Дело № 2-2886/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 июля 2022 года г. Шахты

Шахтинский городской суд Ростовской области

в составе: председательствующего судьи Кинзбурской Т.Л.,

секретаря Мачехиной О.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО1, ФИО2, ФИО4,, третьему лицу - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании договора купли-продажи не заключенным, признании договора купли-продажи недействительным, возврате помещения прежнему собственнику,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратилась в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ умер ее отец ФИО6. Она обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства - квартиры . По истечении полугода она пришла к нотариусу для получения свидетельства о праве на наследство, однако нотариус известила, что указанная квартира в настоящее время принадлежит ответчице ФИО7, которая приобрела ее у ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ

За ФИО1 квартира зарегистрирована на основании договора купли-продажи в простой письменной форме от ДД.ММ.ГГГГ. Данный договор якобы был заключен между ФИО1 и ФИО6, в лице его представителя ФИО4, действующей на основании доверенности. Однако на регистрацию в Росреестр данный договор был сдан только ДД.ММ.ГГГГ, т.е. через два месяца после смерти ФИО6

ФИО6 давно в г. Шахты не проживал, много лет жил в .

О том, что он собирается продавать свою квартиру посторонним людям не было речи, поскольку незадолго до своей смерти он договорился с ее матерью, которой принадлежит в о продаже его квартиры ей. Никаких объявлений о продажи этой квартиры он либо представитель не давали и он не просил об этом своего представителя.

В августе 2021 года ФИО6 не приезжал в и приехать не мог по состоянию здоровья. С сентября 2021 года он находился в больнице в , где и умер. Поэтому никаких денег по данному договору получить не мог, его представитель ФИО4 деньги ФИО6 за якобы проданную квартиру не передавала.

Покупатель ФИО1 никогда не был в продаваемой квартире, поэтому, вопреки условиям договора, о ее состоянии не осведомлён, ключи и документы ему не передавались, во владение квартирой до подписания договора не вступал и никогда ею даже после регистрации договора не пользовался.

Запись о регистрации права собственности на квартиру за ФИО1 внесена в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ по его заявлению и заявлению представителя ФИО6 по доверенности ФИО4, поданному ДД.ММ.ГГГГ, т.е. уже после смерти ФИО6

Спорная квартира находилась в собственности ФИО6 до момента его смерти, и при его жизни им не продавалась и не дарилась.

Договор купли-продажи квартиры , подписанный между ФИО6 и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ считает незаключенным, так как деньги по данному договору не передавались, ФИО1 в квартире никогда не был, ее не осматривал, в квартиру не вселялся и ею не пользовался.

Заявление о регистрации прав и перехода права собственности на квартиру за ФИО1 подано в Росреестр представителем ФИО6 по доверенности ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ, при этом доверенность на момент подачи заявления не имела юридической силы, т.к. ФИО6 умер ДД.ММ.ГГГГ. В связи с этим, предусмотренные законом последствия регистрации сделки не наступили, поскольку сама регистрация сделки и перехода права собственности от ФИО6 к ФИО1 являются незаконными.

Сделка, заключенная между ФИО1 и ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ недействительна в силу того, что сделка, по которой за ФИО1 было зарегистрировано право собственности на квартиру является незаключенной, поэтому право собственности у ФИО1 на спорную квартиру, возникающее только с момента государственной регистрации перехода права собственности, не возникло в установленном законом порядке, следовательно, распоряжаться указанной квартирой он не мог. Ответчица ФИО7 не является добросовестным приобретателем, поскольку никогда в квартире не была, до покупки ее не осматривала, о ее состоянии не осведомлена, в нее с момента приобретения не вселялась, и никогда в нее не приходила.

Окончательно сформулировав исковые требования, просит признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: подписанный между ФИО6, в лице представителя ФИО4, и ФИО1,, от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным; признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: , заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, и ФИО2 и возвратить квартиру, расположенную по адресу: в собственность ФИО6.

Истец ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представители истца ФИО8, ФИО9, действующие на основании доверенностей, в судебное заседание явились, исковые требования поддержали, в обоснование привели доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении. ФИО9 также пояснила, что ФИО6 ее бывший муж, отношения между ними были сложными, но до самой его смерти она с ним созванивалась по телефону. Из разговоров с ним она знает, что ФИО6 ничего не знал о подписании от его имени ФИО4 в августе 2021 года договора купли-продажи спорной квартиры, поскольку в сентябре 2021 года он обещал, что продаст квартиру ей, когда весной приедет в г. Шахты. Поэтому предполагает, что в действительности договор купли-продажи от 21.08.2021 был составлен уже после смерти ФИО6 Об этом свидетельствует и тот факт, что при жизни ФИО6 никакие деньги за продажу квартиры не перечислялись, а в г. Шахты он не приезжал. Кроме того, когда несколько лет назад ей стало известно о том, что ФИО6 передал ключи от своей квартиры представителю ФИО4, а вход в ее квартиру и квартиру, которая принадлежала ФИО6, осуществляется с общей веранды, то она поменяла замок на входной двери, ведущей на веранду. Следовательно, никто не мог попасть в квартиру ФИО6, не взяв у нее ключи. Однако, после того как она поменяла замок, ни ФИО4, никто другой не приходил в квартиру ФИО6 и не просил у нее ключа от входа на веранду, чтобы попасть в спорную квартиру. Ответчиков ФИО1 и ФИО7 она, проживая в доме по адресу: никогда не видела, никто из них даже не переоформил на себя счета на квартиру, не пытался подключить коммунальные услуги, которые отсоединены.

