УИД: 28RS0004-01-2023-002336-51 Судья первой инстанции:

Дело 33АП-3456/2023 Майданкина Т.Н.

Докладчик: Щеголева М.Э.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 сентября 2023 года г. Благовещенск

Судебная коллегия по гражданским делам Амурского областного суда в составе:

председательствующего: Щеголевой М.Э.

судей коллегии: Грибовой Н.А., Дробаха Ю.И.

при секретаре Перепелициной Л.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи незаключенным, обязании возвратить сумму задатка, по апелляционной жалобе представителя ФИО2 – ФИО3 на решение Благовещенского городского суда Амурской области от 19 июня 2023 года.

Заслушав дело по докладу судьи Щеголевой М.Э., пояснения представителя ответчика ФИО2 – ФИО3, представителя истца ФИО1 – ФИО4, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с настоящим исковым заявлением, в обоснование требований которого указала, что 14 июля 2022 года заключила с ФИО2 предварительный договор купли-продажи квартиры 12 по адресу: <адрес>, кадастровый <номер>, по которому продавец (ФИО2.) обязался продать покупателю (Ф.И.О.1) квартиру за 3 250 000 руб. Срок заключения основного договора определен не позднее 22 июля 2022 года включительно, если стороны не заявили о его расторжении, то договор пролонгировался на тот же срок. Срок действия предварительного договора купли-продажи истек 01 августа 2022 года. Предварительный договор обеспечивался задатком в соответствии с условиями соглашения о задатке от 14 июля 2022 года в размере 50 000 руб., который истец передала ФИО2 в тот же день. Истец усомнилась в стоимости квартиры, т.к. в объявлении о её продаже цена составляла 5 250 000 руб. Сторонами составлено дополнительное соглашение к предварительному договору купли- продажи квартиры от 14 июля 2022 года, в котором указано две стоимости квартиры: продавец обязуется продать, а покупатель купить объект недвижимости за стоимость 3 250 000 руб.; фактическая стоимость объекта составляет 5 250 000 руб., покупатель обязуется произвести оплату за объект по фактической стоимости. Основной договор в срок до 02 августа 2022 года не заключен. 05 августа 2022 г. истцу поступил проект договора купли-продажи, в котором цена квартиры указана 3 250 000 руб., а также предложен договор купли-продажи неотделимых улучшений в квартире по цене 2 000 000 руб. Сделка не заключена ввиду противоправного поведения продавца в занижении реальной стоимости продаваемой квартиры, а так же учитывая, что в установленные предварительным договором сроки основная сделка не была заключена, полагала, что сумма задатка должна быть ей возвращена.

Просила суд признать незаключенным предварительный договор купли-продажи квартиры 12 по адресу: <адрес>, кадастровый <номер>, от 14 июля 2022 года; обязать ФИО2 возвратить сумму задатка в размере 50 000 руб.

Представитель истца в судебном заседании на исковых требованиях настаивал, просил удовлетворить требования.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, пояснил, что он присутствовал при заключении договора в агентстве, однако никаких замечаний относительно указания разных стоимостных характеристик объекта в двух документах по сделке истец не высказывала. Было внесено предложение истицы по ремонтным работам в квартире. Истица подписала предварительный договор и вплоть до планируемой даты заключения основного договора исполняла его (внесла задаток, осматривала повторно квартиру, обращалась в два разных банка за получением ипотечного кредита в целях приобретения именно этого объекта, согласовала предложение второго банка по переносу даты заключения основного договора на 05 августа 2022г., пришла в банк в назначенную им дату и т.д.). Отказ истицы от дальнейшего исполнения обязательств по предварительному договору произошел уже в банке перед подписанием договора купли-продажи. Предварительным договором определен его предмет - обязательство в будущем заключить договор купли-продажи квартиры на определенных условиях в соответствии с текстом предварительного договора и дополнительного соглашения к нему. В соответствии с п. 6 договора стоимость квартиры 3,250 млн. руб. Согласно п. 2 текста дополнительного соглашения заключенного позднее предварительного договора фактическая стоимость квартиры составляет 5,250 млн. руб. В заключенный между сторонами предварительный договор внесено уточнение, которое устроило обе стороны, поэтому предмет договора согласован, договор не может быть незаключенным. Оснований для возврата истцу задатка не имеется, т.к. основной договор не заключен по её вине.

