признано добросовестным.

Довод истца о наличии разрешения на строительство, выданного на основании заявления ПЖСК «Автомобилист», судом признается несостоятельным, поскольку данное разрешение на строительство было выдано иному лицу, сам ФИО5 с заявлением о выдаче разрешения на строительство в Администрацию <адрес> не обращался в отсутствие у него права на земельный участок, при том, что на момент строительства дома ФИО3 уже было зарегистрировано право на объект недвижимого имущества на земельном участке с КН 60:27:0120205:4050, что позволило ему приобрести земельный участок в собственность.

В связи с чем, поскольку у ФИО1 на момент возведения на земельном участке жилого дома отсутствовало право на земельный участок, разрешение на строительство жилого дома получено не было, оснований для признания права на самовольную постройку не имеется. Необходимой совокупности условий, установленных п.3 ст. 222 ГК РФ, для признания права собственности на самовольное строение, не имеется.

Обстоятельств, свидетельствующих о возможности оформления ответчиком права собственности на земельный участок под спорным домом, в том числе на основании ст. 3.8 Федерального закона от ** № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (которые предусматривают при определенных условиях возможность предоставления гражданам для собственных нужд земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых располагаются жилые дома) не установлено.

В связи с чем, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194, 197-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации <адрес> о признании права собственности на самовольную постройку отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Псковский областной суд через Псковский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.Ю.Лебедева

Решение в окончательной форме изготовлено **.