Решение по делу № 2-3330/2025 от 12.11.2025 - о прекращении обременения в виде ипотеки, обязании передать недвижимое имущество и не чинить препятствий в пользовании недвижимым имуществом.

УИД 61RS0006-01-2025-003681-64

Дело № 2-3330/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 октября 2025 года г. Ростов-на-Дону

Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего Евстефеевой Д.С.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Головащенко М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению С.И.Н. к П.С.И., третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, общество с ограниченной ответственностью «Покров», - о прекращении обременения в виде ипотеки, обязании передать недвижимое имущество и не чинить препятствий в пользовании недвижимым имуществом,

УСТАНОВИЛ:

Истец С.И.Н. обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 21 декабря 2024 года между ним и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, по условиям которого стороны договорились в срок не позднее 11 января 2025 года заключить договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>.

11 января 2025 года между С.И.Н. и П.С.И. заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил земельный участок, площадью 330 кв.м., кадастровый №, и жилой дом, площадью 170,3 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>.

Как указывает истец, цена договора определена в размере 10200000 рублей, из которых: 1000000 рублей – стоимость земельного участка, 9200000 рублей – стоимость жилого дома. При этом цена договора подлежала оплате следующим образом: 3000000 рублей – при подписании договора, 1500000 рублей – в течение двух дней после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и права собственности покупателя в Управлении Росреестра по Ростовской области; 5700000 рублей – в срок не позднее 15 марта 2025 года.

На момент заключения договора перечисленное недвижимое имущество имело обременение в виде ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк России», которое должно было быть погашено до окончания государственной регистрации перехода права к покупателю.

Согласно пункту 6 договора, передача имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляется по акту приема-передачи. При этом в силу пункта 12 договора имущество, проданное с рассрочкой платежа, считается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по соответствующему договору. После осуществления покупателем оплаты приобретенного недвижимого имущества продавец обязуется предоставить в Управление Росреестра по Ростовской области заявление о прекращении залога.

В обоснование заявленных требований С.И.Н. указывает, что в договоре купли-продажи имеется отметка о получении продавцом денежных средств в размере 3000000 рублей.

Подписанным сторонами дополнительным соглашением от 17 марта 2025 года изменен срок окончательного расчета по договору – соответствующий момент определен 31 марта 2025 года, а дополнительным соглашением от 12 мая 2025 года – изменен порядок окончательного расчета: сумма в размере 5700000 рублей подлежала выплате следующим образом: 300000 рублей – не позднее 31 марта 2025 года, 300000 рублей – не позднее 7 апреля 2025 года, 300000 рублей – не позднее 14 апреля 2025 года, 300000 рублей – не позднее 22 апреля 2025 года, 3000000 рублей – не позднее 20 мая 2025 года, 1500000 рублей – не позднее 1 июля 2025 года при условии предоставления продавцом покупателю полного пакета документов, а также проектов и договоров с ресурсными организациями.

Как указывает С.И.Н., поскольку П.С.И. ему не был предоставлен полный пакет документов, а также проекты договоров с ресурсными организациями в срок до 1 июля 2025 года окончательный расчет между сторонами в оговоренный срок не состоялся.

При этом 7 июля 2025 года С.И.Н. направил в адрес П.С.И. уведомление о готовности окончательного расчета по договору с предложением встретиться 14 июля 2025 года для исполнения взаимных обязательств в рамках соответствующего договора.

14 июля 2025 года между сторонами состоялся окончательный расчет, в связи с чем продавцом покупателю выдана расписка о получении денежных средств в размере 10200000 рублей, а также об отсутствии к С.И.Н. материальных и иных претензий.

Таким образом, как указывает истец, он исполнил принятые на себя обязательства в полном объеме, однако акт приема-передачи недвижимого имущества сторонами не подписан, ключи от ворот и входной двери жилого дома ему не переданы. Кроме того, П.С.И. уклоняется от подачи совместного заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке.

