дело №2-882/2025

47RS0002-01-2025-001324-34

Решение

Именем Российской Федерации

г. Волосово 7 ноября 2025 года

Волосовский районный суд Ленинградской области в составе:

судьи Красильникова А.В.,

при помощнике судьи ФИО9,

с участием истца ФИО1, ответчика ФИО3, третьего лица ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, действующего в своих интересах и интересах ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, погашении записей в ЕГРН о регистрации права и об ипотеки, признании права собственности, возвращении денежных средств,

установил:

ФИО7 А.Э. обратился в Волосовский районный суд с иском к ФИО3, действующего в своих интересах и интересах ФИО4, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, д. Бегуницы, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ним и ответчиками, погасить в ЕГРН запись об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ, погасить в ЕГРН записи о регистрации перехода прав № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, признать за истцом право собственности на квартиру по адресу: <адрес>, д. Бегуницы, <адрес>, обязать ФИО3 вернуть средства материнского капитала на специальный счет распорядителя ФИО5, заемные денежные средства (ипотека) по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ вернуть на счет ответчика.

В обоснование исковых требований истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком ФИО3, действующим в своих интересах и интересах ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, был заключен купли-продажи квартиры, с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 4 вышеуказанного договора стоимость квартиры определена сторонами 3 800 000 рублей.

Стоимость квартиры уплачивается следующим образом 630 380 рублей 78 копеек за счет средств материнского капитала, сумма 1 762 963 рубля 94 копейки уплачивается покупателями за счет средств социальной выплаты, предоставляемой в рамках реализации мероприятия по предоставлению гражданам социальных выплат на строительство (приобретение) жилья в раках государственной программы РФ «Комплексное развитие сельских территорий», сумма 1 406 655 рублей за счет кредитных денежных средств (ипотеки) по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ПАО «Сбербанк», ФИО3 и ФИО5

ФИО7 А.Э. исполнил свои обязательства по передаче квартиры в собственность ответчиков, что подтверждается записями в ЕГРН о регистрации за ними права собственности.

Истцу поступили в счет оплаты договора денежные средства в размере 2 037 036 рублей 06 копеек (материнский капитал и договор ипотеки).

Оставшаяся сумма в размере сумма 1 762 963 рубля 94 копейки в установленный договором срок не поступила на счет истца, в связи с тем, что Комитетом по строительству <адрес> было отказано в ее перечислении, так как ФИО3 не были устранены замечания, указанные комитетом.

Учитывая, что ответчиками в полном объеме не были исполнены обязательства по оплате квартиры, истец просит иск удовлетворить.

В судебном заседании истец ФИО7 А.Э. исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО6 М.В., действующий в своих интересах и интересах ФИО4, третье лицо ФИО5 не возражали против удовлетворения исковых требований истца, подтвердив обстоятельства, изложенные в иске.

Представители третьих лиц Комитет по строительству <адрес>, Отдел опеки и попечительства Комитета образования администрации Волосовского муниципального района <адрес>, Отделение фонда пенсионного и социального страхования РФ по Санкт-Петербургу и <адрес>, ПАО «Сбербанк», уведомленные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в суд не явились, правовую позицию по делу не представили.

Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ответчиком ФИО3, действующим в своих интересах и интересах ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, был заключен купли-продажи квартиры, с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 4 вышеуказанного договора стоимость квартиры определена сторонами 3 800 000 рублей.

Стоимость квартиры уплачивается следующим образом 630 380 рублей 78 копеек за счет средств материнского капитала, сумма 1 762 963 рубля 94 копейки уплачивается покупателями за счет средств социальной выплаты, предоставляемой в рамках реализации мероприятия по предоставлению гражданам социальных выплат на строительство (приобретение) жилья в раках государственной программы РФ «Комплексное развитие сельских территорий», сумма 1 406 655 рублей за счет кредитных денежных средств (ипотеки) по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ПАО «Сбербанк», ФИО3 и ФИО5 (л.д. 8-10).

ФИО7 А.Э. исполнил свои обязательства по передаче квартиры в собственность ответчиков, что подтверждается записями в ЕГРН о регистрации за ними права собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11-18).

