Дело № 2 - 144/2023
УИД: 42RS0037-01-2022-003783-94
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Юрга Кемеровской области 24 января 2023 года
Юргинский городской суд Кемеровской области
в с о с т а в е:
председательствующего судьи Жилякова В.Г.,
при секретаре судебного заседания Ореховой А.А.,
с участием:
представителя ответчика КУМИ г. Юрги ФИО1,
ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Комитету по управлению муниципальным имуществом г.Юрги, Управлению Росреестра по Кемеровской области, ФИО2 о признании незаконным распоряжения органа местного самоуправления и применение последствий,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратился в Юргинский городской суд Кемеровской области с административным иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом г.Юрги, Управлению Росреестра по Кемеровской области, ФИО2 о признании незаконным распоряжения органа местного самоуправления и применение последствий (л.д. 4-8, 51-55, 119).
Однако, исходя из правового смысла предъявленных ФИО3 требований и из субъектного состава лиц, участвующих в деле следует, что требования ФИО3 не подлежат рассмотрению в порядке Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ), а подлежат рассмотрению в порядке Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ).
Из разъяснений Верховного Суда РФ, изложенных в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.09.2016 N 36 "О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации", следует, что по смыслу части 4 статьи 1 КАС РФ и части 1 статьи 22 ГПК РФ, а также с учетом того, что гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, споры о признании таких актов недействительными (незаконными), если их исполнение привело к возникновению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей, не подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном КАС РФ.
При указанных обстоятельствах настоящее гражданское дело принято к рассмотрению судом в порядке ГПК РФ.
Исковые требования ФИО3 мотивированы следующим.
10 сентября 2021 года между финансовым управляющим ФИО4 и истцом в рамках процедуры банкротства ФИО5 заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: *** кадастровый номер *** Одним из значимых обстоятельств для истца при покупке данного земельного участка являлся факт свободного доступа к нему через земли общего пользования (дорогу). Данное обстоятельство (обуславливалось отсутствием каких-либо ограничений (препятствий) согласно данных публичной кадастровой карты Росреестра.
29 октября 2021 года состоялась государственная регистрация права собственности на указанный земельный участок на ФИО3
В дальнейшем, 11.03.2022, доверенным лицом истца, ФИО6, при его личном посещении земельного участка установлен факт наличия забора в том месте, где заявитель разумно полагал, что это земли общего пользования. В результате письменного обращения доверенного лица в Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Юрги, указанным органом местного самоуправления был направлен ответ, в котором указано, что земельный участок с бывшим кадастровым номером *** (далее - спорный участок) 20.01.2012 снят с кадастрового учета (аннулирован), сдаётся в аренду третьему лицу. Так же, КУМИ предложил воспользоваться земельным участком ФИО5 для прохода (проезда) к земельному участку заявителя либо установить сервитут на соседний участок.
В ответ на обращение доверенного лица в адрес Юргинского отдела Росреестра с просьбой обеспечения беспрепятственного (свободного) пользования земельным участком истца, регистрирующий орган подтвердил аннулирование спорного участка площадью 344,14 кв.м., обосновал законность сдачи его в аренду ФИО2
Не согласившись с указанной позицией уполномоченных органов в части правомочности сдачи в аренду аннулированного (снятого с кадастрового учёта) земельного участка, очевидно нарушающим права и законные интересы заявителя в отсутствие свободного доступа к свои объекту недвижимости, истец обратился в прокуратуру г. Юрги с заявлением о проведении соответствующей проверки.
В результате проведённой проверки надзорный орган не усмотрел нарушений действующего законодательства в части сдачи в аренду аннулированного земельного участка. Обоснованные доводы заявителя о нарушении его прав и свобод, а так же прав и свобод иных лиц установлением сервитута для доступа к своему земельному участку, предложенным КУМИ, надзорный орган оставил без внимания.
Из ответа прокуратуры истец узнал, что ФИО2 03.08.2022 обратилась с заявлением перераспределении земельного участка с кадастровым номером ***, образованного из земельного участка с кадастровым номером ***, находящегося в её собственности и земель, государственная собственность на которые не разграничена (бывший земельный участок с кадастровым номером ***).
Посчитав неправомерным перераспределение указанных земельных участков, 11.08.2022 истец письменно обратился в Юргинский отдел Росреестра на имя руководителя ФИО7 о недопустимости перераспределения, а так же к руководителю Управления Росреестра Кемеровской области-Кузбассу ФИО8 о проверке законности перераспределения земельных участков.
Письмом от 26.08.2022 Управление Росреестра в лице указанного должностного лица сообщило о правомерности такого перераспределения, а так же о праве заявителя установить сервитут для решения проблемы доступа на свой земельный участок.
