Решение по делу № 2-2362/2024 от 31.01.2025

Дело № 2-37/2025

УИД 13RS0023-01-2024-003842-58

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Саранск 31 января 2025 года

Ленинский районный суд г. Саранска Республики Мордовия в составе председательствующего судьи Догоровой Е.Ю.,

при секретаре судебного заседания Абдулловой А.Х.,

с участием в деле:

истца – ФИО1,

ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2, ее представителя ФИО3, действующего по устному заявлению,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о возложении обязанности привести помещение в первоначальное состояние, взыскании задолженности по арендной плате, взыскании задолженности по коммунальным платежам, расторжении договора аренды, возложении обязанности демонтировать оборудование, зачисление обеспечительного платежа в счет оплаты штрафа,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора аренды со сдачей помещения по передаточному акту, взыскании задолженности по арендной плате, расходов по уплате коммунальных платежей, возложении обязанности по приведению помещения в первоначальное состояние.

В обоснование заявленных требований указано, что 24.04.2023 года между истцом ФИО1 (арендодатель) и ответчиком ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, площадью 50,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, которое было передано по передаточному акту. В соответствии с п. 2.2 договора, арендная плата за предоставленное помещение составляет 2000 рублей ежемесячно, которую арендатор обязан вносить не позднее 24 числа текущего месяца. Однако с 24 августа 2023 года по настоящее время ответчик не исполняет своих обязанностей по внесению арендной платы, в связи с чем образовалась задолженность с 25.07.2023 года по 24.09.2024 года в размере 28000 рублей. Кроме того, в нарушение п. 2.6 договора арендатор не осуществил оплату коммунальных услуг за потребляемую электроэнергию за август в размере 10944, 55 руб.; за сентябрь в размере 2111,58 руб.; за потребляемую горячую воду за июль в размере 2283,54 руб.; за отопление 11521,42 руб.; ООО «Квартал» 9099,10 руб.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с предложением о погашении задолженности, о расторжении договора и сдаче помещения по передаточному акту, с требованием убрать и привести помещение в первоначальное состояние, поскольку арендатором были выкрашены стены без письменного разрешения арендодателя. Однако претензия оставлена без ответа.

Просила расторгнуть договор аренды б/н от 24.04.2023 года со сдачей помещения по акту приема-передачи помещения с 01.10.2024 года. Взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате по договору аренды от 24.04.2023 года за период с 25.08.2023 года по 24.09.2024 года в сумме 28000 рублей, расходы по уплате коммунальных услуг в сумме 35893 руб., расходы по уплате госпошлины в размере 4000 руб. Обязать ответчика произвести уборку помещения и ремонт до первоначального вида (покраску стен в однотонный цвет) и сдать помещение по акту приема-передачи.

26.11.2024 года истец увеличила исковые требования. Просила обязать ответчика произвести уборку помещения и ремонт помещения до первоначального вида (покраску стен в однотонный цвет, заделать отверстия в стенах, укрепить провода) и сдать помещение по передаточному акту. Расторгнуть договор аренды от 24.04.2023 года только после сдачи помещения и подписания данного акта, датой расторжения договора считать дату подписания передаточного акта. Взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате по договору от 24.04.2023 года за период с 25.08.2023 года по 24.11.2024 года в сумме 101000 руб.; расходы по уплате коммунальных платежей в размере 38174 руб.; расходы по оплате госпошлины в размере 5175 руб.; оплату по аренде помещения с 25.11.2024 года до момента сдачи помещения и расторжения договора аренды осуществлять в размере арендной платы 25000 руб. Обеспечительный платеж за аренду считать платежом за последний месяц аренды.

23.12.2024 года истец увеличила заявленные требования. Просила взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате по договору от 24.04.2023 года за период с 25.08.2023 года по 24.11.2024 года в сумме 425 000 руб.; расходы по оплате госпошлины в размере 14079 руб., в остальном исковые требования остались без изменения.

В судебное заседание истец представила заявление об изменении заявленных требований.

Просила обязать ответчика произвести уборку помещения и ремонт помещения до первоначального вида (покраску стен в бежевый цвет, потолок в белый цвет, заделать отверстия в стенах, половой плитке, укрепить висячие провода, удалить провод по стене в первой комнате, вынести мусор) до 15.02.2025 года.

Взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате по договору от 24.04.2023 года за период с 25.08.2023 года по 24.11.2024 года в сумме 425000 руб.; расходы по уплате коммунальных платежей в размере 38174 руб.; расходы по оплате госпошлины в размере 14079 руб.

Расторгнуть договор аренды от 24.04.2023 года, сдать помещение по передаточному акту, датой расторжения договора считать 15.02.2025 года.

Обязать ответчика демонтировать оборудование (стойку с кранами) и заделать дыры на полу и стенах от данной стенки.

Обязать оплатить аренду помещения с 25.11.2024 года до 15.02.2025 года в размере арендной платы 25000 руб.

Признать обеспечительный платеж в размере 25000 руб. оплатой штрафа согласно п. 4.3 договора аренды и ст. 310 ГК РФ.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержала по основаниям указанным в иске.

Ответчик ФИО2 возражала против удовлетворения заявленных требований, по основаниям, указанным в письменных возражениях.

Ее представитель ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом.

Суд, заслушав пояснения сторон, показания свидетелей, исследовав письменные доказательства по делу, приходит к следующему.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка) (пункт 3 статьи 154 ГК РФ).

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (пункты 1, 2 статьи 433 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что 24.04.2023 года между ФИО1 с одной стороны (арендодатель) и ФИО2 с другой стороны (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 50,3 кв.м., сроком до 24 марта 2024 года, что подтверждается также представленной в суд перепиской.

Имущество было передано от арендодателя арендатору 24.04.2023 года по передаточному акту, что не оспаривается сторонами.

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В силу ч.ч. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Пунктом 3.2 договора аренды от 24.04.2023 года предусмотрено, что арендатор обязан письменно известить арендодателя не позднее, чем за две недели о намерении продлить договор или о предстоящем освобождении помещения.

ФИО1 получила указанное уведомление 21.10.2023 года, в ответ на которое направила в адрес ФИО2 письменную претензию, где указано, что согласно п. 3.2 арендатор обязан письменно не позднее, чем за две недели известить арендодателя о намерении освободить помещение, письмо о намерении расторгнуть договор получено ею 21.10.2023 года, поэтому аренда прекращается 4 ноября 2023 года, а также просила погасить задолженность по арендной плате на 04.11.2023 года и коммунальным платежам.

Из объяснений ответчика следует, что арендованное помещение, расположенное по адресу: <адрес> ФИО2 освободила 01.09.2023 года, 04.09.2023 года она передала ключи от помещения мужу истицы.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля Ж.С.И., являющийся мужем истицы ФИО1, свидетель А.А.С., являющийся мужем ответчицы, подтвердили факт передачи ключа от нежилого помещения ФИО2 4 сентября 2023 года.

Факт передачи ключа от нежилого помещения не оспаривается и ответчиком.

Доказательств наличия второго ключа у ответчицы ФИО2, истцом не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу, что договор аренды от 24.04.2023 года, заключенный между истцом и ответчиком расторгнут по соглашению сторон с 04.11.2023 года и нежилое помещение фактически передано от арендатора арендодателю, в виду чего исковые требования о расторжении договора аренды от 24.04.2023 года, сдаче помещения по передаточному акту, датой расторжения договора считать 15.02.2025 года, не подлежат удовлетворению.

В силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно п.п. д п. 3.2 договора аренды от 24.04.2023 года арендатор обязуется не производить никаких перепланировок и переоборудования помещения, а также отделимых и неотделимых улучшений без письменного разрешения арендодателя.

В судебном заседании установлено, что арендатор ФИО2 после принятия помещения по договору аренды от 24.02.2023 года своими силами произвела ремонт помещения, расположенного по адресу: <адрес>, перекрасив стены в синий цвет с надписью «космопиво», потолок в одной из комнат в темный цвет. Доказательств письменного согласования с арендодателем в суд не представлено.

Кроме того, в судебном заседании установлено, что в указанном помещении осталась принадлежащая ответчику ФИО2 прикрепленная к полу и потолку стенка из ДСП, служившая для крепления пивного оборудования (пивных кранов), что подтверждается договором купли-продажи от 23.04.2023 года, заключенным между ИП Л.К.А. и ФИО2, показаниями свидетеля Б.О.А.

