РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
адрес 20 мая 2025 года
Щербинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Смирновой Ж.Ю., помощнике фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-10027/2025 по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «А101» о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,
УСТАНОВИЛ:
Истцы фио, ФИО2 обратились в суд с иском к ответчикуООО «СЗ «А101» в котором просят суд взыскать денежные средства в счет разницы площадей квартиры в размере сумма, денежные средства в счет уменьшения цены договора в размере сумма, неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований о выплате денежных средств по возмещению расходов на устранение недостатков за период с 01.07.2025, компенсацию морального вреда в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма, расходы на оформление доверенности в размере сумма, штраф в размере 5% от присужденной суммы. В обоснование своих требований указали, что 03 февраля 2022 года между ООО «СЗ «А101» и ФИО1, ФИО2 был заключен Договор № ДД23К-23.3-372 участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Предметом договора являлась постройка и введение в эксплуатацию жилого многоквартирного дома, в том числе передача квартиры № 372, расположенной по адресу: адрес. Акт приема-передачи подписан 15.06.2024 г. Согласно Приложению № 1 Договора, проектная общая площадь объекта 39,40 кв.м. С целью проведения обмеров квартиры истцами был привлечен специалист ИП фио На основании обмеров, произведенных кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный кадастрового инженера, адрес строительства составила 38,07 кв.м., площадь уменьшилась по отношению к проектной на 1,33 кв.м., Более того, ответчик настаивает на том, что фактическая площадь составила 39,8 кв. м. согласно Акту сверки взаиморасчетов. Основываясь на этом, Ответчик увеличил цену Договора на сумма. 01 ноября 2024 г. истцом в адрес ответчика почтой отправлена претензия с требованием возмещении разницы площадей , однако претензия и оставлена без удовлетворения.
Истцы фио, ФИО2 в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.
Представитель ответчика ООО «СЗ «А101» в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, представил отзыв на исковое заявление, в котором полагал требования истцом не подлежащими удовлетворению.
Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
В соответствии со ст. ст. 309 - 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
На основании ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно пп.1 и 2 ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.
При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.
В соответствии с ч. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
В соответствии со ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Судом установлено, что 03 февраля 2022 года между ООО «СЗ «А101» и ФИО1, ФИО2 был заключен Договор № ДД23К-23.3-372 участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Предметом договора являлась постройка и введение в эксплуатацию жилого многоквартирного дома, в том числе передача квартиры № 372, расположенной по адресу: адрес.
Акт приема-передачи подписан 15.06.2024 г. Согласно Приложению № 1 Договора, проектная общая площадь объекта 39,40 кв.м.
С целью проведения обмеров квартиры истцами был привлечен специалист ИП фио
На основании обмеров, произведенных кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный кадастрового инженера, адрес строительства составила 38,07 кв.м., площадь уменьшилась по отношению к проектной на 1,33 кв.м.
Согласно Акту сверки взаиморасчетом, фактическая площадь составила 39,8 кв. м.
В добровольном порядке ответчик излишне уплаченные по договору денежные средства не вернул, в связи с чем истцы просят взыскать в счет уменьшения цены договора денежные средства в размере сумма
Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований в силу следующего.
По условиям Договора площадь объекта долевого строительства - квартира № 372 по адресу: адрес, составляет 39,40 кв.м., из которой: площади комнат - 22 кв.м., площади вспомогательных помещений 16 кв.м., лоджия с учетом коэффициента - 1,40 кв.м.
15.06.2024 объект долевого строительства передан истцам по одностороннему передаточному акту.
Согласно передаточного акта общая площадь объекта долевого строительства составила 38,3 кв.м., из которой жилая площадь составила 21,9 кв.м.
В соответствии с актом сверки взаиморасчетов от 29 мая 2024 года, фактическая площадь – 39,8 кв.м., общая площадь – 38,3 кв.м., жилая площадь – 21,9 кв.м.
В соответствии с п. 4, разница общей проектной адрес, указано в п. 3.2. Договора и равной 39,4 кв.м. и фактической адрес, указанной в п. 3 Акта составляет 0,4 кв.м.
В открытых источниках относительно сведения из ЕГРН квартира №372 по адресу: адрес, с кадастровым номером 77:17:0120316:73195 поставлена на кадастровый учет 22.01.2024 года. Согласно сведениям из адрес объекта составляет 38,3 кв.м.
В силу п. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Таким образом, для целей учета квартир не учитываются площади летних помещений (веранд, террас, лоджий и балконов).Согласно условиям Договора, п. 1.8 сумма площадей всех частей помещения, предусмотренная проектной документацией, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением деятельности, а также при наличии – лоджий и балконов, подсчитываемых со следующими коэффициентами: для лоджий – 0,5; балконов – 0,3.