Так же письмом от 22.09.2022 Администрации г. Юрги в лице первого заместителя главы города Плотникова Ю.В. подтверждена законность перераспределения земельных участков, так же сообщено о принятии решения об увеличении площади земельного участка, принадлежащего ФИО2, заключении соглашения о перераспределении земельных участков, а так же о государственной регистрации указанного перераспределения.
Между тем, заявитель считает неправомерным сдачу в аренду аннулированного (снятого с кадастрового учёта) земельного участка, а так же незаконным последующее перераспределение указанных земельных участков, сопряжённое со злоупотреблением правом со стороны ФИО2 и злоупотреблением служебными полномочиями должностных лиц.
В результате проведённой по заявлению истца проверке, прокуратура г. Юрги не усмотрела нарушений уполномоченными органами действующего законодательства в части законности сдачи в аренду аннулированного (снятого с кадастрового учёта) земельного участка. Между тем, истец считает такие арендные отношения недопустимыми в силу закона.
Так, в соответствии с правовой позицией, изложенной в Определении Судебной коллегии г гражданским делам Верховного Суда РФ от 18.10.2016 № 4-КГ16-35, следует, что описание границ земельного участка в установленном порядке и его постановка на кадастровый учет подтверждают существование такого земельного участка с характеристиками, позволяющим определить его в качестве индивидуально-определенной вещи. Снятие земельного участка кадастрового учета означает прекращение существования данного объекта недвижимости (подпункт 24 пункта 1 статьи 7 Закона о государственном кадастре недвижимости).
Соответственно, сдачу в аренду спорного участка с взиманием платы истец считает противозаконной. В связи с этим, ссылку Юргинского отделения Росреестра в своём письме на правовую позицию Высшего Арбитражного Суда, изложенную в Постановлении № *** от 13.09.2011 истец считает несостоятельной ввиду её ошибочного правоприменения уполномоченным органом в отношении аннулированного земельного участка. По мнению истца, сам факт снятия земельного участка с кадастрового учёта обязывал КУМИ своевременно прекратить арендные отношения с ФИО2
Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений обязаны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 25 от 23.06.2015 следует, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
В абзаце 5 пункта 1 Постановления указывается: «Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или не наступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ).
Таким образом, анализируя действия ФИО2 в отношении спорного земельного участка, истец считает, что её поведение не отвечает критериям добросовестности, изложенным в указанном Постановлении Пленума Верховного Суда РФ. Узнав о намерении истца обеспечить свободный доступ к своему земельному участку, понимая ничтожность (оспоримость) договора аренды аннулированного земельного участка, она оперативно, при активном содействии КУМИ и Юргинского отдела Росреестра, через неправомерно проведённую процедуру перераспределения земельных участков, стала собственником спорного земельного участка. По мнению истца, ФИО2 извлекла выгоду из своего недобросовестного поведения с расчётом в дальнейшем, став собственником спорного участка, извлекать выгоду в виде получения платы от заявителя за установленный сервитут.
Истец обращает внимание суда на обстоятельство того, что ФИО2 совместно с КУМИ и Юргинским отделением Росреестра не озаботились вопросом соответствующего перераспределения земельных участков ранее, до того как истец стал собственником земельного участка, и начал требовать обеспечить беспрепятственный доступ к нему через спорный (аннулированный) участок. Но проявили несвойственную активность сразу после поступления обращения истца (в лице его представителя) в КУМИ.
Так, представителем истца 11.03.2022 нарочно подано заявление в КУМИ с требованием обеспечения беспрепятственного доступа к земельному участку ФИО3, а уже 23.03.2022 указанный уполномоченный орган подготовил распоряжение № *** «Об утверждении схемы расположения границ земельного участка, образуемого путем перераспределения».
Так же следует отметить, что случись указанное перераспределение земельных участков ранее, с учётом настоящего расположения (обозначения) их на публичной кадастровой карте, заявитель не рассматривал бы покупку земельного участка (г.***, кадастровый номер ***) из-за его сомнительного месторасположения по причине отсутствия свободного доступа к нему.
В пункте 15 (4,5 абзацы) Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 № 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" указано:
«Из принципов приоритета прав и свобод человека и гражданина, недопустимости злоупотребления правами (части 1 и 3 статьи 17 и статья 18 Конституции Российской Федерации) следует, что органам публичной власти, их должностным лицам запрещается обременять физических или юридических лиц обязанностями, отказывать в предоставлении им какого-либо права лишь с целью удовлетворения формальных требований, если соответствующее решение, действие может быть принято, совершенно без их соблюдения, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.