Из объяснений истца ФИО1 следует, что в стенах имеются отверстия в местах крепления телевизора, неубранный ответчиком мусор, оторванный провод, что подтверждается приложенными фотографиями.

Исходя из положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований истца о возложении обязанности на ответчика привести помещение в первоначальное состояние: произвести уборку помещения и ремонт помещения до первоначального вида, путем покраски стен в бежевый цвет, потолка в белый цвет, заделывания отверстий в стенах, укрепления висячих проводов, вынесения мусора, демонтажа оборудования (стойки), с заделыванием отверстий от ее крепления. Для исполнения указанных требований необходимо установить срок в течении 15 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Оснований для удовлетворения требований о возложении обязанности демонтировать провод по стене в первой комнате не имеется, поскольку не представлено доказательств его проведения ответчиком, также не представлено доказательств наличия отверстий в половой плитке.

Доводы о невозможности выявить первоначальное состояние имущества, подлежат отклонению, поскольку противоречат установленным судом доказательствам и фактическим обстоятельствам по делу.

В силу ч. 1 ст. 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.

Согласно п. 2.2. договора аренды от 24.04.2023 года размер ежемесячной арендной платы на дату заключения договора аренды составляет 2000 рублей. Изменение размера арендной платы возможно только по соглашению сторон.

Из объяснений ответчика ФИО2 следует, что она действительно платила истцу арендную плату по 25000 рублей в месяц, договоренности оплачивать арендную плату в размере 25000 рублей в месяц на весь срок договора аренды не было.

Из искового заявления следует, что расчет арендной платы истцом сделан с 25.07.2023 года по 24.09.2024 года исходя из 2000 рублей в месяц.

В первоначальной претензии от 24.10.2023 года истец также просит оплатить задолженность по арендной плате за 72 дня, исходя из 2000 рублей в месяц. В претензии от 14.09.2024 года расчет задолженности по арендной плате также сделан исходя из 2000 рублей.

Каких-либо дополнительных соглашений об изменении размера арендной платы с 2000 рублей ежемесячно до 25000 рублей истцом не представлено.

Истцом заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате с 25.08.2023 года по 24.11.2024 года. Из объяснений ответчика следует, что арендную плату она оплатила по июль месяц 2023 года.

Поскольку судом установлена дата расторжения договора 04.11.2023 года, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию арендная плата за период с 25.08.2023 года по дату расторжения договора 04.11.2023 года (72 дня) исходя из установленной договором арендной платы в размере 2000 рублей ежемесячно, а именно 4 800 рублей (2000 руб. /30 дней)х 72 дня)).

Согласно п. 2.6 договору аренды от 24.04.2023 года оплату коммунальных услуг обязан осуществлять арендатор, что не оспаривается сторонами.

Из представленных в суд платежных поручений следует, что за ЖКУ за период с августа 2023 года по октябрь 2023 года за указанное помещение начислено 2820,75 руб. (август - 908,83 руб. + сентябрь 908.83 руб. + октябрь 1003,09 руб.).

Других доказательств начисления и несения расходов истцом по коммунальным платежам за спорное нежилое помещение за указанный период в суд не представлено.

Таким образом задолженность ответчика перед истцом за период с 25.08.2023 года по 04.11.2023 года составляет 7620 руб. 75 коп. (арендная плата – 4 800 руб. + коммунальные платежи – 2820,75 руб.).

Вместе с тем согласно условиям договора от 24.04.2023 года арендатором ФИО2 оплачен обеспечительный платеж в размере 25000 рублей, что не оспаривается сторонами.

Указанный обеспечительный платеж арендодателем ФИО1 не возвращен арендатору ФИО2, что подтверждается заявленным требованием ФИО1 о зачете обеспечительного платежа в размере 25000 рублей в счет погашения штрафа.

Поскольку сумма задолженности ФИО2 в размере 7620 руб. 75 коп. погашается суммой обеспечительного платежа, оснований для взыскания задолженности с ФИО2 в пользу истца ФИО1 не имеется.

