дело № 2-1845/2023

УИД 77RS0010-02-2022-018560-16

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Москва 22 мая 2023 года

Измайловский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Сапрыкиной Е.Ю., при секретаре Ш*, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Товарищества собственников жилья «Южные ворота» к А1 в лице финансового управляющего К1 о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

Истец ТСЖ «Южные ворота» обратился в суд с иском к ответчику А1 о взыскании задолженности, мотивируя свои требования тем, что ответчик не выполнял надлежащим образом своих обязанностей по оплате содержания и ремонта общего имущества, по оплате коммунальных услуг и взносов на капитальный ремонт за нежилое помещение кадастровый № ***, расположенное по адресу: ***, в связи с чем просил взыскать с ответчика задолженность за период с июля 2021 по апрель 2022 по оплате содержания и ремонта общего имущества, по оплате коммунальных услуг в сумме *** руб., взносов на капитальный ремонт *** руб., пени в сумме *** руб. за просрочку оплаты содержания и ремонта общего имущества, коммунальных услуг, пени в сумме *** руб. за просрочку оплаты взносов на капитальный ремонт, а также расходы по оплате услуг представителя *** руб., по уплате государственной пошлины за подачу иска *** руб.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил требования, просил взыскать с ответчика задолженность за период с июля 2021 по апрель 2022 по оплате содержания и ремонта общего имущества, по оплате коммунальных услуг в сумме *** руб., взносов на капитальный ремонт *** руб., пени в сумме *** руб. за просрочку оплаты содержания и ремонта общего имущества, коммунальных услуг, пени в сумме *** руб. за просрочку оплаты взносов на капитальный ремонт, а также расходы по оплате услуг представителя *** руб., по уплате государственной пошлины за подачу иска *** руб.

Представитель истца ТСЖ «Южные ворота» в судебное заседание явился, поддержал заявленные требования.

Ответчик А1 в судебное заседание не явился, отзывов, возражений на иск не представлено, находится в розыске по уголовному делу.

Финансовый управляющий ответчика А1 – К1 в судебное заседание не явилась, обеспечив явку представителя, которая возражала против иска.

Третье лицо П1 в судебное заседание не явился, обеспечив явку представителя, который поддержал представленный письменный отзыв на иск.

Суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.

Выслушав пояснения явившихся в судебное заседание лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии со ст. 210 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества.

В силу ч. 1 ст. 16 ГК РФ к отношениям собственников помещений в здании, возникающим по поводу нежилых помещений и общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 249, 289, 290 ГК РФ и ст.ст. 44 - 48 ЖК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

На основании ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии с ч.ч. 1, 3 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 1, п.п. 1, 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возложена на собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.

В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

В соответствии с ч. 1 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если не установлен иной срок.

В соответствии с ч.ч. 14, 14.1 ст. 155 ЖК РФ лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с 31-го дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение 90-та календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения 90-та календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в 90-дневный срок оплата не произведена. Начиная с 91-го дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере 1/130 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается.

Собственники помещений в многоквартирном доме, несвоевременно и (или) не полностью уплатившие взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить в фонд капитального ремонта пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с 31-го дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты. Уплата указанных пеней осуществляется в порядке, установленном для уплаты взносов на капитальный ремонт.

Судом установлено, что ответчик А1 в период с 09.06.2011 по 28.04.2022 являлся собственником нежилого помещения, кадастровый № ***, расположенного в многоквартирном доме (МКД) по адресу: ***.

Согласно выписки из ЕГРН, право собственности ответчика на указанное нежилое помещение было зарегистрировано 09.06.2011, прекращение права собственности ответчика зарегистрировано 28.04.2022 в связи с переходом права собственности на указанное помещение к новому собственнику П1.

Таким образом, ответчик, как собственник помещения в указанный период, был обязан осуществлять содержание данного помещения и общего имущества МКД, в том числе ответчик обязан был оплачивать коммунальные услуги и эксплуатационные расходы по техническому содержанию данного помещения и общего имущества МКД, оплачивать взносы на капитальный ремонт.

Управляющей организаций указанного МКД является истец ТСЖ «Южный ворота».

