Решение по делу № 2-21/2025 от 24.01.2025 - о признании права собственности на самовольное строение, по встречному иску администрации муниципального образования Новосергиевский район Оренбургской области к <ФИО> о досрочном расторжении договора аренды.

№ 2-21/2025 (№ 2-716/2024)

УИД - 56RS0024-01-2024-001181-26

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 января 2025 года п. Новосергиевка Оренбургская область

Новосергиевский районный суд Оренбургской области в составе:

председательствующего судьи Дроновой Т.М.,

при секретаре Болодуриной А.А.,

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 – ФИО2, действующей на основании ордера от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика (истца по встречному иску) администрации муниципального образования Новосергиевский район Оренбургской области ФИО4, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования Новосергиевский район Оренбургской области, администрации муниципального образования Новосергиевский поссовет Новосергиевского района Оренбургской области о признании права собственности на самовольное строение, по встречному иску администрации муниципального образования Новосергиевский район Оренбургской области к ФИО1 о досрочном расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования Новосергиевский район Оренбургской области, администрации муниципального образования Новосергиевский поссовет Новосергиевского района Оренбургской области о признании права собственности на самовольное строение, указав, что в ДД.ММ.ГГГГ она своими силами и на свои средства построила нежилое здание – гараж, общей площадью <данные изъяты>. Здание возведено на земельном участке, представленном ей на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Договор аренды заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Согласно данному договору аренды ей передан во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес> земель: <данные изъяты> разрешенное использование: <данные изъяты>. Согласно п. 5.1.2 договора «арендатор имеет право возводить на земельном участке здания, строения, сооружения». В настоящее время ей необходимо оформить право собственности на указанное здание. Правоустанавливающие документы, акт ввода в эксплуатацию отсутствуют, соответственно у нее отсутствует возможность зарегистрировать указанный объект в органах Росреестра, и распоряжаться своим имуществом на праве собственности.

Истец просит суд признать за ней право собственности на нежилое здание – гараж, общей площадью <данные изъяты>, местоположение: <адрес>, с постановкой на кадастровый учет.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО9

В ходе рассмотрения дела ответчиком администрацией МО Новосергиевский район Оренбургской области предъявлено встречное исковое заявление к ФИО1 о досрочном расторжении договора аренды, в обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО Новосергиевский район Оренбургской области и индивидуальным предпринимателем ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>. Данный договор заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Заявленные ФИО1 требования существенно изменяют условия заключенного договора аренды, а именно: <данные изъяты> разрешенное использование: объекты дорожного сервиса (код <данные изъяты>.)»; <данные изъяты> максимальное и (или) минимальное допустимые параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства: минимальная площадь – <данные изъяты> максимальная площадь – <данные изъяты>; максимальное количество этажей- 4; минимальный отступ зданий, строений, сооружений от границ земельного участка – <данные изъяты>.; максимальный процент застройки – <данные изъяты>». Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в одностороннем порядке в случае использования земельного участка не по целевому назначению. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдан ГПЗУ, где указана необходимая информация для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка. Начальником инспекции государственного строительного надзора Оренбургской области ФИО3 уведомлением о выявлении самовольной постройки от ДД.ММ.ГГГГ № выявлен факт строительства нежилого здания без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений, что подтверждается актом контрольного (надзорного) мероприятия, а именно: заключением от ДД.ММ.ГГГГ, объект возведен с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. На основании заключения кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ можно сделать вывод о том, что отступ при строительстве зданий не соответствует требованиям ПЗиЗ.

Администрация МО Новосергиевский район Оренбургской области просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ней и индивидуальным предпринимателем ФИО1, в связи с существенным нарушением условий договора, градостроительных норм, и нецелевым использованием земельного участка.

