Решение по делу № 2-372/2025 от 22.01.2026 - о сохранении нежилого здания в реконструированном, перепланированном и переустроенном виде, признании права собственности.

Дело №2-372/2025

УИД 22RS0013-01-2024-006403-52

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 декабря 2025 года город Бийск, Алтайский край

Бийский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Ю.В. Клепчиной,

при секретаре Н.А. Жолкиной,

с участием представителя истцов ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4 к Администрации города Бийска Алтайского края о сохранении нежилого здания в реконструированном, перепланированном и переустроенном виде, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3, ФИО4 обратились в суд с иском к Администрации г.Бийска, в котором просят сохранить нежилое здание по адресу: Российская Федерация, <адрес>, в реконструированном, перепланированном и переустроенном виде, выразившимся в возведении пристроя к указанному нежилому зданию площадью 82,3 кв. м общей площадью 138,7 кв. м согласно техническому плану помещения, изготовленного ООО «Межа» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; признать за ФИО3 право общей долевой собственности на 1/2 долю в праве на нежилое здание по адресу: Российская Федерация, <адрес>, в реконструированном виде, с учетом возведенного пристроя к нежилому зданию площадью 82,3 кв. м, общей площадью 138,7 кв. м; признать за ФИО4 право общей долевой собственности на 1/2 долю в праве на указанное нежилое здание в реконструированном виде, с учетом пристроя к нему площадью 82,3 кв. м, общей площадью 138,7 кв. м.

В обоснование заявленных требований указано, что в 2012 году истцы приобрели в собственность жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>.

Прежним хозяином был сделан пристрой к жилому дому без разрешения.

После приобретения жилого дома и земельного участка истцами в 2013 году были сделаны попытки получить разрешение на строительство. Был заказан градостроительный план, однако, в согласовании было отказано и предложено представить ряд документов, в том числе и разрешение на строительство, которого у истцов нет. Впоследствии жилой дом был выведен из жилого фонда в нежилой.

Согласно техническому плану, изготовленному кадастровым инженером ФИО5, на земельном участке с кадастровым номером № площадью 232 кв. м, принадлежащем ФИО3 и ФИО4 на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, выстроено нежилое здание площадью 138,7 кв. м, из них 82,3 кв. м - самовольный пристрой.

Пристрой согласно схеме расположения на земельном участке располагается в границах земельного участка с кадастровым номером №, находящегося в собственности.

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № – земли населенных пунктов, магазины со смешанным ассортиментом товаров.

Заказчиком кадастровых работ разрешение на строительство пристроя площадью 82,3 кв. м не было представлено.

Таким образом, строительство нежилого пристроя было произведено без разрешения на строительство, в связи с чем выстроенный пристрой к зданию является самовольной пристройкой.

Между тем, нежилой пристрой расположен на земельном участке площадью 232 кв. м, расположенном по адресу: <адрес> в <адрес>, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, для магазинов со смешанным ассортиментом товаров, собственниками которого являются истцы в равных долях.

Самовольная пристройка к нежилому помещению не нарушит прав и законных интересов граждан, нарушений при строительстве объекта не допущено, строительно-техническим, санитарно-эпидемиологическим, градостроительным, противопожарным нормам и правилам соответствует.

Угрозы для жизни и здоровья людей нет, здание пригодно для дальнейшей эксплуатации и может быть сохранено в установленном законом порядке. Таким образом, сохранение самовольно выстроенного нежилого здания не нарушит прав и законных интересов граждан и не создаст угрозу их жизни или здоровью, в связи с чем ФИО3 и ФИО4 обратились в суд с настоящим иском.

В судебное заседание истцы ФИО3 и ФИО4 не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежаще.

Представитель истцов ФИО1, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, который просила удовлетворить.

Представитель ответчика Администрации г.Бийска ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании с иском не согласилась, указав на допущенные при возведении пристроя нарушения противопожарных норм, в том числе несоответствие расстояния от нежилого здания истцов до жилого <адрес>, которое по результатам проведенной судебной экспертизы составило 11,3 метра, что менее 12 метров.

Третье лицо ФИО6 – собственник жилого дома и земельного участка по <адрес> в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена надлежаще, в телефонограмме пояснила, что не возражает относительно удовлетворения заявленных исковых требований, поскольку сохранение самовольной постройки истцов ее права не нарушает.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Алтайскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежаще.

С учетом положений ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом при сложившейся явке.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ч.1 ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу положений ст.219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ч.1 ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В п.38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу ст.131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение; при этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (ч.1 ст.130 ГК РФ).

При решении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил.

В соответствии с п.1 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п.2 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п.3 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании из материалов дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельств о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право общей долевой собственности истцов ФИО3 (1/2 доля) и ФИО4 (1/2 доля) на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: г,Бийск, <адрес>, площадью 232 +/- 5 метров, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины со смешанным ассортиментом товаров.

На указанном земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером № площадью 57,6 квадратных метра, собственниками которого также являются истцы ФИО3 (1/2 доля) и ФИО4 (1/2 доля) (т.1, л.д.66-67).

Как следует из технического плана, изготовленного кадастровым инженером ФИО5, на земельном участке истцов по <адрес> с кадастровым номером № к нежилому зданию с кадастровым номером № возведен пристрой площадью 82,3 квадратных метра, в результате чего общая площадь нежилого здания увеличилась до 138,7 квадратных метра.

Данный пристрой согласно схеме расположения на земельном участке граничит с земельным участком и расположенным на нем жилым домом по <адрес>, собственником которых является ФИО6, право собственности на землю зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, на жилой дом – ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В соответствии с п.2 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами (п.4 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Между тем, как указано в исковом заявлении, пристрой к нежилому зданию был возведен прежним собственником еще до того, как жилой дом по <адрес> был приобретен истцами и выведен из жилого фонда в нежилой.

Таким образом, пристрой к зданию по <адрес> был возведен без получения соответствующего разрешения на строительство, соответственно, является самовольной постройкой.

Как разъяснено в п.40 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 года №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ).

С иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка (п.41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 года №44).

Системный анализ приведенных норм и разъяснений, регулирующих спорные правоотношения, подлежащих применению в совокупности, позволяет определить условия, при которых могут быть сохранены самовольно возведенные строения – наличие в собственности или ином пользовании земельного участка, на котором возведена постройка, вид разрешенного использования земельного участка, соответствие самовольной постройки требованиям градостроительных и строительных норм и правил, отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц либо создание угрозы жизни и здоровью граждан.

Таким образом, само по себе отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию не может служить основанием для отказа в легализации самовольной реконструкции при условии, что сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает и не создает угрозу жизни и здоровья граждан.

Определением Бийского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГГГ по настоящему делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы о соответствии пристроя площадью 82,3 кв. м к нежилому зданию по <адрес> санитарно-эпидемиологическим, строительным, градостроительным, противопожарным нормам и правилам, о наличии нарушений указанных норм и правил и их влиянии на прочность, надежность конструкций и безопасность эксплуатации нежилого здания и возможности его сохранения в переустроенном, перепланированном и реконструированном состоянии, проведение судебной экспертизы было поручено экспертам ФБУ «Алтайская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ».

Из заключения экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что объект исследования - пристрой площадью 82,3 кв. м к нежилому зданию по <адрес> санитарно-эпидемиологическим, строительным, градостроительным, противопожарным нормам и правилам соответствует, кроме требования по обеспечению внутренним противопожарным водопроводом с возможностью тушений от одного пожарного крана с минимальным расходом диктующего ПК-с 2,5 л/с в соответствии с требованиями СП 10.13130.2020. Объект исследования - пристрой площадью 82,3 кв. м к нежилому зданию по <адрес> при нормальной эксплуатации угрозу жизни и здоровью граждан, как находящихся в нежилом помещении, так и находящихся в помещениях, расположенных на соседних земельных участках, не создаёт. Сохранить данное нежилое здание в установленном законом порядке в переустроенном, перепланированном и реконструированном состоянии можно.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истцы просят сохранить свое наследство - нежилое здание по адресу: <адрес> в перепланированном, переустроенном, реконструированном состоянии, с учетом самовольно возведенного прежним собственником пристроя, и признать за ними право собственности на данное здание, сохранение которого в перепланированном и переустроенном состоянии по смыслу закона возможно при представлении доказательств, подтверждающих соответствие переустроенного и перепланированного помещения требованиям строительных норм и правил, пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям законодательства, отсутствии угрозы жизни и здоровью, нарушения прав и законных интересов граждан.

Таким доказательством является полученное в ходе рассмотрения настоящего дела заключение экспертов ФБУ Алтайская ЛСЭ Минюста России №2762/6-2-24 от 19.12.2025 года, которое отвечает требованиям ст.86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, является ясным, полным, объективным, определенным, не имеет противоречий, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате него выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Эксперты, проводившие исследование, имеют соответствующее образование, оснований ставить под сомнение выводы экспертов у суда не имеется, сторона ответчика на порочность экспертного заключения не ссылалась.

В рассматриваемом случае, несмотря на выявленные нарушения противопожарных норм, эксперты пришли к выводу о возможности сохранения нежилого здания по <адрес> в установленном законом порядке в переустроенном, перепланированном и реконструированном состоянии.

Суд соглашается с данным выводом экспертов, поскольку нежилое здание обеспечено другими техническими средствами, которые могут быть применены при возникновении опасности пожара.

Так, в здании смонтирована автоматическая пожарная сигнализация и система оповещения (СОУЭ) первого типа, что соответствует СП 3.13130.2009; эвакуационные пути и выходы (количество, длина, ширина) полностью соответствуют требованиям 123-ФЗ и СП 1.13130.2020; отопительная система и электроустановки также признаны соответствующими нормам безопасности, что в совокупности минимизирует риски, связанные с отсутствием внутреннего пожарного водопровода.