Как следует из доводов истца, ответчик не вносил своевременно и в полном размере оплату за коммунальные услуги по указанному нежилому помещению, за содержание общего имущества МКД, не оплачивал взносы на капитальный ремонт, в связи с чем у ответчика имеется задолженность за период с июля 2021 по апрель 2022 включительно по оплате содержания и ремонта общего имущества, по оплате коммунальных услуг в общей сумме *** руб., по оплате взносов на капитальный ремонт *** руб., в связи с чем ответчику были начислены пени в сумме *** руб. за просрочку оплаты содержания и ремонта общего имущества, коммунальных услуг, и пени в сумме *** руб. за просрочку оплаты взносов на капитальный ремонт,.

Представленный истцом расчет задолженности ничем не опровергнут, доказательств отсутствия задолженности или её иного размера - не представлено, оснований ему не доверять у суда не имеется.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 15.08.2013 было приято к производству суда заявление ИП А1 о признании его несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 15.11.2013 по делу № А40-111495/13 в отношении ИП А1 была введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена К1.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 27.01.2016 по делу № А40-111495/13 ИП А1 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утверждена К1.

В настоящее время банкротство А1 не завершено, финансовым управляющим должника является К1, определением Арбитражного суда г. Москвы от 07.12.2022 по делу № А40-111495/13 продлён срок реализации имущества должника, рассмотрение отчёта финансового управляющего назначено на 29.05.2023.

Согласно справки ЦАСР УВМ МВД России по г. Москве А1 с 2015 г. находится в розыске как подозреваемый по уголовному делу, скрывшийся от следствия.

В ходе реализации имущества должника состоялись торги по продаже принадлежавшего ответчику указанного нежилого помещения, по итогам которых победителем торгов был признан П1.

Между А1 в лице финансового управляющего К1 (продавец) и П1 (покупатель) был заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества от 14.05.2021, согласно которого продавец обязался передать покупателю указанное нежилое помещение, площадью 1122,4 кв.м, приобретенное покупателем на торгах.

В соответствии с п.п. 4.1, 4.2 Договора – переда имущества в собственность от продавца к покупателю оформляется актом приема-передач, подписываемым в течение 10 дней с момента полной оплаты стоимости имущества по договору.

С даты подписания передаточного акта ответственность за сохранность имущества, равно как и риск случайной порчи и гибели имущества, несёт покупатель. Обязанности продавца передать имущество считаются исполненными после подписания сторонами акта приема-передачи имущества.

В соответствии с п.п. 5.1, 5.2, 5.4 Договора – право собственности на объект недвижимости возникает у продавца с момента государственной регистрации права в ЕГРН.

Настоящий договор является основанием для регистрации перехода права собственности на имущество.

Регистрация перехода права собственности осуществляется при условии полной оплаты стоимости имущества по договору покупателем и подписания акта приема-передачи, предусмотренного п. 4.1 договора.

12.07.2021 сторонами Договора от 14.05.2021 К1 (продавец) и П1 (покупатель) был подписан Акт приема-передачи недвижимого имущества, согласно которого продавец передает покупателю, а покупатель принимает указанное нежилое помещение.

В соответствии с п. 1 Акта – покупатель полностью оплатил стоимость нежилого помещения согласно Договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.05.2021.

В соответствии с п. 2 Акта – обязанность по оплате коммунальных платежей и взносов на капитальный ремонт за указанное нежилое помещение, возникшая до подписания настоящего акта, сохраняется за продавцом и будет исполнена им в порядке и сроки, предусмотренные действующим законодательством.

Сторона ответчика ссылается на то, что в связи с продажей помещения по Договору от 14.05.2021 обязанность по оплате коммунальных услуг, расходов по содержанию и взносов на капитальный ремонт должен нести новый собственник помещения, начиная с даты передачи ему помещения по Акту от 12.07.2021.

Однако судом отклоняются данные доводы и принимаются во внимание возражения третьего лица П1, поскольку установлено, что несмотря на подписание Акта передачи помещения от 12.07.2021, новый собственник не смог зарегистрировать в установленном порядке своё право собственности на помещение в связи с имевшимися в нём несогласованными переустройствами и перепланировками, проведёнными предыдущим собственником помещения.

