УИД 70OS0000-01-2023-000088-65
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
9 ноября 2023 года Томский областной суд в составе
председательствующего судьи Простомолотова О.В.
при секретаре Вавилиной В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске административное дело№ 3а-61/2023 по административному исковому заявлению ФИО1 к областному государственному бюджетном учреждению «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» Департаменту по управлению государственной собственностью Томской области о признании незаконными решений ОГБУ «ТОЦИК» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельных участков размере равном их рыночной стоимости,
установил:
решениями областного государственного бюджетного учреждения «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» (сокращенное наименование ОГБУ «ТОЦИК») от 22 мая 2023 г. № ОРС-70/2023/000243 и № ОРС-70/2023/000242 отказано ФИО2 в установлении в отношении находящихся у него в собственности земельных участков с кадастровыми номерами: /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/ и /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/ кадастровой стоимости в размере, равном их рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке от 27 апреля 2023 г. № 49/2023 и № 50/2023 частнопрактикующего оценщика С., поскольку данные отчеты не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.
ФИО1 обратился (с учетом уточнений) в Томский областной суд с административным исковым заявлением к областному государственному бюджетном учреждению «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» (далее - ОГБУ «ТОЦИК») о признании незаконными решений от 22.05.2023 №ОРС-70/2023/000242, №ОРС-70/2023/000243 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости; установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/ в размере рыночной стоимости равной 49433000 рублей по состоянию на 20.04.2023; установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/ в размере рыночной стоимости 43080 000 рублей по состоянию на 20.04.2023.
Требования мотивировало тем, что кадастровая стоимость данных земельных участков, утвержденная приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 8 ноября 2022 г. № 40 по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 241183374 рубля 75 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером /__/ и в размере 187757118 рублей 96 копеек в отношении земельного участка с кадастровым номером /__/, значительно превышает их рыночную стоимость, определенную отчетами об оценке от 27.04.2023, подготовленными частнопрактикующим оценщиком С. Несоответствие размера кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости нарушает права и законные интересы административного истца, необоснованно увеличивает финансовые обязательства по уплате налогов.
Определением судьи от 4 июля 2023 г. к участию в деле в качестве административного ответчика привлечен Департамент по управлению государственной собственностью Томский области в качестве заинтересованного лица привлечено муниципальное образование «Заречное сельское поселение» Томского района Томской области в лице администрации муниципального образования «Заречное сельское полселения» Томского района Томской области.
После проведения судебной экспертизы ФИО1 в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 апреля 2023 г. в размере 90217705 рублей, а в отношении земельного участка кадастровым номером /__/ равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 апреля 2023 г. в размере 73025073 рубля, определённой заключением судебной экспертизы.
В судебное заседание не явились извещенные о времени и месте рассмотрения дела представители административных ответчиков и заинтересованных лиц, в связи с чем суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие названных лиц в соответствии с частями 8 и 9 статьи 96, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Представитель ОГБУ «ТОЦИК» ФИО3 в представленном письменном пояснении из которых следует, что административный ответчик возражает против удовлетворения требований о признании незаконным решений от 22 мая 2023 г., указал, что судебная экспертиза подтвердила наличие нарушений в отчёте оценщика, представленном административным истцом; требование об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости оставил на усмотрение суда, сославшись на отсутствие замечаний к заключению судебной экспертизы.
В письменном отзыве Департамент по управлению государственной собственностью Томской области просил отказать в удовлетворении требований о признании незаконным решения бюджетного учреждения, вопрос об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости оставил на усмотрение суда.
Публично-правовая компания «Роскадастр» письменных возражений и каких либо письменных пояснений либо возражений относительно заявленных требований не представила.
Заинтересованное лицо Муниципальное образование «Заречное сельское поселение» Томского района Томской области оставило рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда, Муниципальное образование «Город Томск» каких либо пояснений относительно заявленных административных исковых требований не представило.
Изучив материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Пунктом 19 статьи 5 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ дополнен статьей 22.1 (вступившей в силу 11 августа 2020 г.), согласно части 1 которой, кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей).
В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ до 1 января 2026 г. устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ, в течение которого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению норм статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (пункт 1); с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости и не применяются положения статьи 22 этого Закона (подпункты «а» и «б» пункта 3).
Постановлением Администрации Томской области от 24 марта 2022 г. № 102а «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственнойкадастровойоценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ на территории Томской области – 1 июля 2022 г.
В соответствии с частями 3 и 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, по результатам рассмотрения которого названное бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ).
Судом установлено, что ФИО1 в соответствии с выписками из ЕГРН является собственником земельных участков: с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/ и с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/.