Истец ФИО1 (ответчик по встречному иску) в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО2 в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования, просила их удовлетворить, пояснила, что в договоре аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ указано на право ФИО1 возводить постройки. Она возвела гараж, нарушений не имеется, минимальный процент застройки не нарушен. По Правилам землепользования и застройки ни минимальный, ни максимальный параметры не нарушены, что касается пункта, что площадь застройки не должна превышать <данные изъяты>, полагает, что это техническая ошибка, потому что участок имеет площадь всего лишь <данные изъяты>. Публичными слушаниями все недостатки по отступам устранены. Никаких нарушений со стороны истца не имеется. Здание соответствует строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам. Права и законные интересы третьих лиц не нарушены. В удовлетворении встречных исковых требований администрации МО Новосергиевский район Оренбургской области просит отказать, так как земельный участок используется ФИО1 по целевому назначению, неполучение разрешения на строительство не является основанием для расторжения договора.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) администрации МО Новосергиевский район Оренбургской области ФИО4 в судебном заседании просила в удовлетворении иска ФИО1 отказать, встречные требования удовлетворить. Пояснила, что Правилами землепользования и застройки МО установлен градостроительный план, согласно которому правовой режим земельных участков используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации. Согласно классификаторам вида разрешенных построек от ДД.ММ.ГГГГ к объектам дорожного сервиса относятся: заправка транспортных средств, постройки для обеспечения дорожного отдыха, автомобильные мойки и постройки для ремонта автомобилей. Максимальное количество этажей – <данные изъяты> максимальный процент застройки – <данные изъяты>, минимальный отступ от зданий, сооружений – <данные изъяты>. ФИО1 возвела гараж - объект капитального строительства, для строительства которого необходимо получение разрешения. Гараж построен с нарушениями предельных параметров разрешенного строительства, отступы от границ менее 5 м, фактически на границах северо-западной и северо-восточной сторонах. Наименование вида разрешенного использования земельного участка как объекта дорожного сервиса не допускает строительство на нем гаража согласно ПЗЗ хранение автотранспорта с кодом 2.7.1 предполагает размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в том числе подземных, предназначенных для хранения автотранспорта, в том числе с разделением на место для автомобиля, за исключением гаражей, размещение которых предусмотрено содержанием видов разрешенного использования с кодами 2.7.2. Так как земля находится не в пожизненной аренде, то истец не в праве приобретать на нее право собственности. Считает, что истец использует земельный участок не по целевому назначению.

Ответчик по первоначальному иску администрация Новосергиевского поссовета в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Третьи лица по первоначальному иску ФИО10, ФИО9 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц в силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО2, представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО4, допросив свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность осуществляется с соблюдением требований технических регламентов; безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам; охраны окружающей среды и экологической безопасности; сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается данным лицом.

Строительство объекта недвижимости считается оконченным и вновь созданное недвижимое имущество признается объектом права собственности, согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, с момента его государственной регистрации.

В соответствии со ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В силу положений ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Документом, который удостоверяет завершение объекта строительства в полном объеме в соответствии с выданным разрешением, градостроительным планом земельного участка и проектной документацией, и дает основание для постановки построенного объекта на государственный учет, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу ч. 1.2 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Согласно пункта 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 44 от 12.12.2023 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (пункты 2, 3 статьи 222 ГК РФ).

В пункте 5 указанного Постановления Пленума ВС РФ разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов (абзацы первый, третий пункта 1 статьи 130, пункт 1 статьи 1413 ГК РФ).

Как указано в пункте 25 Постановления Пленума № 44 от 12.12.2023 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Согласно пункту 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 44 от 12.12.2023 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

В постановлении пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО Новосергиевский район Оренбургской области и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому арендодатель обязуется представить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>, месторасположение: <адрес> (<данные изъяты> договора). Разрешенное использование: объекты дорожного сервиса.

Согласно п. <данные изъяты> вышеуказанного договора максимальное и (или) минимальное допустимые параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства: минимальная площадь – <данные изъяты>, максимальная площадь – <данные изъяты>, максимальное количество этажей – <данные изъяты>, минимальный отступ зданий, строений, сооружений от границ земельного участка – <данные изъяты>, максимальный процент застройки – <данные изъяты>

Договор аренды земельного участка заключен на срок <данные изъяты> с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1. договора).