Между тем право собственности на недвижимость состоит из трёх составляющих: владение, пользование и распоряжение. И чтобы передать недвижимость новому собственнику, продавцу необходимо предоставить и обеспечить покупателю, как новому собственнику, все три права, чтобы покупатель мог распоряжаться в полном объёме недвижимостью после перехода права собственности к нему. Однако в данном случае в связи с тем, что право собственности не было зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРН по независящим от покупателя, но зависящим от продавца обстоятельствам, то отсутствует полноценная передача совокупности указанных прав покупателю, в связи с чем передача помещения, после которой покупатель имел право распоряжаться и пользоваться помещением, не произошла.

Как следует из сообщения о проведении торгов от 16.03.2021, в продаваемом объекте недвижимости выполнена перепланировка, которая не зарегистрирована в установленном законом порядке; в настоящее время финансовым управляющим совершаются мероприятия по согласованию и регистрации выполненной перепланировки.

Как следует из представленных суду уведомлений Управления Росреестра по г. Москве, первоначально документы на регистрацию перехода права собственности по Договору от 14.05.2021 были поданы в ЕГРН 12.07.2021, то есть после подписания Акта передачи помещения от 12.07.2021, но уведомлением Управления Росреестра по г. Москве от 21.07.2021 регистрация была приостановлена до 21.10.2021, так как финансовым управляющим не представлена в Управление копия положения о порядке, об условиях и сроках реализации имущества должника, не представлен реестр требований кредиторов на момент утверждения положения; оценка имущества должника должна производится оценщиком, однако документы о проведении оценки для целей государственной регистрации не представлены; на сшивке Договора купли-продажи отсутствует подпись финансового управляющего К1; исходя из представленных документов, в помещении проведены работы по перепланировке (реконструкции), сведениями о разрешительной документации на которые Управление не располагает, тем самым указанный объект утратил тождественность в результате реконструкции существующего объекта путем изменения его основных технических характеристик (перепланировки помещений), заявлений и документов о кадастровом учете изменений финансовым управляющим К1 в Управление не представлено.

Уведомлением Управления Росреестра по г. Москве от 10.08.2021 стороны были уведомлены о том, что представленными 03.08.2021 документами об устранении причин приостановления государственной регистрации прав по заявлению от 12.07.2021, не устранены в полном объёме недостатки, указанные ранее, а именно: исходя из представленных документов, в помещении проведены работы по перепланировке (реконструкции), сведениями о разрешительной документации на которые Управление не располагает, тем самым указанный объект утратил тождественность в результате реконструкции существующего объекта путем изменения его основных технических характеристик (перепланировки помещений), заявлений и документов о кадастровом учете изменений финансовым управляющим К1 в Управление не представлено; сторонам напоминается, что регистрация приостановлена до 21.10.2021.

10.09.2021 К1, действующей как финансовый управляющий А1, была оформлена нотариальная доверенность на П1 на срок 1 год, с правом быть представителем по всем вопросам, связанным с перепланировкой (переоборудованием) и обеспечением коммунальными услугами принадлежащего А1 по праву собственности указанного помещения, представлять интересы во всех государственных, негосударственных, муниципальных, административных и иных организациях и учреждениях г. Москвы, в том числе в Управлении Росреестра, БТИ, МФЦ и др.

Уведомлением Управления Росреестра по г. Москве от 14.10.2021 срок приостановления регистрации был продлён до 04.04.2022.

Уведомлением Управления Росреестра по г. Москве от 21.04.2022 было отказано в регистрации прав по заявлению от 12.07.2021 в связи с неустранением причин приостановления государственной регистрации прав.

20.01.2022 Мосжилинспекцией был утвержден «Акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме на ранее выполненные работы без разрешения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое решение требуется» от 10.12.2021, согласно которого комиссия в составе Мосжилинспекции, заявителя (заказчика) А1, проектной организации ГБУ «***» - установила соответствие ранее выполненных работ переустройства указанного помещения требованиям нормативных документов, действующих для многоквартирных домов; считать данный акт основанием для внесения изменений в поэтажные планы и экспликации органов технической инвентаризации и ЕГРН; снять с контроля запрос от 08.11.2021 об оформлении Акта.