В силу ч. 2 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии с пунктом 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи

По смыслу вышеуказанных норм, в их нормативном единстве с нормами статей 606, 611, 614, 622 ГК РФ, обязанность арендатора по оплате арендной платы обусловлена фактическим использованием арендатором имуществом, в силу чего предусмотренный нормой статьи 655 ГК РФ порядок оформления передачи имущества в аренду и его возврата из аренды может иметь правовое значение исключительно во взаимосвязи с фактическим прекращением арендного пользования после прекращения в установленном порядке договора аренды.

В судебном заседании установлено, что арендатор ФИО2 фактически освободила спорное нежилое помещение 04.09.2023 года, передав ответчику ключи от помещения.

Соответственно исковые требования о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате по договору от 24.04.2023 года и коммунальных платежей за период с 04.11.2023 года по 24.11.2024 года и с 25.11.2024 года по 15.02.2025 года не подлежат удовлетворению.

Довод истца о том, что арендатор ФИО2 не передала указанное нежилое помещение по передаточному акту, как того предусматривает договор, суд находит несостоятельным, поскольку не составление акта приема-передачи помещения при отсутствии фактического владения и пользования арендатором данным имуществом, не может служить безусловным доказательством использования ответчиком нежилого помещения, а соответственно являться основанием для взыскания с него арендной платы.

Передача помещения с иным ремонтом, что был у истца при сдаче помещения в аренду, а также нахождение в помещении оборудования (стойки) не может являться основанием для взыскания с ответчика арендной платы, поскольку это не мешало истцу использовать помещение по назначению, сделав ремонт и демонтаж стойки самостоятельно, взыскав стоимость расходов с ответчика.

Из объяснений ответчика ФИО2 следует, что она сообщила арендодателю ФИО1 о том, что стойка ей не нужна, что подтверждается смс-сообщением, направленным в адрес истца.

Истцом заявлено требование о признании обеспечительного платежа в размере 25000 рублей оплатой штрафа, согласно п. 4.3 договора аренды и ст. 310 ГК РФ «Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательств» месячной оплаты аренды.

Согласно п. 4.3 договора аренды от 24.04.2023 года, заключенного между истцом и ответчиком следует, что в случае не уведомления арендатором о предстоящем досрочном освобождении помещения арендатор обязан уплатить штраф в размере месячной арендной платы.

В судебном заседании установлено, что 28.09.2023 года арендатор ФИО2 направила арендодателю ФИО1 письменное уведомление о выезде из помещения, передачи ключей 04.09.2023 года и предложении о расторжении договора аренды по соглашению сторон, которое она получила 21.10.2023 года. В виду чего оснований для взыскания штрафа по данному основанию не имеется.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 указанного кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Согласно статье 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Истом оплачена государственная пошлина в размере 14079 рублей.

В силу пп. 3 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, искового заявления неимущественного характера государственная пошлина подлежащая оплате для физических лиц составляет 3000 рублей.

Исходя из удовлетворенных требований истца, с ответчика ФИО2 в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 3000 рублей.

Исходя из изложенного, оценивая достаточность и взаимную связь представленных сторонами доказательств в их совокупности, разрешая дело по представленным доказательствам, в пределах заявленных истцом требований и по указанным им основаниям, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) к ФИО2 (паспорт <данные изъяты>) о возложении обязанности привести помещение в первоначальное состояние, взыскании задолженности по арендной плате, взыскание задолженности по коммунальным платежам, расторжении договора аренды, возложении обязанности демонтировать оборудование, зачисление обеспечительного платежа в счет оплаты штрафа, удовлетворить частично.

Возложить обязанность на ФИО2 привести помещение, расположенное по адресу: <адрес> в первоначальное состояние путем покраски стен в бежевый цвет, покраски потолка в белый цвет, проведения уборки помещения, выноса мусора, заделывания отверстий в стенах, укрепления висячих проводов, а также демонтажа оборудования (деревянной стойки), с заделыванием отверстий от ее крепления, в течение 15 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении остальной части иска ФИО1 отказать.

Взыскать с ФИО2 (паспорт <данные изъяты>) в пользу ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) расходы связанные с оплатой государственной пошлина в размере 3000 (три тысячи) рублей.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Мордовия через Ленинский районный суд г. Саранска Республики Мордовия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Ленинского районного суда

г. Саранска Республики Мордовия Е.Ю.Догорова

Мотивированное решение суда составлено 10 февраля 2025 года.

Судья Ленинского районного суда

г. Саранска Республики Мордовия Е.Ю.Догорова