На основании изложенного истец С.И.Н. просил суд прекратить обременение в виде ипотеки в отношении жилого дома, площадью 170,3 кв.м., кадастровый № и земельного участка, площадью 330 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>; обязать Управление Росреестра по Ростовской области погасить регистрационные записи об ипотеке жилого дома и земельного участка; обязать ответчика П.С.И. не чинить ему препятствий в пользовании принадлежащими ему на праве собственности жилым домом, площадью 170,3 кв.м., кадастровый № и земельным участком, площадью 330 кв.м., кадастровый №, расположенными по адресу: <адрес>, - и передать ключи от ворот во двор и входной двери жилого дома; взыскать с ответчика П.С.И. в свою пользу судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Впоследствии истец С.И.Н. в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просит суд прекратить обременение в виде ипотеки в отношении жилого дома, площадью 170,3 кв.м., кадастровый № и земельного участка, площадью 330 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>; обязать ответчика П.С.И. передать ему по акту приема-передачи жилой дом, площадью 170,3 кв.м., кадастровый № и земельный участок, площадью 330 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>; обязать ответчика П.С.И. не чинить ему препятствий в пользовании принадлежащими ему на праве собственности жилым домом, площадью 170,3 кв.м., кадастровый № и земельным участком, площадью 330 кв.м., кадастровый №, расположенными по адресу: <адрес>, - и передать ключи от ворот во двор и входной двери жилого дома; взыскать с ответчика П.С.И. в свою пользу судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 9000 рублей.

Протокольным определением Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 3 сентября 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Покров».

Истец С.И.Н., а также его представитель – адвокат Дьяченко В.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования в уточненной редакции поддержали в полном объеме, настаивали на их удовлетворении. Дали пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении и уточненном исковом заявлении.

Ответчик П.С.И. в судебное заседание не явилась, извещена о дне, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в письменном заявлении просила о рассмотрении дела в ее отсутствие, направила в судебное заседание своего представителя.

Представитель ответчика П.С.И. – ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования в уточненной редакции не признал, возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме. Дал пояснения, аналогичные изложенным в письменном отзыве на исковое заявление.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, извещен о дне, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

В отсутствие ответчика П.С.И. и представителя третьего лица Управления Росреестра по Ростовской области дело рассмотрено судом в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель третьего лица ООО «Покров» в судебное заседание не явился, извещался о дне, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, однако судебное извещение, направленное по адресу места нахождения организации, возвращено по истечении срока хранения.

В силу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как разъяснено в пунктах 63, 67, 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

С учетом приведенных выше положений действующего законодательства, а также правовых разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, принимая во внимание, что ООО «Покров» на протяжении всего периода рассмотрения дела не предпринято действий, направленных на получение судебных извещений, притом что руководителю организации достоверно известно о рассмотрении настоящего гражданского дела, суд полагает, что третье лицо уклоняется от совершения необходимых действий, в связи с чем расценивает направленные ему извещения доставленными адресату.

При таких обстоятельствах, а также принимая во внимание своевременное размещение информации о движении дела на официальном сайте Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», представитель третьего лица при проявлении должной степени осмотрительности в реализации процессуальных прав имел возможность получить актуальную информацию об очередном судебном заседании по настоящему делу.

В связи с этим в отношении представителя третьего лица ООО «Покров» дело рассмотрено судом в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с учетом положений статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд, выслушав истца С.И.Н. и его представителя – адвоката Дьяченко В.В., представителя ответчика П.С.И. – ФИО3, допросив свидетеля ФИО1, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в названном Кодексе.

В силу абзаца первого статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

На основании абзаца первого пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные тем же параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами названного Кодекса об этих видах договоров.

В частности, исходя из пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пункта 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

На основании пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу пункта 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

На основании абзаца первого пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В свою очередь, согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Как следует из подпункта 1 пункта 1 статьи 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

На основании абзаца второго пункта 4 статьи 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или прекращения залога, в отношении которого зарегистрировано уведомление о залоге, залогодержатель обязан направить в порядке, установленном законодательством о нотариате, уведомление об изменении залога или об исключении сведений о залоге в течение трех рабочих дней с момента, когда он узнал или должен был узнать об изменении или о прекращении залога.

Судом установлено, что 21 декабря 2024 года между П.С.И. (продавец) и С.И.Н. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, согласно пункту 1.1 которого продавец и покупатель в соответствии с нормами статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязуются на условиях, предусмотренных договором, заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка, расположенного на землях населенных пунктов – для ведения гражданами садоводства и огородничества, кадастровый №, площадью 330 кв.м., с расположенным на нем жилым домом, общей площадью 170,3 кв.м., этажность: 2, кадастровый № по адресу: <адрес>, - то есть продавец обязуется передать в собственность указанное имущество, а покупатель обязуется принять его и уплатить за него согласованную сторонами стоимость.

