Решение по делу № 3А-58/2023 от 21.11.2023 - о признании решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 28.12.2022 № ОРС-31/2022/000250 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости недействительным, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело (УИД) № 31OS0000-01-2023-000042-14

Производство № 3а-58/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 ноября 2023 г. г. Белгород

Белгородский областной суд в составе

судьи А.С. Квасова,

при секретаре Я.Г. Зиновьевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Краснояружский сахарник» о признании решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 28.12.2022 № ОРС-31/2022/000250 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости недействительным, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Краснояружский сахарник» (далее также Общество, административный истец) 07.02.2023 обратилось в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит:

- признать незаконным решение ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 28.12.2022 № ОРС-31/2022/000250 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 5 073 000 руб. на 01.01.2021;

- установить кадастровую стоимость указанного выше земельного участка в размере его рыночной стоимости 5 073 000 руб. по состоянию на 01.01.2022 определенной оценщиком ООО «<***>» в отчете от 27.09.2022 № 6503-2/22.

В обоснование заявленного требования административным истцом указано, что кадастровая стоимость земельного участка 26 067 971,02 руб. значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство затрагивает права Общества, поскольку ведет к увеличению арендной платы, поскольку ее расчет производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Оспариваемым решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» № ОРС-31/2022/000250 незаконно отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, поскольку изложенные в решении доводы о несоответствии отчета об оценке № 6503-2/22 требованиям законодательства об оценочной деятельности повлиявшими на итоговый результат рыночной стоимости являются необоснованными.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 заявленные требования с учетом уточнений поддержала. Полагала возможным установление кадастровой стоимости принадлежащего Обществу земельного участка в размере определенном экспертом Т.Ю.Ю. при проведении повторной экспертизы, по состоянию на 15.09.2022. К выводам эксперта Т.Ю.Ю. как по первому, так и по второму вопросов замечаний не имеет.

Представитель административного ответчика ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» ФИО2 считал принятое бюджетным учреждением решение законным, а требование о признании решения бюджетного учреждения незаконным не подлежащим удовлетворению.

Представитель административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области ФИО3, а также заинтересованного лица администрации муниципального района «Краснояружский район» Белгородской области ФИО4 полагали, что единственным допустимым доказательством рыночной стоимости земельного участка является заключение эксперта ФИО5 выполненное по результатам проведенной повторной судебной экспертизы.

Административный ответчик Управление Росреестра по Белгородской области о месте и времени судебного заседания извещено своевременно и надлежащим образом, в порядке части 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (извещение о возобновлении производства по делу получено Управлением 27.10.2023) явку своего представителя в суд не обеспечил, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

В целях полного, всестороннего и правильного рассмотрения дела, с учетом мнения представителей лиц участвующих в административном деле, в судебное заседание для дачи пояснений относительно проведенного исследования и данным заключением был вызван эксперт Т.Ю.Ю.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, заслушав пояснения эксперта, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Как установлено судом, и следует из представленных в материалы административного дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 18.10.2022 № №, договора аренды земельных участков от 19.11.2018 заключенного муниципальным образованием – Муниципальный район «Краснояружский район» Белгородской области с Обществом, последнее является арендатором спорного земельного участка с кадастровым номером №. Договор заключен сроком на 5 лет (т. 1, л.д. 19-24). Согласно приложений № 1 и № 2 к письму администрации муниципального района «Краснояружский район» Белгородской области от 23.06.2022 № 181-01-10-1915, расчет арендной платы определяется как 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка (т. 1 л.д. 29-31).

Распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 29.10.2021 № 738-р утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области по состоянию на 01.01.2020, с датой применения, - с 2021 года.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № на 01.01.2021 утверждена в размере 26 067 971,02 руб.

Судом установлено, что приказом министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 27.10.2022 № 131 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Белгородской области на 01.01.2022, в том числе и для спорных земельных участков, с датой применения, - с 01.01.2023. Кадастровая стоимость спорного участка установлена в размере 26 067 971,02 руб.

Таким образом, в период рассмотрения дела оспариваемая обществом кадастровая стоимость земельного участка является архивной.