При этом если суммировать общую площадь и площадь лоджии, то фактическая площадь объекта долевого строительства составит 39,7 кв. м (38,3 + 1.40), то есть равна проектной, предусмотренной договором долевого участия.
С учетом пунктов 4.3, 4.4 и 4.5 Договора, Стороны допускали, что фактическая площадь объекта может быть изменена при строительстве по сравнению с проектной площадью. адрес по отношению к проектной была увеличена на 0,4 кв.м., что не превышает согласованные сторонами пределы.
Исходя из того, что факт постановки объекта долевого строительства на кадастровый учет, свидетельствует, что кадастровые работы в отношении спорного объекта долевого строительства были выполнены привлеченным застройщиком квалифицированным кадастровым инженером и в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 года №221- ФЗ «О кадастровой деятельности», Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218—Ф3 «О государственной регистрации недвижимости».
Суд отмечает, что истцом не заявлялось о наличии кадастровой ошибки в содержащихся в ЕГРН сведениях, надлежащих доказательств обратного не представлено.
Кадастровым инженером в установленном законом порядке составлен технический план в отношении всего объекта, на основании которого здание, включая входящие в него жилые и нежилые помещения, было постановлено на Государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями ФЗ-№ 218.
С учетом изложенного, ответчиком передан истцу объект долевого строительства с определенными в акте характеристиками, без уменьшения площади.
При этом, суд считает необходимым отметить, что условиями Договора предусмотрена возможность уменьшения площади объекта. При этом, истцом обмеры жилого помещения производились после произведения ремонтных (отделочных работ).
Так, согласно ч. 12 п. 3 ст. 55 адрес кодекса РФ для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (РВЭ) необходим технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Согласно указанному техническому плану и установлена площадь квартиры.
Согласно п. 10.1. обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В п. 11 той же статьи ГРК РФ установлено, что в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета. Состав таких сведений должен соответствовать установленным в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» требованиям к составу сведений в графической и текстовой частях технического плана.
Там же в ч. 7, указан и документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии).
Заключение о соответствии (ЗОС) - это «заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, является одним из обязательных документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
В свою очередь решение о выдаче Заключения о соответствии принимается, если при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства не были допущены нарушения соответствия выполняемых работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации, что зафиксировано в Акте итоговой проверки, либо такие нарушения были устранены до даты выдачи Заключения о соответствии. (Постановление Правительства Москвы от 17 сентября 2013 года № 611-ПП «Об утверждении Административного регламента исполнения Комитетом государственного строительного надзора адрес государственной функции по осуществлению регионального государственного строительного надзора»).
Итоговая проверка не может быть произведена в том случае, если несущие (и любые иные) конструкции жилого дома скрыты отделочными работами.
Таким образом, очевидно, что обмеры жилого помещения и жилого дома (информация о площади которого вносится в РВЭ), производятся до начала ремонтных работ.
Более того, строительство многоквартирного дома ведется на основании проектной документации, утвержденной Застройщиком и получившей положительное заключение экспертизы.
В состав указанной проектной документации не включаются сведения об отделке помещения, поскольку каждый участник долевого строительство самостоятельно определяет стиль отделки по каждому Объекту. В связи с изложенным, невозможно на этапе подготовки проектной документации определить площадь объекта с учетом произведенных отделочных работ, о чем изначально сообщается в условиях Правил.
В связи с изложенным, ответчик реализует помещения по обмерам, выполненным до производства отделочных работ.
С данным обстоятельством согласились истцы, подписав Договор, который включает пункт 1.9 «Общая /приведенная/ адрес - сумма площадей всех частей помещения (Объекта), определенная по результатам кадастровых работ в отношении Объекта (далее по тексту - «обмеры»), произведенных по заказу Застройщика, включая площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а также при наличии - лоджий и балконов, подсчитываемых со следующими коэффициентами: для лоджий - 0,5; балконов -0,3.
При определении Объекта не учитываются любые отделочные работы (например, штукатурка, шпаклевка, фальш-стены, декоративные элементы и т.п.), возведение перегородок/стен и любые иные работы, влияющие на адрес.
Кадастровый инженер ИП фио не исследует причины уменьшения площади объекта долевого строительства в изготовленном техническом паспорте.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истцов о взыскании денежных средств в счет разницы площадей, денежных средств в счет уменьшения цены договора, в связи с уменьшением площади квартиры.
Поскольку суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца об уменьшении цены договора, требования истца о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов и штрафа также подлежат отклонению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1, СНИЛС ...8, ФИО2, СНИЛС ... к ООО «Специализированный застройщик «А101», ИНН <***> о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Щербинский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 8 августа 2025 г.
Судья: