Дело № 2-2691/2022

39RS0004-01-2022-003078-56

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 сентября 2022 года г. Калининград

Московский районный суд г. Калининграда в составе

председательствующего судьи Дорошевич Ю.Б.

при секретаре Гамовой Ю.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ВАТЕРФРОНТ» о признании недействительным одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства, понуждении подписать двусторонний передаточный акт,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ВАТЕРФРОНТ», указывая, что ей по договору уступки прав и обязанностей от 22.06.2020 г. по договору № 14/05/19-1-37-В2 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого от 14.05.2019 г. перешли права требовать от застройщика исполнения обязательств по передаче в собственность жилого помещения При осмотре квартиры был составлен акт с указанием дефектов и отклонений от строительных норм и правил от 26.03.2021 г. Акт осмотра был передан застройщику под роспись 31.03.2021 г. После дождя в квартире дополнительно обнаружено, что течет балкон, в связи с чем истец передала претензию ответчику 27.05.2021 г. Вторая претензия была подана истцом 04.08.2021 г., а третья была передана 23.08.2021 г. Ни на одну из письменных претензий истец не получила ответа от застройщика. Ответчик препятствует законным правам истца по вселению в квартиру по договору № от 14.05.2019 г. До настоящего времени недостатки не устранены. В период рассмотрения в суде Московского района г. Калининграда дела по иску ФИО1 к ООО «СЗ «Ватерфронт» об устранении выявленных недостатков за свой счет и передаче объекта долевого строительства надлежащего качества, застройщик грубо нарушил законодательство РФ, зарегистрировав в одностороннем порядке право собственности на объект долевого строительства по адресу: за истцом 21.02.2022 г. В судебных заседаниях 06.12.2021 и 12.01.2022 г. представитель ответчика ФИО2 согласилась с требованиями, а 07.02.2022 г. ответчик представил суду ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы. Согласно заключению эксперта от 25.04.2022 г., выполненного НЦ «Балтэкспертиза», выявлены многочисленные дефекты витражной системы балкона, расположенном на 9-м этаже дома над балконом квартиры , которые явились причиной протекания осадков на балкон квартиры истца. Односторонний акт был составлен в нарушение закона в части порядка и времени его составления, а также влечет существенное нарушение прав истца - участника долевого строительства. Истцу односторонний акт ответчиком не вручался и не направлялся. Просит признать односторонний акт передачи объекта долевого строительства по адресу: , составленный ООО «СЗ «ВАТЕРФРОНТ», недействительным и не влекущим юридических последствий, обязать ответчика подписать двухсторонний передаточный акт однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: на дату фактического дня подписания акта.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержала исковые требования, просила удовлетворить. Указала, что 02.06.2022 г. застройщик сообщил ей, что объект зарегистрирован на ее имя, о чем ее не уведомляли. В отношении объекта имеются недостатки, которые застройщик не устраняет, на претензии истца не реагирует. Односторонний акт несет юридические последствия, ей не переданы ключи и документы на квартиру, при этом приходят счета на оплату коммунальный услуг на ее имя. Три месяца она не знала, что объект ей уже передан, ключи находились у застройщика, в квартире периодически кто-то находится, что там происходит ей неизвестно.

Представители ответчика ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ВАТЕРФРОНТ» по доверенностям ФИО3 и ФИО4 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, просили отказать, представили в дело письменные пояснения, ссылаясь на незаконное уклонение участника долевого строительства от подписания передаточного акта. При этом в предварительном судебном заседании представитель ответчика ФИО3 полагал требования в части признания одностороннего акта недействительным обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Заслушав участников процесса, обозрев материалы гражданского дела Московского районного суда г. Калининграда № 2-416/2022, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 6 указанного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Положениями ст. 7 указанного закона предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или и иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему усмотрению вправе потребовать от застройщика, в том числе безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Согласно ч. 1 ст. 8 данного Закона, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

На основании ч. 1 ст. 12 указанного Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с ч. 5 ст. 8 Закона участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Согласно части 6 этой же статьи, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 14 мая 2019 года между ООО «Ватерфронт» и ИП ФИО5 был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу:

Пунктом 3.4. договора предусмотрено, что размер долевого взноса участника долевого строительства соответствует имущественным правам в законченном строительством многоквартирном доме в размере 16 квартир под строительными номерами 1-37, 1-38, 1-39, 1-40, 1-41, 1-42, 2-37, 2-38, 2-39, 2-40, 2-41, 2-42, 3-31, 3-33, 3-34, 3-35.

Застройщик обязался произвести ввод многоквартирного дома в эксплуатацию до 14 декабря 2020 года (п. 3.6. договора).

В соответствии с п. 5.8. договора передача объекта долевого строительства осуществляется в течение шести месяцев с даты ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

22.06.2020 года между ИП ФИО5 (сторона 1) и ФИО1 (сторона 2) был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору -В2 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: в соответствии с которым сторона 1 уступает, а сторона 2 принимает права и обязанности, принадлежащие стороне 1 по договору от 14 мая 2019 года, заключенному между стороной 1 и ООО «Ватерфронт» в отношении жилого помещения (квартиры) № 2-42, общей проектной площадью 36,28 кв.м. с учетом холодных помещений (балкон -5,90 кв.м. с понижающим коэффициентом 0,3) -38,05 кв.м., расположенного на 8 этаже в секции № 2 объекта капитального строительства, находящегося по адресу: , на земельном участке с кадастровым номером , после ввода объекта в эксплуатацию и завершения всех расчетов по договору участия в долевом строительстве.

Согласно п. 4 договора, уступка прав по договору участия в долевом строительстве осуществляется в связи с тем, что обязательства стороны 1 по оплате цены договора перед Обществом исполнены в полном объеме, а также в связи с тем, что многоквартирный дом не введен в эксплуатацию, право собственности не зарегистрировано в соответствии со ст. 164 ГК РФ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Калининградской области.

В силу п. 6 договора цена уступаемого права требования по настоящему договору составляла рублей.

Данный договор подписан сторонами с согласия застройщика ООО «Ватерфронт» с указанием на отсутствие у стороны 1 задолженности по договору перед застройщиком.

29.12.2020 года ООО «Ватерфронт» Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области выдано разрешение на ввод многоквартирного дома по адресу: в эксплуатацию.

Доказательств направления в адрес истца ответчиком уведомления о необходимости осмотра и принятия квартиры после ввода дома в эксплуатацию в дело не представлено.

Согласно представленному в дело акту осмотра от 26.03.2021 г. жилой квартиры, расположенной по адресу: , в указанной квартире были выявлены дефекты и отклонения от строительных норм и правил. Акт с перечнем недостатков получен застройщиком.

27.05.2021 г. истец передала генеральному директору ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ВАТЕРФРОНТ» претензию об устранении дефектов в квартире по адресу: от 25.05.2021 г., в которой требовала безвозмездного устранения недостатков в течение 10 дней, указав, что после дождя дополнительно обнаружено, что течет балкон.

04.08.2021 г. истец передала представителю ответчика претензию с просьбой провести независимую строительно-техническую экспертизу для установления и устранения причин протекания балкона.

23.08.2021 г. истец обратилась с повторной претензией к ответчику с требованием в течение 7 дней устранить недостатки в квартире по адресу:

Ответы на поступившие претензии в адрес истца ответчиком направлены не были.

25 января 2022 года застройщиком составлен и 10 февраля 2022 года направлен в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии односторонний акт о передаче застройщиком ФИО1 однокомнатной квартиры согласно которому квартира соответствует условиям, указанным в договоре, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В данном акте застройщик подтвердил, что все расчеты между сторонами по договору произведены полностью, стороны финансовых и иных претензий друг к другу не имеют.

Односторонний акт от 25.01.2022 года содержит указание на то, что он составлен в связи с уклонением и/или отказом от прохождения надлежаще-формализованной процедуры подписания двустороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства.

Из описанных выше норм закона следует, что право застройщика составить односторонний акт возникает при наличии двух условий: уклонения участника долевого строительства от приемки; отсутствия претензий по качеству объекта.

Между тем, доказательств того, что истец несвоевременно приступила к принятию квартиры, не представлено, в ходе осмотра квартиры были выявлены недостатки, сформулированные в акте осмотра квартиры и претензиях, полученных ответчиком.

