Решение по делу № 2-1889/2025 от 14.10.2025 - о признании состоявшимся договора купли-продажи и признании права собственности на гараж.

Дело № 2-1889/2025

36RS0003-01-2025-001626-29

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Воронеж 30 сентября 2025 г.

Левобережный районный суд города Воронежа в составе председательствующего судьи Наумовой Е.И.,

при секретаре Мироновой В.В.,

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности и ордеру адвоката Корневой Е.В.,

представителя ответчика – администрации городского округа город Воронеж по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к администрации городского округа город Воронеж, министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области о признании состоявшимся договора купли-продажи и признании права собственности на гараж,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском по тем основаниям, что 27.09.2005 г. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № 35, он приобрел у ЗАО «Стройтрест № 2» (ИНН <***>) нежилое встроенное помещение в литере г общей площадью 19,4 кв. м, обозначенное на поэтажном плане №, расположенное по адресу: <адрес>, за 39000 руб. (п. 4 договора). Помещение было принято им 10.10.2005 г. по акту приема-передачи к договору № 35 купли-продажи недвижимого имущества от 27.09.2005 г. В акте отражено, что расчеты между сторонами выполнены в полном объеме. Однако подать заявление о регистрации перехода права собственности на его имя в Управление Росреестра по Воронежской области, от представителя продавца – конкурсного управляющего ФИО2, действующего на основании решения Арбитражного суда Воронежской области от 12.09.2002 г., не представляется возможным. Согласно сведениям ЕГРЮЛ, продавец ЗАО «Стройтрест № 2» (ИНН <***>) прекратило свою деятельность юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения Арбитражного суда Воронежской области о завершении конкурсного производства 28.12.2006 г. С момента подписания акта приема-передачи помещения – 10.10.2005 г. он владеет и пользуется гаражом. В январе 2022 г. он обратился в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на нежилое встроенное помещение (гараж) на его имя на основании договора № 35 купли-продажи недвижимого имущества от 27.09.2005 г. Уведомлением от 02.02.2022 г. Управлением Росреестра по Воронежской области сообщено о приостановлении государственной регистрации прав, поскольку отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на данный объект недвижимости за первоначальным собственником, однако, ЗАО «Строительный трест № 2» прекратило деятельность юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения Арбитражного суда Воронежской области о завершении конкурсного производства 28.12.2006 г. Таким образом, в соответствии с положениями действующего законодательства регистрация права собственности по заявлению покупателя при ликвидации продавца – юридического лица возможна только при наличии записи о регистрации права собственности продавца в Едином государственном реестре недвижимости. Осуществление действий по государственной регистрации было приостановлено, ему разъяснено право на самостоятельное предоставление дополнительных документов. Однако в связи с тем, что продавец прекратил свою деятельность юридического лица в связи с его ликвидацией, зарегистрировать на его имя ранее возникшее право не представляется возможны, в связи с чем осуществить регистрацию перехода права собственности на помещение во внесудебном порядке не представляется возможным. Согласно инвентарному делу, спорное помещение принадлежало продавцу на основании плана приватизации, утвержденного решением Комитета по управлению государственным имуществом Воронежской области № 233 от 21.09.1992 г., устава ЗАО «Стройтрест № 2», договора купли-продажи № 100 от 29.10.1992 г., передаточного акта, утвержденного общим собранием участников ТОО «ПП Стройтрест № 2». В связи с чем просит признать состоявшимся договор купли-продажи недвижимого имущества № 35, заключенный с ЗАО «Стройтрест № 2» в отношении нежилого встроенного помещения в литере г общей площадью 19,4 кв. м, обозначенное на поэтажном плане №, расположенное по адресу: <адрес> г, признать за ним право собственности на нежилое помещение – гараж № общей площадью 19,4 кв. м, расположенное по адресу: <адрес> г (л. д. 2-4).

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен своевременно и надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1 по доверенности и ордеру адвокат Корнева Е.В. в судебном заседании поддержала заявленные требования, просила их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика – администрации городского округа город Воронеж по доверенности ФИО3 в судебном заседании пояснила, что администрация является ненадлежащим ответчиком, поскольку распоряжением земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в г. Воронеже, осуществляет министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области, просила отказать в удовлетворении требований, заявленных к администрации городского округа город Воронеж.

Представитель ответчика – министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Воронежской области в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом.

Выслушав мнение представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В силу положений ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В п. 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» № 10/22 от 20.04.2010 г. разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

Из материалов дела следует, что 27.09.2005 г. между ЗАО «Стройтрест № 2» в лице конкурсного управляющего ФИО2 (продавец), действующего на основании решения Арбитражного суда Воронежской области от 12.09.2002 г., и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № – нежилого встроенного помещения в литере г общей площадью 19,4 кв. м, обозначенное на поэтажном плане № (гараж), расположенное по адресу: <адрес>.

Как следует из п. 4 договора покупателем внесены денежные средства в размере 39000 руб., в том числе НДС – 5949 руб. 15 коп., на счет продавца, открытом в банке.

