Решение по делу № 2-2357/2022 от 18.10.2022 - о признании недействительными договора купли-продажи объекта незавершенного строительством, признании права собственности отсутствующим, исключении сведений об объекте незавершенного строительства.

Дело № 2-2357/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(полный текст)

18 октября 2022 года город Севастополь

Нахимовский районный суд города Севастополя в составе:

председательствующего - судьи Лемешко А.С.,

при секретаре – Гумперенко Л.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к ФИО1 ФИО6, ФИО2 ФИО6, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Управление государственной регистрации права и кадастра города Севастополя о признании недействительными договора купли-продажи объекта незавершенного строительством, признании права собственности отсутствующим, исключении сведений об объекте незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Истец Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в суд с исковым заявлением к ответчикам ФИО1 ФИО6, ФИО2 ФИО6, в котором просит признать недействительным договор купли-продажи №1/Ж от 29.09.2021 объекта незавершенного строительства - жилого дома, общей площадью застройки 57,3 кв.м., степенью готовности - 10%, кадастровый номер №, расположенного по адресу: г. Севастополь, <адрес>, заключенный между ФИО1 ФИО6 и ФИО2 ФИО6, применить последствия недействительности сделки; признать отсутствующим право собственности ответчика на объект незавершенного строительства - жилой дом, площадью застройки 57,3 кв.м., степенью готовности - 10%, кадастровый номер №, расположенного по адресу: г. Севастополь, <адрес>; исключить сведения из Единого государственного реестра недвижимости об объекте незавершенного строительства - жилого дома, площадью застройки 57,3 кв.м., степенью готовности - 10%, кадастровый номер №, расположенного по адресу: г. Севастополь, <адрес>.

Требования мотивированы тем, что инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости было проведено обследование имущества, находящегося в собственности города Севастополя, а именно земельного участка площадью 696 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: г. Севастополь, <адрес>, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «индивидуальное жилищное строительство» (код 2.1).

В момент фактического осмотра было выявлено, что земельный участок не огражден, закустарен, доступ на земельный участок свободный, в границах земельного участка на момент проверки расположено бетонное сооружение (предположительно емкости для воды), бетонное сооружение замусорено, между сооружениями установлена металлическая дверь, также расположено подземное сооружение с запирающим устройством (замком) на люке, углубление грунта (траншея), иные капитальные объекты, признаки осуществления строительных (подготовительных) работ отсутствуют. На земельном участке какая-либо деятельность на момент проверки не осуществлялась. Объект незавершенного строительства - жилой дом, общей площадью застройки 57,3 кв.м., степень готовности - 10%, кадастровый номер №, в границах земельного участка отсутствует. По результатам проведенного обследования был составлен акт №130 от 22.03.2022. В связи с выявленными в ходе проверки обстоятельствами истец считает, что зарегистрированный объект незавершенного строительства в виде бетонного сооружения (предположительно емкости для воды) не отвечает требованиям ст. 130 ГК РФ и как следствие, не является готовой строительной конструкцией в составе фундамента будущего здания, а может рассматриваться как один из элементов. Зарегистрированный объект незавершенного строительства, не является конструктивно сложным сооружением, обладающим признаками функциональной завершенности в составе 10% готовности. Указывает, что выполненные работы не привели на данной стадии строительства к появлению на земельном участке объекта незавершенного строительства. Поскольку спорный объект незавершенного строительства, права на который в ЕГРН зарегистрированы как на недвижимость, не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, сам факт государственной регистрации права собственности на такое имущество за конкретным лицом нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий, в связи с чем, обратился с данным иском в суд.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно отразила, что регистрация права на фактически отсутствующий объект незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером № нарушает права и законные интересы города Севастополя как собственника земельного участка. При этом, ввиду фактического отсутствия на земельном участке объекта незавершенного строительства, степенью готовности 10% сделка, совершенная между ФИО1 ФИО6. и ФИО2 ФИО6. является недействительной. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Ответчики ФИО1 ФИО6., ФИО2 ФИО6. в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, повторно ходатайствовали об отложении рассмотрения дела, однако уважительных причин неявки суду не предоставили, в связи с чем, суд неявку ответчиков признает неуважительной и полагает возможным рассматривать дело в отсутствие ответчиков в порядке ч. 5 ст. 167 ГПК РФ. Ответчики предоставили письменные возражения, согласно которым просят в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то, что оспариваемый в иске договор купли-продажи недвижимого имущества в полном объеме соответствует указанным требованиям, предусмотренным нормами гражданского законодательства. Кроме того, отсутствие объекта незавершенного строительством, степенью готовности 10% на земельном участке с кадастровым номером № истцом не подтверждено надлежащими доказательствами.