Исходя из положений пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее также постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28) требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

В данном случае заявление Обществом подано в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» 11.10.2022. Указанное свидетельствует о том, что оспариваемая архивная кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права административного истца, что дает ему право на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов ее определения.

Правительством Белгородской области, являющимся постоянно действующим высшим исполнительным органом Белгородской области (статья 30 Устава Белгородской области) 20.06.2022 принято постановление № 360-пп «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ – 01.07.2022.

Согласно части 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Как ранее было указано судом, 11.10.2022 административный истец обратился в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, представив отчет составленный оценщиком ООО «<***>» от ДД.ММ.ГГГГ № №.

Решением бюджетного учреждения от 28.12.2022 № ОРС-31/2022/000250 административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Основанием к отказу послужили допущенные оценщиком при составлении отчета следующие нарушения:

- нарушение пункта 5 ФСО № 7 – оценщиком указано: «оценка поводится без осмотра объекта оценки или его представителем». Согласно п. 5 ФСО № 7: «при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае не проведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра». Оценщик не указывает причины, по которым не осматривался объект оценки, формулировка «оценщик не должен проводить осмотр земельных участков», указанная в допущениях на стр. 7 и «согласно заданию на оценку к договору № 6503/22 от 08.08.2022 оценка земельного участка проводится без осмотра», указанная на стр. 7 в разделе 4, не является обоснованием для не проведения осмотра объекта оценки. Под «иным» может подразумеваться ретроспективная дата оценки, когда оценщик может производить осмотр объекта оценки не в ближайший к дате оценке период (что невозможно), а в период составления отчета для ознакомления с объектом оценки по основным ценообразующим факторам. В характеристиках объекта оценки указано: «Земельный участок общей площадью 19 754 кв.м. (Категория земель: Земли населённых пунктов. Разрешенное использование: Для производственных целей. Адрес: Установлено относительно ориентира нежилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>, 1. Кадастровый №)» и местоположение объекта оценки указано: «Установлено относительно ориентира нежилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>» в обосновании местоположения указана Выписка из ЕГРН. Согласно Выписки из ЕГРН, представленной в приложении к отчету, и по тексту отчета (начиная с титульного листа отчета) адрес объекта оценки: «Участок находится примерно в 250 метрах по направлению на юго-восток от ориентира здание школы №, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>». Тем самым содержание отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке);

- нарушение пункта 5 ФСО № 3 – на стр. 10-15 отчета, описание объекта оценки приведено не должным образом: не указаны объекты недвижимости расположенные на оцениваемом земельном участке (кадастровые номера, ОКС, площадь застройки), указано только: «Оцениваемый земельный участок представляет собой территорию, застроенную нежилыми зданиями производственно-складского назначения и сооружениями»; На стр. 20 отчета оценщик отказался от сопоставимого по местоположению (<адрес>), площади (<***>) предложения № 6 (500 руб./м2), обосновывая отказ: «Не соответствует критериям отбора: объект не сопоставим по назначению («газовая заправка, автостоянка, автосервис, банный комплекс и т.д.»). Объект не идентифицирован». Назначение участка, указанное в объявлении, не противоречит использованию его в качестве аналогов, т.к. перечислены варианты использования под нежилые здания и сооружения. Обоснование «Объект не идентифицирован» не противоречит критериям отбора оценщика, т.к. в качестве аналога № 3 для расчета было выбрано предложение № 14 из таблицы 11.2, которое так же не идентифицировано оценщиком (указано «нет данных»). При этом в качестве аналога выбирает предложение № 11 (297 руб.м2) менее сопоставимый по площади (<***> м2) и местоположению (<адрес>), кроме того, с ветхим строением на земельном участке, что является фактором снижения стоимости земельного участка. Выбор в качестве аналога предложения № 11, противоречит критериям отбора указанным оценщиком на стр. 24: «- участок должен быть сопоставим с объектом оценки по статусу населенного пункта, в котором он находится; - участок должен быть наиболее сопоставим с объектом оценки по масштабному фактору (площади)». Учитывая выбор оценщика предложения № 11, не ясно почему было проигнорировано предложение № 18 (857 руб./м2) в <адрес>, площадь участка которого составляет <***> м2, который идентифицирован оценщиком. В обосновании отказа указано: «Не соответствует критериям отбора: не сопоставим по назначению – предназначен под придорожный сервис». Согласно информации публичной кадастровой карты, земельный участок имеет разрешенное использование «Обслуживание автотранспорта». Текст объявления: «Предлагаем земельный участок для размещения и эксплуатации иных объектов транспорта». Разрешенное использование и текст объявления не препятствуют к использованию этого предложения в качестве аналога. Выявленные нарушения вводят в заблуждение и влияют на достоверность полученного результата.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконным решения бюджетного учреждения, суд исходит из следующего.

В соответствии с распоряжением Правительства Белгородской области от 26.12.2016 № 648-р создано ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» уставными целями и видами деятельности которого является: проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Белгородской области (пункт 2.1 Устава); рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (пункта 2.2 Устава).

Таким образом, на основании решения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (статья 30 Устава Белгородской области) о переходе к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ с 01.07.2022 на территории Белгородской области полномочиями по принятию решений о пересмотре кадастровой стоимости обладает ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области», решение которого может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства и одновременно с оспариванием которого может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно пункту 5.2 Устава ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» к полномочиям Учредителя в области управления учреждением относится, в том числе назначение руководителя Учреждения по согласованию с Администрацией Губернатора Белгородской области.

На должность руководителя ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 10.07.2023 № 584-р назначена ФИО6

В соответствии с пунктом 5. 1 части 1 статьи 7 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ к полномочиям бюджетного учреждения относится рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной и принятие решений по ним.

Формы решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 13 статьи 22.1 указанного выше закона).

Оспариваемое Обществом решение от 28.12.2022 № ОРС-31/2022/000250 соответствует форме и требованиям, установленным приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0287. Подписано решение заместителем директора ФИО7 в соответствии с предоставленным ему правом подписи решений об установлении/ об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (приказ директора ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 15.07.2021 № 11-А-ОД «О праве подписи»).

Решение принято бюджетным учреждением в течение тридцати календарных дней со дня поступления заявления от Общества, как это установлено частью 10 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ.

Таким образом, суд приходит к выводу, что решение ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 28.12.2022 № ОРС-31/2022/000250 принято в установленной форме и виде, с соблюдением сроков, подписано уполномоченным лицом.

Административным истцом порядок принятия решения бюджетного учреждения не оспаривается.

С учетом предмета и оснований заявленных требований, юридически значимым обстоятельством при проверке законности оспариваемого решения, помимо компетенции, сроков, порядка его принятия, является обоснованность замечаний к отчету об оценке, отраженных в решении и послуживших основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Как следует из подпункта 2 пункта 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

В пункте 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», обращено внимание, что осуществляя проверку оспариваемых решений, действий (бездействия), суды должны исходить из того, что при реализации государственных или иных публичных полномочий наделенные ими органы и лица связаны законом (принцип законности). Решения, действия (бездействие), затрагивающие права, свободы и законные интересы гражданина, организации, являются законными, если они приняты, совершены (допущены) на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов, во исполнение установленных законодательством предписаний (законной цели) и с соблюдением установленных нормативными правовыми актами пределов полномочий, в том числе если нормативным правовым актом органу (лицу) предоставлено право или возможность осуществления полномочий тем или иным образом (усмотрение).

В пункте 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ указано, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Принимая во внимание, что наряду с оспариванием решения бюджетного учреждения Обществом заявлено требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка, в размере его рыночной стоимости, которое по своей правовой природе носит дополнительный (акцессорный) характер по отношению к основному требованию, - об оспаривании решения, определением Белгородского областного суда от 28.02.2023 судом было удовлетворено ходатайство заинтересованного лица администрации муниципального района «Краснояружский район» Белгородской области и административного истца ООО «Краснояружский сахарник» о назначении по делу судебной экспертизы, производство которой поручено эксперту ООО «<***>» К.В.М. (<адрес>).