В связи с этим судам необходимо проверять, исполнена ли органом или лицом, наделенными публичными полномочиями, при принятии оспариваемого решения, совершении действия (бездействии) обязанность по полной и всесторонней оценке фактических обстоятельств, поддержанию доверия граждан и их объединений к закону и действиям государства, с учетом требований соразмерности (пропорциональности) (пункт 1 части 9 статьи 226 КАС РФ, часть 4 статьи 200 АПК РФ)».
Таким образом, истец считает, что КУМИ г. Юрги обязан был полно и всесторонне исследовать обстоятельства предоставления истцу свободного доступа к своему земельному участку путем поиска возможности выделить для этого часть аннулированного земельного участка. Указанный орган местного самоуправления этого не сделал. Вместо исполнения указанных обязанностей должностные лица КУМИ, по сути, обязывали истца на установление сервитута, при этом активно содействуя ФИО2 в завладении спорным участком.
В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред, 20.10.2022) "О государственной регистрации недвижимости" (далее - ФЗ №218), настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижим имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.
В силу части 1 статьи 2 указанного закона, правовую основу отношений, указанных в части 1 статьи 1 настоящего Федерального закона, составляют Конституция Российской Федерации Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.
Согласно Письму Министерства экономического развития РФ от 24 августа 2018 г. № Д23и-4640 «О перераспределении земель и нескольких земельных участков», адресованному для сведения и учета в работе территориальным подразделениям Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), указано: «Согласно постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2017 года № 24-П практикообразующее значение имеют, по сути, только акты Президиума и Пленума Верховного Суда Российской Федерации».
Между тем, Юргинское отделение Росреестра, в лице должностного лица-регистратора права собственности ФИО2 на земельный участок, образованный путём перераспределения, несмотря на прямые ссылки истца в заявлении о недопустимости перераспределения на соответствующие указания Президиума Верховного Суда РФ (Обзор судебной практики), не исполнило своих обязанностей учитывать в своей работе судебную практику Высшей судебной инстанции РФ.
Заявитель расценивает подобное деяние как злоупотребление служебными полномочиями должностными лицами КУМИ и Юргинского отделения Росреестра в пользу ФИО2, в связи с чем, оставляет за собой право обращения в следственные органы.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.28 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), перераспределение таких земель и (или) земельных участков в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.
В силу пункта 6 статьи 11.9 ЗК РФ, образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Согласно Письму Министерства экономического развития РФ от 13 июня 2013 года № Д23и-1564 "О рассмотрении обращения", в отношении установленного пунктом 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации требования о недопущении вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы необходимо отметить, что действующее законодательство не раскрывает указанных понятий.
В соответствии с Рекомендациями по перемежеванию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома и нежилые здания в пределах квартала для реализации проектов благоустройства, полученной истцом в сети «Интернет», заявитель считает возможным принять во внимание следующее обоснование указанных недостатков земельного участка:
«вклинивание» - расположение отдельных частей земельного участка вглубь другого земельного участка, создающее неудобства в организации пользования обоими земельными участками;
«вкрапливание» - расположение внутри границ земельного участка, принадлежащего одному собственнику, другого земельного участка, принадлежащего другому собственнику;
«изломанность границ» - специфическая конфигурация границ (расположение поворотных точек) земельного участка, проявляющаяся в изломах и изгибах по линии границы земельного участка по неестественным причинам (т.е., в частности, независимо от условий ландшафта, специфики почв);
«чересполосица» - расчлененность на несколько обособленных земельных участков, расположенных отделенных один отдельно от другого.
Наличие или отсутствие вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы может определяться заинтересованными лицами при подаче и рассмотрении заявления (документов), а так же может определяться по инициативе заинтересованного лица в результате экспертизы.
Таким образом, по мнению истца, признаки вклинивания, вкрапливания. изломаности границ, чересполосицы земельных участков могут определяться визуально посредством публичной кадастровой карты Росреестра либо посредством землеустроительной экспертизы.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 12 ФЗ № 218, публичные кадастровые карты предназначены для использования неограниченным кругом лиц.
Как следует из указанных выше ответов уполномоченных органов, сведения в отношении наличия или отсутствия оснований для перераспределения земельных участков с кадастровым номером *** и аннулированным (спорным), отсутствуют, несмотря на что заявитель обращал их внимание на недопустимость такого перераспределения в соответствии с действующим законодательством и правовыми позициями Верховного Суда РФ.
Так, пункт 20 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ (утв. Президиум Верховного Суда РФ 17.07.2019) указывает: «При решении вопроса о правомерности перераспределения земельных участков из земель, государственная собственность на которые не разграничена, необходимо установить наличие оснований для перераспределения, указанных в п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ, а также отсутствие оснований для отказа в заключении соглашения о перераспределении земельных участков, перечисленных в п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ.