Согласно главе <данные изъяты> договора арендатор имеет право использовать земельный участок в соответствии с целью и условиями его предоставления; возводить на земельном участке здания, строения, сооружения в порядке, установленном действующим законодательством, передавать, закладывать, продавать, сдавать в аренду третьим лицам здания, сооружения, возведенные на земельном участке.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ следует, что земельный участок с кадастровым номером №, имеет площадь <данные изъяты>, расположен по адресу: <адрес>; категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>), правообладатель «данные о правообладателе отсутствуют», ограничение прав и обременение объекта недвижимости: аренда, срок действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №

Согласно техническому плану здания от ДД.ММ.ГГГГ, предоставленному истцом, здание одноэтажное, материал наружных стен – из <данные изъяты>, год завершения строительства – ДД.ММ.ГГГГ, площадь <данные изъяты>, здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №

Согласно отчету об оценке <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость одноэтажного здания кирпичного гаража, расположенного по адресу: <адрес>, определена в размере 55 000 руб.

Истцом принимались меры по легализации возведенного строения, что подтверждается отказом администрации муниципального образования Новосергиевский район Оренбургской области от ДД.ММ.ГГГГ № в выдаче разрешения на ввод эксплуатацию, из которого следует, что ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ обратилась с заявлением по вопросу оформления права собственности построенного здания гаража без разрешения на строительство. Заявителю указано, что выдача разрешений на строительство регламентируется ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Выдача разрешения на строительство при наличии частично или полностью построенного здания не предусмотрена. Лицо, осуществившее строительство без указанного разрешения, подлежит привлечению к административной ответственности в соответствии со ст. 9.5 КоАП РФ, а построенный объект в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ определяется как самовольная постройка и подлежит сносу или привидению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом. Информация о возведении гаража без разрешения на строительство направлена в Инспекцию Государственного строительного надзора Оренбургской области для проведения проверки в соответствии со ст. 54 Градостроительного кодекса РФ.

В подтверждение доводов об отсутствии препятствий для признания за истцом права собственности на спорное нежилое здание представлены заключения специализированных организаций о соответствии нежилого помещения градостроительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам.

Экспертным заключением <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что нежилое одноэтажное здание (гараж), расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка №, соответствуют требованиям п. 5.3.3. СанПиН 2.6.1.2523-09 «Нормы радиационной безопасности (НРБ-99/2009)».

Согласно заключению <данные изъяты> по результатам обследования строительных конструкций на соответствие противопожарным нормам и правилам нежилого здания (гараж), площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка №, он соответствует пожарным нормам и правилам.

Согласно заключению <данные изъяты> по результатам обследования технического состояния нежилого здания (гараж), площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка №, категории технического состояния конструктивных элементов и здания в целом – работоспособное. Дальнейшая эксплуатация здания возможна и не является опасным для жизни и здоровья людей.

Из заключения кадастрового инженера ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, адрес: <адрес>, является гаражом, так как в соответствии с Приказом Минстроя России от 05.10.2023 года № 718/пр (редакция от 19.09.2024 года) «Об утверждении СП 113.13330.2023 «СНиП 21-01-99 стоянка автомобилей (вместе с «СП 113.13330.2023. Свод правил. Стоянки автомобилей СНиП 21-02-99»)» гараж – это здание, сооружение или помещение для стоянки (хранения), ремонта и технического обслуживания автомобилей, мотоциклов и других транспортных средств; может быть как частью здания (встроено-пристроенные гаражи), так и отдельным строением. Гараж связан с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (у гаража имеется фундамент). Гараж создан из строительных материалов, используемых для капитального строительства (керамзитоблок).