В пункте 1.2 предварительного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 21 декабря 2024 года стороны согласовали стоимость имущества в размере 10200000 рублей.

При этом согласно пункту 1.3 предварительного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 21 декабря 2024 года, в доказательство намерения заключить договор купли-продажи объекта, в качестве гарантии выполнения сторонами своих обязательств и в счет оплаты стоимости объекта, покупатель в момент подписания договора передает продавцу, а продавец принимает в качестве задатка денежную сумму в размере 200000 рублей, из которых: 100000 рублей переданы наличными, 100000 рублей – перечислены по реквизитам.

Как следует из пункта 1.4 предварительного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 21 декабря 2024 года, расчет в оставшейся сумме 10000000 рублей будет оплачен покупателем в следующем порядке: сумма в размере 2800000 рублей будет передана продавцу из личных средств покупателя в день подписания основного договора купли-продажи; сумма в размере 1500000 рублей будет передана продавцу из личных средств покупателя в течение двух дней с момента перехода права на имя покупателя; сумма в размере 5700000 рублей будет передана продавцу из личных средств покупателя в срок не позднее 15 марта 2025 года.

В пункте 1.5 предварительного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 21 декабря 2024 года стороны зафиксировали принятую ими на себя обязанность заключить основной договор не позднее 11 января 2025 года.

Согласно соответствующей записи, составленной П.С.И., при подписании предварительного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 21 декабря 2024 года ею получены денежные средства в размере 200000 рублей.

Также судом установлено, что 11 января 2025 года между П.С.И. (продавец) и С.И.Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно пункту 1 которого продавец продал, а покупатель купил в соответствии с условиями договора земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для ведения гражданами садоводства и огородничества, дачный земельный участок, площадью 330 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, - и жилой дом, площадью 170,3 кв.м., количество этажей, в том числе подземных: 2, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

В пункте 3 договора купли-продажи от 11 января 2025 года стороны согласовали цену недвижимого имущества в размере 10200000 рублей, из которых: стоимость земельного участка – 1000000 рублей, стоимость жилого дома – 9200000 рублей. Порядок оплаты цены договора определен следующим образом: денежная сумма в размере 3000000 рублей оплачивается продавцу за счет собственных наличных средств при подписании договора; денежная сумма в размере 1500000 рублей оплачивается покупателем продавцу за счет собственных наличных средств в течение двух дней после государственной регистрации перехода права собственности на указанное недвижимое имущество от продавца к покупателю и права собственности покупателя в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области; денежная сумма в размере 5700000 рублей оплачивается покупателем продавцу за счет собственных наличных средств в срок не позднее 15 марта 2025 года.

В пункте 6 договора купли-продажи от 11 января 2025 года стороны определили, что передача недвижимого имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляются по акту приема-передачи в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в день окончательного расчета по договору.

Кроме того, в силу пункта 12 договора купли-продажи от 11 января 2025 года с момента заключения договора и до полного расчета, согласно условиям договора, недвижимое имущество, проданное с рассрочкой платежа, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязательств по договору. После осуществления покупателем полной оплаты приобретаемого недвижимого имущества продавец обязуется предоставить в Управление Росреестра по Ростовской области заявление о прекращении залога.

Согласно соответствующей записи в договоре купли-продажи от 11 января 2025 года, при подписании такового П.С.И. получены денежные средства в размере 3000000 рублей.

Одновременно 11 января 2025 года сторонами составлена расписка-обязательство, согласно которой П.С.И. получила от С.И.Н. в качестве аванса денежную сумму в размере 1000000 рублей для выполнения строительных работ, согласно договору подряда, заключенному с ООО «Покров» на общую сумму в размере 2000000 рублей, а именно: установка забора по периметру участка с откатными воротами, установка входной двери и штукатурка дверного проема, разводка системы теплого пола по всему периметру первого этажа и в санузле на втором этаже, заливка цементно-песчаной стяжки пола, разводка канализации и водоснабжения под санприборы, установка котла, разводка отопительной системы с установкой радиаторов под всеми окнами, штукатурка санузлов под плитку, разводка электрики по всему периметру дома, штукатурка всех стен в доме, установка перегородки под гардеробную в большой спальне, штукатурка откосов окон, в доме по адресу: <адрес>. В свою очередь, С.И.Н. обязался после завершения строительных работ при подписании акта приема-передачи недвижимого имущества выплатить П.С.И. 1000000 рублей. Кроме того, стороны договорились, что после вступления в право собственности С.И.Н. на недвижимое имущество П.С.И. обязуется переуступить права по договору, заключенному с ООО «Покров» от 11 января 2025 года.