Установление оснований для перераспределения, то есть наличие предусмотренных подп. 2 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ обстоятельств, являлось необходимым для решения вопроса о возможности перераспределения спорных участков.
При этом наличие проекта межевания территории, предусматривающего перераспределение спорных земельных участков, само по себе не может выступать единственным основанием для осуществления перераспределения в отсутствии предусмотренных подп. 2 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ обстоятельств.
Исходя из смысла п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ, основания для отказа в заключении соглашения о перераспределении земельных участков, предусмотренные подп. 2 - 13, в том числе в связи с наличием возможности образовать самостоятельный земельный участок (подп. 9), подлежат рассмотрению в случае, если существуют условия, указанные в п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ, в противном случае уполномоченный орган принимает решение об отказе на основании подп. 1 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ, поскольку заявление о перераспределении земельных участков подано в случаях, не предусмотренных п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ.
Следовательно, для решения вопроса о правомерности перераспределения земельных участков необходимо не только установить наличие оснований для перераспределения указанных в п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ, но и отсутствие оснований для отказа, перечисленных в п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ».
В соответствии с данными публичной кадастровой карты Росреестра заявитель не усматривает каких-либо пороков у земельного участка, принадлежащего ФИО2, и у спорного участка. Регистрирующим органом так же не сообщено заявителю о наличии или отсутствии оснований для перераспределения земельных участков помимо заявления ФИО2 и наличия проекта межевания территории.
Регистрирующий орган, во исполнение правовой нормы (подпункт 2 пункт 1 статьи 39.2 ЗК РФ), обязан был полно и всесторонне исследовать основания для перераспределения, наличие или отсутствие вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы соответствующих земельных участков, при необходимости назначить проведение соответствующей экспертизы. Юргинское отделение Росреестра этого не сделало.
Таким образом, уполномоченный орган (Юргинское отделение Росреестра), а так же поддержавшая его вышестоящая инстанция в лице Управления по Кемеровской области-Кузбассу, в нарушение норм подпункта 2 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ, соответствующей правовой позиции Верховного Суда РФ, игнорируя доводы истца, обоснованные указаниям Высшей Судебной инстанции РФ о недопустимости перераспределения земельных участков в данном случае, зарегистрировал такое перераспределение, а так же право собственности на вновь образовавшийся земельный участок на ФИО2
В ответ на обращение истца в адрес КУМИ и Управление Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу указанными уполномоченными органами предложено, в том числе, осуществлять доступ на земельный участок истца посредством установления сервитута на соседний земельный участок. Ответ прокуратуры г. Юрги в отношении проверки, в том числе, установления сервитута, не содержал правовой оценки данного способа обеспечения доступа на земельный участок истца.
Между тем, в соответствии частью 3 статьи 17 Конституции РФ, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Предлагая решить проблему доступа установлением сервитута на соседний земельный участок, уполномоченные органы, по мнению истца, грубо нарушают не только его права и свободы, но и права и свободы иных лиц - собственников соседних земельных участков, через которые заявителю предлагается осуществлять доступ на свой земельный участок.
Положения статьи 10 Гражданского кодекса РФ, предусматривающие запрет злоупотребления правом в любых формах, направлены на реализацию принципа, закрепленного в статье 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации (Определения Конституционного Суда РФ от 24 сентября 2013 года № 1252-0, от 17 июля 2014 года № 1808- 0, от 21 мая 2015 года № 1189-0, от 25 февраля 2016 года №324-0, от 23.06.2016 № 1286-О и др.).
В силу п. 1 ст. 10 не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Истец считает, что ФИО2, противоправно став собственником арендованного (аннулированного) участка, злоупотребив своими правами на перераспределение принадлежащего ей земельного участка и земельного участка, государственная собственность которого не разграничена, нарушила права и свободы не только заявителя, но и иных лиц, земельные участки которых предлагается обременить сервитутом.
Сложившаяся судебная практика признает сервитут «крайней» мерой, к которой стороны могут прибегнуть в исключительном случае, если нет других способов обеспечить беспрепятственный доступ к имуществу.
Очевидно, что неправомерные арендные отношения между ФИО2 и КУМИ, огороженный забором арендуемый земельный участок, впоследствии перераспределённый, лишили истца беспрепятственного доступа посредством прохода (проезда) через территорию общего пользования, которая должна была стать таковой после мотивированного заявления истца в КУМИ и Юргинский отдел Росреестра путём прекращения арендных отношений и демонтажа забора. Вместо этого уполномоченные органы всячески поспособствовали ФИО2 в оперативном решении вопроса в её пользу, неправомерно перераспределив соответствующие участки, в результате чего указанное лицо стало собственником некогда арендуемого ею земельного участка.