Согласно протоколу публичных слушаний по рассмотрению вопроса о возможности выдачи разрешения на отклонения от предельно допустимых параметров от ДД.ММ.ГГГГ состоялось публичное слушание по заявлению ФИО1 о рассмотрении вопроса о возможности выдачи разрешения на отклонения от предельно допустимых параметров при проектировании объекта дорожного сервиса на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования «объекты дорожного сервиса», планируемые отклонения: расстояние от фундамента здания до границы земельного участка со стороны заднего фасада <данные изъяты> и со стороны бокового фасада <данные изъяты>. Результат публичных слушаний: рекомендовать главе МО Новосергиевский поссовет Новосергиевского района Оренбургской области выдать разрешение на отклонение от предельно допустимых параметров при проектировании объекта дорожного сервиса на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, в вышеуказанных параметрах.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО6 указала, что ФИО1 занималась строительством гаража. ФИО1 рассказывала, какие работы проводятся, пояснила, что купила цемент и шлакоблоки за счет своих средств. Она видела, что гараж строили рабочие.

Свидетель ФИО7 в судебном заседании показала, что ФИО1 построила гараж возле кафе <данные изъяты> Истец рассказывала, что покупала для строительства цемент и шлакоблоки. Строительством гаража занималась бригада строителей, которую нанимала истец.

У суда нет оснований не доверять показаниям свидетелей. Они согласуются с материалами дела. Данными о личной или иной заинтересованности свидетелей в исходе дела суд не располагает.

Суд считает, что право собственности на самовольную постройку, возведенную ФИО1 на земельном участке, который предоставлен ей по договору аренды для строительства соответствующих объектов недвижимости, может быть признано, если при строительстве не было допущено существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и сохранение данного строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Отсутствие в ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации такого вида землепользования, как аренда, не исключает признание права на самовольную постройку за арендатором земельного участка, поскольку нормы Земельного кодекса Российской Федерации (ст. ст. 22, 30) позволяют предоставлять землю под строительство объектов недвижимости. Запрета на признание права собственности за лицами, владеющими земельным участком, где осуществлена самовольная постройка, на праве аренды, закон не содержит.

Строение, возведенное ФИО1, является самовольной постройкой, однако единственными признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, к получению которого истец, осуществившая самовольную постройку, предпринимала меры.

По смыслу ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушение, предусмотренной законом процедуры оформления разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию не является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку при доказанности соблюдения целевого назначения и разрешения использования земельного участка, градостроительных регламентов, строительных, экологических и иных правил и нормативов. В соответствии со ст.ст. 40-41 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-технических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Как следует из материалов дела, по своему функциональному назначению нежилое здание соответствует виду разрешенного использования земельного участка, строительные работы выполнены в соответствии с требованиями СНиП, соответствуют требованиям санитарных, пожарных норм и правил, конструктивные элементы нежилого здания не создают угрозу жизни и здоровью граждан при его эксплуатации, о чем указано в заключении.

В соответствии с ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из материалов дела, земельный участок из земель населенных пунктов, разрешенное использование: объекты дорожного сервиса, на котором возведена самовольная постройка, находится в аренде у ФИО1 На данном земельном участке возведено нежилое здание, являющееся самовольной постройкой, которое не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Таким образом, анализируя исследованные в суде доказательства, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 о признании права собственности на самовольно возведенную постройку - гараж являются обоснованными и подлежат удовлетворению, поскольку установлено, что здание возведено истцом на выделенном ему земельном участке, строительство недвижимого имущества осуществлено без разрешительной документации, однако данное строение права и охраняемые законом интересы других граждан не нарушает, угрозу жизни и здоровью граждан не представляет, соответствует действующим строительным, градостроительным и санитарным нормам и может эксплуатироваться по назначению.

Доводы представителя ответчика ФИО4 о том, что истец использует участок не по целевому назначению, суд не принимает во внимание, поскольку ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок с разрешенным использованием: объекты дорожного сервиса. Истцом на земельном участке возведен гараж, который согласно заключению кадастрового инженера ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ, является зданием, сооружением или помещением для стоянки (хранения), ремонта и технического обслуживания автомобилей, мотоциклов и других транспортных средств; может быть как частью здания (встроено-пристроенные гаражи), так и отдельным строением. Согласно Правилам землепользования и застройки МО Новосергиевский поссовет Новосергиевского района Оренбургской области земельный участок с разрешенным видом использования «объекты дорожного сервиса» предназначен для размещения зданий и сооружений дорожного сервиса. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 4.9.1.1-4.9.1.4, а именно: размещение автозаправочных станций, размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов дорожного сервиса (код 4.9.1.1); размещение зданий для предоставления гостиничных услуг в качестве дорожного сервиса (мотелей), а также размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов дорожного сервиса (код 4.9.1.2); размещение автомобильных моек, а также размещение магазинов сопутствующей торговли (код 4.9.1.3); размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, и прочих объектов дорожного сервиса, а также размещение магазинов сопутствующей торговли (код 4.9.1.4).

