№ 3а-1164/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 ноября 2022 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Шулико О.Г.,

при секретаре Чечиль К.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению <ФИО>2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной,

установил:

<ФИО>2 через представителя по доверенности ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости:

- нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 4070 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...>, равной рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01.01.2021г.

- земельного участка с кадастровым номером <№...>, площадью 1066 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...>, равной рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01.01.2020г.

Административный истец мотивирует свои требования тем, что он уплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Значительное превышение оспариваемой кадастровой стоимости объектов недвижимости над их рыночной стоимостью приводит к необоснованному увеличению налоговых платежей.

В подтверждение такой правовой позиции предоставил выписку из Единого государственного реестра недвижимости, согласно которой кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> по состоянию на 1 января 2021 года составляет 255 481 574,86 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> по состоянию на 1 января 2020 года составляет 17 866 490,46 рублей. Тогда как в соответствии с отчетом об оценке от 12 августа 2022 года № 17, подготовленным ООО «НЭО ЭКСПЕРТ», рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№...>, <№...> определена в следующих размерах: 163 992 000 рублей и 9 927 000 рублей, соответственно.

Представитель ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности ФИО2 направила возражения на административное исковое заявление, в котором указала, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости была определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний, с использованием достоверных сведений об объекте недвижимости по состоянию на дату оценки.

Представителем административного ответчика – Управления Росреестра по Краснодарскому краю, представлен в суд отзыв на административный иск, в котором отмечается, что указанное лицо не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства. Также Управление Росреестра просит суд рассмотреть дело по существу с учетом изложенной позиции в отсутствие представителя Управления.

Каждый в своих отзывах на административное исковое заявление представители департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 и ФИО4 просят вынести законное и обоснованное решение. Считают, что нарушений действующего законодательства, регулирующего основания и порядок проведения государственной кадастровой оценки земель при проведении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, в состав которых также входит спорный земельный участок, допущено не было.

До начала судебного заседания в адрес Краснодарского краевого суда представитель административного истца – ФИО1, действующая на основании доверенности, направила ходатайство об уточнении заявленных требований, просила установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы выполненной ООО «Краевая Академия Эксперт» № КАЭ-1164/22 от 04 октября 2022 года.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили. Лицо, участвующее в деле, должно проявлять повышенную осмотрительность при совершении процессуальных действий и заботу о своих процессуальных делах, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что со стороны неявившихся лиц, участвующих в деле, имеет место отсутствие процессуального интереса в исходе рассмотрения данного дела.

Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

На основании части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно пункту 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Согласно части 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерами: <№...>, <№...>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объектов. При изложенных выше обстоятельствах <ФИО>2 наделен правом на оспаривание кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, в том числе, в судебном порядке.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2021 года определена в размере 255 481 574,86 рублей. Указанная стоимость утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края №2259 от 09.09.2021 года. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2020 года определена в размере 17 866 490,46 рублей. Указанная стоимость утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края №1882 от 05.10.2020 года.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке объектов недвижимости от 12 августа 2022 года № 17, выполненный ООО «НЭО ЭКСПЕРТ». Согласно данным отчета рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№...>, <№...> составляет: 163 992 000 рублей и 9 927 000 рублей, соответственно.

Иных данных, подтверждающих рыночную стоимость оспариваемых объектов недвижимости на дату определения кадастровой стоимости, либо документов, свидетельствующих о соответствии отчета об оценке Федеральному закону от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (например, положительное экспертное заключение), административным истцом не предоставлено.

Сам отчет об оценке подготовлен по заказу административного истца на платной основе; перед составлением отчета лицо, составившее его, не предупреждалось об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение. Оценщик не несет ответственности за выводы, кроме как в рамках договора, заключенного с заказчиком. Таким образом, названные обстоятельства вызывают сомнения в достоверности отчета о рыночной стоимости оспариваемых объектов, как доказательства.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, что также вызывает сомнения в достоверности отчета о рыночной стоимости спорных объектов, суд пришел к выводу, что административным истцом не предоставлено суду допустимых и достаточных доказательств размера рыночной стоимости объектов недвижимости на дату определения кадастровой стоимости, в связи с чем определением суда от 30 августа 2022 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № КАЭ-1164/2022 от 04 октября 2022 года, выполненному экспертом ООО «Краевая Академия Эксперт» ФИО5, рыночная стоимость оспариваемых объектов недвижимости по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости определена в следующих размерах: КН <№...> – 181 306 700 рублей; КН <№...>- 12 748 000 рублей.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.

Эксперт ФИО5 предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьёй 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта. Эксперт имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке, стаж работы в экспертной и оценочной деятельности 4 года, действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, документы, свидетельствующие о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, а также об обязательном страховании гражданской ответственности.

Заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, на основании этого исследования даны ответы на поставленные перед экспертом вопросы. Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью. Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости.

Экспертом при оценке объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№...> и <№...> был применен сравнительный подход к оценке рыночной стоимости, так как он наиболее полно и точно отражает действительную рыночную стоимость объектов экспертизы. Отказ от доходного и затратного подходов экспертом обоснован.

Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки по аналогии, то есть основывается на информации о сходных сделках или предложениях. В рамках сравнительного подхода эксперт использовал метод сравнения продаж, для чего экспертом проанализированы объявления о продаже и покупке аналогичных объектов.

В основе подхода лежит предположение о том, что благоразумный покупатель не заплатит за недвижимость сумму, большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость объектов недвижимости.

Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости.

Данные сведения подтверждены и проверяемы, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети Интернет объявлений в виде распечаток страниц соответствующих сайтов, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Применение сравнительного подхода подразумевает сравнение объекта оценки и аналогов по основным ценообразующим факторам, для выявления различий. Различия корректируются путем введения соответствующих поправок. Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости каждого объекта от ряда актуальных факторов.

В заключении эксперта учтены условия рынка (поправка на торг), физические характеристики (площадь объекта).

Экспертное заключение содержит полные ответы на поставленные вопросы, не содержит каких-либо противоречий, содержит подробное описание проведенных исследований, отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, отвечает положениям ст. ст. 60 - 61 КАС РФ.

Оснований сомневаться в объективности вывода эксперта не имеется, заключение является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определённую по состоянию на дату их кадастровой оценки.

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности вывода эксперта не имеется, заключение является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату их кадастровой оценки. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, на основании этого исследования даны ответы на поставленные перед экспертом вопросы.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данных объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах, учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» досудебный порядок не является обязательным, и для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, физические и юридические лица вправе обратиться в суд.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 17 августа 2022 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат, в связи с чем, датой подачи заявления следует считать 17 августа 2022 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск <ФИО>2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной – удовлетворить.

Установить в отношении объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 4070 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2021 года в размере 181 306 700 (сто восемьдесят один миллион триста шесть тысяч семьсот) рублей 00 копеек.

Установить в отношении объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером <№...>, площадью 1066 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2020 года в размере 12 748 000 (двенадцать миллионов семьсот сорок восемь тысяч) рублей 00 копеек.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№...>, <№...> считать 17 августа 2022 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№...>, <№...>.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 09 декабря 2022 года.

Судья