Третье лицо явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о дне и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суд не уведомило, его неявка не препятствует рассмотрению дела по существу.

В силу ч. 1 ст.115 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные повестки и иные судебные извещения доставляются по почте или лицом, которому судья поручает их доставить.

В силу подпункта "в" пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2001 №129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" адрес постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности) отражается в едином государственном реестре юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) для целей осуществления связи с юридическим лицом.

Информация о движении дела размещена на сайте суда.

При таком положении суд находит, что стороны о месте, времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом и заблаговременно, доказательств уважительности причин неявки не представили.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Судом установлено, что 09.12.2020 между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и ответчиком ФИО1 ФИО6 заключен договор аренды земельного участка №. Предметом договора согласно п. 1.1 являлось предоставление Арендодателем Арендатору во временное владение и пользование за плату земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «индивидуальное жилищное строительство» (код 2.1), площадью 696 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Севастополь, <адрес>.

В день заключения договора аренды его стороны составили и подписали акт приема-передачи земельного участка, которым подтвердили, что передаваемый в аренду земельный участок находится в состоянии, пригодном для использования его по целевому назначению и в соответствии с видом разрешенного использования. На земельном участке отсутствовали объекты недвижимости и временные объекты.

30.12.2020 ФИО1 ФИО6. и Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя заключили дополнительное соглашение №743 к договору аренды земельного участка от 09.12.2020 №, которым внесли изменения в преамбулу данного договора, изложив ее в новой редакции. Кроме того, указанным соглашением стороны изложили в новой редакции акт приема-передачи земельного участка.

Договора аренды земельного участка № от 09.12.2020 зарегистрирован в Управлении государственной регистрации права и кадастра Севастополя 06.08.2021 под №№-92/002-2021-3.

29.09.2021 между ФИО1 ФИО6 и ФИО2 ФИО6 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства №1/Ж, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «индивидуальное жилищное строительство» (код 2.1), площадью 696 кв.м., расположенного по адресу: г. Севастополь, <адрес>, предоставленного ФИО1 ФИО6. по результатам проведенного аукциона на право заключения Договора аренды земельного участка. Договор аренды земельного участка № от 09.12.2020 зарегистрирован в Управлении государственной регистрации права и кадастра Севастополя 06.08.2021 под №№-92/002-2021-3.

На основании указанного договора купли-продажи за ФИО2 ФИО6. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом, общей площадью застройки 57,3 кв.м., степень готовности 10%, кадастровый номер №, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о государственной регистрации права 14.10.2021 г. №№-92/002/2021-3.

20.01.2022 инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя проведено обследование земельного участка, имеющего кадастровый номер №, площадью 696 кв.м., категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «индивидуальное жилищное строительство» (код 2.1), расположенного по адресу: г. Севастополь, <адрес>, балансодержатель: казна города Севастополя.

В ходе обследования земельного участка было выявлено, что земельный участок не огражден, закустарен, доступ на земельный участок свободный, в границах земельного участка на момент проверки расположено бетонное сооружение (предположительно емкости для воды), бетонное сооружение замусорено, между сооружениями установлена металлическая дверь, также расположено подземное сооружение с запирающим устройством (замком) на люке, углубление грунта (траншея), иные капитальные объекты, признаки осуществления строительных (подготовительных) работ отсутствуют. На земельном участке какая-либо деятельность на момент проверки не осуществлялась. Объект незавершенного строительства - жилой дом, общей площадью застройки 57,3 кв.м., степень готовности - 10%, кадастровый номер №, в границах земельного участка отсутствует. По результатам проведенного обследования был составлен акт №130 от 22.03.2022 с приложением фототаблицы.

