УИД: 61RS0008-01-2018-002455-32

Дело № 2-119/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 сентября 2022 года г. Ростов-на-Дону

Советский районный суд г. Ростова-на-Дону

в составе: председательствующего судьи Захаровой Т.О.

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ООО «Ростстройснаб», третье лицо – ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, истребовании имущества из чужого незаконного владения, по встречному иску ООО «Ростстрайснаб» к ФИО2, ФИО3 о признании добросовестным приобретателем земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с указанным иском к ФИО4, ФИО3, ООО «Ростстрайснаб», сославшись в его обоснование на следующие обстоятельства.

В 2015 году истец принял решение построить на принадлежащем ему земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> жилой комплекс. Для реализации данного проекта истцу требовались денежные средства. В этой связи истец заключил с ФИО4, устный договор оказания услуг, по условиям которого ФИО4 должен подыскать для него юридическое или физическое лицо, имеющие средства для предоставления их долг на срок не менее 18 месяцев под проценты, не превышающие среднебанковские, а за оказание данной услуги истец выплачивает ФИО4 1 % от суммы фактически предоставленного займа. В мае 2016 года ФИО4 сообщил ФИО2 об имеющемся варианте. В результате обсуждения варианта обеспечения займа, ФИО2 и ФИО4 договорились, что истец предоставляет любому указанному ФИО4 лицу принадлежащий ему земельный участок в <адрес> и данное лицо будет формально являться его собственником.

Во исполнение данной договоренности 20 сентября 2016 года истец заключил с ФИО3 договор купли-продажи земельного участка. При этом в действительности денежные средства по договору от ФИО3 получены не были и фактически действия были направлены на обеспечение обязательств истца по устному договору оказания услуг перед ФИО4

В этот же день ФИО2 и ФИО4 заключили договор об обеспечении обязательств, в соответствии с условиями которого переданное ФИО3 имущество (земельный участок) должно быть возвращено в случае неполучения займа или не выплаты ФИО4 вознаграждения за фактически оказанные услуги.

В связи с невыполнением ФИО4 условий достигнутого с ним соглашения 16 апреля 2018 года истец направил ему уведомление о расторжении соглашения, а также договора об обеспечении обязательств.

В свою очередь ФИО4 сообщил, что не имеет возможности возвратить земельный участок, переданный в качестве обеспечения, поскольку ФИО3 12 июля 2017 года на основании договора купли-продажи передал права на него ООО «Ростстрайснаб».

Полагая свои права нарушенными и ссылаясь на положения ст. ст. 170, 179, 301, 302 ГК РФ, ФИО2 просил суд расторгнуть соглашение от 09 апреля 2018 года, заключенное между ним и ФИО4 в связи с существенным нарушением последним обязательств, признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 20 сентября 2016 года, заключенный между ним и ФИО3, применить последствия мнимости данной сделки в виде признания её сделкой по обеспечению обязательств перед ФИО4, возвратить в его собственность земельный участок общей площадью 4887 кв.м. с КН №, расположенный по адресу: <адрес>.

Решением Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 27 августа 2018 года исковые требования ФИО2 оставлены без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 05 декабря 2018 года решение Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 27 августа 2018 года оставлено без изменения.

Определением Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 23 сентября 2021 года указанное решение, вступившее в законную силу, отменено по вновь открывшимся обстоятельствам, а именно в связи с вступлением в законную силу приговора Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 22 марта 2021 года, которым ФИО3 признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 08 февраля 2022 года указанное определение оставлено без изменения.

Определением судьи Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 10 июня 2022 года определение Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 23 сентября 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 08 февраля 2022 года оставлены без изменения.

В ходе рассмотрения дела истец отказался от требований к ФИО4 о расторжении соглашения от 09 апреля 2018 года, в связи с чем определением Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 19 мая 2022 года производство по делу в указанной части было прекращено (т. 7 л.д. 94-95).