Согласно п. 3 договора, объект недвижимости расположен на земельном участке, находящемся по адресу: <адрес> г, переданном администрацией города Воронежа в аренду продавцу на основании договора аренды земельного участка № 1238-02-09/мз от 13.08.2002 г. Указанный земельный участок площадью 2 408 кв. м согласно кадастрового плана земельного участка имеет кадастровый номер 36:34:0307023:0030, выданного управлением Роснедвижимости по Воронежской области, предназначен для размещения производственной базы (л. д. 8).

Согласно акту приема-передачи от 10.10.2005 г. вышеуказанное имущество передано ФИО1, каких-либо претензий при передаче имущества стороны друг другу не имели (л. д. 9).

Однако переход права собственности на спорное имущество не зарегистрирован.

ЗАО «Стройтрест № 2» 28.12.2006 г. исключено из ЕГРЮЛ в связи с ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства (л. д. 12).

Уведомлением Управлением Росреестра по Воронежской области от 02.02.2022 г. была приостановлена государственная регистрация права собственности в отношении помещения с кадастровым номером 36:34:0307023:4021, расположенного по адресу: <адрес>, гараж №. Заявителю было указано, что в соответствии с положениями действующего законодательства регистрация права собственности по заявлению покупателя при ликвидации продавца – юридического лица возможна только при наличии записи о регистрации права собственности продавца в Едином государственном реестре недвижимости и предложено самостоятельно представитель дополнительные доказательства (л. д. 14).

Обращаясь с настоящим иском в целях защиты своего права, истец ссылается на отсутствие возможности зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости в связи с отсутствием зарегистрированного права продавца на данный объект, а также в связи с ликвидацией продавца – юридического лица.

Таким образом, при разрешении спора суду необходимо установить, обладал ли продавец правами на спорный объект недвижимости на момент заключения договора и мог ли им распоряжаться, существовал ли объект на момент заключения договора, соблюдена ли форма заключения договора и существенные условия, исполнен ли договор сторонами, оспаривается ли кем-то факт заключения договора.

Как следует из технического паспорта здания (строения) по адресу: <адрес> г, составленного по состоянию на 21.04.2005 г., указанный объект недвижимого имущества (здание контейнерного типа) принадлежал ЗАО «Стройтрест № 2» на основании плана приватизации, утвержденного решением Комитета по управлению государственным имуществом Воронежской области от 21.09.1992 г. № 233, договора купли-продажи № 100 от 29.10.1992 г., устава ЗАО «Стройтрест № 2», зарегистрированного регистрационной палатой г. Воронежа 26.06.2002 г., передаточного акта, утвержденного общим собранием участников ТОО «ПП Стройтрест № 2», свидетельства о государственной регистрации права 36 АБ 251349 от 20.07.2005 г. (л. <...> 221-222).

Как следует их экспликации к поэтажному плану (строения) по адресу: <адрес> г, являющемуся приложением к техническому паспорту на здание (строение), строение состоит из 28 объектов – гаражей (литер г), гараж № имеет площадь 19,4 кв. м, высота помещения 2,50 м.

Согласно материалам дела, здание контейнерного типа, введенное в эксплуатацию в 1972 г., было включено в состав акта оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 01.10.1990 г., переданное в порядке приватизации в собственность АП Стройтрест № 2, что подтверждается планом приватизации государственного имущества арендованного предприятием «Стройтрест № 2», утвержденного председателем Комитета по управлению государственным имуществом 21.09.1992 г. (л. <...>).

29.10.1992 г. между Фондом государственного имущества Воронежской области (продавец) и ТОО «ПП Стройтрест № 2» (покупатель) заключен договор купли-продажи № 100, согласно которому покупателем приобретено в собственность имущество арендного предприятия Стройтрест №, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, стоимостью два миллиона девяноста три тысячи рублей (л. д. 155-156).

Передаточным актом, утвержденным общим собранием участников ТОО «ПП Стройтрест № 2» (протокол № 1/98 от 10.06.1998 г.), общее собрание ТОО «ПП Стройтрест № 2» приняло решение о реорганизации общества в форме преобразование в ЗАО «Строительный трест № 2». На основании передаточного акта, с даты государственной регистрации общества, в его собственность (на баланс) передается все имущество, находящееся в собственности и состоящее на балансе товарищества. С указанного момента общество является правопреемником товарищества по всем его обязательствам в отношении всех кредиторов и должников (л. д. 154).

Как следует из свидетельства, ЗАО «Строительный трест № 2» зарегистрировано администрацией города Воронежа 03.08.1998 г. за основным государственным регистрационным номером 1033600016328 (л. <...>).

Постановлениями администрации города Воронежа от 05.07.1995 г. № 586, от 29.11.2001 г. № 1382 ЗАО «Строительный трест № 2» предоставлены в аренду сроком на 49 лет земельные участки, занимаемые производственной базой по адресу: <адрес> (в настоящее время <адрес> г), общей площадью 0,8015 га (л. д. 166).