Наличие в спорном объекте долевого строительства недостатков установлено также вступившим в законную силу решением Московского районного суда г. Калининграда от 02 июня 2022 года по гражданскому делу № 2-416/2022 по иску ФИО1 к ООО "Специализированный застройщик "Ватерфронт" об обязании устранить недостатки в объекте долевого строительства, взыскании неустойки, пени, компенсации морального вреда, штрафа.

Решением от 02.06.2022 г. исковые требования ФИО1 удовлетворены частично, на ООО «Специализированный застройщик «Ватерфронт» возложена обязанность в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу произвести демонтаж заполнений крыши балкона, расположенного над балконом ; демонтаж примыканий к перекрытию и стенам витражной системы балкона, расположенного над балконом , устройство примыканий к перекрытию и стенам с обеспечением отвода конденсационной и дождевой влаги, находящейся внутри профилей системы витражного остекления, за пределы конструкции; монтаж заполнений крыши балкона в соответствии с технической документацией на применяемую витражную систему. Взысканы с ООО «Специализированный застройщик «Ватерфронт» в пользу ФИО1 неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № 14/05/19-1-37-В2 от 14.05.2019 (договор уступки прав и обязанностей от 22.06.2020) за период с 15.06.2021 года по 01.03.2022 года включительно в сумме рублей, компенсация морального вреда , штраф в размере , а всего взыскать .

Также данным решением установлено, что отказ ФИО1 от получения квартиры по акту приема-передачи был вызван наличием в жилом помещение ряда строительных недостатков, зафиксированных в акте осмотра от 26.03.2021 года, а также наличием строительного дефекта в виде протечек ограждающих конструкций балкона, которые ООО "Ватерфронт", несмотря на направление истцом в его адрес трех претензий, не устранил, в связи с чем злоупотребления правом ФИО1 в части уклонения от подписания акта приема-передачи квартиры судом не усмотрено.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Из представленного в дело уведомления об устранении недостатков в объекте долевого строительства следует, что после полученных от истца претензий сведения об устранении недостатков направлены ответчиком в адрес ФИО1 только 05.08.2022 года и получено последней 08.08.2022 года.

Таким образом, в настоящем случае оба из вышеназванных предусмотренных законом условий для составления оспариваемого одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства отсутствовали, в связи с чем застройщик неправомерно составил односторонний акт о передаче квартиры истцу, так как у последней имелись претензии к качеству объекта, о чем ответчик знал.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 2 ст. 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

По своей правовой природе односторонний акт передачи объекта от 25.01.2022 года является сделкой, так как влечет для сторон установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 ст. 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В ходе судебного разбирательства установлено, что истец не уклонялась от приемки квартиры, из ее действий видно, что она принимала активные действия по приемке квартиры, заявляла законные требования, однако не смогла принять квартиру из-за наличия недостатков, что ущемило бы ее права.

Поскольку односторонний акт составлен застройщиком в нарушение закона в части порядка и условий его составления, а также влечет нарушение прав участника долевого строительства, данный односторонний акт от 25.01.2022 года подлежит признанию недействительным и не влекущим юридических последствий.

Требование же истца об обязании ответчика подписать двухсторонний передаточный акт однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: , на дату фактического дня подписания акта суд находит не подлежащим удовлетворению.

Обязанность застройщика передать объект долевого строительства, порядок и условия его передачи установлены законом и не требуют подтверждения решением суда. Кроме того, как установлено при рассмотрении дела не подписание между сторонами двустороннего акта приема-передачи квартиры вызвано наличием претензий истца к качеству объекта долевого строительства и отказом в связи с этим от подписания двустороннего акта приема-передачи квартиры.

В случае неисполнения застройщиком обязанности по передаче объекта долевого строительства законом установлены иные способы защиты права, которые в настоящем деле не заявлены.

На основании ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ВАТЕРФРОНТ» в бюджет городского округа «Город Калининград» подлежит взысканию государственная пошлина в размере рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ВАТЕРФРОНТ» удовлетворить частично.

Признать недействительным односторонний акт от 25 января 2022 года передачи ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ВАТЕРФРОНТ», ИНН <***>, объекта долевого строительства - в одностороннем порядке ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, <...>, паспорт

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ВАТЕРФРОНТ» государственную пошлину в доход местного бюджета ГО «Город Калининград» в сумме 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Московский районный суд г. Калининграда в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 13 сентября 2022 года.

Судья