Согласно Договора подряда от 22.02.2022, заключенного между А1 в лице финансового управляющего К1 (заказчик) и ИП В1 (подрядчик), а также гр. П1, подрядчик обязался по поручению заказчика выполнить работы по подготовке технического плана в отношении указанного нежилого помещения, включающие в себя: анализ документов заказчика; подготовка текстовой и графической части технического плана на объект; подача комплекта документов в Росреестр в целях внесения в государственный кадастр сведений по результатам проведенной перепланировки объекта; корректировка технического плана объекта при возникновении замечаний со стороны Росреестра, по зависящим от подрядчика причинам, а заказчик обязался оплатить указанные работы.

В соответствии с п. 2.3 Договора подряда - оплата по договору осуществляется П1 с последующей компенсацией за счет А1 в случае вынесения Арбитражным судом г. Москвы в рамках дела № А40-111492/13 определения о привлечении подрядчика в целях обеспечения осуществления полномочий финансового управляющего А1 в рамках настоящего договора.

Согласно подписанного К1 (продавец) и П1 (покупатель) Дополнительного соглашения от 13.04.2022 к Договору купли-продажи недвижимого имущества от 14.05.2021, на основании «Акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме на ранее выполненные работы без разрешения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое решение требуется» от 10.12.2021 в разделе 1 Договора от 14.05.2021 изменить формулировку п. 1.1 «площ. 1122,4 кв.м» на формулировку «площ. 1122,3 кв.м».

Только после этого новый собственник П1 смог зарегистрировать в ЕГРН своё право собственности на приобретенное помещение площадью 1122,3 кв.м, о чем в ЕГРН была внесена запись от 28.04.2022.

31.05.2022 между ТСЖ «Южные ворота» (исполнитель) и ИП П1 (заказчик) был заключен Договор № 2022-1 оказания коммунальных услуг и услуг по содержанию общего имущества в МКД в отношении указанного нежилого помещения площадью 1122,3 кв.м.

Как следует из доводов третьего лица, которые ничем не опровергнуты, подтверждены представленными третьим лицом документами, которым у суда не доверять оснований не имеется - до указанной даты подписания Дополнительного соглашения и регистрации права собственности в ЕГРН, П1 не мог реально пользоваться и распоряжаться данным помещением, поскольку не являлся его зарегистрированным собственником, согласование переустройства помещения осуществлялось с его участием как представителем собственника помещения А1 по доверенности от финансового управляющего К1.

При установленных обстоятельствах, суд находит, что за заявленный период обязанность по оплате содержания и ремонта общего имущества, по оплате коммунальных услуг и взносов на капитальный ремонт несёт до 28.04.2022 предыдущий собственник, то есть ответчик А1, поскольку несмотря на подписанный Акт передачи от 12.07.2021 новый собственник до 28.04.2022 не имел возможности в полном объёме распоряжаться и пользовать приобретенным помещением, а, следовательно, не пользовался коммунальными услугами и услугами по содержанию помещения, не по своей вине, а по причинам, зависящим от продавца помещения, которым до 28.04.2022 оставался ответчик.

В связи с указанным заявленная истцом задолженность подлежит взысканию с ответчика А1 за заявленный период с июля 2021 по апрель 2022 в общей сумме *** руб. и начисленные пени в общей сумме *** руб.

Оснований для снижения пени в порядке ст. 333 ГК РФ не усматривается.

На основании ст.ст. 88, 94, 98, 100 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины за подачу иска *** руб., расходы по оплате услуг представителя, но частично от заявленной суммы – в размере *** руб., учитывая принципы разумности и справедливости расходов на представителя, относительно сложности и категории дела, выполненных представителем в интересах истца юридически значимых процессуальных действий.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Товарищества собственников жилья «Южные ворота» к А1 в лице финансового управляющего К1 о взыскании задолженности – удовлетворить частично.

Взыскать с А1 в пользу Товарищества собственников жилья «Южные ворота» задолженность за период с июля 2021 года по апрель 2022 года в размере *** руб., пени *** руб., расходы по оплате услуг представителя *** руб., расходы по уплате государственной пошлины *** руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Измайловский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 29 мая 2023 года

СудьяЕ.Ю. Сапрыкина