При этом как указано в соответствующей расписке-обязательстве от 11 января 2025 года, отказ покупателя от исполнения своих денежных обязательств по такой расписке-обязательству дает право продавцу не исполнять обязательство по предоставлению в Управление Росреестра по Ростовской области заявления о прекращении залога.

17 марта 2025 года П.С.И. и С.И.Н. подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 11 января 2025 года, которым внесены изменения в дату окончательного расчета по соответствующему договору. В частности, сторонами согласовано, что денежная сумма в размере 5700000 рублей оплачивается покупателем продавцу за счет собственных наличных средств в срок не позднее 31 марта 2025 года.

12 мая 2025 года П.С.И. и С.И.Н. подписано дополнительное соглашение № к договору купли-продажи от 11 января 2025 года и дополнительному соглашению от 17 марта 2025 года, которым внесены изменения в дату окончательного расчета по соответствующему договору. В частности, сторонами согласовано, что сумма в размере 5700000 рублей подлежит выплате следующим образом: 300000 рублей – не позднее 31 марта 2025 года, 300000 рублей – не позднее 7 апреля 2025 года, 300000 рублей – не позднее 14 апреля 2025 года, 300000 рублей – не позднее 22 апреля 2025 года, 3000000 рублей – не позднее 20 мая 2025 года, 1500000 рублей – не позднее 1 июля 2025 года при условии предоставления продавцом покупателю полного пакета документов, а также проектов и договоров с ресурсными организациями. Одновременно указанным дополнительным соглашением договор купли-продажи от 11 января 2025 года дополнен пунктами 7.1-7.4, определяющими обязательства сторон в рамках взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями.

В ходе судебного разбирательства по делу с достаточностью и достоверностью установлено, что, кроме денежных средств в размере 3200000 рублей, переданных С.И.Н.П.С.И. при подписании предварительного и основного договоров купли-продажи, им ответчику в лице представителя по доверенности ФИО2 переданы денежные средства в следующем размере: 200000 рублей – 15 марта 2025 года, 300000 рублей – 15 марта 2025 года, 5 апреля 2025 года – 300000 рублей, 12 апреля 2025 года – 300000 рублей, 22 апреля 2025 года – 300000 рублей, - что подтверждается расписками. Кроме того, распиской в получении денежных средств подтверждается также передача С.И.Н.П.С.И. в лице представителя ФИО2 денежных средств в размере 1500000 рублей.

В свою очередь, 7 июля 2025 года С.И.Н. в адрес П.С.И. направлено уведомление о готовности осуществить окончательный расчет по договору.

Такой расчет между сторонами состоялся 14 июля 2025 года. Согласно расписке в получении денежных средств в полном объеме, составленной представителем П.С.И. – ФИО2, все необходимые расчеты по договору купли-продажи от 11 января 2025 года произведены. Денежная сумма в размере 10200000 рублей получена им в полном объеме. К С.И.Н. материальных и иных претензий по договору купли-продажи от 11 января 2025 года не имеет.

17 января 2025 года Управлением Росреестра по Ростовской области осуществлена государственная регистрация права собственности С.И.Н. в отношении объектов недвижимого имущества, являвшихся объектом договора купли-продажи от 11 января 2025 года. При этом одновременно осуществлена государственная регистрация обременения права С.И.Н. в виде ипотеки в силу закона в пользу П.С.И., что подтверждается выписками из ЕГРН.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По мнению стороны ответчика, не оспаривавшей в ходе судебного разбирательства по делу факт получения П.С.И., в том числе в лице представителя ФИО2 от С.И.Н. денежных средств в размере 10200000 рублей в счет оплаты цены по договору купли-продажи от 11 января 2025 года, основания для обращения продавца в регистрирующий орган с уведомлением о прекращении залога отсутствуют, ввиду неисполнения С.И.Н. обязательства по передаче денежных средств в размере 1000000 рублей на основании расписки-обязательства, тогда как П.С.И. строительные расходы оплачены в пользу ООО «Покров» в полном объеме, то есть в размере 2000000 рублей.

Из материалов дела следует, что 11 января 2025 года между П.С.И. и ООО «Покров» заключен договор подряда на строительные работы в жилом доме, согласно пункту 1.1 которого подрядчик обязуется в установленный договором срок выполнить по заданию заказчика строительно-отделочные работы и сдать результат выполненных работ заказчику, а заказчик обязуется принять результат работ и оплатить его.