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1) Допущены ли оценщиком ООО «<***>» при составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 27.09.2022 № 6503-2/22 нарушения, описанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 28.12.2022 № ОРС-31/2022/000250, связанные с использованием неполных и/или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости спорного земельного участка с кадастровым номером №, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности?;

2) Какова рыночная стоимость по состоянию на 15.09.2022 земельного участка с кадастровым номером № площадью <***> кв.м, расположенным по адресу: <адрес>?

Согласно представленному в суд экспертному заключению от 18.04.2023 № 03/04/23, эксперт К.В.М. отвечая на первый вопрос, пришла к выводу о том, что оценщиком ООО «<***>» при составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 27.09.2022 № 6503-2/22 допущены нарушения, описанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 28.12.2022 № ОРС-31/2022/000250 расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости спорного земельного участка с кадастровым номером №, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности. По второму поставленному судом вопросу эксперт пришла к выводу, что по состоянию на 15.09.2022 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 8 381 600 руб.

Установив обстоятельства, предусмотренные частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судом определением от 23.05.2023 удовлетворено ходатайство заинтересованного лица администрации муниципального района «Краснояружский район» Белгородской области о назначении по делу повторной судебной экспертизы, производство которой поручено эксперту Т.Ю.Ю.. Перед экспертом поставлены те же вопросы, что и при назначении первичной экспертизы.

Мотивы несогласия суда с ранее данным заключением эксперта изложены в определении суда от 23.05.2023.

Согласно заключению от 23.10.2023 № 104-23, подготовленного экспертом Т.Ю.Ю. по результатам проведения повторной судебной экспертизы, оценщиком ООО «<***>» П.А.А. при составлении отчета об оценке от 27.09.2022 № 6503-2/22 допущены нарушения, описанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 28.12.2022 № ОРС-31/2022/000250, связанные с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, в том числе: - допущено нарушение п.5 ФСО № 7 (в отчете об оценке не указаны причины непроведения осмотра земельного участка, которые должны содержаться в задании на оценку); - допущено нарушение п.5 ФСО № 3 (в отчете об оценке не изложена информация о объектах недвижимости, расположенных на оцениваемом земельном участке, которая является существенной для точности описания объекта оценки; содержание отчета об оценке вводит в заблуждение заинтересованных лиц, т.к. земельные участки, отобранные в качестве объектов-аналогов № 2 и 3, не соответствуют критериям их отбора). Рыночная стоимость земельного участка на дату оценки составляет 13 038 000 руб.

Суд отмечает, что как при проведении первичной экспертизы, так и при проведении повторной экспертизы, эксперты К.В.М. и Т.Ю.Ю. пришли к единому выводу, о том, что выявленные и описанные в решении бюджетного учреждения нарушения, допущенные оценщиком ООО «<***>», подтверждены.

Таким образом, суд приходит к выводу, что выявленные бюджетным учреждением и подтвержденные в ходе проведения судебной экспертизы нарушения не носят формального характера. Указанных нарушений достаточно, для принятия бюджетным учреждением, в соответствии с подпунктом 2 пункта 11 статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, поскольку такие нарушения связаны с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными ошибками, безусловно повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что оснований к признанию незаконным решения государственного бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости от 28.12.2022 № ОРС-31/2022/000250 не имеется.

Производным от основанного требования о признания решения незаконным, является административное требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Такое требование заявлено административным истцом.

Из материалов дела следует, что в подтверждение доказательств размера рыночной стоимости спорного земельного участка на 01.06.2022 судом собраны следующие доказательства:

- отчет об оценке от 27.09.2022 № 6503-2/22 составленный оценщиком ООО «<***>»;

- заключение по результатам первичной экспертизы от 18.04.2023 № 03/04/23, составленное экспертом К.В.М.;

- заключение по результатам повторной судебной экспертизы от 23.10.2023 № 104-23, составленное экспертом Т.Ю.Ю.