При изложенных данных обращение административного истца, являющегося собственником земельных участков и плательщиком земельного налога, размер которой зависит в силу положений ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации от их кадастровой стоимости, с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости,в полной мере согласуется с приведенным правовым регулированием, в силу которого федеральный законодатель при введении государственной кадастровой оценки недвижимого имущества предусмотрел возможность установления кадастровой стоимости этого имущества в размере его рыночной стоимости.
Действующая кадастровая стоимость земельных участков с кадастровым номером /__/ и /__/ утверждена приказом Департамента по управлению государственной собственностью Томской области от 8 ноября 2022 г. № 40 и по состоянию на 1 января 2022 г. и составляет в отношении земельного участка с кадастровым номером /__/ - 241183374 рубля 75 копеек, а в отношении земельного участка с кадастровым номером /__/ - 187757118 рублей 96 копеек.
В соответствии с распоряжением Администрации Томской области от 21 июля 2017 г. № 365-ра и подпунктом 5.1 пункта 2.3 Устава ОГБУ «ТОЦИК» данное бюджетное учреждение на территории Томской области уполномочено рассматривать заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и принимать решения по ним.
Соблюдая установленный статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ порядок, административный истец 28 апреля 2023 г. обратился в ОГБУ «ТОЦИК» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/ в размере его рыночной стоимости – 43080000 рублей, определенной по состоянию на 20 апреля 2023 г., а в отношении земельного участка с кадастровым номером /__/ в размере его рыночной стоимости – 49433000 рублей, определенной по состоянию на 20 апреля 2023 г.
К заявлению об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости административным истцом был приложены отчет частнопрактикующего оценщика С. № 49/2023 от 27.04.2023 г. и № 50/2023 от 27.04., содержащие указанные выше сведения о рыночной стоимости земельных участка по состоянию на 20 апреля 2023 г.
Решениями ОГБУ «ТОЦИК» от 22 мая 2023 г. № ОРС-70/2023/000242 и № ОРС-70/2023/000243 отказано в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости в связи с тем, что при расчете рыночной стоимости земельных участков оценщиком в качестве объектов аналогов использованы земельные участков с заниженным диапазоном цен при наличии объектов сопоставимых с объектом оценки, что свидетельствует о недостаточном и искаженном исследовании сегмента рынка и нарушает требования подпункта 3 пункта 7 ФСО № 5 и пункта 2 ФСО № 6, а также статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Несоблюдение использования в сравнительном подходе объектов аналогов из иной категории земель в отношении объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером /__/, что привело к искажению результатов оценки и нарушению подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7, а также подпункту 2 пункта 10 ФСО № 5. Указанные нарушения привели к занижению итоговой рыночной стоимости объектов оценки.
В рассматриваемом случае бюджетное учреждение при рассмотрении заявления ФИО1 действовало в пределах предоставленных ему полномочий, с соблюдением порядка рассмотрения заявления об установлении рыночнойстоимостиобъекта недвижимости.
Для оценки правомерности выводов, приведенных в решениях ОГБУ «ТОЦИК» от 22 мая 2023 г. № ОРС-70/2023/000242 и № ОРС-70/2023/000243 относительно представленных отчетов оценщика, судом по делу назначена судебная экспертиза на предмет определения соответствия отчетов оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его оценки.
Согласно выводам эксперта ФБУ Томская ЛСЭ Минюста России, содержащимся в заключении № 01335/7-4-23 от 2 октября 2023 г., отчёт № 49/2023 от 27 апреля 2023 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/, отчет № 50/2023 от 27 апреля 2023 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/ подготовленные частнопрактикующим оценщиком С. действительно содержат недостатки указанные в решениях ОГБУ «ТОЦИК» от 22 мая 2023 г. и не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости указанных земельных участков; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/ определена в размере 73025073 рубля по состоянию на 20.04.2023, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/ определена размере 90217705 рублей рублей по состоянию на 20.04.2023.
Оценивая данное заключение эксперта в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает его достоверным доказательством, полученным по вопросам, поставленным на разрешение эксперту, в том числе по проверке отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также о действительной рыночной стоимости земельного участка, заключение соответствует Федеральному закону «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», содержит все необходимые сведения доказательственного значения, достаточно мотивировано, выводы предельно ясны, сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами, не содержат противоречий.
Эксперт, проводивший судебную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности.
Порядок проведения судебной экспертизы, форма и содержание данного экспертного заключения отвечает требованиям статей 49, 77, 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
При проведении экспертизы экспертом проведена проверка соответствия отчета об оценке и выполненной оценки требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, а также существующим принципам и методикам проведения оценки, результаты исследования и сделанные выводы относительно несоответствия отчетов частнопрактикующего оценщика С. требованиям законодательства об оценочной деятельности подробно изложены в описательной части экспертного заключения со ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки.