Перечень работ по названному договору определен в пункте 1.2 следующим образом: установка забора по периметру участка с откатными воротами, установка входной двери, устройство оконных откосов и отливов, оштукатуривание дверного проекта входной группы, разводка системы теплого пола по всему периметру первого этажа и санузлу второго этажа, устройство цементно-песчаной стяжки пола, монтаж канализационных стояков с заглушками и устройство выпусков канализации и водоснабжения, установка газового котла, разводка отопительной системы с установкой радиаторов под всеми окнами первого и второго этажей, оштукатуривание цементно-песчаной смесью под кладку плитки, разводка электрики первого и второго этажей, оштукатуривание стен и откосов, установка перегородки под гардеробную в большой спальне. Место проведения работ, согласно пункту 1.3 договора – жилой дом по адресу: <адрес>.

Цена договора определена сторонами в размере 2000000 рублей, из которых: 1000000 рублей оплачиваются не позднее даты заключения договора, 1000000 рублей – после подписания акта приема-передачи выполненных работ.

Возражая против соответствующих доводов, С.И.Н., в свою очередь, ссылается на то, что в связи с неисполнением П.С.И. обязанности по уступке в его пользу прав по договору, заключенному ею с ООО «Покров», в целях осуществления перечисленных в расписке-обязательстве строительных работ на объекте по адресу: <адрес>, - им самостоятельно заключен договор с соответствующей организацией.

Из материалов дела следует, что 21 января 2025 года между С.И.Н. и ООО «Покров» заключен договор подряда на строительные работы в жилом доме, согласно пункту 1.1 которого подрядчик обязуется в установленный договором срок выполнить по заданию заказчика строительно-отделочные работы и сдать результат выполненных работ заказчику, а заказчик обязуется принять результат работ и оплатить его.

Перечень работ по названному договору определен в пункте 1.2 следующим образом: установка забора по периметру участка с откатными воротами, установка входной двери, устройство оконных откосов и отливов, оштукатуривание дверного проекта входной группы, разводка системы теплого пола по всему периметру первого этажа и санузлу второго этажа, устройство цементно-песчаной стяжки пола, монтаж канализационных стояков с заглушками и устройство выпусков канализации и водоснабжения, установка газового котла, разводка отопительной системы с установкой радиаторов под всеми окнами первого и второго этажей, оштукатуривание цементно-песчаной смесью под кладку плитки, разводка электрики первого и второго этажей, оштукатуривание стен и откосов, установка перегородки под гардеробную в большой спальне. Место проведения работ, согласно пункту 1.3 договора – жилой дом по адресу: <адрес>.

Цена договора определена сторонами в размере 2000000 рублей, из которых: 1000000 рублей оплачиваются не позднее даты заключения договора, 1000000 рублей – после подписания акта приема-передачи выполненных работ.

Оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и каждое в отдельности, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных С.И.Н. требований, поскольку в ходе судебного разбирательства нашло свое подтверждение обстоятельство надлежащего исполнения им как покупателем по договору купли-продажи от 11 января 2025 года обязательства по полной оплате соответствующего недвижимого имущества, что влечет возникновение у П.С.И. в силу пункта 6 такого договора обязанности передать земельный участок и жилой дом покупателю по акту приема-передачи.

Ссылки ответчика на неисполнение С.И.Н. обязательства по выплате П.С.И. денежных средств в размере 1000000 рублей во исполнение расписки-обязательства, отклоняются судом.

Совокупность установленных в ходе судебного разбирательства по делу фактических обстоятельств позволяет сделать вывод о том, что в условиях неисполнения самой П.С.И. обязательства по уступке в пользу С.И.Н. прав по договору подряда на строительные работы в жилом доме от 11 января 2025 года, истец самостоятельно заключил аналогичный договор с той же подрядной организацией в отношении выполнения того же комплекса работ на том же объекте.

При этом суд обращает внимание на то, что фактически расписка-обязательство не является документом, изменяющим условия договора купли-продажи от 11 января 2025 года, в связи с чем по своей правовой природе не может создавать для сторон такого договора дополнительные права и обязанности, либо освобождать стороны от исполнения каких-либо обязанностей, возложенных на них таким договоров. В регистрирующий орган совместно с договором купли-продажи от 11 января 2025 года такая расписка не предоставлялась.

