РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Санкт-Петербург 27 января 2023 г.
Ленинградский областной суд в составе:
председательствующего судьи Ночевника С.Г.,
при секретаре Кирьяновой В.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО14 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,
установил:
ФИО15 обратилось в Ленинградский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решение ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» от 27.07.2022 № <данные изъяты> (далее - Решение) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости равной 430743772 руб.
В обоснование заявленных требований ФИО16 указало, что является собственником 3923/5000 долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>. Кадастровая стоимость объекта недвижимости на 01.01.2022 составляет 733182415,3 руб. Согласно отчету об оценке № 1569-П от 27.06.2022 (далее - Отчет) рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2022 - 430743772 руб. Решением отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной в Отчете, в связи с несоответствием представленного Отчета требованиям федеральных стандартов оценки. Однако оснований для отказа в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости у ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» не имелось, так как указанные в Решении замечания являются необоснованными. Превышение кадастровой стоимости объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нарушает права ФИО17, поскольку влечет увеличение налоговых обязательств.
В письменном отзыве административный ответчик ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» просил в удовлетворении заявленных требований отказать, так как представленный Отчет не соответствует нормам действующего законодательства в области оценочной деятельности, в Отчете использовались неполные сведения, были допущены расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости.
В письменном отзыве административного ответчика Управления Росреестра по Ленинградской области указано, что принятие решение оставляется на усмотрение суда. Управление не уполномочено давать оценку действиям ГБУ ЛО «ЛенКадОценка», а также определять достоверность рыночной стоимости объекта недвижимости, указанной в отчете об оценке.
В письменном отзыве административный ответчик Правительство Ленинградской области указало на отсутствие оснований для удовлетворения заявленных требований. Заявление ФИО18 рассмотрено ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» в установленный срок. В оспариваемом Решении перечислены допущенные нарушения требований ФСО в представленном Отчете.
В судебное заседание представители административных ответчиков Правительства Ленинградской области, Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» и заинтересованное лицо ФИО19 будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.
Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца ФИО20 просила признать оспариваемое решение ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» незаконным и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости указанной в заключение эксперта.
Представители административного ответчика ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» ФИО1 и ФИО2 в судебном заседании возражали против признания решения ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» незаконным. Указали, что не оспаривают размер рыночной стоимости объекта недвижимости, указанный в заключение эксперта.
Согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Постановлением Правительства Ленинградской области от 11.11.2021 № 713 установлена дата перехода к применению на территории Ленинградской области положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 01.01.2022.
В соответствии с распоряжением Правительства Ленинградской области от 24.08.2017 № 424-р реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости на территории Ленинградской области, осуществляется ГБУ ЛО «ЛенКадОценка».
В ч.1 ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ указано, что кадастровая стоимость здания может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридического лица, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этого лица.
Бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (п.2 ч.11 ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).
В соответствии с ч.15 ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.
Судом установлено, что 05.07.2019 за ФИО22 зарегистрировано право общей долевой собственности, доля в праве 3923/5000, на объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>. Вид объекта недвижимости – здание, назначение – нежилое, наименование – общественно-деловой центр, кадастровая стоимость - 733182415,3 руб.
30.06.2022 ФИО23 обратилось в ГБУ «ЛенКадОценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере его рыночной стоимости, составляющей на 01.01.2022 430743772 руб., приложив Отчет, выполненный оценщиком ФИО3, членом СРО «Ассоциация оценщиков «СПО».
05.07.2022 ГБУ «ЛенКадОценка» уведомило ФИО25 о принятии заявления к рассмотрению.
27.07.2022 ГБУ «ЛенКадОценка» принято решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по следующим основаниям:
1) документы, представленные заказчиком, копии которых приведены на страницах 66-67 Отчета, не подписаны уполномоченным лицом и не заверены в установленном порядке;
2) по тексту Отчета не обнаружена информация о дата проведения осмотра, а также отсутствуют допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра;
3) не выполнены требования пп. «а» п.11 ФСО № 7;
4) не подтверждена информация о действующих арендных ставках в оцениваемом здании и дополнительных характеристиках, их удельных весах аналога, использованного для расчета в рамках затратного подхода;
5) в качестве аналога № 1 и № 3 использованы скриншоты одного и тоже же объекта, обнаружены арифметически ошибки при расчете корректировок. В рамках доходного подхода отсутствует анализ рынка земельных участков, не проведена корректировка к дате оценки;
6) выводы оценщика не являются основанием для отказа от применения сравнительного подхода;
7) оценщик определяет совокупный износ объекта в размере 0% по данным технического паспорта, однако с даты составления технического паспорта и до даты оценки прошло 4 года, в связи с чем, износ объекта оценки не может составлять 0%;
8) использованный оценщиком класс конструктивной системы не соответствует техническому описанию объекта оценки на странице 107 Отчета. В Отчете не обнаружено определение класса качества объекта оценки в соответствии с классификатором качества КО-ИНВЕСТ. Не проведена корректировка по фактору «разрешенное использование».
