Решение по делу № 3А-247/2023 от 21.11.2023

44OS0000-01-2023-000214-46

Дело № 3а-247/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 ноября 2023 года, город Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего Колесова Р.Н.,

при секретаре Смирновой О.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 ФИО6 к администрации Костромской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Костромской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 через своего представителя по доверенности ФИО2 обратился в суд с указанным административным иском по тем основаниям, что ему на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимого имущества:

- объект капитального строительства с кадастровым номером №, назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, общей площадью 174,3 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 марта 2016 года установлена в размере 2 557 648,57 рублей;

- объект капитального строительства с кадастровым номером №, назначение: нежилое, наименование: магазин № 15, общей площадью 129 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 марта 2016 года установлена в размере 2 233 703,37 рубля;

- объект капитального строительства с кадастровым номером №, назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, общей площадью 242,2 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 марта 2016 года установлена в размере 2 670 865,34 рублей;

- объект капитального строительства с кадастровым номером №, назначение: нежилое, наименование: магазин, общей площадью 193,9 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 марта 2016 года установлена в размере 4 077 071,31 рубль.

Однако рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 марта 2016 года в соответствии с отчетом № 14393 от 5 октября 2023 года, выполненным оценщиком ООО «Региональный центр оценки» ФИО3, составляет 1 597 000 рублей; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 марта 2016 года в соответствии с отчетом № 14397 от 6 октября 2023 года, выполненным оценщиком ООО «Региональный центр оценки» ФИО3, составляет 545 000 рублей; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 марта 2016 года в соответствии с отчетом № 14398 от 6 октября 2023 года, выполненным оценщиком ООО «Региональный центр оценки» ФИО3, составляет 930 000 рублей; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 марта 2016 года в соответствии с отчетом № 14399 от 9 октября 2023 года, выполненным оценщиком ООО «Региональный центр оценки» ФИО3, составляет 1 652 000 рублей.

Таким образом, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость объектов недвижимости, что нарушает права административного истца, как плательщика налога на имущество физических лиц, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта.

Просит установить кадастровую стоимость указанных выше объектов недвижимости равной его рыночной.

В судебное заседание административный истец ФИО1 и его представитель ФИО2, надлежащим образом извещенные о дате и времени судебного разбирательства, не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела без их участия.

Представители административных ответчиков администрации Костромской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Костромской области, представители заинтересованных лиц администрации городского поселения город Нерехта и Нерехтского муниципального района Костромской области, администрации Воскресенского сельского поселения Нерехтского муниципального района Костромской области в судебное заседание также не явились, возражений относительно административных исковых требований, связанных с расчетом рыночной стоимости, не представили.

Дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц в соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ФИО1 на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости:

- объект капитального строительства с кадастровым номером №, назначение: нежилое, наименование: магазин № 15, общей площадью 129 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>;

- объект капитального строительства с кадастровым номером №, назначение: нежилое, наименование: магазин, общей площадью 193,9 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость данных объектов капитального строительства по состоянию на 1 марта 2016 года утверждена в размере 2 557 648,57 рублей, 2 233 703,37 рубля, 2 670 865,34 рублей и 4 077 071,31 рубль соответственно.

В силу положений статей 400 и 401 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц.

В соответствии со статьей 402 Налогового кодекса Российской Федерации и нормами Закона Костромской области от 29 октября 2015 года № 18-6-ЗКО «Об установлении единой даты начала применения на территории Костромской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» налоговая база в отношении объектов налогообложения по налогу на имущество физических лиц с 1 января 2016 года определяется исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанных объектов влияют на объем налоговых обязательств ФИО1, а, следовательно, затрагивают его права.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон «Об оценочной деятельности») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно частям 1, 3 статьи 11 Закона «Об оценочной деятельности» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее – отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В подтверждение заявленных требований административный истец представил отчеты № 14393 от 5 октября 2023 года, № 14397 от 6 октября 2023 года, № 14398 от 6 октября 2023 года и № 14399 от 9 октября 2023 года, выполненные оценщиком ООО «Региональный центр оценки» ФИО3

В отчете № 14393 от 5 октября 2023 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 марта 2016 года определена в размере 1 597 000 рублей. В отчете № 14397 от 6 октября 2023 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 марта 2016 года определена в размере 545 000 рублей. В отчете № 14398 от 6 октября 2023 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 марта 2016 года определена в размере 930 000 рублей. В отчете № 14399 от 9 октября 2023 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 марта 2016 года определена в размере 1 652 000 рублей.

Оценщик определил рыночную стоимость объектов с использованием сравнительного и доходного подходов (весовые коэффициенты по 0,5), отказавшись от затратного подхода.

При этом при использовании сравнительного подхода (метод сравнения продаж) оценщиком проведен анализ рынка предложений, путем сопоставления характеристик объектов оценки и предлагавшихся к продаже объектов, в качестве объектов-аналогов отобраны те из них, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому. Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в таблице. При наличии отличий по ценообразующим характеристикам введены соответствующие корректировки.

Рассчитывая стоимость объектов оценки доходным подходом (метод капитализации) оценщик в соответствии со сведениями об объектах-аналогах и корректировками по ряду ценобразующих факторов рассчитал среднюю арендную ставку, исходя из которой в последующем установил чистый операционный доход и стоимость объекта недвижимости.

Отчеты подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков – Ассоциации «Русское общество оценщиков».

Содержащиеся в отчетах выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

Частью 1 статьи 12 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; административными ответчиками и заинтересованными лицами результаты оценки, содержащиеся в отчетах, под сомнение не ставились и не оспаривались, ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объектов недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности заявленных требований.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию, если имело место обращение этого лица в комиссию.

Поскольку в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с приложением необходимых документов, в том числе отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на дату массовой оценки, административный истец не обращался, датой подачи заявления следует считать дату его обращения в суд с настоящим административным иском, то есть 19 октября 2023 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, общей площадью 174,3 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 марта 2016 года в размере 1 597 000 (Один миллион пятьсот девяносто семь тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, назначение: нежилое, наименование: магазин № 15, общей площадью 129 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 марта 2016 года в размере 545 000 (Пятьсот сорок пять тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, общей площадью 242,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 марта 2016 года в размере 930 000 (Девятьсот тридцать тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, назначение: нежилое, наименование: магазин, общей площадью 193,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, пом. 1, по состоянию на 1 марта 2016 года в размере 1 652 000 (Один миллион шестьсот пятьдесят две тысячи) рублей.

Датой подачи заявления считать 19 октября 2023 года.

На настоящее решение в течение одного месяца со дня его вынесения в окончательной форме может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Костромской областной суд.

Председательствующий Р.Н. Колесов

Полный текст решения изготовлен 22 декабря 2023 года.