Дело рассмотрено в отсутствие сторон, обеспечивших явку своих представителей, третьих лиц, просивших о рассмотрении дела в свое отсутствие, и извещенных судом о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Из письменного отзыва третьего лица ФИО5 следует, что 14 июля 2022 года между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, соглашение о задатке, дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи. Сторонами оговорено, что общая сумма покупки квартиры 5 250 000 руб., из которых стоимость квартиры 3 250 000 руб., стоимость ремонтных работ (неотделимых улучшений) - сторонами 2 000 000 рублей. Выбор покупаемой квартиры осуществлялся непосредственно ФИО1 исходя из субъективных критериев предмета сделки и финансовых возможностей. Расчет между сторонами должен был происходить с использованием заемных денежных средств ПАО «Азиатско-Тихоокеанский банк». 04 августа 2023 года договоры купли-продажи квартиры и неотделимых улучшений в ней по форме, установленной банком, направлены истцу на электронную почту, на 05 августа 2022 года в 12.30 часов назначена сделка купли-продажи. От ФИО1 поступил отказ от приобретения указанного объекта недвижимости обусловленный тем, в приобретаемой квартире появилась течь, которую продавец готов был исправить. Однако ФИО1 отказалась от приобретения квартиры, перестала выходить на связь, почтовую корреспонденцию не получала, от расторжения предварительного договора купли-продажи уклонялась. Полагала, что исковые требования не могут быть удовлетворены.

Решением Благовещенского городского суда Амурской области от 19 июня 2023 года исковые требования ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры от 14 июля 2022 года незаключенным оставлены без удовлетворения; с ФИО2 в пользу ФИО1 взыскана сумма задатка, уплаченного по предварительному договору, в размере 50 000 руб.

В апелляционной жалобе представитель ответчика, оспаривая решение суда в части взыскания суммы задатка, указывает на наличие вины истца в не заключении основного договора купли-продажи в срок, именно истец просила перенести дату заключения договора в связи с повторным сбором документов на ипотечное кредитование.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 считает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика на доводах жалобы настаивал, указав, что в срок до 02 августа 2022 г. основной договор не был заключен, т.к. истец не получила одобрение для кредитования в одном из банков и была вынуждена оформлять кредит в АТБ, на что ответчик устно согласился заключить основной договор позднее, в письменном виде предложение о заключении основного договора в срок, предусмотренный предварительным договором, ФИО2 истцу не направлял. Представитель истца возражал против доводов жалобы, поддержал письменные возражения, дополнительно указал, что ответчик с просьбой о заключении основного договора в срок до 01 августа 2022 г. к истцу не обращался, проект договора купли-продажи ей не направлял, истец отказалась подписывать договор купли-продажи 05 августа 2022 г., т.к. в договоре была занижена цена, срок заключения основного договора истек, стороны соглашение о продлении действия предварительного договора после 02 августа 2022 г. не подписывали.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены надлежаще. Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, новые доказательства, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражений на неё по правилам статьи 327.1 части 1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Поскольку решение суда в части отказа в требованиях о признании предварительного договора купли-продажи квартиры незаключенным лицами, участвующими в деле, не обжалуется, его законность и обоснованность в силу положений статьи 327.1 ГПК РФ в этой части не являются предметом проверки судебной коллегии. Иное противоречило бы диспозитивному началу гражданского судопроизводства, проистекающему из особенностей спорных правоотношений, субъекты которых осуществляют принадлежащие им права по собственному усмотрению, произвольное вмешательство в которые, в силу положений статей 1, 2, 9 ГК РФ недопустимо.

Из материалов дела следует, что 14 июля 2022 г. между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый <номер>.

Плановая дата заключения основного договора купли-продажи объекта, указанного в п. 1, не позднее 22 июля 2022 г. (включительно). Указанная дата является сроком действия данного договора. Если ни одна из сторон, в течение пяти дней до окончания срока действия настоящего договора письменно не заявила о его расторжении в связи с окончанием его срока действия, то настоящий договор считается пролонгированным на тот же срок. По истечении указанного срока и отсутствии согласия между сторонами о его изменении любая из сторон вправе требовать заключения договора купли-продажи, в том числе и в судебном порядке на условиях настоящего договора ( п.4 Договора).

Договор купли-продажи квартиры стороны предлагают заключить по цене 3 250 000 руб. (п. 6. Договора).

14 июля 2022 г. стороны заключили дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи квартиры, по условиям которого подтвердили, что спорная квартира будет продана за 3 250 000 руб., указание данной суммы сторонами в основном договоре согласовано без претензий друг к другу. По обоюдному и взаимному согласию сторон фактическая стоимость объекта составляет 5 250 000 руб. Покупатель обязуется произвести оплату продавцу за объект по фактической стоимости, в срок, установленный предварительным договором. Все договоренности по данному соглашению являются взаимной инициативой сторон.

14 июля 2022 г. сторонами также заключено соглашение о задатке, согласно которому покупатель передал продавцу, а продавец принял задаток в размере 50 000 руб. в обеспечение исполнения обязательств по заключению договора купли-продажи квартиры.

Согласно п. 2 указанного соглашения о задатке, при прекращении договорного обязательства по соглашению сторон или вследствие невозможности его исполнения задаток возвращается покупателю в полном размере (отказ банка в предоставлении кредитных средств покупателю в необходимом объеме или отказ в одобрении вышеуказанного объекта недвижимости; отказ органов опеки и попечительства в выдачи разрешения на отчуждение/приобретения объекта недвижимости, в случае отказа регистрирующего органа в снятии/погашении записи об ипотеке, в случае отказа регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности, случае разрыва «цепочки» сделок), стороны признают переданную по настоящему предварительному договору в качестве задатка денежную сумму авансом, которая подлежит возврату продавцом покупателю в течение 3 дней, с момента предоставления покупателем подтверждения возникшего обстоятельства, при этом стороны вправе требовать расторжения настоящего договора.