Также ФИО2 уточнил предмет иска, просил признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 20 сентября 2016 года, заключенный между ним и ФИО3, применив последствия недействительности (притворности) сделки, прекратив право собственности ФИО3 и погасив регистрационную запись в ЕГРН в отношении земельного участка с КН № по адресу: <адрес>. Также истец просил истребовать указанный земельный участок из чужого незаконного владения ООО «Ростстройснаб» (т. 7 л.д. 83-92).

Не согласившись с данным иском, ООО «Ростстройснаб» предъявило встречный иск о признании добросовестным приобретателем земельного участка на основании договора купли-продажи, заключенного с ФИО3 (т. 7 л.д. 66-70). В обоснование встречного иска представитель данного юридического лица сослался на то, что ООО «Ростстрайснаб», проявляя должную степень заботливости, зарегистрировало право собственности на земельный участок и совершило действия, направленные на использование участка, а именно: изменило адрес участка на <адрес>, вид разрешенного использования участка на «строительство многоквартирного дома», предприняло меры к оформлению документов для получения разрешения для строительства многоквартирного дома.

В судебное заседание ФИО2 не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель истца адвокат Лагутина Н.В., действующая на основании ордера и доверенности, в судебное заседание явилась, на удовлетворении исковых требований настаивала, против удовлетворения встречного иска возражала.

Представитель ООО «Ростройснаб» ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, исковые требования ФИО2 полагала не обоснованными и не подлежащими удовлетворению, встречный иск просила удовлетворить, ссылаясь на приведенные в нем основания.

ФИО3, участие которого в судебном заседании было обеспечено посредством проведения видеоконференц связи на базе Октябрьского районного суда г. Архангельска, против удовлетворения иска ФИО2 возражал, требования ООО «Ростстройснаб» полагал обоснованными и подлежащими удовлетворению.

ФИО4, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в материалах дела имеется отзыв ФИО4 на иск, по существу которого следует, что он не возражает против удовлетворения исковых требований ФИО2

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса в порядке статьи 167 ГПК РФ.

Выслушав позицию представителя ФИО2, представителя ООО «Ростстрайснаб», а также ФИО6, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от 15 марта 2012 года ФИО2 являлся собственником земельного участка общей площадью 4887 кв.м. КН № категория земель-земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для садоводства, расположенного по адресу: <адрес>.

20 сентября 2016 года между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка, цена которого определена в размере 50000000 рублей.

На основании данного договора в ЕГРН 23 сентября 2016 года внесена запись о праве собственности ФИО3 на данное имущество.

12 июля 2017 года ФИО3 заключил с ООО «Ростстройснаб» договор купли-продажи, по условиям которого ФИО3 передает в собственность ООО «Ростстройснаб» земельный участок с КН № площадью 4887 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов – многоквартирные дома, в том числе, со встроенно-пристроенными объектами общественного назначения и культуры, бытового обслуживания, расположенный по адресу: <адрес>

В п. 2.1 договора стороны согласовали, что стоимость участка составляет 35000000 рублей, расчет производится в следующем порядке: 2500000 рублей покупатель передает в момент подписания договора, 1000000 рублей – не позднее 31 августа 2017 года, 3500000 рублей – не позднее 10 декабря 2017 года.

В счет уплаты оставшейся суммы в размере 28000000 рублей покупатель обязуется заключить с продавцом договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома в течение 10 рабочих дней с момента получения разрешения на строительство жилого дома.

В силу п. 2.3 в случае просрочки оплаты стоимости земельного участка покупатель уплачивает неустойку, а также штраф за неисполнение договора.

Согласно п. 5.3, п.5.4 договора право собственности на земельный участок возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в ЕГРН, с этого момента участок находится в залоге у продавца.

Право собственности ООО «Ростстрайснаб», а также обременение в виде залога было зарегистрировано в ЕГРН 24 июля 2017 года.

Решением Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 15 мая 2019 года и дополнительным решением от 30 мая 2019 года, вступившими в законную силу, исковые требования ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, аргументированные неисполнением ООО «Ростстрайснаб» обязательств по оплате цены сделки, удовлетворены в части взыскания с юридического лица суммы в размере 250000 рублей. В остальной части требования ФИО3 оставлены без удовлетворения.