Определением Ленинградского областного суда от 17.11.2022 по настоящему административному делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО4
Согласно заключению эксперта № 297/22-196/2022 от 09.01.2023 при составлении Отчета допущено использование неполных сведений, расчетные и иные ошибки, нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, приведенные в Решении в качестве оснований к отказу в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере его рыночной стоимости. Данные нарушения влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, как в сторону завышения, так и в сторону занижения итогового результата оценки.
Рыночная стоимость нежилого здания (общественно-деловой центр), площадью 11019,9 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес> по состоянию на 01.01.2022 определена экспертом в размере 434100000 руб.
Оценивая заключение судебной экспертизы, суд полагает, что оно соответствует требованиям ч.2 ст.82 КАС РФ, содержит подробное описание проведённого исследования и его результаты, с указанием применённых методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные вопросы.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, длительный стаж экспертной работы.
Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы, заключение обосновано и объективно, отражает ход и результаты проведенных экспертом исследований. Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется.
Следовательно, при рассмотрении заявления административного истца у ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» имелись предусмотренные законом основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в Отчете.
Поскольку оспариваемое Решение соответствует нормативным правовым актам, принято уполномоченным органом и в установленные законом сроки, прав и законных интересов административного истца не нарушает, то оснований для признания его незаконным не имеется.
Доводы административного истца о том, что не все нарушения, указанные в оспариваемом Решении, повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости, а наличие ряда нарушений опровергнуто экспертом, не свидетельствуют о наличии оснований для признания Решения незаконным и удовлетворения заявленных требований в указанной части, поскольку экспертом установлено и административным истцом не опровергнуто, что в Отчете имеются расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости.
В соответствии с ч.15 ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Поскольку ни административным истцом, ни административными ответчиками не оспаривался размер рыночной стоимости объекта недвижимости, установленный судебной экспертизой, о проведении повторной или дополнительной экспертизы в целях определения иного размера рыночной стоимости объекта недвижимости лицами, участвующими в деле, заявлено не было, а представленный Отчет имеет нарушения и не соответствуют законодательству об оценочной деятельности, то суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, согласно заключению судебной экспертизы.
В соответствии с ч.3 ст.178 КАС РФ при принятии решения суд также решает вопрос о распределении судебных расходов.
Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела (ч.1 ст.103 КАС РФ).
Судом установлено, что ФИО26 при обращении в суд оплачена государственная пошлина в размере 2000 руб., что подтверждается платежным поручением от 05.08.2022 № 661.
Как указано в ч.1 ст.111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.
Принимая во внимание, что ФИО27 отказано в удовлетворении требования о признании незаконным Решения, то ФИО28 не является стороной, в пользу которой принято решение, и оснований для присуждения ФИО29 понесенных по делу судебных расходов не имеется.
Как разъяснено в п.31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.
Поскольку в рамках нового правового регулирования, введенного ст.22.1 Федерального закона № 237-ФЗ не происходит оспаривание кадастровой стоимости, а лишь установление кадастровой стоимости в размере рыночной, то удовлетворение требования ФИО30 об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости не свидетельствует о том, что административные ответчика являются лицами, не в пользу которых принят итоговый судебный акт по делу, поскольку никто из административных ответчиков не оспаривал право ФИО31 на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, указанной в заключение судебной экспертизы.
Следовательно, понесенные ФИО32 расходы на оплату государственной пошлины не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
отказать в удовлетворении административного искового заявления ФИО33 о признании незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ленинградской области «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной от 27 июля 2022 года № <данные изъяты>.
Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости равной 434100000 (четыреста тридцать четыре миллиона сто тысяч) рублей по состоянию на 01 января 2022 года.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья С.Г. Ночевник
Решение в окончательной форме изготовлено 03 февраля 2023 г.