Решение по делу № 2-7959/2023 от 21.12.2023

Дело № 2-7959/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 декабря 2023 года Московская область, г. Химки

Химкинский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Панферовой Д.А.,

при помощнике судьи Титовой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО "СТРОЙИНВЕСТ" о регистрации перехода права собственности,

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд к ООО "СТРОЙИНВЕСТ" с требованиями о квалификации предварительного договора в качестве основного договора уступки права, признании права собственности.

В обоснование своих требований истец указал, что <дата> между ООО «ВЕРТА» и АО УКС ФИО2 (застройщик) был заключен договор <№ обезличен> УКСЛ об участии в долевом строительстве МКД по строительному адресу <адрес>, г. Химки, мкр. Планерная корп. 3.

13 мая 2014 года ООО «ВЕРТА» и ФИО1 заключили предварительный договор <№ обезличен>ММ уступки прав (требований) по договору <№ обезличен> УКСЛ.

Согласно заключенным договорам в срок не позднее <дата> стороны обязались заключить договор уступки прав требований на получение и оформление в собственность 1/186 доли в праве общей долевой собственности на объект долевого строительства и доли в праве с предоставлением машиноместа <№ обезличен>.

Истец оплатил стоимость уступаемого права требования в размере 700 000,00 рублей, но ООО «ВЕРТА» в установленный срок не заключило договор уступки прав требований.

В январе 2015 года строительство объекта было признано проблемным, в 2017 году в отношении АО УКС ФИО2 применены правила банкротства застройщика.

В целях исполнения обязательств застройщика спорный объект <дата> определением суда передан ООО «СтройИнвест».

В 2021 году достроен и введен в эксплуатацию, спорному машиноместо присвоен КН 50:10:0000000:19288.

Согласно акту-приема передачи машиноместо было передано истцу, а он в свою очередь оплатил эксплуатационные расходы по нему.

Вместе с тем зарегистрировать свое право истец не может, так как у него отсутствуют правоустанавливающие документы за исключением акта приема-передачи, что влечет отказ от регистрационного органа.

Изменив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просил о регистрации перехода права собственности на машиноместо <№ обезличен> по адресу <адрес>, г.о. Химки, мкр. Планерная д. 23 с ООО «Стройинвест» на ФИО1.

Истец ФИО1 в судебное заседание явился в лице представителя, которая уточнив иск по его основаниям, исковые требования поддержала.

Ответчик ООО "СТРОЙИНВЕСТ" в судебное заседание явился в лице представителя, которая иск не признала, полагая, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права и ответчик является ненадлежащим.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился о времени и месте извещался в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ.

В силу ч. 2.1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (введена Федеральным законом от <дата> N 220-ФЗ, вступившим в силу <дата>) органы государственной власти, органы местного самоуправления, иные органы и организации, являющиеся сторонами и другими участниками процесса, могут извещаться судом о времени и месте судебного заседания лишь посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", если суд располагает доказательствами того, что указанные лица надлежащим образом извещены о времени и месте первого судебного заседания. Такие лица, получившие первое судебное извещение по рассматриваемому делу, самостоятельно предпринимают меры по получению дальнейшей информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи. Данные лица несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия ими мер по получению информации о движении дела, если суд располагает сведениями о том, что данные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе, за исключением случаев, когда меры по получению информации не могли быть приняты ими в силу чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств.

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, судебное разбирательство в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ проведено в отсутствие не явившихся лиц, извещавшихся о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

По смыслу ч. 2 ст. 56 ГПК РФ, обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами права, подлежащими применению к спорным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что между АО «УКС ФИО2» и ООО «Верта» заключен договор 03-08/12 УКСЛ от <дата> участия в долевом строительстве многоквартирного дома по строительному адресу: <адрес>, <...> <адрес>, по условиям которого объектом долевого строительства является паркинг на 186 машиномест общей площадью 8 335 кв.м, расположенный в подземном этаже многоквартирного дома (п.1.2).

Планируемый срок завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию <дата> (п.2.4).