Как установлено судом и следует из материалов дела, договор аренды земельного участка № от 09.12.2020 заключен сроком на 20 лет (пункт 6.1).

Порядок и основания расторжения договора аренды земельного участка № от 09.12.2020 определен пунктом 6.3.

Так, согласно пункту 6.3 арендодатель имеет право на односторонний отказ от договора в порядке, предусмотренном ст. 450.1 ГК РФ, с момента получения арендатором уведомления об отказе от договора аренды земельного участка в следующих случаях: при использовании участка арендатором под цели, не предусмотренные пунктом 1.1 договора (подпункт 6.3.1); при несоблюдении арендатором обязанностей, предусмотренных разделом 2 настоящего договора (неуплаты арендной платы в течение двух месяцев, подпункт 6.3.2).

Оснований для его досрочного расторжения или прекращения по инициативе арендатора договор аренды № от 09.12.2020 не предусматривает.

Согласно ч. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с абз. 1 пункта 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договорами.

В данном случае стороны договора аренды № от 09.12.2020 не достигли согласия о расторжении договора во внесудебном порядке.

Согласно пункту 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Системный анализ приведенных выше норм права указывает на то, что расторжение договора по решению суда, по сути, является санкцией, применяемой к арендаторам или арендодателям, допустившим существенные нарушения условий договора.

В силу п. 1 ст. 451 ГК РФ основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. При этом согласно указанной норме закона изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был ими заключен, или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с пунктом 2.4. ст. 46 ЗК РФ наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть прекращена в соответствии со статьей 107 настоящего Кодекса по инициативе арендатора такого земельного участка в случае установления зоны с особыми условиями использования территории, в границах которой полностью или частично расположен такой земельный участок, если использование такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории невозможно.

Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

Основания, предусмотренные ст.ст. 310, 450, 451, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации либо ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации для досрочного расторжения настоящего договора отсутствуют.

При этом переход права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке по <адрес> от ответчика к иному лицу, является основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка.

В соответствии с положениями п. 2 ст. 271, п. п. 1, 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе к другому лицу права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, это лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" определено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как указано в п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В рассматриваемом случае из условий пункта 1.3 договора купли-продажи объекта незавершенного строительства №1/Ж от 29.09.2021 следует, что покупатель данного объекта недвижимости приобретает право пользования на условиях аренды земельным участком, с категорией земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка – для индивидуального жилищного строительства (код 2.1), площадью 696 кв.м., с кадастровым номером №, расположенным по адресу: г. Севастополь, <адрес>, предоставленным в соответствии с Договором о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земельного участка) № 752 от 09.12.2020 года.

Требования Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о признании недействительным договора купли-продажи №1/Ж от 29.09.2021 объекта незавершенного строительства, заключенного между ФИО1 ФИО6. и ФИО2 ФИО6., а также признании отсутствующим права собственности ФИО2 ФИО6. на объект незавершенного строительства суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В п. 1 ст. 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Из разъяснений, приведенных в пункте 30 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства проводится по общим правилам, которые предусмотрены для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация объекта незавершенного строительство осуществляется одновременно с его кадастровым учетом.

Согласно статье 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Возможность признания объекта незавершенного строительства недвижимостью разъяснена в указанном пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

В пунктах 1,3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, сформулирована правовая позиция, согласно которой действующее законодательство не предусматривает осуществления кадастрового учета объекта, не являющегося объектом недвижимости. Объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В соответствии с пунктом 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Из содержания ст. 554 ГК РФ следует, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в т.ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Вместе с тем, надлежащих доказательств, подтверждающих то обстоятельство что на момент заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства №1/Ж от 29.09.2021 на арендованном земельном участке был возведен какой-либо объект незавершенного строительства (в т.ч. фундамент, строительство которого было завершено), в материалы дела представлено не было.

Напротив, из представленного в материалы дела акта осмотра №130 от 22.03.2022, составленных Инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя усматривается, что на дату заключения оспариваемого договора купли-продажи №1/Ж от 29.09.2021 объект незавершенного строительства – жилой дом, общей площадью застройки 57,3 кв.м., степень готовности - 10%, в виде фундамента, не существовал.

Приведенные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что 14.10.2021 на кадастровый учет был поставлен фактически несуществующий объект недвижимого имущества.

Как следствие, несуществующий объект недвижимости не мог выступать предметом договора купли-продажи.

Представленное ответчиком заключение эксперта №20-ВС/22 от 13.05.2022, согласно выводам которого, фундамент, расположенный по адресу: г. Севастополь, <адрес>, кадастровый номер земельного участка № представляет собой завершенный строительством монолитный железобетонный фундамент, являющийся частью незавершенного строительства, и соответственно, объектом капитального строительства, суд считает недопустимым доказательством, поскольку заключение получено не в судебном порядке, а в одностороннем порядке по запросу ответчика, эксперт-специалист, составлявший данное заключение, об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения не предупреждался.

Кроме того, как следует из данного заключения осмотр земельного участка и объекта незавершенного строительства проводился экспертом 13.05.2022, т.е. более чем шесть месяцев после заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства №1/Ж от 29.09.2021.

По смыслу положений СП 22.13330.2011 "СНиП 2.02.01-83*. Основания зданий и сооружений", СНиП 3.02.01-87 "Земляные сооружения, основания и фундаменты", СНиП 3.03.01-87 "Несущие и ограждающие конструкции", фундамент является конструктивным элементом объекта капитального строительства, обеспечивающий надежность и прочность его строительных конструкций. Следовательно, и с учетом пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для признания фундамента в качестве объекта капитального строительства (объекта незавершенного строительства) работы по сооружению такого фундамента должны быть полностью завершены.

С учетом положений пункта 1 статьи 130, статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовых позиций, изложенных в абзаце четвертом пункта 52 постановления Пленумов от 29.04.2010 №10/22, пункте 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 №25, применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора, поскольку в период регистрации права собственности на спорный объект данный объект не обладал признаками самостоятельной недвижимой вещи, отличной от земельного участка, на котором он расположен, на него не могло быть зарегистрировано вещное право независимо от их физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь сооружения с соответствующим земельным участком.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что запись в ЕГРН в отношении спорного объекта незавершенного строительства не может быть сохранена по причине ее недостоверности.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 разъяснено, что также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей среды (пункт 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25).

Принимая во внимание приведенные выше обстоятельства, договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № от 29.09.2021 №1/Ж является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку правовые основания для заключения договора купли-продажи несуществующего объекта недвижимости в границах земельного участка с кадастровым номером № площадью 696 кв.м., расположенного по адресу: г. Севастополь, <адрес> отсутствовали.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковое заявление Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя – удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи №1/Ж от 29.09.2021 объекта незавершенного строительства - жилого дома, общей площадью застройки 57,3 кв.м., степенью готовности - 10%, кадастровый номер №, расположенного по адресу: г. Севастополь, <адрес>, заключенный между ФИО1 ФИО6 и ФИО2 ФИО6.

Признать отсутствующим право собственности ФИО2 ФИО6 на объект незавершенного строительства - жилой дом, площадью застройки 57,3 кв.м., степенью готовности - 10%, кадастровый номер №, расположенного по адресу: г. Севастополь, <адрес>.

Исключить сведения из Единого государственного реестра недвижимости об объекте незавершенного строительства - жилого дома, площадью застройки 57,3 кв.м., степенью готовности - 10%, кадастровый номер №, расположенного по адресу: г. Севастополь, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Севастопольский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Нахимовский районный суд города Севастополя в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 24 октября 2022 года.

Судья Нахимовского районного

суда г. Севастополя А.С. Лемешко