Оценка доказательств, в том числе заключений экспертов, должна производиться судом не произвольно, а по правилам, установленным законом; заключение эксперта подлежит оценке в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом закон обязывает суд дать оценку каждому представленному доказательству, включая отчет об оценке, заключениям экспертиз, указать обстоятельства, которые он считает установленными по делу, а также обосновать это мнение, поскольку заключение экспертизы не является исключительным средством доказывания и должно оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (часть 8 статьи 82, статья 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Что касается представленного административным истцом отчета об оценке, то в нем были выявлены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, которые, безусловно, влияют на итоговый результат рыночной стоимости земельного участка.

Таким образом, несмотря на наличие у оценщика «ООО «<***>» необходимой квалификации на составление отчета об оценке, с учетом выявленных в ходе производства судебных экспертиз нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, допущенных при составлении отчета об оценке от 27.09.2022 № 6503-2/22, суд отвергает его в качестве доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка.

Мотивы несогласия суда с первичным заключением эксперта от 18.04.2023 № 03/04/23 изложены в определении суда от 23.05.2023 о назначении по делу повторной судебной экспертизы (часть 3 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации) и касались не корректности внесения понижающей корректировки на «расположение участка относительно крупных автодорог»; не корректности указания расчета «коэффициента, учитывающего местоположение внутри населенного пункта», неверности указания коэффициента по «промзоне»; использования коэффициента торможения усредненного значения (-0,29) по всем сегментам рынка, без учета разрешенного/фактического использования земельного участка, а не среднего значения (-0,199) для земельных участков под индустриальную застройку, что привело к увеличению размеров понижающих корректировок на площадь в объекты-аналоги № 1 и № 2.

Кроме того, отвергая заключение составленное экспертом К.В.М. в качестве доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка суд не оставляет без внимания следующее.

В определении о назначении по делу повторной экспертизы суд указал, что в исследовательской части экспертного заключения необходимо указать причины расхождения выводов с выводами первичной экспертизы, если такие имеют место.

В экспертном заключении эксперт Т.Ю.Ю. указал, что причина расхождения выводов настоящей экспертизы с выводами предшествующей первичной экспертизы состоит в нарушении экспертом, проводившим первичную экспертизу, пункта 10 ФСО III и подпунктов «б» и «в» пункта 22 ФСО № 7. В соответствии с пунктом 10 ФСО III в процессе оценки оценщик собирает информацию, достаточную для определения стоимости объекта оценки, принимая во внимание ее достоверность, надежность и существенность для цели оценки. Признание информации достоверной, надежной, существенной и достаточной требует профессионального суждения оценщика, сформированного на основании анализа такой информации. Информация может быть получена от заказчика оценки, правообладателя объекта оценки, экспертов рынка и отрасли, а также из других источников. В качестве объектов-аналогов № 2 и № 3 экспертом, проводившим первичную экспертизу, были отобраны земельные участки, указанные в предложениях, опубликованных задолго до даты оценки (4 и 24 марта 2021 г.) - в период не соответствующий среднему сроку экспозиции земельных участков под индустриальную застройку на открытом рынке (11 месяцев), о котором указано на стр.17 заключения. Таким образом, в процессе оценки эксперт, проводивший первичную экспертизу, использовал ненадежную и несущественную информацию о ценах предложений сопоставимых объектов недвижимости. Кроме того, в соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Основным фактором, определяющим стоимость оцениваемого земельного участка, является его местоположение. Объект оценки расположен в поселке городского типа <адрес>, который является районным центром. Объекты-аналоги № 1 и № 3 расположены в населенных пунктах (в <адрес> и в пгт. <адрес>), которые районными центрами Белгородской области не являются. Таким образом, земельные участки, использованные экспертом, проводившим первичную экспертизу, в качестве объектов-аналогов № 1 и № 3 не сопоставимы с объектом оценки по основному ценообразующему фактору - местоположению. Также в соответствии с подпунктом «в» пункта 22 ФСО № 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов- аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке. Вместе с тем, все объекты-аналоги, использованные в расчетах в заключении, не были использованы в расчетах в заключении первичной экспертизы. Следовательно, экспертом, проводившим первичную экспертизу, в расчетах были использованы не все доступные объекты-аналоги.