Передача объекта долевого строительства не позднее <дата> (п.2.5). При этом застройщик обязался не менее, чем за 1 месяц до наступления данного срока направить уведомление о завершении строительства (п.2.6), а при невозможности завершить строительство в срок – не позднее чем за 2 месяца до истечения срока письменно известить об этом с предложением изменить договор в части срока передачи объекта долевого строительства (п.2.4).

Дополнительным соглашением № 1 от <дата> стороны изменили срок завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию на <дата>, а передачу объекта долевого строительства участнику – <дата>.

Договор и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы.

13 мая 2014 между истцом и ООО «Верта» заключен предварительный договор <№ обезличен>ММ уступки прав (требований) по договору 03-08/12 УКСЛ от <дата> участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

По условиям договора стороны обязались в срок не позднее <дата> заключить договор уступки прав (требований), предметом которого будет уступка прав (требований) на получение и оформление в собственность 1/186 доли в праве общей долевой собственности на объект долевого строительства и доли в праве на общее имущество с предоставлением машиноместа № 40.

Указанный договор, хотя бы поименован предварительным, содержит все существенные условия договора, а также устанавливает обязанность цессионария до заключения основного договора уплатить цену уступаемого, в связи с чем с учетом фактического исполнения истцом обязанности по оплате цены договора, подтвержденного платежными поручениями, суд квалифицирует поименованный предварительным договор в качестве основного договора.

Указанный договор в нарушение п.2 ст. 389 ГК РФ в установленном порядке не зарегистрирован по причине, как следует из содержания искового заявления, связанной с уклонением цедента от регистрации сделки.

Оплата по договору в размере 700 000,00 рублей произведена истцом <дата>

С учетом того, что цессия по договору участия в долевом строительстве, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, однако ООО «Верта» уклонилась от ее регистрации и при этом сведений о регистрации прав иных лиц на спорный объект не имеется, суд на основании п.2 ст. 165 ГК РФ приходит к выводу о недобросовестном поведении контрагента.

Арбитражным судом города Москвы <дата> в отношении АО «УКС ФИО2» судом применены правила §7 «Банкротство застройщика» главы 9 Федерального закона от <дата> <№ обезличен>- ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Решением Арбитражного суда города Москвы от <дата> АО «УКС ФИО2» признано несостоятельным (банкротом).

<дата> определением Арбитражного суда города Москвы ООО «Стройинвест» как приобретателю имущества застройщика ООО «УКС ФИО2» передан многоквартирный жилой дом с объектами инфраструктуры с КН 50:10:0000000:16923 и земельный участок с КН 50:10:000000:17128.

После заключения договора передачи имущества застройщика от <дата> ответчик предоставил истцу гарантийное письмо, согласно которому гарантировал не заключение с 3-ми лицами договоров об отчуждении спорного машиноместа и после завершения строительства и ввода в эксплуатацию МКД предоставить в нем в собственность ФИО1 объекта недвижимости – машиноместо <№ обезличен> без дополнительной оплаты с характеристиками, указанными в предварительном договоре <№ обезличен>ММ от 13 мая 2014 года уступки прав по договору <№ обезличен> УКСЛ от <дата>, заключенным между ФИО1 и ООО «Верта».

<дата> между ответчиком и истцом подписан кт приема-передачи машиноместа <№ обезличен>, согласно которому стороны подтвердили отсутствие претензий друг к другу относительно спорного объекта, ответчик подтвердил полную оплату объекта, а также право истца на регистрацию права собственности на спорный объект – машиноместо.

Истец несет бремя содержания имущества, оплачивая ЖКУ, что подтверждено квитанцией об оплате.

<дата> истец обратился в Росреестр для регистрации права собственности, но регистрация права была приостановлена из-за отсутствия у истца документов, подтверждающих возникновение права на машиноместо, за исключением акта –приема передачи, также регистрационный орган сослался на отсутствие регистрации предварительного договора уступки прав (требований).

В ходе процесса сторонами не отрицалось, что право собственности на машиноместо за истцом после подачи документов в 2022 году не зарегистрировано.

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполнятся надлежащим образом в соответствие с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствие с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно правовой позиции, которая сформулирована в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <дата>, решения о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом (иной объект недвижимости), соответствующую объекту долевого строительства (квартире и т.д.), передача которого участнику долевого строительства предусматривается заключенным с ним договором, выносятся, если ко времени рассмотрения дела застройщиком в установленном порядке не получено разрешение на ввод в эксплуатацию или строительство не завершено.

При вынесении решения по указанным делам необходимо исходить из необходимости доказывания факта совершения сделки и ее действительности, исполнения сторонами обязательств по сделке, в частности уплаты истцом предусмотренных договором денежных средств, создания спорного объекта за их счет, факта уклонения застройщика от предоставления документов, необходимых для регистрации права собственности истца на объект долевого строительства, факта ввода жилого дома в эксплуатацию или причин, по которым дом не введен в эксплуатацию, а также степени готовности объекта незавершенного строительства, факта осуществления строительства с соблюдением строительных норм и правил, других обстоятельств с учетом требований и возражений сторон.

Исходя из правовой позиции Президиума Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в утвержденном <дата> обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), участник долевого строительства, надлежащим образом, исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной – застройщиком, вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде помещения.

Согласно п.3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Руководствуясь положениями статей 130, 219 ГК РФ, статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статей 15, 16, 18 ЖК РФ, суд приходит к выводу о том, что спорный объект по техническим характеристикам является объектом недвижимости в многоквартирном жилом доме, ответчик хотя и не возражает против регистрации права собственности на объект, но и не способствует данной регистрации права за истцом.

Исходя также из положений статей 309, 310 ГК РФ, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за объекты в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны продавца, а при неисполнении обязательства другой стороной – требовать защиты своих прав.

Ссылаясь в своих возражениях на иск ответчик, указывает на неверный способ защиты права и необходимости предъявления административного иска об оспаривании действий Росреестра, с данным утверждением суд согласиться не может поскольку в рамках административного процесса суд не устанавливает наличие или отсутствие права собственности истца, а проверяет правомерность действий госоргана, в частности правомерность отказа при представленных заявителем документах.

По настоящему спору стороны не оспаривали отсутствие правоустанавливающих документов, необходимых для соблюдения административно процедуры регистрации права собственности, таким образом, предъявление иска к Росреестру об оспаривании его действий при отсутствии неправомерности действий с его стороны, не приведет к защите имущественного права истца на спорный объект.

Суд также не может согласиться с доводами ответчика о необходимости защиты истцом своего права с соблюдением разъяснений, изложенных в п. 62 совместного Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от <дата> <№ обезличен> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», поскольку в изложенном случае отсутствует продавец в виду ликвидации и невозможности регистрации справа без его заявления.

Вместе с тем в спорных отношениях ответчику было предано имущество застройщика, а ответчик в свою очередь согласно определению суда от <дата> принял обязательства застройщика, таким образом, в спорных отношениях является надлежащим ответчиком.

Суд также принимает во внимание, что ответчик после перехода к нему обязательств застройщика подписал с истцом акт приема-передачи, тем самым подтвердил вступление в правовые взаимоотношения с истцом по спорному имуществу как застройщик объекта.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению, поскольку подписывая с истцом акт приема-передачи спорного имущества и выступая в правоотношениях как лицо имеющее право им распоряжаться, но в последующем отрицая несения обязательств по нему (что следует из заявления ответчика о ненадлежащем способе защиты права и ненадлежащем ответчике), ответчик действует в нарушение принципа «эстоппель».

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковое заявление ФИО1 к ООО "СТРОЙИНВЕСТ" о регистрации перехода права собственности – удовлетворить.

Произвести регистрацию перехода права собственности на машиноместо <№ обезличен> по адресу <адрес>, г.о. Химки, мкр. Планерная д. 23 с ООО «Стройинвест» на ФИО1.

Решение вступившее в законную силу является основанием для регистрации права собственности ФИО1 в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в Московской областной суд через Химкинский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда принято <дата> г.

УИД 50RS0<№ обезличен>-18

Судья

Панферова Дарья Александровна

<данные изъяты>