Доводы ФИО4 о том, что истцом при строительстве гаража нарушены максимальные и минимальные допустимые параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, установленные <данные изъяты> договора аренды земельного участка, суд признает необоснованными, поскольку действующее законодательство не содержит ограничений в отношении количества размещения на одном земельном участке нескольких объектов капитального строительства. При этом суд учитывает, что возведенный гараж может быть как частью здания (встроено-пристроенные гаражи), так и отдельным строением.

Статьей 14 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты (п. 2 ч. 5). Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно при создании объекта недвижимости (ч. 3 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ). С учетом изложенного, решение суда является основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности ФИО1 на вышеуказанный гараж.

В части встречных требований администрации МО Новосергиевский район Оренбургской области о досрочном расторжении договора аренды.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО Новосергиевский район Оренбургской области и индивидуальным предпринимателем ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> Данный договор заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 на указанном земельном участке возведен объект самовольного строения: нежилое здание гаража площадью <данные изъяты>

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 607 Гражданского кодекса РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. В силу ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, установленных названной нормой, а также по иным основаниям, предусмотренным договором аренды. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок. В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Пунктом 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Статьей 46 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ. Как следует из пп. 1 п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ, одним из таких оснований является использование земельного не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде.

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ проведено обследование земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: <данные изъяты>, виды разрешенного использования: <данные изъяты> (код 4.9.1), было выявлено нижеследующее: на земельном участке возведено капитальное задние, не прошедшее процедуру государственного кадастрового учета; построенное здание полностью входит в границы проверяемого земельного участка; северный угол здания расположен в <данные изъяты> по северо-западной границе и в <данные изъяты> по северо-восточной границе участка; западный угол здания расположен в <данные изъяты> по северо-западной границе и в <данные изъяты> по юго-западной границе участка; южный угол расположен в <данные изъяты> по юго-западной границе и в <данные изъяты> по юго-восточной границе участка; восточный угол здания расположен в <данные изъяты> по юго-восточной границе и в <данные изъяты> по северо-восточной границе. Согласно сведениям Единого государственного реестра прав исследуемый земельный участок расположен в территориальной зоне № Т. зона транспортной инфраструктуры (производственная зона, зона инженерной и транспортной инфраструктур). Согласно правилам землепользования и застройки МО Новосергиевский поссовет <адрес> в зоне Т. зона транспортной инфраструктуры для земельных участков с видом разрешенного использования «объекты дорожного сервиса» (код 4.9.1) предусмотрено следующее: размещение зданий и сооружений дорожного сервиса. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 4.9.1.1-4.9.1.4.; также допускается строительство зданий, строений, сооружений с максимальным количество этажей – <данные изъяты>, минимальный отступ зданий, строений, сооружений о границ земельного участка – <данные изъяты>, максимальный процент застройки в границах земельного участка – <данные изъяты>. Отступ при строительстве здания не соответствует требованиям ПЗиЗ.

Администрацией МО Новосергиевский район Оренбургской области ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ направлена претензия-уведомление, что в связи с использованием земельного участка с существенными нарушениями условий договора аренды просит в срок <данные изъяты> с момента получения претензии-уведомления добровольно расторгнуть договор аренды земельного участка №.

Пунктом 1 ст. 7 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.