Таким образом, суд полагает возможным положить в основу принимаемого по делу решения заключение по результатам повторной судебной экспертизы.

Как следует из экспертного заключения, оценка стоимости земельного участка проведена экспертом Т.Ю.Ю. сравнительным подходом, в рамках которого применен метод сравнения продаж.

Проводя исследование, эксперт изучил качественные и количественные характеристики земельного участка являющегося объектом экспертизы. Экспертом выполнена и проанализирована первичная выборка земельных участков под индустриальную застройку (таблица на стр. 32-33 экспертного заключения). При этом эксперт проанализировал объекты из отчета № 6503-2/22, объекты из первичной экспертизы № 03/04/23 и объекты подобранные самостоятельно. Из названной выборки эксперт отобрал объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с исследуемым земельным участком. Для этого эксперт Т.Ю.Ю. определил наиболее значимые критерии отбора аналогов и доверительный интервал цен (стр. 31-33 экспертного заключения).

Экспертом установлено, что рынок купли-продажи незастроенных земельных участков под индустриальную застройку, расположенных на территории исследования (в поселке городского типа <адрес>), на дату оценки неразвит. Для того чтобы составить представление о ценах предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, эксперт расширил территорию исследования (территорию <адрес>) за счет территорий других районных центров Белгородской области.

Собранная информация после ее проверки и уточнения характеристик сопоставимых объектов была сведена в таблицу с выделением удельных цен предложений (стр. 22 заключения). Диапазон цен предложений земельных участков под индустриальную застройку, расположенных на территориях, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта (в других районных центрах Белгородской области), по состоянию на 15.09.2022 г. составляет от 726,26 до 1 348,62 руб./м кв, при среднем значении - 1 060,25 руб./м кв.

Экспертом подобрано в качестве объектов-аналогов четыре земельных участка, один из которых расположен в <адрес>, два в <адрес>, один в <адрес>. Их описание приведено в таблице на стр. 22 экспертного заключения. Расчет рыночной стоимости, размеры примененных корректировок приведены экспертом в таблице на стр. 32-33 заключения. Обоснование каждой введенной корректировки, источники используемой экспертом информации приведены на стр. 42-45 экспертного заключения.

В результате проведенных расчетов, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки – 15.09.2022 составила 13 038 000 руб.

Исследовав экспертное заключение № 104-23, оснований для сомнений в обоснованности расчетов, выполненных экспертом Т.Ю.Ю. у суда не имеется, а следовательно, при определении рыночной стоимости данного объекта недвижимости в основу решения может быть положено экспертное заключение выполненное по результатам повторной судебной экспертизы.

Определенная экспертом Т.Ю.Ю. величина рыночной стоимости земельного участка не является произвольной, при оценке эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объекта экспертизы; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках использованного экспертом сравнительного подхода, позволяют определить рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Данное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Закона № 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям. Сделанные экспертом Т.Ю.Ю. выводы основаны на подробном исследовании, мотивированы, позволяют установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 6 частью 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Судом установлено, что Общество обратилось с заявлением в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области 29.11.2022.

Как указывалось выше, приказом министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 27.10.2022 № 131 утверждены результаты определения новой кадастровой стоимости земельных участков на территории Белгородской области на 01.01.2022, в том числе и для спорного земельного участка, с датой применения, - с 01.01.2023.

Таким образом, установленная судом в размере рыночной кадастровая стоимость земельного участка подлежит применению до даты внесения сведений о новой кадастровой оценке в Единый государственный реестр недвижимости; в данном случае, сведения о новой кадастровой стоимости внесены 05.01.2023.

Согласно пункту 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, к которым отнесены сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 2 статьи 14 указанного Федерального закона).

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «Краснояружский сахарник» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью <***> кв. м, расположенным по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 13 038 000 руб. по состоянию на 15.09.2022 и до даты внесения сведения о новой кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценке в Единый государственный реестр недвижимости.

Датой обращения с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости является 29.11.2022.

В удовлетворении требования о признании незаконными решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 28.12.2022 № ОРС-31/2022/000250 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Белгородский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение принято в окончательной форме 04.12.2023