При прекращении договорного обязательства по вине продавца, продавец возвращает покупателю двойную сумму задатка в течение 5 календарных дней после предъявления соответствующего требования. Если исполнение договора невозможно по вине покупателя, задаток остается у продавца (п. 3 Соглашения).

Истец передал ФИО2 сумму задатка в размере 50 000 руб. 14 июля 2022 г., о чем составлена расписка.

До настоящего времени основной договор купли-продажи жилого помещения между продавцом и покупателем не заключен, полагая, что основной договор не заключён по вине ответчик, занизившего реальную цену квартиры, в связи чем истец стала сомневаться в законности самой сделки, кроме того, срок действия предварительного договора истек, ФИО1 обратилась в суд за взысканием суммы внесенного задатка.

Разрешая заявленные требования, руководствуясь положениями ст.ст. 307, 309, 310, 380, 381, 420, 424, 429, 431, 1102, 1109 ГК РФ, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, пришел к выводу, что сторонами в установленный предварительным договором купли-продажи срок основной договор не заключен, фактов обращения сторон друг к другу с предложением о его заключении не имеется, в связи с чем пришел к выводу о наличии правовых оснований для взыскания полученного ответчиком задатка в пользу лица, внесшего его, поэтому удовлетворил исковые требования Ф.И.О.1 в этой части.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции, поскольку он основан на правильном применении норм материального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2 статьи 381 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого основной договор должен быть заключён не позднее 01 августа 2022 года включительно.

Обязательство по заключению основного договора купли-продажи обеспечено задатком по соглашению о задатке от 14 июля 2022 г., который передан ФИО1 продавцу ФИО2

Основной договор купли-продажи в срок до 01 августа 2022 г. сторонам не заключен, никто из них не направил друг другу предложение о его заключении в срок до 01 августа 2022 г., равно как и проект основного договора, а также они не достигли соглашения о продлении срока действия предварительного договора после 01 августа 2022 года, что, по мнению коллегии, свидетельствует о том, что обе стороны, в том числе и ответчик, не совершили обязательных для них действий по заключению основного договора, в связи с чем их обязательство, обусловленное предварительным договором, прекратилось, поэтому они лишаются права на применение санкций в отношении другой стороны, что означает, что ФИО2 не вправе претендовать на оставление задатка, внесённого истцом, в связи с чем он правомерно взыскан судом в пользу ФИО1

Доводы о том, что в незаключении основного договора виновата исключительно сторона истца, вследствие чего внесенный задаток должен остаться у ФИО2, не могут быть признаны обоснованными.

ФИО2 в нарушении принятых на себя обязательств также не предпринял меры к заключению основного договора, доказательств направления истцу предложения о заключении договора купли-продажи в срок до 01 августа 2022 г. включительно не представил, сторона истца отрицала направление ей такого предложения, стороны не согласовывали дату встречи до 01 августа 2022 г. для подписания договора, не обменивались проектами основного договора.

Ссылка на то, что стороны устно продлили срок действия предварительного договора в связи с оформлением ипотечного кредита истцом, необходимого для покупки квартиры, несостоятельна, т.к. сторона истца данное обстоятельство отрицает, письменное соглашение о внесение изменений в предварительный договор о продлении срока для заключения основного договора после 01 августа 2022 г., сторонами не представлено.

Представление проекта основного договора от 05 августа 2022 г. также свидетельствует, о том, что в срок, предусмотренный предварительным договором, стороны свое обязательство по его заключению не исполнили, сам отказ истца от подписания предложенного проекта договора от 05 августа 2022 г. правового значения не имеет, поскольку обязательства, обусловленные предварительным договором, между сторонами к этому моменту прекратились в виду окончания срока его действия.

Ответ «Азиатско-Тихоокенского банка» (АО) от 14 апреля 2023 г. также не может свидетельствовать об обоснованности доводов ответчика, поскольку лишь подтверждает одобрение ипотечного кредита истцу кредитной организацией и согласование сделки на 05 августа 2022 г. с представителем ФИО1 - ФИО5, однако не свидетельствует о продлении между сторонами срока действия предварительного договора и сохранении его действия к 05 августа 2022 г.

Поскольку ФИО2 в нарушении положений ст. 56 ГПК РФ не доказал невиновность своих бездействий, в результате которых основной договор не был заключен, он лишается права на применение санкций в отношении ФИО1, т.е. не имеет право на сохранение ему задатка, внесенного истцом.

С учетом изложенного, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не усматривается.

Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Благовещенского городского суда Амурской области от 19 июня 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО2 – ФИО3 – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 25 сентября 2023 года.