Актом № 0647/адр от 24.06.2005 г. присвоен почтовый адрес земельному участку № по <адрес>, с расположенным на нем объектом недвижимости лит. г – <адрес> г (л. д. 157).

20.07.2005 г. за ЗАО «Строительный трест № 2» (ИНН <***>) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности на отдельно стоящее здание по адресу: <адрес>, площадью 543,8 кв. м, инвентарный номер: 6060, литер г, документы – основания регистрации: план приватизации, утвержден решением Комитета по управлению государственным имуществом Воронежской области от 21.09.1992 г. № 233, договор купли-продажи № 100 от 29.10.1992 г., устав ЗАО «Стройтрест № 2», зарегистрирован регистрационной палатой г. Воронежа 26.06.2002 г., передаточный акт, утвержден общим собранием участников ТОО «ПП Стройтрест № 2» (л. д. 143).

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 20.12.2006 г. завершено конкурсное производство в отношении ЗАО «Стройтрест № 2», признанного несостоятельными (банкротом) (л. д. 168-169).

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Статьей 554 ГК РФ установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Статьей 551 ГК РФ определено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

При этом отсутствие регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 29.04.2010 г. № 10/22 разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

В соответствии со ст. 27 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ).

Пунктом 3 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 9 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ в случае ликвидации юридического лица или исключения недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц на момент подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности продавца, являющегося юридическим лицом, право собственности которого на отчуждаемый объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, государственная регистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости осуществляется на основании заявления покупателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в этот реестр записи о ликвидации данного юридического лица или исключении недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц, а также предусмотренных договором купли-продажи документов, подтверждающих исполнение сторонами договора своих обязательств (в том числе по полной уплате цены договора, по передаче объекта недвижимости). Если указанная выписка не представлена заявителем, орган регистрации прав запрашивает выписку (сведения, содержащиеся в ней) в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц.

Таким образом, регистрация права в случае ликвидации юридического лица - продавца возможна на основании заявления покупателя и выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в этот реестр записи о ликвидации данного юридического лица, но при условии, что право собственности этого продавца на отчуждаемый объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 29.04.2010 г. № 10/22, граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Анализируя содержание данного договора, суд приходит к выводу, что спорный договор купли-продажи содержит данные об объекте недвижимости – нежилом помещении – гараже по адресу: <адрес> г, №, заключен в надлежащей форме и в нем содержатся все необходимые условия, позволяющие определить его предмет и цену недвижимости.

Доказательств, свидетельствующих о наличии сомнений в том, какое именно имущество является предметом сделки купли-продажи, у сторон, ее совершивших, материалы дела не содержат.

Как усматривается из дела, стороны сделки претензий друг к другу по поводу условий договора, его исполнения не имели, фактически спорное имущество передано покупателю, оплачено истцом, ФИО1 владеет имуществом с момента его приобретения, притязаний на спорный объект со стороны других лиц нет.

Кроме того, на момент заключения договора купли-продажи ЗАО «Стройтрест № 2» являлось собственником спорного гаража, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.07.2005 г., однако поскольку продавец ликвидирован, и его право собственности зарегистрировано на весь объект недвижимости по адресу: <адрес>, площадью 543,8 кв. м, включающий в себя ряд гаражей, в который входит спорный гараж, что препятствовало заявителю оформить за собой право на спорное строения до обращения в суд. Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости, гараж № по адресу: <адрес>, является самостоятельным объектом недвижимости, ему присвоен кадастровый №. Документы, подтверждающие право собственности юридического лица на весь ряд гаражей, были получены судом в ходе рассмотрения дела, до обращения с иском суд заявитель данной информацией не обладал (л. д. 102-105).

Учитывая, что в судебном заседании установлен факт действительной воли сторон сделки на заключение и исполнение договора купли-продажи, принадлежность спорного имущества продавцу на момент совершения сделки, факт исполнения договора, суд, исходя из положений п. 2 ст. 218 ГК РФ, находит исковые требования ФИО1 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества № 35 от 27.09.2005 г. состоявшимся и признании права собственности на гараж обоснованными, подлежащими удовлетворению.

Вместе с тем суд считает возможным отказать в удовлетворении требований, заявленных к администрации городского округа город Воронеж, поскольку земельный участок, расположенный под спорным гаражом, относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена в г. Воронеже, договор аренды данного участка передан в министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области.

Руководствуясь ст. ст. 194, 197-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации городского округа город Воронеж, министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области о признании состоявшимся договора купли-продажи и признании права собственности на гараж, удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи № 35 от 27.09.2005 г. гаража № по адресу: <адрес>, между ФИО1 и ЗАО «Стройтрест № 2» в лице конкурсного управляющего ФИО2, заключенным (состоявшимся).

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ рождения, уроженцем <адрес> (паспорт № №), право собственности на гараж № общей площадью 19,4 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В части требований, заявленных к администрации городского округа город Воронеж о признании состоявшимся договора купли-продажи и признании права собственности на гараж – отказать.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Левобережный районный суд г. Воронежа в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.И. Наумова

Решение в окончательной форме изготовлено 14.10.2025 г.