В частности экспертом отмечено, что в отчетах использованы несопоставимые с объектом оценки, в том числе относящиеся к иному сегменту рынка. Кроме того в отчете № 50/2023 на странице 39 отчета проанализирован рынок предложений на продажу земельных участков расположенных в г. Томске, в то время как объект оценки расположены в Томском районе, отсутствует анализ предложений земельных участков под спортивные сооружения, корректировка по времени поступления объектов аналогов на рынок для аналога принята 3,04%, при этом согласно указанного скриншота инфляция в РФ на конечный месяц выбрана на март месяц, а не на месяц оценки – апрель 2023 года, сумма корректировок по модулю подсчитана без учета округления, площадь земельного участка указана неверно.
В отчете № 49/2023 при анализе объектов аналогов не был исключен объект аналог № 1 с выбивающимся значением, пр анализе объектов аналогов не выявлена связь объектов аналогов «объекты технической и инженерной инфраструктуры, приятия 4-5 классов вредности» с участками под спортивные сооружения по виду разрешенного использования в отчете имеется разногласия между датой предложения аналога по адресу /__/ одновременно указана дата предложения и апрель 2023 и февраль 2023 года, 6 января 2023 в различных частях отчета, сумма корректировок по модулю посчитана без учета округления, однако итоговый результат показан с учетом округления.
При определении экспертом рыночной стоимости земельного участка в заключении подробно описан процесс, подходы и методы оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки и факторы, влияющие на его стоимость
Экспертом использован предусмотренный законодательством об оценочной деятельности сравнительный подход оценки и метод сравнения продаж, который позволяет достичь максимальной точности в определении стоимости объекта; обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов.
Согласно заключению экспертом подобраны максимально сопоставимые объекты-аналоги для определения стоимости оцениваемого объекта. Подробные характеристики объектов, выбранных в качестве объектов-аналогов, представлены в таблице с их описанием, которое дает надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.
В качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами экспертом последовательно применены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения, с описанием корректировок, обоснованием необходимости и возможности применить поправки к рассчитываемой рыночной стоимости земельного участка, приведены расчеты, а также пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.
Доказательств, которые опровергали бы выводы экспертного заключения, свидетельствовали бы о рыночной стоимости земельного участкам в ином размере по состоянию на 20 апреля 2023 г., участвующими в деле лицами не представлено. Ходатайств о назначении повторной экспертизы участниками процесса не заявлено. При таких обстоятельствах указанная в заключении эксперта итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/ в размере 73025073 рубля и земельного участка с кадастровым номером /__/ в размере 90217705 рублей подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости.
Учитывая приведенные в экспертном заключении выводы о несоответствии представленных административным истцом отчётов об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, суд не усматривает оснований для признания оспариваемых решения ОГБУ «ТОЦИК» от 22 мая 2023 г. незаконными, поскольку в рассматриваемом случае у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости на основании представленных отчетов № 49/2023 и № 50/2023 от 27.04.2023г. частнопрактикующего оценщика С.
Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Поскольку статья 22.1 названного Федерального закона не регулирует процедуру установления судом рыночной стоимости, возможность ее определения с учетом данной нормы следует отнести применительно к главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В силу пункта 3 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).
При этом согласно части 3.1 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в резолютивной части решения суда также должно содержаться указание на установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если такое требование было заявлено административным истцом.
Таким образом, требование об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости может быть заявлено при предъявлении административного иска только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения, и в случае признания такого решения законным суд не вправе отказать в удовлетворении заявленного административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, поскольку иное противоречит гарантиям судебной защиты права истца на установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости для целей, предусмотренных законодательством.
При изложенных данных суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ равной рыночной в размере, определенном судебным экспертом по состоянию на 20 апреля 2023 г. и составляющем 73025073 рубля, а земельного участка с кадастровым номером /__/ равной рыночной в размере, определенном судебным экспертом по состоянию на 20 апреля 2023 г. и составляющем 90217705 рублей.
Согласно части 4.1 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае, если судом принято решение об изменении сведений о кадастровой стоимости, копия вступившего в законную силу решения суда направляется в территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости, для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 182 настоящего Кодекса.
Руководствуясь статьями 175–180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 в части признания незаконными решений областного государственного бюджетного учреждения «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» от 22 мая 2023 года № ОРС-70/2023/000242 и № ОРС-70/2023/000243 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости отказать;
это же административное исковое заявление в части требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости удовлетворить;
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 20 апреля 2023 года в размере 73025073 рубля;
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 20 апреля 2023 года в размере 90217705 рублей,
датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости названных объектов недвижимости равной рыночной стоимости считать 28 апреля 2023 года.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Томский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья О.В. Простомолотов
Мотивированное решение принято 23 ноября 2023 года.