При этом, суд учитывает, что наружное противопожарное водоснабжение соответствует закону и осуществляется от гидрантов городской сети.

Как указывает представитель истцов ФИО1, ближайшая пожарная часть (ПЧ №) находится всего в 0,5 км от нежилого здания истцов, что гарантирует быстрое прибытие подразделений, свободный подъезд для пожарной техники шириной более 6 метров обеспечен, таким образом, отсутствие внутреннего крана полностью компенсируется близостью пожарной части и наличием наружных источников воды.

При этом, поскольку эксперт ссылается на таблицу 7.1 СП 10.13130.2020, указывая, что для предприятий торговли (Ф3.1) до 3 этажей нужен 1 пожарный кран, представитель истцов ФИО1 обращает внимание суда, что согласно СП 10.13130.2020 обязанность устройства внутреннего пожарного водопровода зависит не только от этажности, но и от строительного объема здания. Для зданий малого объема (менее 5000 куб. м) внутреннего пожарного водопровода не требуется.

В рассматриваемом случае, эксперт указал площадь (138,7 кв. м), но не привел расчет объема здания, в связи с чем, по мнению стороны истцов, требование о необходимости внутреннего пожарного водопровода может быть необоснованным. Отсутствие внутреннего водопровода в данном конкретном здании площадью всего 138,7 кв. м не является критическим фактором, влияющим на безопасность людей.

По мнению стороны истцов, для объекта такой малой площади требование об устройстве сложной системы внутреннего пожарного водопровода с расходом 2,5 л/с может быть признано судом избыточным (непропорциональным), учитывая, что здание имеет прямые выходы наружу и небольшое расстояние до любой точки зала (не более 25 м).

Представитель истцов просит также учесть, что выявленное экспертом нарушение СП 10.13130.2020 носит технический характер и согласно итоговому заключению не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Безопасность объекта подтверждена наличием пожарной сигнализации‚ соответствием путей эвакуации и близостью пожарного депо (500 метров).

Кроме того, в данном случае имеется техническая нецелесообразность, поскольку система внутреннего пожарного водопровода - это не просто кран, это насосная установка, резервуары для воды (если давления в сети не хватит) и трубы.

Устройство полноценной системы внутреннего пожарного водопровода с расходом 2,5 л/с в помещении площадью 138,7 кв. м технически невозможно и экономически нецелесообразно, это потребует выделения значительной площади под оборудование, что несоразмерно масштабам постройки.

Как следует из разъяснений, данных в п.43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 года №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

С учетом правовой позиции Верховного Суда РФ, согласно которой наличие формальных нарушений технических норм, не создающих реальной угрозы, не является препятствием для сохранения самовольной постройки (ст.222 ГК РФ), поскольку пожарная безопасность объекта обеспечена иными средствами, в том числе автоматической пожарной сигнализацией и системой оповещения, путями эвакуации и наружным водоснабжением, с учетом выводов судебной экспертизы о возможности сохранения нежилого здания по <адрес>, с учетом самовольно возведенного пристроя площадью 82,3 кв. м, принимая во внимание, что спорное нежилое здание с возведенным пристроем расположено в границах земельного участка с видом разрешенного использования – земли населенных пунктов, магазины со смешанным ассортиментом товаров, не угрожает жизни и здоровью граждан, соответствует действующим требованиям строительных норм и правил, а выявленные нарушения требований пожарной безопасности, в том числе расположение пристроя на расстоянии 11,3 метра от жилого <адрес>, на что ссылалась представитель ответчика, при отсутствии факта нарушения прав его собственника, не являются существенными, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения поданного иска.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3, СНИЛС №, ФИО4, СНИЛС №, к Администрации города Бийска Алтайского края, ИНН <***>, ОГРН <***>, удовлетворить.

Сохранить нежилое здание по адресу: <адрес> общей площадью 138,7 квадратных метров, включая возведенный пристрой к нему площадью 82,3 квадратных метра, в реконструированном, перепланированном и переустроенном виде в соответствии с техническим планом здания, изготовленным ООО «Межа» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Признать за ФИО3, СНИЛС №, право собственности на 1/2 долю в праве на нежилое здание по адресу: <адрес> общей площадью 138,7 квадратных метров, включая возведенный пристрой к нему площадью 82,3 квадратных метра.

Признать за ФИО4, СНИЛС №, право собственности на 1/2 долю в праве на нежилое здание по адресу: <адрес> общей площадью 138,7 квадратных метров, включая возведенный пристрой к нему площадью 82,3 квадратных метра.

Решение суда может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Бийский городской суд Алтайского края в течение месяца со дня его составления в окончательной форме.

Председательствующий Ю.В. Клепчина

Мотивированное решение составлено 22.01.2026 года.