Оспаривая действительность договора купли-продажи земельного участка от 20 сентября 2016 года, заключенного с ФИО3, ФИО2 ссылался на то, что указанный договор является притворной сделкой, так как в действительности участок обеспечивал исполнение ФИО2 обязательств по соглашению с ФИО4, который должен был оказать ему услуги по подбору лица, намеренного предоставить заём для строительства на участке объектов недвижимости, с условием получения ФИО4 процента от данной суммы. То есть, как указывал истец, участок выступал в качестве предмета залога, который должен быть возвращен ФИО6 в случае неисполнения ФИО4 обязательств по достигнутому с ФИО2 соглашению.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 549 ГК РФ).

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

По правилам ст. 167 ГПК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу п. 1 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Из содержания указанной нормы права следует, что в случае заключения притворной сделки действительная воля стороны не соответствует ее волеизъявлению. В связи с этим для установления истиной воли сторон имеет значение выяснение фактических отношений между сторонами, а также намерений каждой стороны.

В силу ст. 56 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По правилам ст. 61 ГПК РФ вступивший в законную силу приговор суда по уголовному делу обязателен для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий лица, в отношении которого вынесен приговор суда, по вопросам, имели ли место эти действия и совершены ли они данным лицом.

Устанавливая обоснованность требований ФИО2, суд учитывает, что вступившим в законную силу приговором Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 22 марта 2021 года ФИО3 был признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ.

При рассмотрении уголовного дела, в рамках которого ФИО2 признан потерпевшим, установлено, что ФИО3, имея преступный умысел, направленный на приобретение прав на чужое имущество путем злоупотребления доверием, то есть мошенничество их корыстный побуждений, в период с 10 сентября 2016 года по 18 июля 2017 года, похитил имущество, принадлежащее ФИО2, а именно: земельный участок с КН № кадастровой стоимостью 27149435 рублей, путем его реализации, чем причинил ФИО2 ущерб.

В частности, судом установлено, что в 2015 году между ранее знакомыми ФИО4 и ФИО2 была заключена устная договоренность об оказании услуг по отысканию инвестора с целью выдачи ФИО2 займа для строительства недвижимости сроком до 13 апреля 2018 года, по условиям которого в качестве обеспечения ФИО2 обязательств, связанных с оплатой вознаграждения ФИО4, ФИО2 должен заключить договор купли-продажи принадлежащего ему участка с КН № без фактического получения денежных средств с доверенным лицом ФИО4 ФИО3, который станет залогодержателем указанного земельного участка без права продажи третьим лицам. После исполнения договоренности, ФИО3 обязуется возвратить залоговый участок его законному владельцу ФИО7, а он, в свою очередь, передать ФИО4 денежные средства в размере 1 % от полученной по договору суммы займа.

20 сентября 2016 года ФИО3 во исполнение своего преступного умысла, направленного на приобретение прав на чужое имущество, будучи привлеченным ФИО4 в качестве залогодержателя и осведомленный об устной договоренности об оказании услуг между ФИО4 и ФИО2, заведомо зная, что договор не предусматривает передачу денежных средств ФИО2, за земельный участок, заключил с ним договор купли-продажи земельного участка. После этого, действуя путем злоупотребления доверием к ФИО2, выраженного в принятии на себя обязательств залогодержателя, при заведомом отсутствии намерения их выполнять, не намереваясь выполнять имеющиеся устные договоренности с ФИО4, ФИО6 заключил договор купли-продажи участка с ООО «Ростстройснаб», которое зарегистрировало право собственности на земельный участок.

Принимая решение по делу, суд исходит из того, что совокупность представленных по делу доказательств, в том числе, объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных доказательств, оцененных по правилам ст. 67 ГПК РФ, с убедительностью свидетельствуют о порочности содержания заключенного между ФИО2 и ФИО3 договора купли-продажи земельного участка от 20 сентября 2016 года, который в действительности прикрывал другую сделку и фактически обеспечивал исполнение обязательств по соглашению, достигнутому между ФИО2 и ФИО4

Таким образом, суд полагает установленным, что истинная воля ФИО2 при заключении договора не соответствовала его волеизъявлению, а воля ФИО3 была направлена исключительно на реализацию преступного умысла с целью приобретения прав на чужое имущество, что установлено приговором Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону.

Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ залог является одним из способов обеспечения обязательства. В силу абз. 1 п. 1 ст. 339 ГК РФ в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

В рассматриваемом случае ссылки на обеспечиваемое обязательство договор от 20 сентября 2016 года не содержит, что не позволяет говорить о соответствии прикрываемой сделки требованиям действующего законодательства.

Суммируя изложенное, суд приходит к выводу об обоснованности требований ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка от 20 сентября 2016 года недействительным.

Одновременно суд полагает не подлежащим удовлетворению встречный иск ООО «Ростстрайснаб», аргументированный тем, что при заключении с ФИО3 договора купли–продажи земельного участка данное юридическое лицо действовало добросовестно, не знало о возникновении в дальнейшей правопритязаний ФИО2, оплатило часть стоимости приобретаемого имущества, приняло меры для использования его по назначению, изменив адрес объекта и вид его разрешенного использования. По убеждению суда, указанные обстоятельства, с учетом установленного факта выбытия земельного участка из владения ФИО2 помимо его воли, не имеют правового значения при рассмотрении требований ФИО2 и, соответственно, не свидетельствуют о наличии оснований для удовлетворения встречного иска.

В силу ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 21 апреля 2003 года по делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации, когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано. Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Применительно к изложенному, учитывая установленные по делу обстоятельства и аргументированные выше выводы об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска ООО «Ростстрайснаб», суд полагает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования ФИО2 о признании договора купли-продажи от 20 сентября 2016 года недействительным, истребовании земельного участка с КН № <адрес> из незаконного владения ООО «Ростстройснаб», соответственно, с прекращением прав последнего на данный объект недвижимости и восстановлением прав на него ФИО2

Условий для прекращения права собственности ФИО3 и погашения регистрационной записи в ЕГРН суд не усматривает, поскольку по данным ЕГРН право собственности ФИО3 в настоящее время не зарегистрировано, а требование о погашение регистрационной записи не основано на положениях действующего законодательства.

При этом суд учитывает, что вступившее в законную силу решение об удовлетворении указанных требований будет являться основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Позиция представителя ООО «Ростстройснаб» о том, что возвращение участка в собственность ФИО2 приведет к его неосновательному обогащению, поскольку приговором Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону установлен факт причинения ему материального ущерба в сумме 27149435 рублей, представляются необоснованной, поскольку гражданский иск в рамках уголовного дела ФИО2 не заявлялся, а по смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, обратившемуся в суд за такой защитой.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Учитывая, что при обращении в суд ФИО2 уплатил сумму государственной пошлины в размере 60 000 рублей, указанные расходы подлежат возмещению в равных долях с ФИО3 и ООО «Ростстройснаб».

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3, ООО «Ростстройснаб», третье лицо - ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, истребовании имущества из чужого незаконного владения частично удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 20 сентября 2016 года, заключенный между ФИО3 и ФИО2, восстановив право собственности ФИО2 (СНИЛС №) на земельный участок площадью 4887 кв.м. с КН №.

Истребовать земельный участок площадью 4887 кв.м. с КН 61:44:0072901:912 из незаконного владения ООО «Ростстройснаб» (ИНН <***>) в пользу ФИО2 (СНИЛС №), прекратив право собственности данного юридического лица на указанный объект недвижимости.

В удовлетворении остальной части требований ФИО2 отказать.

Исковые требования ООО «Ростстройснаб» к ФИО2, ФИО3 о признании добросовестным приобретателем земельного участка оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО3 (паспорт №) и ООО «Ростстройснаб» (ИНН <***>) в пользу ФИО2 (СНИЛС №) сумму уплаченной при подаче иска государственной пошлины в размере 60000 рублей в равных долях, то есть по 30000 рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Советский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья:

Текст мотивированного решения изготовлен 21 сентября 2022 года.