В силу п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ, указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно ст. 42 Земельного кодекса РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с ч. 13 ст. 3 Федерального закона от 08.11.2007 года № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменении в отдельные законодательные акты Российской Федерации» к основным понятиям, используемым в настоящем ФЗ относятся, в том числе, объекты дорожного сервиса - здания, строения, сооружения, иные объекты, предназначенные для обслуживания участников дорожного движения по пути следования (автозаправочные станции, автостанции, автовокзалы, гостиницы, кемпинги, мотели, пункты общественного питания, станции технического обслуживания, подобные объекты, а также необходимые для их функционирования места отдыха и стоянки транспортных средств).

Согласно Приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 года № П/0412 утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков наименование вида разрешенного использования земельного участка «ремонт автомобилей», описание вида разрешенного использования земельного участка: размещение мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей, и прочих объектов дорожного сервиса, а также размещение магазинов сопутствующей торговли», код вида разрешенного использования земельного участка - 4.9.1.4.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки МО Новосергиевский поссовет Новосергиевского района Оренбургской области к объектам дорожного сервиса отнесен вид разрешенного использования земельного участка «размещение зданий и сооружений дорожного сервиса. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 4.9.1.1. – 4.9.1.4, минимальная площадь <данные изъяты>, максимальная площадь – <данные изъяты>, максимальное количество этажей – <данные изъяты>, минимальный отступ зданий, строений, сооружений от границ земельного участка – <данные изъяты>

Таким образом, ФИО1 на земельном участке с кадастровым номером №, предоставленном ей в аренду, возведено капитальное задние – гараж, площадью <данные изъяты>, которое относится к объектам дорожного сервиса, то есть соответствует разрешенному использованию: объекты дорожного сервиса. Построенное здание полностью входит в границы указанного земельного участка. Отступ при строительстве здания не соответствует требованиям ПЗиЗ. Однако, согласно протоколу публичных слушаний от ДД.ММ.ГГГГ рекомендовано главе МО Новосергиевский поссовет <адрес> выдать разрешение на отклонение от предельно допустимых параметров при проектировании объекта дорожного сервиса на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, в вышеуказанных параметрах.

При таких обстоятельствах, суд считает, что администрацией МО Новосергиевский район Оренбургской области не представлено доказательств, свидетельствующие о существенном нарушении ФИО1 условий договора аренды земельного участка.

При строительстве указанного объекта не выявлено нарушений строительных, градостроительных, противопожарных и санитарно-эпидемиологических норм и правил.

Объект не представляет угрозу жизни и здоровью граждан; соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он расположен; соответствует требованиям прочности и стойкости, предъявляемым к объектам соответствующего назначения, и не представляет угрозу жизни граждан.

Оценивая вышеуказанные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что истцом (ответчиком по встречному иску) ФИО1 не допущено существенных нарушений условий договора аренды в части использования земельного участка по целевому назначению. Ответчиком представлены доказательства осуществление действий, направленных на использование земельного участка по целевому назначению, что также свидетельствует об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка. Доказательств обратного администрацией МО Новосергиевский район Оренбургской области суду не представлено.

При указанных обстоятельствах, встречные исковые требования администрации МО Новосергиевский район к ФИО1 о досрочном расторжении договора аренды удовлетворению не подлежат.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, проживающей по адресу: <адрес>, паспорт серии №, к администрации муниципального образования <адрес>, ИНН <***>, ОГРН <***>, расположенной по адресу: <адрес>, администрации муниципального образования Новосергиевский поссовет <адрес>, ИНН <***>, ОГРН <***>, расположенной по адресу: <адрес>, о признании права собственности на самовольное строение – удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес>, проживающей по адресу: <адрес>, паспорт серии № право собственности на самовольно возведенное нежилое здание гаража, общей площадью <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №

Решение является основанием для постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости.

В удовлетворении встречных исковых требований администрации муниципального образования Новосергиевский район Оренбургской области, ИНН <***>, ОГРН <***>, расположенной по адресу: <адрес>, к ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженке <адрес>, проживающей по адресу: <адрес>, паспорт серии №, о досрочном расторжении договора аренды – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Оренбургский областной суд через Новосергиевский районный суд Оренбургской области.

Председательствующий Т.М. Дронова

Полный текст решения изготовлен 07 февраля 2025 года.

Председательствующий Т.М. Дронова