Под участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки (п. 1 ст. 262 ГК РФ), находящиеся в государственной или муниципальной собственности. В п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ установлено, что территориями общего пользования беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц.
Соответственно, данным земельным участком, не будь он арендованным и в последствии перераспределённым, мог пользоваться не только заявитель для свободного доступа на свой земельный участок, но и иные лица, включая владельцев соседних земельных участков с учётом того, что данный участок непосредственно примыкает к дороге общего пользования.
Более того, в пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ по делам установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ апреля 2017 г.) указывается: сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).
В указанном Обзоре высшая инстанция так же указывает на поиски возможности доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным нормами права о сервитуте.
Между тем, уполномоченные органы и прокуратура г. Юрги проигнорировали дани правовые позиции Верховного Суда РФ, не усмотрели нарушения закона в отношении установления сервитута, хотя истец указывал на них в своих заявлениях.
Так же заявителем усматриваются корыстные цели ФИО2, как собственника перераспределённого земельного участка, а именно - взимать плату с истца за установленный на её земельном участке сервитут.
Так, в указанном Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ высказывается правовая позиция о том, что при наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.
То есть, с помощью землеустроительной экспертизы должен быть выявлен наиболее оптимальный вариант установления сервитута. По мнению заявителя, даже не обладая специальными познаниями, с помощью публичной кадастровой карты Росреестра, визуально можно установить такой вариант. И этим вариантом будет вновь образованный путем перераспределения земельный участок, принадлежащий ФИО2
Соответственно, истец считает, что действуя в интересах ФИО2, отказывая ему в беспрепятственном доступе на свой земельный участок, неправомерно зарегистрировав прав собственности на перераспределенный земельный участок на ФИО2, предлагая установить сервитут, уполномоченные органы грубо нарушили права и свободы заявителя.
Такие нарушения выражаются в обвязывании истца для доступа к своей собственности нести в будущем безосновательные расходы на землеустроительную экспертизу и пожизненную оплату сервитута ФИО2
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ, по общему правилу, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительности сделки.
Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
На основании изложенного, принимая во внимание ничтожность договора аренды аннулированного земельного участка, недобросовестное поведение ФИО2, противоправность соглашения между КУМИ г. Юрги и ФИО2 о перераспределении земельных участков, а так же распоряжения КУМИ г. Юрги от 23.03.2022 № 335 «Об утверждении схемы расположения границ земельного участка образуемого путем перераспределения», ничтожность регистрации права собственности ФИО2 на вновь образованный в результате перераспределения земельный участок, истец просит суд:
1. Признать недействительным решение Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Юрги Кемеровской области об увеличении площади земельного участка с кадастровым номером ***, принадлежащего ФИО9.
2. Признать недействительным соглашение между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Юрги Кемеровской области и ФИО2 о перераспределении земельного участка с кадастровым номером ***, образованного из земельного участка с кадастровым номером ***, находящегося в её собственности, и земель, государственная собственность на которые не разграничена (бывший земельный участок с кадастровым номером ***).
3. Признать недействительным распоряжение Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Юрги Кемеровской области от 23.03.2022 № 335 «Об утверждении схемы расположения границ земельного участка образуемого путём перераспределения».
4. Применить последствия недействительности в силу ничтожности указанных решения, соглашения и распоряжения, а именно:
4.1 признать недействительным государственный кадастровый учет, осуществленный в отношении земельного участка с кадастровым номером *** площадью 929 кв.м., расположенного по адресу: ***
4.2 снять с кадастрового учёта земельный участок с кадастровым номером *** площадью 929 кв.м., расположенный по адресу: ***
4.3 прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером *** площадью 929 кв.м., расположенный по адресу: ***
4.4 восстановить положение Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Юрги и ФИО2 в части имущественных прав на земельные участки, существовавших до перераспределения земельного участка с кадастровым номером ***, образованного из земельного участка с кадастровым номером ***, находящегося в собственности ФИО2, и земель, государственная собственность на которые не разграничена (бывший земельный участок с кадастровым номером ***
5. Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Юрги Кемеровской области обеспечить в разумный срок беспрепятственный (свободный) доступ, в том числе, проезд ФИО3 к земельному участку с кадастровым номером ***, площадью 800,35 кв.м., расположенному по адресу: ***
Истец ФИО3, извещенный судом о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом (л.д. 158), в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д. 151).