ФИО1 поступили в счет оплаты договора денежные средства в размере 2 037 036 рублей 06 копеек (материнский капитал и договор ипотеки), что указал сам истец, и не оспаривалось сторонами.

Оставшаяся сумма в размере сумма 1 762 963 рубля 94 копейки в установленный договором срок не поступила на счет истца, в связи с тем, что Комитетом по строительству <адрес> было отказано в ее перечислении, так как ФИО3 не были устранены замечания, указанные комитетом (л.д. 22-24).

В связи с неисполнением своих обязательств ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в адрес ответчика направлена претензия (требование) об исполнении договора купли-продажи в полном объеме, указанные требования ответчиком оставлены без удовлетворения.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

Таким образом, цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества.

Как установлено ст. ст. 307, 309, 310 ГК РФ, обязательства, в том числе возникающие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (п. 3 ст. 488 ГК РФ).

Как следует из разъяснений, приведенным в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае, когда покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец в том числе вправе требовать расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата им приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Поскольку ответчиком не было представлено доказательств оплаты по договору купли-продажи денежной суммы в размере 1 762 963 рубля 94 копейки, то требования истца о расторжении договора купли-продажи и возврате квартиры в собственность истца подлежит удовлетворению.

Решение суда о возвращении имущества продавцу является основанием для обратного перехода права собственности к продавцу, сопровождающегося новым актом государственной регистрации.

Поскольку стоимость квартиры ответчиком была оплачена в размере 2 037 036 рублей 06 копеек, указанная денежная сумма в связи с расторжением договора купли-продажи подлежит взысканию с ФИО1 в пользу ФИО3

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца в части погашения записи в ЕГРН в отношении ипотеки по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 353 ГК РФ, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

В соответствии со ст. 352 ГК РФ залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога, в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса, в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2), в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным, по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса, в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса, в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1), в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса, в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно статье 42 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается.

Таким образом, по смыслу приведенных норм, переход права собственности на заложенное имущество – квартиру по адресу: <адрес>, д. Бегуницы, <адрес> связи с расторжением договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не является ни одним из указанных случаев прекращения залога.

Исходя из смысла п. 2 ст. 453 ГК РФ обязательства по договору прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда о прекращении договора.

Учитывая, что имущество возвращено истцу не в порядке изъятия из чужого незаконного владения (виндикации), а в результате расторжения договора купли-продажи, у суда не имеется необходимых правовых оснований для отмены обременения квартиры в виде ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк России».

Учитывая, что ПАО «Сбербанк России» и Отделением фонда пенсионного и социального страхования РФ по Санкт-Петербургу и <адрес> не было представлено встречных исковых заявлений (самостоятельных исков), а истцом не было представлено доказательств того, что он имеет право действовать в их интересах, то суд не усматривает оснований для удовлетворения истца в части обязания ФИО3 вернуть средства материнского капитала на специальный счет распорядителя ФИО5, заемные денежные средства (ипотека) по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ вернуть на счет ответчика.

Кроме того, суд полагает необходимым отметить, что ПАО «Сбербанк России» и Отделение фонда пенсионного и социального страхования РФ по Санкт-Петербургу и <адрес> в случае не возврата денежных средств ответчиком в добровольном порядке имеют право самостоятельно предъявить исковые требования к ответчику.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3, действующего в своих интересах и интересах ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, погашении записей в ЕГРН о регистрации права и об ипотеки, признании права собственности, возвращении денежных средств, удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО3, действующего в своих интересах и интересах ФИО4.

Возвратить квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в собственность ФИО2, обязав ФИО3, действующего в своих интересах и интересах ФИО4 передать во владение ФИО2 указанную квартиру в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3, действующего в своих интересах и интересах ФИО4, уплаченные по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 2 037 036 рублей 06 копеек.

В удовлетворении оставшейся части исковых требований ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ленинградский областной суд через Волосовский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:

Решение в окончательной форме изготовлено 21 ноября 2025 года.