дело № 3а-5/2023

УИД 46OS0000-01-2022-000004-28

Курский областной суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Курск 30 января 2023 года

Курский областной суд в составе:

председательствующего судьи Павловой Е.Б.,

при секретаре: Прониной Ю.В.,

с участием: представителя административного истца ООО «Курск-Агро» по доверенности ФИО1,

представителей административных ответчиков:

ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» по доверенности ФИО2,

Администрации Курской области по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Курск-Агро» к областному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки Курской области», Администрации Курской области об оспаривании решения и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Курск-Агро» (далее – ООО «Курск-Агро», Общество) обратилось в Курский областной суд с административным исковым заявлением, с учетом уточненного иска, о признании незаконным решения областного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» (далее – ОБУ «ЦГКО КО», бюджетное учреждение) № № от 30.11.2021 об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной принадлежащего Обществу на праве аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, и установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости равной рыночной стоимости по состоянию на 30.07.2021 в размере 14 544 275 рублей, мотивируя свои требования тем, что определенная и внесенная в государственный реестр недвижимости кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются права и законные интересы ООО «Курск-Агро», по уплате арендных платежей. Однако оспариваемым решением бюджетного учреждения незаконно отказано в установлении рыночной стоимости земельного участка, поскольку изложенные в решении доводы о несоответствии представленного Отчета об оценке № 4817/21 от 19.10.2021 требованиям федеральных стандартов оценки являются необоснованными.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержал административные исковые требования с учетом уточнения иска в части установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в размере 14 544 275 рублей, определенной повторной судебной экспертизой, и настаивал на их удовлетворении.

Представители административных ответчиков - ОБУ «ЦГКО КО» ФИО2 и Администрации Курской области ФИО3 возражали против удовлетворения требований о признании незаконными решения бюджетного учреждения от 30.11.2021. При этом считали возможным установить рыночную стоимость земельного участка в качестве кадастровой в размере, установленном в заключение повторной судебной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица Администрации города Дмитриева Курской области, в судебное заседание не явился, представив ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Заинтересованное лицо - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», извещенное о слушании дела надлежащим образом, своего представителя в суд не направило.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав доводы сторон, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «Курск-Агро» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: <данные изъяты>, вид разрешенного использования: <данные изъяты> <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 23-30, 33-34).

Как усматривается из договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и подтверждается объяснениями сторон, земельный участок с кадастровым номером № находится в государственной собственности. Постановлением Администрации Курской области от 27.03.2017 № 249-па утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, согласно которому арендная плата за использование земельным участком исчисляется, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, ООО «Курск-Агро» имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости.

Согласно Отчету об оценке ООО «Эстим-Такс» № 4817/21 от 19.10.2021 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 30.07.2021 составляет 13 323 000 рубля (т. 2 л.д. 1-106).

На 30.07.2021 в Едином государственном реестре недвижимости содержались сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 16 750 341,75 рублей, определенной постановлением Администрации Курской области № 904-па от 02.12.2016 по состоянию на 01.01.2016 (т. 1 л.д. 31).

Постановлением Администрации Курской области от 25.11.2020 № 1186-па установлено, что с 01.01.2021 для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Курской области применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о кадастровой оценке).

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Как следует из материалов дела, 01.11.2021 административный истец обратился в ОБУ ««ЦГКО КО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной, представив Отчет № 4817/21 от 19.10.2021.

Решением бюджетного учреждения № № от ДД.ММ.ГГГГ Обществу отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости со ссылкой на то, что в представленном Отчете № 4817/21 от 19.10.2021 оценщиком допущено нарушение требований пункта 5, подпункта «з» пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, пункта 5, подпункта «б» пункта 11, подпункта «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611, а также раздела III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков от 06.03.2002 № 658-р.Также в отчете допущены расчетные ошибки, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости (т.1 л.д. 18-21).

Разрешая административные исковые требования о признании незаконным указанного решения бюджетного учреждения, суд исходит из следующего.

ОБУ «ЦГКО КО» создано в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке и на основании распоряжения Администрации Курской области от 13.12.2016 № 442-ра наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, осуществляет свою деятельность в соответствии с Уставом, утвержденным комитетом по управлению имуществом Курской области от 18.01.2017 № 01-19/14.

Согласно пункту 4.2 Устава руководителем бюджетного учреждения является директор, который назначается и освобождается от должности учредителем - комитетом по управлению имуществом Курской области.

В соответствии с пунктом 5.1 части 1 статьи 7 Закона о государственной кадастровой оценке к полномочиям бюджетного учреждения относится рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной и принятие решений по ним.

Формы решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 13 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке).

Решение бюджетного учреждения № № от ДД.ММ.ГГГГ соответствует форме и требованиям, установленным приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0287, и подписано руководителем бюджетного учреждения согласно пунктам 7-8 Требований к заполнению формы решений, утвержденных указанным приказом.

Оспариваемое решение принято в течение тридцати календарных дней со дня поступления заявления ООО «Курск-Агро» об установлении рыночной стоимости, как это установлено частью 10 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке.

Таким образом, суд приходит к выводу, что решение ОБУ «ЦГКО КО» № № от ДД.ММ.ГГГГ принято в установленной форме и виде, с соблюдением сроков, подписано уполномоченным лицом.

Административным истцом порядок принятия решения бюджетного учреждения не оспаривается.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28), в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в Отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку Отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также содержать суждения о том, использовались ли оценщиком неполные и (или) недостоверные сведения, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной экспертизы № 580/27.1-2 от 02.06.2022, Федерального бюджетного учреждения Курская лаборатория судебной экспертизы Минюста России, Отчет № 4817/21 от 19.10.2021 не соответствует принципам, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчета об оценке, указанным в пункте 5 ФСО № 3, поскольку содержание отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов (т. 3л.д. 5-38).

Так, на странице 3 Отчета неправильно указан заказчик оценки – ООО «Курсксахарпром»; на странице 4 Отчета (таблица 1.2) итоговая величина рыночной стоимости на дату оценки указана в сумме 13 323 000 рублей, а на странице 58 Отчета (таблица 12.5) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м при использовании сравнительного подхода указана в сумме 12 457 005 рублей (112,2 рублей*111 025 кв.м), то есть имеются несоответствия в суммах рыночной стоимости объекта оценки.

На странице 12 Отчета указано «оценка земельных участков проведена без осмотра», в качестве причины указано: «согласно заданию на оценку», однако не указаны допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра.

На странице 58 Отчета (таблица 12.3) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м при использовании сравнительного подхода указана в сумме - 12 457 рублей (112,2 рублей*111 025 кв.м).

На странице 4 (таблица 1.2) и на странице 62 (таблица 12.6 и 12.7) стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>.м при использовании сравнительного подхода указана в сумме 13 323 000 рублей, то есть имеются арифметические ошибки и несоответствия в итоговых суммах вышеуказанного участка.

На странице 36 Отчета при описании фактора «местоположение» представлена информация о землях под индустриальную застройку для <адрес>. Согласно копии выписки из ЕГРН от 13.12.2021 об основных характеристиках на земельный участок с кадастровым номером № объект оценки расположен в Курской области.

На основании указанных обстоятельств эксперт пришел к выводу, что представленный на исследование Отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Допущенные нарушения повлияли на достоверность полученной рыночной стоимости объекта.

Оценивая данное заключение судебной оценочной экспертизы по правилам статей 84 и 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что оценка экспертом Отчета об оценке № 4817/21 от 19.10.2021 не является произвольной, эксперт при проведении исследования придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации. Указанное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода экспертиз, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При этом выводы эксперта подтверждаются материалами дела, и по существу стороной административного истца не оспариваются.

Таким образом, суд приходит к выводу, что у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке основания для отказа в удовлетворении вышеназванного заявления ООО «Курск-Агро» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

В связи с чем, требования ООО «Курск-Агро» о признании незаконным решения ОБУ «ЦГКО КО» № № от 30.11.2021 являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

В то же время, исходя из разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021 год), утвержденном 30.06.2021 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, суд находит, что у административного истца имеется право на установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, поскольку размер кадастровой стоимости затрагивает его права по уплате арендных платежей.

Следовательно, административные исковые требования ООО «Курск-Агро» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной полежат рассмотрению судом, а размер рыночной стоимости объекта недвижимости должен определяться судом с учетом представленных доказательств.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы № 6097/6-4 от 20.12.2022 Федерального бюджетного учреждения «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Минюста России, рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 30.07.2021 составляет 14 544 275 рублей (т. 3 л.д. 211-226).

Указанное заключение повторной судебной экспертизы сторонами не оспаривается, представитель административного истца, уточнив административные требования, просит суд установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере, указанном в экспертном заключении от 20.12.2022.

Оценивая заключение повторной землеустроительной экспертизы по правилам статей 84,168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объекта оценки; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом сравнительного подхода, позволяют определить рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации.

Указанное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федеральным стандартам оценки.

Заключение эксперта сторонами не оспаривается, ходатайств о вызове эксперта не поступило. В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что заключение повторной судебной экспертизы № 6097/6-4 от 20.12.2022 может быть положено в основу решения при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

Судом установлено, что решением комитета по управлению имуществом Курской области от 24.11.2021 № 01.01-17/1159 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Курской области по состоянию на 01.01.2021, в том числе и указанного выше земельного участка, которая применяется с 01.01.2022, в связи с чем в период рассмотрения дела оспариваемая Обществом кадастровая стоимость земельного участка является архивной.

При этом на дату обращения в суд у административного истца сохраняется право на применение результатов архивной кадастровой стоимости для снижения арендной платы в период действия оспариваемой архивной кадастровой стоимости.

Согласно абзацу второму пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Поскольку на территории Курской области принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке с 01.01.2021, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам этой нормы (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденного 30.06.2021 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации).

Применение кадастровой стоимости, установленной в соответствии со статьей 22.1 Закона о кадастровой оценке, осуществляется в соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 этого же Закона (в редакции Федерального закона от 06.12.2021 № 408-ФЗ), т.е. с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Судом установлено, что Общество обратилось с заявлением в ОБУ «ЦГКО КО» 01.11.2021.

Таким образом, устанавливаемая судом в размере рыночной кадастровая стоимость земельного участка подлежит применению с 01.01.2021 и до дня вступления в силу акта об утверждении очередных результатов государственной кадастровой оценки, то есть до 31.12.2021 включительно.

Согласно пункту 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, к которым отнесены сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 2 статьи 14 указанного Федерального закона).

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Курский областной суд

решил :

Административное исковое заявление ООО «Курск-Агро» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты>.м, категории земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 14 544 275 рублей по состоянию на 30 июля 2021 г. на период с 1 января 2021 г. по 31 декабря 2021 г. включительно.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости считать 1 ноября 2021 г.

В удовлетворении административных исковых требований о признании незаконным решения ОБУ «Центр государственной кадастровой оценки Курской области» № № от 30 ноября 2021 г. отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Курский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 10 февраля 2023 г.

Председательствующий судья: Е.Б.Павлова