Дело № 2 – 3346/ 2025 (37RS0005-01-2025-002458-21)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Фрунзенский районный суд города Иванова

в составе председательствующего судьи Степалиной Е.Н.

при секретаре Жориной Е.В.,

с участием истца ФИО1,

представителей истцов ФИО1, ФИО2,

ответчика ФИО3,

05 декабря 2025 года рассмотрев в г. Иваново в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО5 к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли продажи квартиры,

установил:

ФИО1, ФИО5 обратились в суд с иском к ФИО3, в котором просили понудить ФИО3 к заключению совместно с ними договора купли продажи квартиры по адресу: <адрес>.

Иск обоснован тем, что квартира находится в общей долевой собственности: у истца ФИО1 и ответчика ФИО3 – по 1/ 4 доле, у истца ФИО5 – 1/ 2 доля. Они не имеют возможности выкупить 1/ 4 долю ответчика, поэтому предлагали ответчику выкупить их доли или продать квартиру целиком всем вместе. Ответчик отказался.

В судебном заседании истец ФИО1 (он же является представителем истца ФИО5) пояснил, что исковые требования поддерживает. Настаивает на продаже квартиры всеми собственниками одновременно с последующим разделом полученных от продажи денежных средств в соответствии с долями в праве общей долевой собственности на квартиру.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2 пояснил, что в соответствии с ст. 252 ГК РФ ответчик должен продать свою долю, так как доля является незначительной. Никто из собственников не заинтересован в использовании квартиры. В квартире никто не проживает. Рыночная стоимость квартиры определена в размере 2573000 руб. Ответчик отказался выкупить долю ФИО5 за 1286500 руб. и долю ФИО6 за 643250 руб., предлагает 1500000 руб. им обоим. Но на такую сумму истцы не согласны. Истцы не имеют денежных средств на выкуп доли ответчика. В такой ситуации самым справедливым было бы продать квартиру и разделить деньги, но ответчик отказывается. Поэтому суд должен обязать ответчика продать свою долю квартиры совместно с другими собственниками.

Ответчик ФИО3 исковые требования не признал, пояснил, что истцы не имеют права заставлять его продать долю в квартире. Он заинтересован в пользовании квартирой, намерен поселить в квартире свою дочь на период обучения в высшем учебном заведении в г. Иваново. Он предлагает ответчикам выкупить их доли за 1500000 руб., больше денег у него нет. Ответчики отказываются продать ему свои доли.

Суд, выслушав объяснения, исследовав представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Согласно выписке из ЕГРН квартира по адресу: <адрес>, кадастровый №, находится в общей долевой собственности: ФИО1 – 1/ 4 доля, ФИО3 – 1 / 4 доля, ФИО5 – 1 / 2 доля ( л.д. 11-13).

Кадастровая стоимость квартиры 1523422, 67 руб.

Рыночная стоимость квартиры согласно отчету об оценке № 15-05-25В от 27.05.2025 года составляет 2573000 руб. ( л.д. 14-75).

Истцы ФИО1 и ФИО5 16.06.2025 года вручили ФИО3 уведомления о продаже своих долей ( л.д. 76—77, 78-79).

Ответчик ФИО4 не отрицал факт получения указанных уведомлений ДД.ММ.ГГГГ, однако пояснил, что за указанную в уведомлениях цену доли истцов выкупать не будет в связи с отсутствием необходимой суммы.

В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с ч. 1 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом Российской Федерации.

Квартира по адресу: <адрес>, кадастровый №, однокомнатная, общая площадь квартиры 32, 1 кв.м. В настоящее время собственники квартирой не пользуются, не проживают в ней, имеют в собственности и пользовании иные жилые помещения.

В соответствии с п. 2 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В соответствии с п. п. 4, 5 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, пункт 4 ст. 252 ГК Российской Федерации обеспечивает необходимый баланс интересов участников общей собственности. При этом суд, принимая решение о выплате выделяющемуся сособственнику компенсации вместо выдела его доли в натуре и определяя размер и порядок ее выплаты, в каждом конкретном случае учитывает все имеющие значение обстоятельства дела и руководствуется общеправовыми принципами справедливости и соразмерности (определения от 11 мая 2012 года № 722-О, от 29 сентября 2016 года № 20-72 О, от 28 января 2021 года № 81-О, от 24 июня 2021 года № 1198-О, от 28 сентября 2023 года № 2348-О).

В соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Закрепляя в п. 4 ст. 252 ГК РФ возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а, следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

В данном случае речь идет о выкупе сособственниками незначительной доли одного из собственников, а не о понуждении одного из собственников продать свою долю вместе с другими собственниками.

Согласно п1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

По смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.

В ходе рассмотрения дела не установлены обстоятельства, которые являются основанием для понуждения ответчика заключить вместе с истцами договор купли-продажи квартиры в целом, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

Отказать в удовлетворении иска ФИО1 (ИНН №), ФИО5 (СНИЛС № к ФИО3 (ИНН №) о понуждении к заключению договора купли продажи квартиры.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Фрунзенский районный суд г. Иваново в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.Н. Степалина

Мотивированное решение составлено 19.12.2025 года.