Представитель ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Юрги ФИО1, действующая на основании доверенности (л.д. 65), в судебном заседании исковые требования ФИО3 не признала, представила в суд письменный отзыв и пояснения руководителя Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Юрги на исковое заявление ФИО3 (л.д. 66-68, 143-144), доводы которых поддержала в судебном заседании, просила отказать в удовлетворении исковых требований ФИО3 в полном объеме.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования ФИО3 не признала, возражала против их удовлетворения, просила отказать в удовлетворении исковых требований ФИО3 в полном объеме.
Представитель ответчика Управления Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу ФИО7, действующая на основании доверенности (л.д. 155), в судебное заседание не явилась, представила письменные возражения на исковое заявление, в которых просила суд отказать в удовлетворении исковых требований ФИО3 в полном объеме (л.д. 153-154).
Представитель третьего лица Юргинской межрайонной прокуратуры, извещенный судом о месте и времени рассмотрения дела (л.д. 150), в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил, вследствие чего суд рассматривает дело в отсутствие представителя Юргинской межрайонной прокуратуры. Участие прокурора в рассмотрении вышеуказанной категории споров гражданско-процессуальным законодательством не предусмотрено.
Выслушав пояснения участвующих в судебном заседании лиц, пояснения свидетеля со стороны истца ФИО6, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к выводу о том, что исковые требования ФИО3 не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
При рассмотрении дела судом установлено, что 10.09.2021 истец заключил с финансовым управляющим гражданина-должника ФИО10 ФИО4 договор купли-продажи земельного участка, приусадебного участка, кадастровый номер ***, площадью 800,35 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира *** (л.д. 13).
Переход к истцу права собственности на указанный земельный участок зарегистрирован в ЕГРН (л.д. 15-16).
Из п. 2.2 указанного договора купли-продажи земельного участка следует, что истец перед покупкой земельного участка ознакомился с его техническим состоянием и претензий к состоянию земельного участка не имеет.
Из пояснений свидетеля со стороны истца У.П.В.. в судебном заседании следует, что в 2022 году истец принял решение продать принадлежащий ему указанный земельный участок, попросил его заняться этим вопросом. В рамках данного поручения он прибыл к месту расположения земельного участка и обнаружил, что на земельный участок нет доступа с дороги, о чем он сообщил истцу. После этого, он и истец неоднократно обращались в КУМИ г. Юрги, Администрацию г. Юрги, Управление Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу, Юргинскую межрайонную прокуратуру с вопросом об обеспечении свободного доступа истца на принадлежащий ему земельный участок, но получили отказ.
Факт обращений истца подтверждается представленными заявлениями истца и ответами на них (л.д. 17-32).
При рассмотрении дела судом также установлено, что на основании Постановления Главы города Юрги от 03.04.2006 № 303 «О предоставлении в собственность земельных участков гражданам» установлено считать земельный участок, расположенный по адресу: *** общей площадью 1800,35 кв.м, разделенным на два участка, из них в порядке перерегистрации ранее предоставленных земельных участков ФИО5 предоставить в собственность земельный участок площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: ***, занятый индивидуальным жилым домом с хозяйственными постройками.
В дальнейшем в соответствии с землеустроительным делом № *** от 14.02.2006, подготовленным по инициативе ФИО5, земельный участок постановлен на кадастровый учет со следующими характеристиками: кадастровый номер ***, адрес: ***, уточненная площадь 1000 кв.м., вид разрешенного использования: занятый индивидуальным жилым домом с хозяйственными постройками.
Этим же постановлением Главы города Юрги от 03.04.2006 № 303 утверждена площадь земельного участка, расположенного по адресу: ***, на основании землеустроительного дела № *** от 22.03.2006, установлено считать площадь равной 800,35 кв.м. Цель использования земельного участка: приусадебный участок.
На основании постановления Главы города Юрги от 26.05.2006 № *** «О продаже в собственность земельных участков» ФИО5 продан в собственность дополнительный земельный участок площадью 800,35 кв.м., расположенный по адресу: *** категория земель - земли поселений, под приусадебным участком, как собственнику жилого дома.
В дальнейшем земельный участок постановлен на кадастровый учет со следующими характеристиками: кадастровый номер ***, адрес: *** уточненная площадь 800,35 кв.м., вид разрешенного использования: приусадебный участок.
Таким образом, судом установлено, что изначально в собственности ФИО5 находился один земельный участок, который в дальнейшем был разделен на два земельных участка: первый для размещения жилого дома, второй дополнительный к основному - приусадебный.
Указанные обстоятельства подтверждаются Постановлениями Главы г. Юрги, вписками из ЕГРН, описанием земельных участков (л.д. 69, 70-81).