Ответчики ФИО1, ФИО7, ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель 3-го лица Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв.

Выслушав представителей истца, изучив письменные доказательства, суд находит уточненные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 2 статьи 17 Гражданского кодекса Российской Федерации правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью.

Положениями пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2).

Пунктом 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно названной норме права сделка недействительна по основаниям установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Из части 2 ст. 558 ГК РФ следует, что договор продажи дома, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 164 ГК РФ в случае, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность.

Согласно части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Пунктом 1 статьи 302 ГК РФ установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Судом установлено, что ФИО6 являлся собственником квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: комн. ч.7,ч.8,9,10.

ДД.ММ.ГГГГ он умер. Истица является наследником первой очереди умершего ФИО6 На момент смерти наследодателя ФИО6 по сведениям ЕГРН за ним было зарегистрировано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: . Однако, по истечении шести месяцев после смерти ФИО6 истец не смогла получить свидетельство о праве на наследство по закону на данное имущество в связи с регистрацией перехода прав на него к другим лицам.

Из копии реестрового дела на спорную квартиру следует, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества (без передаточного акта) от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО6, в лице представителя ФИО4, действующей на основании доверенности, квартира, расположенная по адресу: продана ФИО1 за 800000 руб.

На основании заявлений ФИО1 и представителя ФИО6 – ФИО4, поданных ДД.ММ.ГГГГ в Шахтинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по , зарегистрирован переход права собственности на квартиру, расположенную по адресу: за покупателем ФИО1, в связи чем в ЕГРН внесена запись ДД.ММ.ГГГГ

В силу закона на момент заключения сделки стороны должны обладать правоспособностью и дееспособностью, а представитель иметь действующую доверенность.

Днем заключения договора купли-продажи недвижимого имущества спорной квартиры, подписанного ДД.ММ.ГГГГ, является ДД.ММ.ГГГГ. На день подачи ФИО4 заявления для регистрации перехода права собственности от ФИО6 к ФИО1 в Шахтинский отдел Росреестра ФИО6 уже умер, и у ФИО4 не имелось полномочий действовать от его имени, поскольку действие доверенности прекратилось вследствие смерти лица, ее выдавшего.

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность.

В соответствии с частью 2 статьи 189 Гражданского кодекса Российской Федерации если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников.

Таким образом, установлено, что заключение данного договора имело место после смерти собственника ФИО6, то есть после прекращения правоспособности умершего, и прекращения действия доверенности, выданной им ФИО4 ФИО1 должен был знать, что продавец квартиры на момент подачи им заявления о регистрации сделки умер, если бы проявил необходимую разумную степень осмотрительности и заботливости при заключении сделки. Вместе с тем, установлено, что ФИО1 в приобретаемой квартире не был ни до ее покупки, ни после, ключи от веранды на которой находится вход в спорную квартиру находятся только у собственника второй квартиры в доме ФИО9, и их у нее ФИО1 либо ФИО4 не брали. Во владение квартирой до подписания договора не вступал и никогда ею после регистрации права собственности не пользовался. В противном случае он бы узнал о смерти продавца квартиры и притязаниях на нее других лиц. Доказательств того, что ФИО6 при жизни были переданы, либо зачислены на его банковский счет 800000 руб. полученные ФИО4 по этому договору, суду не представлено.

Статьей 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.

Исходя из того, что записи о регистрации права собственности на квартиру за ФИО1 внесены в ЕГРН после смерти продавца ФИО6, и на момент подачи заявления о регистрации перехода права он уже умер, то договор купли-продажи недвижимого имущества (без передаточного акта) от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным.

Установлено, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества (без передаточного акта) от ДД.ММ.ГГГГ, квартира, расположенная по адресу: продана ФИО1 покупателю ФИО7 за 500000 руб.

Переход права собственности на квартиру на основании этого договора к ФИО7 зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

Данный договор от ДД.ММ.ГГГГ суд считает необходимым признать недействительным, поскольку сделка, на основании которой возникло право собственности на квартиру у продавца ФИО1 признана судом не заключенной.

В связи с признанием договора от 21.08.2021 незаключенным, признанием договор от 16.04.2022 недействительным, суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки в виде возврата спорной квартиры в собственность ФИО6

Оснований считать ФИО7 добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: , суд не усматривает, поскольку при должной степени осторожности и осмотрительности она при приобретении квартиры у ФИО1 не могла не знать об отсутствии у лица, продавшего ей спорное имущество, права на его отчуждение, поскольку квартира продавалась через пять месяцев после ее приобщения, за цену значительно ниже цены по которой она приобретена. ФИО7 в приобретаемой квартире перед ее покупкой не была, ее не осматривала, в противном случае от владельца соседней квартиры она бы узнала информацию о владельце квартиры и притязаниях третьих лиц. Проявляя обычную степень осмотрительности, ФИО7 должна была предпринять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы квартиры.

Руководствуясь ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаключенным договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: , подписанный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6, в лице представителя ФИО4,, и ФИО1,.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: заключенный между ФИО1, и ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ.

Возвратить квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: в собственность ФИО6.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Шахтинский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Т.Л. Кинзбурская