Иными словами, при условии полной оплаты С.И.Н. цены договора купли-продажи от 11 января 2025 года, у П.С.И. отсутствуют законные основания для уклонения от передачи имущества в порядке, определенном договором, равно как и для уклонения от участия в снятии обременения в отношении недвижимого имущества.

Напротив, уклонение П.С.И. от совершения подобных действий со ссылкой на наличие задолженности С.И.Н. в размере 1000000 рублей и при отсутствии каких-либо требований к нему (о расторжении договора, о взыскании задолженности) не отвечает требованиям добросовестности участника гражданского оборота, учитывая, что безосновательным бездействием П.С.И. препятствует реализации С.И.Н. своих прав в отношении недвижимого имущества, приобретенного у нее по цене 10200000 рублей.

Доказательств, позволяющих прийти к иному выводу, ответной стороной суду в ходе судебного разбирательства по делу не представлено.

В связи с этим требования иска С.И.Н. об обязании П.С.И. передать ему недвижимое имущество, являющееся объектом договора купли-продажи от 11 января 2025 года по акту приема-передачи, а равно передать ему ключи от ворот во двор и входной двери жилого дома, подлежат удовлетворению.

Одновременно с учетом установленных в рамках рассмотрения дела фактических обстоятельств удовлетворению также подлежит и требование С.И.Н. о прекращении обременения, зарегистрированного в отношении недвижимого имущества, приобретенного им на основании договора купли-продажи от 11 января 2025 года, поскольку обязательство, которое обеспечено таким обременением, исполнено.

В то же время, оснований для возложения на ответчика самостоятельной обязанности не чинить С.И.Н. препятствий в пользовании соответствующим недвижимым имуществом, суд в данном случае не усматривает, учитывая, что фактически такое требование истца обусловлено обстоятельством отсутствия у него доступа к приобретенному имуществу ввиду отсутствия ключей. Однако такое препятствие подлежит устранению в условиях возложения на П.С.И. обязанности передать С.И.Н. недвижимое имущество по акту приема-передачи, а также ключи от ворот во двор и входной двери жилого дома.

Таким образом, исковые требования С.И.Н. подлежат частичному удовлетворению.

В силу части первой статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 названного Кодекса.

Согласно части первой статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Из материалов дела следует, что истцом С.И.Н. при подаче иска оплачена государственная пошлина в размере 6000 рублей, что подтверждается чеком по операции от 22 июля 2025 года, а также при подаче уточненного иска доплачена государственная пошлина в размере 3000 рублей, что подтверждается чеком по операции от 22 октября 2025 года.

Придя к выводу об удовлетворении исковых требований С.И.Н. (частично удовлетворены требования неимущественного характера, не подлежащие оценке), суд также полагает обоснованным взыскание с ответчика в его пользу соответствующих судебных расходов.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 12, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление С.И.Н. к П.С.И., третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, общество с ограниченной ответственностью «Покров», - о прекращении обременения в виде ипотеки, обязании передать недвижимое имущество и не чинить препятствий в пользовании недвижимым имуществом удовлетворить частично.

Обязать П.С.И. (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, паспорт гражданина Российской Федерации серия №) передать С.И.Н. (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, паспорт гражданина Российской Федерации серия №) по акту приема-передачи недвижимое имущество: жилой дом, площадью 170,3 кв.м., кадастровый № и земельный участок, площадью 330 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, - а также ключи от ворот во двор и входной двери жилого дома.

Прекратить установленное договором купли-продажи от 11 января 2025 года, заключенным между П.С.И. и С.И.Н. обременение в виде залога в пользу П.С.И. в отношении недвижимого имущества – жилого дома, площадью 170,3 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, номер государственной регистрации обременения в виде ипотеки в силу закона № от 17 января 2025 года.

Прекратить установленное договором купли-продажи от 11 января 2025 года, заключенным между П.С.И. и С.И.Н. обременение в виде залога в пользу П.С.И. в отношении недвижимого имущества – земельного участка, площадью 330 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, - номер государственной регистрации обременения в виде ипотеки в силу закона № от 17 января 2025 года.

В удовлетворении остальной части требований иска С.И.Н. отказать.

Взыскать с П.С.И. (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, паспорт гражданина Российской Федерации серия №) в пользу С.И.Н. (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, паспорт гражданина Российской Федерации серия №) судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 9000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено 12 ноября 2025 года.

Судья Д.С. Евстефеева