Поскольку земельный участок с кадастровым номером *** являлся дополнительным к земельному участку с кадастровым номером ***, то доступ на него осуществлялся ФИО5 через земельный участок с кадастровым номером ***. Обеспечения какого-либо иного доступа на земельный участок ФИО5 не требовала.
По смыслу ст.ст. 454, 549 Гражданского кодекса РФ к покупателю по договору переходит имущество в том виде и в том содержании, которое оно имело у продавца.
Поскольку на земельный участок с кадастровым номером *** при его формировании и в период нахождения в собственности ФИО5 не было предусмотрено какого-либо прохода (проезда) с какой-либо стороны, кроме земельного участка с кадастровым номером ***, то истец не может требовать от Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Юрги предоставления ему доступа на земельный участок через иной земельный участок.
Согласно п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Пунктом 3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ установлено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Согласно п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Истец, действуя разумно, осмотрительно и добросовестно, обязан был перед покупкой земельного участка с кадастровым номером *** осмотреть земельный участок, убедиться в том, что местоположение земельного участка и доступ к нему его полностью устраивает. Истец же ограничился лишь обзором публичной кадастровой карты.
При рассмотрении дела судом также установлено, что на основании распоряжения Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Юрги от 29.12.2009 № *** земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***, площадью 344,14 кв.м., вид разрешенного использования: под приусадебным участком, по заявлению собственника основного земельного участка ФИО2, был предоставлен ФИО2 в аренду по договору аренды земельного участка от 15.01.2010 № ***, как дополнительный к основному, со сроком действия договора с 29.12.2009 по 25.12.2010 (л.д. 82, 83-88).
Из указанного договора аренды земельного участка следует, что он заключен на срок менее одного года (п.1.2), а также в случае использования земельного участка арендатором после истечения срока аренды при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок (п. 5.3.3).
Так как указанный договор аренды земельного участка был заключен на срок менее одного года, то в силу ч. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ он не подлежал государственной регистрации.
Из пункта 1 Приказа Минэкономразвития России от 17.03.2016 N 145 "Об утверждении состава сведений, содержащихся в кадастровых картах" следует, что на публичных кадастровых картах воспроизводятся общедоступные сведения Единого государственного реестра недвижимости.
Таким образом, на публичных кадастровых картах указываются лишь сведения о земельных участках, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости.
Так как указанный договор аренды земельного участка с кадастровым номером *** не был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости, сведения об аренде данного земельного участка не могли быть размещены на публичной кадастровой карте.
Публичная кадастровая карта является справочным ресурсом, содержащим ограниченный объем информации и не гарантирует пользователям полноту, достоверность и точность размещенных данных.
Из пояснений ответчика ФИО2 в судебном заседании следует, что после передачи ей в аренду земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, она сразу огородила данный земельный участок забором, пользовалась им с 28.08.2009 и продолжает пользоваться им по настоящее время.
Указанные пояснения подтверждаются показаниями свидетеля ФИО6, который при визуальном осмотре земельного участка истца и прилегающей к нему территории обнаружил наличие ограждения земельного участка, переданного в аренду ФИО2
Истец перед покупкой земельного участка мог осмотреть земельный участок с кадастровым номером *** лично или посредством доверенного лица и убедиться в отсутствии свободного доступа к нему. Однако, истец не сделал этого, приняв на себя риск возникновения в связи с этим неблагоприятных последствий.
Суд отклоняет доводы истца о ничтожности и противозаконности договора аренды земельного участка, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Юрги и ФИО2, в связи со снятием переданного ФИО2 в аренду земельного участка с кадастрового учета, так как данные доводы основаны на неверном толковании закона.
Снятие переданного ФИО2 в аренду земельного участка с кадастрового учета произошло автоматически в силу прямого указания ч. 4 ст. 24 Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции действующей на момент снятия земельного участка с кадастрового учета), согласно которой внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении двух лет со дня постановки на учет земельного участка не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.
По смыслу ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, а также в случаях, предусмотренных законом.
В частности, основания для досрочного прекращения договора аренды предусмотрены статьями 619, 620 Гражданского кодекса РФ.
Такого основания для прекращения договора аренды земельного участка, как снятие земельного участка с кадастрового учета, законодательство РФ не предусматривает.
По своей правовой природе земельный участок является объектом недвижимости.
Согласно ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет недвижимого имущества представляет собой внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объектах недвижимости, в частности о земельных участках. Снятие земельного участка с кадастрового учета, исключения сведений о нем из Единого государственного реестра недвижимости не влечет прекращения существования земельного участка как объекта недвижимости, а, следовательно, не влечет прекращение или аннулирования договора аренды земельного участка, а также признание договора аренды земельного участка ничтожным или недействительным.
Поскольку договор аренды земельного участка от 15.01.2010 № 1655, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Юрги и ФИО2, не расторгался и не прекращался, он действовал до момента перераспределения земельных участков по заявлению ФИО2
При рассмотрении дела судом установлено, что в собственности ФИО2 также имелся земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: *** (л.д. 89-90, 91).
Согласно подпункту 3 п. 1 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, допускается в случае перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.
В соответствии с п. 3 ст. 39.28 Земельного кодекса РФ перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории либо при отсутствии такого проекта в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка.
Согласно п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.
По заявлению ФИО2 на основании постановления Администрации г.Юрги от 24.02.2022 № 168 «О присвоении адреса объектам капитального строительства, земельным участкам, внесении изменений в постановление Администрации города Юрги от 01.04.2021 № 279» земельному участку площадью 929 кв.м., образованному путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером *** по адресу: *** и земель, государственная собственность на которые не разграничена, для утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, с целью постановки на кадастровый учет, присвоен адрес: *** (л.д. 91). Указанное свидетельствует о том, что ФИО2 обеспечила кадастровые работы в целях перераспределения земельных участков и обратилась в орган местного самоуправления за присвоением адреса перераспределяемому участку в феврале 2022.
10.03.2022 ФИО2 через МАУ «Многофункциональный центр» подано заявление об утверждении расположения земельного участка на кадастровом плане территории (л.д. 92-94).
В связи с изложенным, довод истца недобросовестности поведения ФИО2, Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Юрги, Юргинского отдела Управления Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу, выражающейся в проявлении активности по перераспределению земельных участков сразу после обращения истца 11.03.2022 в Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Юрги по вопросу обеспечения доступа к своему земельному участку, через земельный участок общего пользования, безоснователен.
На основании распоряжения КУМИ от 23.03.2022 № 335 утверждена схема расположения границ земельного участка на кадастровом плане территории, общей площадью 929 кв.м., расположенного по адресу: ***, земельный участок 41В, относящегося к категории земли населенных пунктов, находящегося в зоне ЖЗ 5 - зона застройки домами индивидуальной жилой застройки высотой не выше трех надземных этажей, образуемого путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером ***, находящегося в частной собственности у ФИО2 и земель государственная собственность на которые не разграничена, для заключения соглашения о перераспределении земельных участков (л.д. 95).
По заявлению ФИО2 от 03.08.2022, поданному через МАУ «Многофункциональный центр» о перераспределении земельного участка с кадастровым номером ***, образованного из земельного участка с кадастровым номером *** и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, издано распоряжение Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Юрги от 23.08.2022 № 1432 «Об увеличении площади земельного участка, находящегося в частной собственности» и заключено соглашение о перераспределении земельных участков от 25.08.2022 № 21, прошедшее государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу (л.д. 96-97, 98, 99, 100-102).
Суд полагает, что перераспределение земельных участков произведено в соответствии с требованиями действующего законодательства. Оснований для отказа в перераспределении земельных участков, предусмотренных п. 9 ст. 39.29 Земельного кодекса РФ суд не усматривает.
Суд не усматривает нарушений прав истца действиями ответчиков и принятыми ответчиками решениями, так как действия ответчиков соответствовали действующему законодательству РФ, в результате действий ответчиков правовой статус и положение земельного участка истца с кадастровым номером *** не изменились и остались такими же, какие существовали в момент покупки данного земельного участка истцом.
Доводы истца о том, что ФИО2 действовала исключительно с целью получения от истца платы за сервитут, не подтверждены доказательствами и опровергаются материалами дела. ФИО2 владела и пользовалась арендованным земельным участком задолго до покупки истцом своего земельного участка. Доказательств того, что ФИО2 требовала от истца какой-либо платы за сервитут суду не представлено, как не представлено доказательств того, что установление сервитута через земельный участок ФИО2 является единственным вариантом доступа истца на свой земельный участок.
При указанных обстоятельствах законных оснований для удовлетворения исковых требований истца суд не усматривает, вследствие чего отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Так как в удовлетворении исковых требований ФИО3 отказано в полном объеме, понесенные им судебные расходы возмещению за счет ответчиков не подлежат.
На основании изложенного и, руководствуясь ст., ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО3 к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Юрги, Управлению Росреестра по Кемеровской области, ФИО2 о признании незаконным распоряжения органа местного самоуправления и применение последствий отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Кемеровского областного суда через Юргинский городской суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Судья Юргинского городского суда - подпись - В.Г. Жиляков
Решение принято в окончательной форме 31.01.2023 года